每(mei)經記者 陳利(li)    每(mei)經編輯 魏文(wen)藝    

“近段時間，先舊后新二手房咨詢量和成交量已經有所回升了。去年”近日，手房成都一位房產經紀人告訴《每日經濟新聞》記者，成交成都以剛需為主，量為樓市一些新增掛牌的新房形成百姓彩票怎么買業(ye)主(zhu)也主(zhu)要是為了(le)“賣(mai)舊換(huan)新”，總(zong)體掛牌量比較穩定(ding)。格(ge)局(ju)

據貝殼研究院成(cheng)都分院提供的(de)加速信息，每年春節(jie)后，先舊后新二(er)手剛性(xing)購(gou)房(fang)(fang)(fang)需(xu)求通(tong)常會(hui)迎來一定規模地集(ji)中釋放，去年低(di)總價(jia)房(fang)(fang)(fang)源(yuan)成(cheng)交(jiao)占比快(kuai)速提升。手房(fang)(fang)(fang)今(jin)年春節(jie)后成(cheng)都剛需(xu)入市熱(re)情(qing)超預期，成(cheng)交(jiao)成(cheng)都2月100萬(wan)元以內戶型(xing)成(cheng)交(jiao)占比達到峰值，量為(wei)樓市創2018年以來新高(gao)、新房(fang)(fang)(fang)形成(cheng)單月最大提升幅度。格(ge)局與此同(tong)時，自(zi)2023年成(cheng)都二(er)手房(fang)(fang)(fang)掛(gua)牌(pai)量突破22萬(wan)套以后，近幾個月來其(qi)掛(gua)牌(pai)量一直維(wei)持(chi)在了(le)22萬(wan)套左右。

業內人士指出，百姓彩票網成(cheng)(cheng)都(dou)正在加速形成(cheng)(cheng)“先租(zu)后買、先舊后新”的(de)住房消費格(ge)局，預(yu)計隨(sui)著二手房價格(ge)下(xia)行及LPR大幅下(xia)調，成(cheng)(cheng)都(dou)二手房成(cheng)(cheng)交(jiao)量將有所回(hui)升，但(dan)回(hui)升力度及“賣舊換新”對新房市場的(de)貢(gong)獻度或比較有限。

二手房掛牌量連續半年超22萬套

最近(jin)，在中(zhong)(zhong)介(jie)平臺(tai)掛(gua)牌(pai)(pai)了(le)二(er)手房(fang)源的(de)小(xiao)潘(pan)又接到了(le)中(zhong)(zhong)介(jie)電話(hua)，要(yao)求將房(fang)子(zi)掛(gua)牌(pai)(pai)價調(diao)低3萬元，這已是小(xiao)潘(pan)近(jin)兩三(san)(san)個月來接到中(zhong)(zhong)介(jie)第三(san)(san)次要(yao)求調(diao)價的(de)電話(hua)。

考(kao)慮到家(jia)里一(yi)家(jia)6口人仍(reng)擠在一(yi)套二居(ju)室里，從(cong)2023年下半年開始小(xiao)潘一(yi)家(jia)就以125萬元的(de)價(jia)(jia)格將現有住(zhu)房(fang)掛(gua)牌出(chu)售，計(ji)劃買一(yi)套更大的(de)房(fang)子(zi)。然而(er)隨著掛(gua)牌時間(jian)的(de)推移，房(fang)子(zi)掛(gua)牌價(jia)(jia)格一(yi)再下調(diao)，來看房(fang)的(de)人卻在減少，小(xiao)潘賣房(fang)的(de)信(xin)心也(ye)在不斷降低。

與小區鄰居一樣，小潘不得不將自己的百姓彩票紅換(huan)房需(xu)求計(ji)劃暫時擱置。在(zai)賣房過程中(zhong)，也有(you)中(zhong)介向小(xiao)潘提出過低價賣低價買的建議(yi)。“這(zhe)個(ge)沒錯(cuo)，但是低太多了，都換(huan)不(bu)起(qi)了。”小(xiao)潘告訴每經記者，急售的房子業主(zhu)也不(bu)會(hui)等，身邊也有(you)鄰居先(xian)訂了房，現(xian)在(zai)賣房一直被壓價。

每(mei)經(jing)記(ji)者在(zai)采(cai)訪中了解到，類似(si)小潘(pan)的情況并不算少。成都鏈家一(yi)經(jing)紀人小李(li)告(gao)訴每(mei)經(jing)記(ji)者，成都目前二(er)手(shou)房掛牌量多(duo)，客戶選(xuan)擇范圍也多(duo)，議價空(kong)間增多(duo)，超過10%的議價也經(jing)常有(you)遇到。“想(xiang)要快速(su)出手(shou)，降(jiang)價就是最有(you)效的辦法(fa)。”

據貝殼找房(fang)(fang)APP數據，截至3月(yue)7日，成都二(er)手房(fang)(fang)掛牌(pai)量達225226套，其中近7日新增房(fang)(fang)源7277套。需要注意的是，早在2023年(nian)10月(yue)，成都二(er)手房(fang)(fang)掛牌(pai)量就已超過22萬套，僅次于重慶的25萬套，此(ci)后(hou)半年(nian)的掛牌(pai)量一直維持在了該水平。

