每經記者(zhe) 陳利    每經編輯 魏(wei)文藝(yi)    

鑫苑服務（HK01895，雙降股價0.870港元(yuan)(yuan)，停牌市值4.94億(yi)港元(yuan)(yuan)）復(fu)牌又向前進了(le)一步。個月

3月13日，后鑫已停牌16個月的苑服鑫苑服務補發2022年業績報告及2023年中期報告，完成了復牌指引中的發兩份財百姓彩票首頁重要一步。

財報顯示(shi)，報營2022年(nian)鑫苑服(fu)務實(shi)現總收益(yi)約(yue)6.87億(yi)元，利(li)持同比(bi)下(xia)降約(yue)10.9%；毛利(li)約(yue)2.29億(yi)元，雙降同比(bi)下(xia)降約(yue)13.9%；公司擁有人(ren)應(ying)占虧損約(yue)3.34億(yi)元，停牌與2021年(nian)的(de)個月公司擁有人(ren)應(ying)占溢利(li)約(yue)1.23億(yi)元相(xiang)比(bi)，由盈轉虧。后鑫

2023年上半年，苑服鑫苑服務的發兩份財業績下降趨勢仍在繼續。2023年中期報告顯示，報營截至2023年6月30日，百姓彩票首頁鑫苑(yuan)服務實現(xian)總收益(yi)3.348億(yi)元(yuan)，同比下降約6.0%；毛利1.263億(yi)元(yuan)，同比下降約7.2%；公司擁有人應占溢利約4072.5萬元(yuan)，同比下降約37.23%。

主要業績指標持續下降

細分業(ye)務(wu)領域來看(kan)，鑫苑服(fu)務(wu)的主要收入包括物業(ye)管理(li)服(fu)務(wu)業(ye)務(wu)、增值服(fu)務(wu)、交(jiao)付前及咨詢(xun)服(fu)務(wu)和物業(ye)工程服(fu)務(wu)。

其中，作為主營業務的物業管理服務業務2023年上半年的收入約為2.52億元，同比微降1.56%，業務占比較去年同期提升了3.3個百分點，達到75.3%。同時，毛利率也由2022年同期的百姓彩票大廳31.9%提升至(zhi)2023年的35.5%。

但增值服(fu)務(wu)的(de)毛(mao)利(li)率(lv)則由(you)2022年同期的(de)64.3%下(xia)(xia)降約(yue)3.0個百(bai)分(fen)點至(zhi)為61.3%；下(xia)(xia)降幅度最大的(de)是交付(fu)前(qian)及(ji)咨詢服(fu)務(wu)，毛(mao)利(li)率(lv)由(you)51.5%下(xia)(xia)降約(yue)38.3個百(bai)分(fen)點至(zhi)13.2%。對(dui)此，鑫苑服(fu)務(wu)解釋稱，這是由(you)于車位等資產協銷(xiao)業(ye)務(wu)減少，而該業(ye)務(wu)毛(mao)利(li)率(lv)相(xiang)對(dui)較高。

需要指(zhi)出(chu)(chu)的是(shi)，鑫苑服務在2023年(nian)半年(nian)報中(zhong)指(zhi)出(chu)(chu)，未(wei)來(lai)將持(chi)續聚焦于大物(wu)管領域，以數據驅動運營，將科(ke)技與業務深度融合，通過數字孿生打造數字化賦能物(wu)業的新場(chang)景，圍繞管理服務、場(chang)景服務、場(chang)景科(ke)技三(san)大發(fa)展曲線持(chi)續升級(ji)。

據鑫苑服務披露，其在(zai)上(shang)市之初(chu)募集的1.97億元款項中(zhong)，有(you)約(yue)2960萬元用于升級及(ji)發展(zhan)自(zi)有(you)信息技(ji)術及(ji)智慧系統，其中(zhong)已有(you)約(yue)1180萬元用于硬體(ti)端(duan)（即伺(si)服器、即時(shi)監控設備以及(ji)管理 中(zhong)心(xin)）的建(jian)設。截至2023年6月底，尚(shang)有(you)1780萬元款項未動用。

