每經記者 包晶(jing)(jing)晶(jing)(jing)  ;  每經編輯 魏(wei)文藝    

經(jing)過2023年9月以來的百城(cheng)持續(xu)政策放松刺激，百城(cheng)商品房(fang)(fang)庫存(cun)終(zhong)于回落至(zhi)5億平方(fang)米規模線下。新房(fang)(fang)新房(fang)(fang)

3月18日，庫存上海易居研究院發布的個月《百城住宅庫存報告》（以下簡稱《報告》）顯示，2月份全國百城新建商品住宅庫存規模為49989萬平方米，首次環比下降了0.5%，跌破百姓彩票網同(tong)比下降2.3%。億平“庫存總量的(de)城市(shi)超(chao)過減少一方(fang)面(mian)緣于去化(hua)的(de)增加(jia)，另一方(fang)面(mian)，去化(hua)則(ze)是周期房地產開發企業投資的(de)萎縮(suo)。”

另(ling)據(ju)國家統計局同日公布的(de)百城數據(ju)，今年1-2月(yue)(yue)份，新(xin)房新(xin)房全國房地產開發企業住宅施工(gong)面(mian)(mian)積(ji)下降(jiang)11.4%，庫(ku)存住宅新(xin)開工(gong)面(mian)(mian)積(ji)下降(jiang)30.6%，個(ge)月(yue)(yue)竣(jun)工(gong)面(mian)(mian)積(ji)下降(jiang)20.2%。首次(ci)2月(yue)(yue)末，商品房待(dai)售面(mian)(mian)積(ji)75969萬(wan)平方米，同比增(zeng)長(chang)15.9%，其(qi)中(zhong)住宅待(dai)售面(mian)(mian)積(ji)增(zeng)長(chang)23.8%。

值得注意的是，2月份百城庫存平均去化周期達到25個月，為2010年有數據監測以來的百姓彩票怎么買最高(gao)值，也是歷史上百(bai)城去化周期首次突破兩年(nian)。

百城去化周期達14年來最高值

2月份，一線城市新盤庫(ku)存規模有較為明顯的(de)同比拉升。

《報告》指出，2月份(fen)全國100個城(cheng)市按(an)一、二、三四線(xian)(xian)城(cheng)市分(fen)類，新建商(shang)品住宅(zhai)庫(ku)存(cun)面積(ji)分(fen)別為3457萬平方(fang)米(mi)(mi)、24251萬平方(fang)米(mi)(mi)和22281萬平方(fang)米(mi)(mi)，環比分(fen)別下降0.7%、0.6%和0.4%。同比來看，一線(xian)(xian)城(cheng)市庫(ku)存(cun)同比增加了8.2%，二線(xian)(xian)和三四線(xian)(xian)城(cheng)市分(fen)別下跌4.5%和1.4%。

從供應消化兩端來看，2月份全國百城新建商品住宅供應面積為793萬平方米，成交面積為1059萬平方米，總體呈現供小于求的態勢。由于2月份恰逢春節假期，處于全年中的傳統推盤淡季，在返鄉置業熱情不高的百姓彩票最新網址前提下，各地項目以消(xiao)化既有庫存(cun)項目為主。

在此背景下，百城庫存規模跌破(po)了(le)5億平方米(mi)大關(guan)，而這(zhe)一指標在本輪市(shi)場(chang)走弱以來始終醒目。

易居研(yan)究院(yuan)研(yan)究總監嚴(yan)躍進在接受每經記者采訪時表示：“為什(shen)么講(jiang)5億(yi)平方米，是(shi)因為兩(liang)年半前(qian)市場出下行(xing)時，庫存一舉躍上(shang)5億(yi)平方米這條(tiao)線，而在這條(tiao)線以上(shang)的時期也(ye)是(shi)房子(zi)是(shi)最難(nan)賣的時候(hou)。”