中(zhong)指研究院四川分院分析(xi)指出(chu)，2022年(nian)(nian)出(chu)臺了“5·16”“5·31”新政(zheng)，隨(sui)著(zhu)增值稅免征年(nian)(nian)限從5年(nian)(nian)降到(dao)(dao)2年(nian)(nian)及其他(ta)政(zheng)策出(chu)臺，成(cheng)都“賣舊買新”鏈條被打通，二手房掛(gua)牌量迅速攀升到(dao)(dao)20萬套以上。

不過，在(zai)成交方面，據成都住建局公布數據統計(ji)顯(xian)示，2月成都二手房成交9321套(tao)，同比下(xia)降51.1%，套(tao)均成交面積97.19平方米，同比上漲4.42%。

價(jia)格上同(tong)樣出現了下調，就算是近幾(ji)年(nian)的(de)一些“價(jia)格倒掛”明(ming)顯的(de)網紅盤的(de)最新二手房價(jia)格已經(jing)不如當初那么耀眼。

如曾(ceng)數次引發萬人(ren)瘋搶的(de)南城都匯(hui)項(xiang)目，2021年(nian)其(qi)新房價格為1.7萬元(yuan)/平方米(mi)，二手(shou)房價格就(jiu)達到了3.4萬元(yuan)/平方米(mi)，是成(cheng)都名副其(qi)實(shi)(shi)的(de)“大剪刀差(cha)”網紅盤(pan)。但(dan)近(jin)期該小區的(de)二手(shou)房實(shi)(shi)際成(cheng)交(jiao)價格已經回落到了2.3萬-2.5萬元(yuan)/平方米(mi)，與新房的(de)價差(cha)大大縮小。

“現在房(fang)貸利(li)率低，價(jia)格也沒那么高(gao)，適(shi)合買房(fang)，但不太適(shi)合賣房(fang)。”小(xiao)李這樣總結成都近期的樓(lou)市。

據貝殼研究院成都分院提供(gong)的信(xin)息，每年(nian)春節后，二(er)手剛(gang)性購房需求(qiu)通常會迎來(lai)一定規模(mo)地(di)集中釋放，低(di)總價房源(yuan)成交占比(bi)(bi)快速提升。2024年(nian)節后剛(gang)需入市熱情超(chao)預期，2月(yue)100萬(wan)元以內(nei)二(er)手房源(yuan)成交占比(bi)(bi)達到(dao)峰(feng)值(zhi)，創2018年(nian)以來(lai)新高、單月(yue)最(zui)大提升幅度(du)。

其中，套(tao)三及(ji)以上(shang)的(de)(de)二(er)(er)手(shou)房(fang)戶型首(shou)次在節后成(cheng)交量(liang)走高(gao)，面積緊湊、兼(jian)具功能(neng)性(xing)的(de)(de)小套(tao)三熱銷，占(zhan)比(bi)也達(da)到2021年以來新高(gao)。此(ci)外，成(cheng)都近郊二(er)(er)手(shou)房(fang)成(cheng)交占(zhan)比(bi)首(shou)次大幅超過主城區。除了(le)剛(gang)需客群的(de)(de)價格偏好，成(cheng)新度較高(gao)的(de)(de)房(fang)屋、日益成(cheng)熟的(de)(de)配套(tao)也形成(cheng)了(le)入住近郊的(de)(de)主要因素(su)。

另(ling)據克而(er)瑞數(shu)據，今年第9周（2月26日(ri)-3月3日(ri)），成都(dou)二手住房成交面積(ji)33.8萬(wan)平方(fang)米，環比增長9%，同比下降37%，較周均值(zhi)增長19%。

“剛需(xu)購(gou)房(fang)(fang)者在價格與功(gong)能性的(de)之(zhi)間尋找一種新的(de)平衡(heng)，這種平替(ti)效應或將成(cheng)為一種新的(de)住房(fang)(fang)消費趨勢。”貝殼研究院成(cheng)都分院分析指出。

加速形成“先舊后新”居住消費格局

事(shi)實上，近(jin)兩年(nian)來，成(cheng)都(dou)二手房表現格外搶眼，特別是(shi)2023年(nian)的二手房成(cheng)交量領(ling)跑全國(guo)房地產市(shi)場。據成(cheng)都(dou)市(shi)住房和城鄉建(jian)設局數據，2023年(nian)成(cheng)都(dou)二手房成(cheng)交量首(shou)次超過20萬套(tao)，達到(dao)22.1萬套(tao)，同比增長68%。