鑫苑服(fu)務在半年(nian)報中透露，預計將于(yu)2023年(nian)9月30日(ri)或之前悉數動用(yong)上述款項，將完成(cheng)內部ERP升級(ji)、HER建設、業財一體化的(de)全(quan)面貫(guan)通等(deng)核心系統建設，資料(liao)中臺(tai)、物聯平(ping)臺(tai)將全(quan)面建設完成(cheng)。

事實上(shang)，作(zuo)為(wei)一(yi)家脫胎于河南本土(tu)房(fang)企鑫苑(yuan)置(zhi)業的物企，鑫苑(yuan)服務(wu)與多數母(mu)公(gong)司分拆上(shang)市型物企一(yi)致，在(zai)業務(wu)上(shang)存在(zai)對關(guan)聯方的高(gao)度依(yi)賴(lai)。

如在主(zhu)營(ying)業(ye)務收入(ru)方面，2023年(nian)上半(ban)年(nian)，鑫苑服(fu)務第三方物(wu)業(ye)開發的收入(ru)占比出現了(le)下滑，并且在管面積也同步下降。

其(qi)中，由(you)鑫苑(yuan)置(zhi)業開(kai)發的物(wu)業收入(ru)約1.93億元，收入(ru)占(zhan)比從2022年(nian)的71.1%上(shang)升至76.5%；由(you)第三(san)方開(kai)發的物(wu)業收入(ru)為0.59億元，收入(ru)占(zhan)比則降至23.5%。而(er)在2019-2021年(nian)，鑫苑(yuan)置(zhi)業開(kai)發的物(wu)業收入(ru)占(zhan)比分別(bie)為81.5%、73.5%、66%。

截至2023年上半年，鑫(xin)苑服務的合約面積(ji)為(wei)5280.5萬(wan)平方米，在(zai)管(guan)面積(ji)約為(wei)3255.8萬(wan)平方米，較2022年同期(qi)分(fen)別降低了17.77%、16.08%。其中(zhong)，來自鑫(xin)苑置業(ye)的在(zai)管(guan)面積(ji)占比(bi)為(wei)43.23%，較2022年底減少(shao)0.23%。

兩次累計停牌已近三年

值得一提(ti)的是，自2019年10月11日在港交所成功上市至今的4年半時間里，鑫(xin)苑服務已(yi)經停牌兩次(ci)，停牌累計時間已(yi)接近3年，停牌原因(yin)皆(jie)與(yu)關聯方有著(zhu)密(mi)切關系。

據悉(xi)，2020年(nian)6月28日至2021年(nian)2月24日期(qi)間，鑫苑服務(wu)與(yu)鑫苑地產(chan)進行(xing)(xing)了(le)數筆須予公布的(de)款(kuan)項(xiang)往來，目的(de)是(shi)“增強鑫苑地產(chan)控股(gu)相關附屬公司銀行(xing)(xing)流水”。最終，鑫苑服務(wu)于2022年(nian)3月29日才宣布收回款(kuan)項(xiang)。

也(ye)正是受這(zhe)(zhe)些(xie)內部關聯交(jiao)易(yi)以及(ji)2021年年報“難產”等問題(ti)影響，鑫苑服務于2021年4月開始了(le)第(di)一次長達17個月的停牌之旅，這(zhe)(zhe)也(ye)是港交(jiao)所停牌最早以及(ji)最久的物(wu)管(guan)企業。

在(zai)此(ci)期間，鑫苑(yuan)服(fu)(fu)務曾被聯交所下了最后通牒(die)：“若其不能按(an)照指(zhi)引(yin)復牌(pai)，將在(zai)2022年(nian)9月(yue)30日(ri)以后取(qu)消其上市(shi)地位。”所幸，在(zai)截至目前的最后一個月(yue)，鑫苑(yuan)服(fu)(fu)務交出了2022年(nian)中報并達(da)成(cheng)了復牌(pai)指(zhi)引(yin)，自2022年(nian)9月(yue)2日(ri)起恢復股票買(mai)賣。