“2022年末之后百城庫存總體趨(qu)勢(shi)向下(xia)，但(dan)仍保持在5億平方米(mi)以上。”嚴(yan)躍進(jin)認(ren)為，主(zhu)要(yao)原因還是開發(fa)商資金問題，加上市(shi)場長期反(fan)應不佳，使得新增(zeng)供(gong)應量(liang)減少。并且從趨(qu)勢(shi)上看(kan)，庫存下(xia)行很難(nan)再次發(fa)生反(fan)彈，當(dang)前庫存的主(zhu)要(yao)問題不是因為房(fang)子供(gong)應的太多，而(er)是交(jiao)易數據還得提振。

但從(cong)絕對量上來(lai)看，全(quan)國百城(cheng)庫(ku)存去(qu)化(hua)周期(qi)（即存銷比）達(da)25個月(yue)(yue)，屬于2010年有數據(ju)監測以(yi)來(lai)的最高值，也是全(quan)國百城(cheng)庫(ku)存去(qu)化(hua)周期(qi)歷史上首次(ci)突破兩年。其中，一、二、三四線(xian)的新建商(shang)品住宅(zhai)存銷比分別為18個月(yue)(yue)、21.4個月(yue)(yue)和32.8個月(yue)(yue)。

“這一(yi)周期偏高，在2月份季節性(xing)因素(su)的(de)(de)影響(xiang)下(xia)暫時屬(shu)于可控范(fan)圍。3月份購房(fang)積極性(xing)明顯(xian)增加，其(qi)有助于帶動(dong)各線城市去化周期的(de)(de)高位下(xia)行。”嚴躍(yue)進表示。

去化周期分化：有的僅需半年，有的超過11年

2月份，百城中(zhong)部分城市新(xin)增(zeng)庫存(cun)同比增(zeng)速較快，同時去庫存(cun)速度也快。

如上海(hai)、珠海(hai)、南昌、濟南都是庫存增速前十(shi)名的城(cheng)(cheng)市，但同時他們也位列存銷(xiao)比（即去化(hua)周期）最小的10個城(cheng)(cheng)市之中。

具體來看(kan)，2月(yue)(yue)份上海(hai)的庫(ku)存增速達到(dao)43%，珠(zhu)海(hai)為(wei)(wei)(wei)36%，南(nan)昌為(wei)(wei)(wei)21%，濟(ji)南(nan)為(wei)(wei)(wei)19%。從(cong)去庫(ku)存周(zhou)期來看(kan)，濟(ji)南(nan)僅需(xu)11.8個(ge)月(yue)(yue)，上海(hai)為(wei)(wei)(wei)12.7個(ge)月(yue)(yue)，珠(zhu)海(hai)為(wei)(wei)(wei)13個(ge)月(yue)(yue)，南(nan)昌為(wei)(wei)(wei)13.2個(ge)月(yue)(yue)。

此外(wai)，成(cheng)都(dou)、三(san)亞、杭州、中(zhong)山(shan)成(cheng)為當前(qian)僅有(you)的(de)存銷比低于(yu)(yu)10個月(yue)的(de)城市(shi)。其(qi)中(zhong)成(cheng)都(dou)消化庫存僅需6.6個月(yue)，相當于(yu)(yu)前(qian)兩年上海的(de)平均水平。

易居研究院監測分析的20個大城市中，濟南(nan)、東莞、深圳、南(nan)寧、長沙、佛山和廣州等(deng)7城復(fu)蘇動力更強，月度成交環比增速預計(ji)超過100%。

“上述(shu)城市(shi)的成(cheng)(cheng)交(jiao)數(shu)據相(xiang)對其(qi)他城市(shi)表現不(bu)錯，結合整體數(shu)據來看，上海(hai)(hai)(hai)、深(shen)圳(zhen)，包括成(cheng)(cheng)都、西(xi)安等城市(shi)都是比較健康的。但對比自身歷(li)史數(shu)據，比如上海(hai)(hai)(hai)，仍然略(lve)有偏高，不(bu)過上海(hai)(hai)(hai)的銷售市(shi)場較為(wei)優(you)異，風險(xian)是可控的。”嚴躍(yue)進分析認為(wei)。