來自(zi)中指研究院數(shu)據也(ye)顯(xian)示，從(cong)成交(jiao)(jiao)(jiao)結(jie)構來看(kan)，2023年(nian)成都(dou)(dou)的新房(fang)(fang)、二(er)(er)(er)手房(fang)(fang)分化明(ming)顯(xian)，市場的份(fen)額差(cha)異進一步擴大。2023年(nian)新房(fang)(fang)套均(jun)面(mian)積133平(ping)方(fang)米，其中中心(xin)城區接近140平(ping)方(fang)米；二(er)(er)(er)手房(fang)(fang)套均(jun)成交(jiao)(jiao)(jiao)面(mian)積約95平(ping)方(fang)米。2023年(nian)成都(dou)(dou)的新房(fang)(fang)成交(jiao)(jiao)(jiao)約14.6萬套，二(er)(er)(er)手房(fang)(fang)成交(jiao)(jiao)(jiao)約22.1萬套，是新房(fang)(fang)的1.51倍；2022年(nian)新房(fang)(fang)成交(jiao)(jiao)(jiao)約14.3萬套，二(er)(er)(er)手房(fang)(fang)成交(jiao)(jiao)(jiao)約15.1萬套，是新房(fang)(fang)的1.06倍。這(zhe)些數(shu)據也(ye)驗證(zheng)了居住梯級消費體系正在加速(su)形成。

從新房(fang)(fang)(fang)市場(chang)來看，剛需產(chan)(chan)品占(zhan)比下(xia)降(jiang)，100平方(fang)米以下(xia)房(fang)(fang)(fang)源占(zhan)比同(tong)比下(xia)降(jiang)近6個(ge)百分點(dian)；120-150平方(fang)米、200平方(fang)米以上房(fang)(fang)(fang)源占(zhan)比同(tong)比提升(sheng)。低(di)總價產(chan)(chan)品占(zhan)比繼(ji)續(xu)下(xia)降(jiang)；300萬-500萬元(yuan)房(fang)(fang)(fang)源同(tong)比提升(sheng)近7個(ge)百分點(dian)，中高端產(chan)(chan)品在成都市場(chang)持續(xu)發力。

另一方面(mian)，根據貝殼研究院成都(dou)分(fen)院提供的(de)信息，2023年成都(dou)二(er)手房(fang)(fang)成交平均(jun)面(mian)積，相比2022年上漲2.22%，新(xin)房(fang)(fang)、二(er)手房(fang)(fang)總價差首次(ci)突(tu)破(po)百萬元，“買新(xin)”更加(jia)依賴“賣舊”，而交易結構也從局部存量轉為全面(mian)存量時代。剛需(xu)(xu)與(yu)改(gai)善(shan)置(zhi)業(ye)者開始進入分(fen)流通道，“剛需(xu)(xu)買二(er)手房(fang)(fang)、改(gai)善(shan)買新(xin)房(fang)(fang)”的(de)特(te)征(zheng)更加(jia)清晰。

“成都(dou)正在(zai)加(jia)速形成‘先租后(hou)買、先舊(jiu)(jiu)后(hou)新(xin)(xin)’的(de)(de)(de)(de)住房(fang)(fang)(fang)消費格局。”中指研究(jiu)院四(si)川分院分析(xi)指出，新(xin)(xin)房(fang)(fang)(fang)市(shi)場(chang)(chang)(chang)改善(shan)(shan)(shan)化(hua)進程加(jia)速，面積段(duan)、總價段(duan)上移，剛需客群在(zai)新(xin)(xin)房(fang)(fang)(fang)市(shi)場(chang)(chang)(chang)尋找首(shou)次置業產品(pin)的(de)(de)(de)(de)可能性(xing)下降，從(cong)而轉移目標(biao)關注二(er)手(shou)房(fang)(fang)(fang)市(shi)場(chang)(chang)(chang)。隨著“賣舊(jiu)(jiu)”動(dong)作順利進行，改善(shan)(shan)(shan)性(xing)需求在(zai)賣房(fang)(fang)(fang)資(zi)金(jin)支持下在(zai)新(xin)(xin)房(fang)(fang)(fang)市(shi)場(chang)(chang)(chang)進行置業動(dong)作，支撐(cheng)了新(xin)(xin)房(fang)(fang)(fang)市(shi)場(chang)(chang)(chang)改善(shan)(shan)(shan)型(xing)產品(pin)的(de)(de)(de)(de)銷(xiao)售保(bao)持穩定。新(xin)(xin)房(fang)(fang)(fang)、二(er)手(shou)房(fang)(fang)(fang)市(shi)場(chang)(chang)(chang)的(de)(de)(de)(de)同(tong)步繁榮，資(zi)金(jin)的(de)(de)(de)(de)順利流(liu)動(dong)，是支撐(cheng)成都(dou)市(shi)場(chang)(chang)(chang)韌(ren)性(xing)的(de)(de)(de)(de)關鍵因素。

不(bu)過，克而瑞四川指(zhi)出，預計(ji)隨(sui)著二手房價格下(xia)(xia)行及LPR大幅下(xia)(xia)調，成都(dou)二手房成交量將有所(suo)回升，但回升力度及“賣舊換新”對新房市場(chang)的貢獻(xian)度都(dou)比較有限。

封面圖片(pian)來源：每經記者 陳利 攝