然而(er)復牌(pai)才兩(liang)個月，2022年11月16日鑫(xin)苑服務再次宣(xuan)告股票停牌(pai)交易，原因同樣是(shi)因為母公(gong)(gong)司。據彼(bi)時公(gong)(gong)告，鑫(xin)苑服務在(zai)進行年末資產審(shen)查(cha)及(ji)制訂預算程序的過程中(zhong)發現，其子公(gong)(gong)司存置于(yu)鄭州(zhou)銀行、華夏銀行共約4.02億(yi)元(yuan)的定期(qi)存款(kuan)已被質押，作為控股股東鑫(xin)苑地產旗下(xia)子公(gong)(gong)司以及(ji)若干并非鑫(xin)苑服務旗下(xia)公(gong)(gong)司的貸(dai)款(kuan)融(rong)資抵押品，而(er)且(qie)“有關貸(dai)款(kuan)很(hen)可(ke)能無法在(zai)所示到期(qi)日之前償還。”

盡管鑫(xin)(xin)(xin)苑(yuan)(yuan)(yuan)服務已起(qi)訴(su)鑫(xin)(xin)(xin)苑(yuan)(yuan)(yuan)置(zhi)(zhi)(zhi)業(ye)(ye)，香港國(guo)際仲(zhong)(zhong)裁中(zhong)心也在(zai)2023年(nian)10月(yue)13日作出最終且具法律(lv)約束(shu)力的仲(zhong)(zhong)裁裁決，要求鑫(xin)(xin)(xin)苑(yuan)(yuan)(yuan)置(zhi)(zhi)(zhi)業(ye)(ye)賠付包括本金、利息(xi)以及因(yin)審(shen)核及調查事(shi)宜而(er)產生費用合計約4.05億元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)。但鑫(xin)(xin)(xin)苑(yuan)(yuan)(yuan)置(zhi)(zhi)(zhi)業(ye)(ye)已多年(nian)虧損且債務屢屢違約，收(shou)回欠款存在(zai)較大困難。數據顯(xian)示，合并(bing)利潤表(biao)范圍(wei)(wei)內2022年(nian)鑫(xin)(xin)(xin)苑(yuan)(yuan)(yuan)置(zhi)(zhi)(zhi)業(ye)(ye)實現營業(ye)(ye)收(shou)入53.89億元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)，同(tong)比(bi)下滑4.48%；凈利潤虧損6.24億元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)；合并(bing)負(fu)債表(biao)范圍(wei)(wei)內2022年(nian)其總負(fu)債383.16億元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)，負(fu)債率86.94%。但同(tong)期(qi)公司現金余(yu)額(e)只有23.17億元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)，同(tong)比(bi)下滑15.49%。

于是，鑫(xin)苑(yuan)置業選擇了(le)以資抵(di)賬，將(jiang)多個附屬公(gong)司打包并成立了(le)北京鑫(xin)苑(yuan)弘(hong)晟商業管理有(you)限公(gong)司（以下(xia)簡稱鑫(xin)苑(yuan)弘(hong)晟），將(jiang)鑫(xin)苑(yuan)弘(hong)晟100%股權轉讓給了(le)鑫(xin)苑(yuan)服務，來結(jie)清(qing)部分仲裁(cai)裁(cai)決。此后，又將(jiang)6間會所的(de)經營權轉讓給了(le)鑫(xin)苑(yuan)服務，為期(qi)(qi)30年(nian)，償還3048.49萬元的(de)仲裁(cai)款項。至此，被(bei)質(zhi)押的(de)約4.02億元定期(qi)(qi)存款已經通過仲裁(cai)償付完畢。

如今(jin)，隨著(zhu)兩(liang)份業績報的(de)補發，鑫苑服務滿足了其中(zhong)一(yi)(yi)項要求，離復牌更進一(yi)(yi)步。但(dan)規范母公司(si)與鑫苑置(zhi)業的(de)關(guan)聯交易仍是(shi)鑫苑物(wu)業今(jin)后不(bu)得不(bu)重視的(de)問題(ti)。

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