以(yi)上海為(wei)例，2020年8月(yue)-2023年11月(yue)整整40個(ge)(ge)月(yue)期間(jian)，上海的存銷比均(jun)低于(yu)10個(ge)(ge)月(yue)，平均(jun)去化周期為(wei)6.7個(ge)(ge)月(yue)；從2023年12月(yue)開始進入(ru)10.9個(ge)(ge)月(yue)，目前達(da)到12.7個(ge)(ge)月(yue)。

事實上，庫存(cun)(cun)消化較為健(jian)康的城市，基本面和(he)配(pei)套(tao)信(xin)貸政(zheng)策(ce)也相對(dui)到位。如(ru)存(cun)(cun)銷(xiao)(xiao)比(bi)(bi)最低的10個(ge)城市中，成都(dou)、杭州(zhou)目前(qian)執行的首(shou)套(tao)房貸最低利率(lv)3.75%，存(cun)(cun)銷(xiao)(xiao)比(bi)(bi)分別(bie)是6.6個(ge)月(yue)(yue)和(he)9.1個(ge)月(yue)(yue)；上海(hai)存(cun)(cun)銷(xiao)(xiao)比(bi)(bi)為12.7個(ge)月(yue)(yue)，目前(qian)首(shou)套(tao)房貸最低利率(lv)3.85%。

“部分城(cheng)市去化周期相對偏(pian)高，主(zhu)要原因在(zai)于最近6個月新房(fang)(fang)(fang)交易規模過低。而去化周期好(hao)的城(cheng)市，普遍(bian)都是人口(kou)尤其是年(nian)輕人導入速度快的城(cheng)市。”嚴躍(yue)進(jin)分析認為，破解問題的突破口(kou)不(bu)在(zai)于新房(fang)(fang)(fang)供應(ying)端，而在(zai)于銷售端，各城(cheng)市應(ying)積極圍(wei)繞(rao)“居民剛性住房(fang)(fang)(fang)需(xu)求和多樣(yang)化改善性住房(fang)(fang)(fang)需(xu)求”做足文章(zhang)。

不過(guo)，部分城市(shi)則在本(ben)輪市(shi)場深度調整中面臨著更(geng)艱難的局面。

比(bi)如韶(shao)關(guan)(guan)，庫存同比(bi)增速高達24%，存銷(xiao)比(bi)則排(pai)名百城(cheng)第一，達140.8個月。這(zhe)意味(wei)著(zhu)，即使不再增加供應的情況下，韶(shao)關(guan)(guan)也需要(yao)11年零8個月才能消(xiao)化(hua)完(wan)市場庫存。

同樣，西寧(ning)和(he)晉江的(de)(de)存銷比也均超(chao)過100個(ge)月(yue)。據國(guo)家統計(ji)局(ju)數據，截至2月(yue)末，西寧(ning)新(xin)房價格指數連(lian)續同比下(xia)跌了23個(ge)月(yue)，今年(nian)1月(yue)和(he)2月(yue)的(de)(de)同比跌幅分別達到(dao)3.8%和(he)4.3%。

“這(zhe)些(xie)城(cheng)市并不是(shi)房(fang)子造的(de)(de)(de)特別(bie)多，庫(ku)存問題的(de)(de)(de)解決并不在(zai)于庫(ku)存本身(shen)的(de)(de)(de)規模，而在(zai)是(shi)市場需(xu)求(qiu)比較差。要促進數(shu)據回歸正常，就(jiu)要在(zai)需(xu)求(qiu)上(shang)做(zuo)(zuo)文章(zhang)(zhang)。比如說導入一些(xie)人口(kou)，作為(wei)省(sheng)會城(cheng)市的(de)(de)(de)西寧，城(cheng)鎮化的(de)(de)(de)過程中是(shi)有文章(zhang)(zhang)可(ke)做(zuo)(zuo)的(de)(de)(de)。”嚴躍(yue)進表示，另一方(fang)面，可(ke)以適(shi)當(dang)把閑置商品房(fang)做(zuo)(zuo)其(qi)他的(de)(de)(de)一些(xie)用途，比如作為(wei)做(zuo)(zuo)保障房(fang)等。此外，還要鼓勵一些(xie)改善型需(xu)求(qiu)，如“以舊換(huan)新”等，站在(zai)需(xu)求(qiu)的(de)(de)(de)角度去積(ji)極做(zuo)(zuo)文章(zhang)(zhang)是(shi)很有必要的(de)(de)(de)。

大戶型庫存或出現“結構性短缺”

春(chun)節過(guo)后，一(yi)線城(cheng)市(shi)(shi)和部分熱點二線城(cheng)市(shi)(shi)的(de)新(xin)房銷售(shou)逐(zhu)步出現回暖跡象，部分城(cheng)市(shi)(shi)推盤(pan)節奏有(you)所加快，充足(zu)的(de)供應為(wei)市(shi)(shi)場進一(yi)步向好帶(dai)來積極(ji)支(zhi)撐。

《報(bao)告》顯示，重點城市(shi)(shi)中，包括市(shi)(shi)區大戶型(xing)(xing)、近郊區大戶型(xing)(xing)等市(shi)(shi)場表現(xian)活躍，無論是(shi)看房(fang)量還是(shi)交易量都有(you)較好的(de)行(xing)情，這說明去庫存的(de)潛在動力是(shi)存在和充足的(de)。

每(mei)經(jing)記者近(jin)期(qi)在(zai)上(shang)(shang)海(hai)市場(chang)實地走訪時發現(xian)，當前在(zai)售(shou)的項目之(zhi)中，大(da)戶(hu)型更(geng)為搶手。上(shang)(shang)海(hai)當地的置業顧問向記者透(tou)露(lu)，以(yi)往上(shang)(shang)海(hai)執(zhi)行了(le)(le)18年(nian)的“70/90”規定（即(ji)商品(pin)住(zhu)房(fang)總面積(ji)中，套型建筑面積(ji)90平(ping)方米(mi)以(yi)下住(zhu)房(fang)面積(ji)所占(zhan)比重必須達到70%以(yi)上(shang)(shang)），讓每(mei)個樓(lou)盤的大(da)面積(ji)戶(hu)型成為稀缺之(zhi)選。現(xian)在(zai)市場(chang)需求悄然改變(bian)了(le)(le)，買(mai)房(fang)人反(fan)而首選項目里130平(ping)方米(mi)左右的房(fang)源。上(shang)(shang)海(hai)也在(zai)2024年(nian)一批次首輪土拍的公開(kai)信息中調整(zheng)了(le)(le)相關規定。

“去(qu)庫存(cun)(cun)過程中可能(neng)會(hui)出現一些結構性的庫存(cun)(cun)短缺。”嚴(yan)躍進告訴每經(jing)記者：“百城庫存(cun)(cun)降到5億平方(fang)米以下(xia)，對比歷史數(shu)據也不能(neng)說(shuo)(shuo)是(shi)最(zui)低(di)的。從各地(di)反(fan)饋的情況(kuang)來(lai)看，130平方(fang)米的大(da)戶型(xing)庫存(cun)(cun)反(fan)而(er)偏緊(jin)，在這樣的行情下(xia)，盡管(guan)庫存(cun)(cun)目前去(qu)化困難(nan)，但也有些庫存(cun)(cun)相對來(lai)說(shuo)(shuo)還是(shi)比較(jiao)緊(jin)俏。對于(yu)開(kai)發企業(ye)來(lai)說(shuo)(shuo)，既然市場需求是(shi)向著這種改善型(xing)產品傾斜，今年后(hou)的供應和推(tui)廣就要朝著這個(ge)點(dian)去(qu)挖掘需求，從而(er)真正地(di)實現有效去(qu)庫存(cun)(cun)。”

封面圖片(pian)來源(yuan)：每(mei)日經濟(ji)新(xin)聞(wen) 資料(liao)圖