每經記(ji)者 包(bao)晶晶    每經編輯 魏文藝    

在大多數城市(shi)面臨去(qu)(qu)庫(ku)(ku)存難的攻堅戰背景下，合肥的去(qu)(qu)庫(ku)(ku)存房地產市(shi)場卻走出了獨立行情。

易居研究院統計顯示，攻堅戰2023年合肥共成交新房497萬平方米，去庫存而去年全年新增供應為545萬平方米，攻堅戰供求較為平衡。去庫存橫向比(bi)較，攻堅戰合肥(fei)去年商品(pin)住宅庫存面積同(tong)比(bi)增速(su)為15%，去庫存在百城中(zhong)排在第九位(wei)，攻堅戰

從存(cun)銷比來看(kan)，去庫(ku)存(cun)截(jie)至(zhi)2023年(nian)(nian)12月(yue)(yue)，攻(gong)堅(jian)戰(zhan)合(he)肥存(cun)銷比為12.3個(ge)月(yue)(yue)，去庫(ku)存(cun)躋身百城(cheng)存(cun)銷比最短10個(ge)城(cheng)市之(zhi)一。攻(gong)堅(jian)戰(zhan)累計(ji)庫(ku)存(cun)來看(kan)，去庫(ku)存(cun)2023年(nian)(nian)全年(nian)(nian)月(yue)(yue)均庫(ku)存(cun)353萬平方米，攻(gong)堅(jian)戰(zhan)相當于2017年(nian)(nian)下半(ban)年(nian)(nian)至(zhi)2018年(nian)(nian)上半(ban)年(nian)(nian)的平均水平。

“此類城市基本面不錯，從實際反饋看樓市也相對健康。一個非常重要的邏輯在于，人口或年輕人規模大的城市，其樓市會更堅挺，庫存去化指標也會更為健康。”易居研究院指出。

不過進入2024年以來，合(he)肥新房市(shi)(shi)場(chang)的表現與去年同(tong)期有較大(da)差距(ju)。據筋斗云AI樓市(shi)(shi)系(xi)統大(da)數(shu)據，2024年1月前三周（1月1日-19日），合(he)肥新房成交了673套(tao)，成交面積約88483平(ping)方米，成交套(tao)數(shu)同(tong)比下滑(hua)67%，僅(jin)為去年同(tong)期的三分之一(yi)。

據不完全統計，2024年(nian)合肥將有超過30個純新盤項目入市，其(qi)中不乏(fa)龍湖、保利、越秀、中交等品牌(pai)房企開發的(de)項目。

值得注意的是，合肥房產地板塊間冷熱不均已是市場共識。鏡鑒咨詢創始人張宏偉向《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經記者）分析認為，2024年合肥新房去化還需要分情況看。“如果在濱湖區，當下需求較多，還是(shi)能沖一沖銷(xiao)量。如(ru)果整體大環境的原(yuan)因導致市場比較低迷(mi)的話，推(tui)盤(pan)完全可(ke)以稍(shao)微放緩一點，比如(ru)等到下半年(nian)再推(tui)。”

去年銷售量接近增供應量

從銷售和庫存(cun)動態變化數據(ju)來看，合肥新房供應(ying)和去化的(de)節奏(zou)正常有序(xu)，在(zai)二(er)線城市中算得上健康(kang)的(de)市場。

易居(ju)研究(jiu)院對(dui)合肥2023年商品住宅(zhai)成交(jiao)面積(ji)的(de)(de)統計顯示(shi)，去年“金三銀四”達到單月(yue)(yue)成交(jiao)峰(feng)值(zhi)，其中3月(yue)(yue)成交(jiao)65萬(wan)平方米、4月(yue)(yue)70萬(wan)平方米，是自(zi)2021年8月(yue)(yue)以來的(de)(de)最好表現。5月(yue)(yue)份開始逐月(yue)(yue)回(hui)落，最低的(de)(de)7月(yue)(yue)和8月(yue)(yue)僅成交(jiao)29萬(wan)平方米和30萬(wan)平方米。年末利好政策帶來了一定的(de)(de)“翹尾”行(xing)情，最終(zhong)全年成交(jiao)497萬(wan)平方米。

值得注意的是，這(zhe)一數(shu)據接(jie)近合肥(fei)去年(nian)全年(nian)新增供(gong)應(ying)545萬(wan)平(ping)方米，供(gong)求(qiu)較(jiao)為(wei)平(ping)衡(heng)。橫(heng)向(xiang)比(bi)較(jiao)，合肥(fei)去年(nian)商品(pin)住宅庫存(cun)面積同比(bi)增速為(wei)15%，在百城之中(zhong)位列第9名，也是增速前十中(zhong)為(wei)數(shu)不多的熱點(dian)二線城市。

由(you)于(yu)銷(xiao)售去化和新增庫存幾乎持平(ping)，從存銷(xiao)比來看，截至2023年(nian)12月(yue)，合(he)肥存銷(xiao)比為12.3個(ge)月(yue)，躋身百城存銷(xiao)比最(zui)短(duan)10個(ge)城市之一。累計庫存來看，2023年(nian)全年(nian)月(yue)均庫存月(yue)353萬平(ping)方米，相當(dang)于(yu)2017年(nian)下(xia)半年(nian)至2018年(nian)上半年(nian)的平(ping)均水平(ping)。

易居研究院指出：“此類城市(shi)(shi)(shi)基本面不錯，從實際反饋看樓市(shi)(shi)(shi)也(ye)相對健(jian)康。一個非常(chang)重要的(de)邏輯(ji)在于，人口或年輕人規模大的(de)城市(shi)(shi)(shi)，其樓市(shi)(shi)(shi)會更堅挺，庫存去化指標(biao)也(ye)會更為健(jian)康。”

從新(xin)房(fang)(fang)供應來看，據新(xin)安大數據研(yan)究院數據，2023年(nian)12月(yue)(yue)合肥市(shi)區19盤入(ru)市(shi)，推出房(fang)(fang)源2567套(tao)。其中9月(yue)(yue)入(ru)市(shi)超3000套(tao)房(fang)(fang)源領(ling)跑下半年(nian)，7月(yue)(yue)、10月(yue)(yue)入(ru)市(shi)量(liang)相對較(jiao)低(di)，均(jun)不足1500套(tao)。截至去(qu)年(nian)12月(yue)(yue)，合肥市(shi)區入(ru)市(shi)量(liang)連漲2個月(yue)(yue)。

新(xin)盤入市的(de)背(bei)后(hou)是(shi)供(gong)地(di)節(jie)(jie)奏的(de)把握。“合(he)肥(fei)在供(gong)地(di)方面，每年都保持比較(jiao)節(jie)(jie)制的(de)狀態(tai)，每年賣(mai)多少(shao)房供(gong)多少(shao)地(di)，所以最(zui)近這幾年合(he)肥(fei)市場供(gong)求關系(xi)一(yi)直是(shi)比較(jiao)健康的(de)。”張(zhang)宏偉表(biao)示(shi)。

據(ju)金剛石數據(ju)，2023年合(he)肥共進行(xing)了9次土(tu)(tu)拍，共有35宗涉宅用地(di)成(cheng)(cheng)功(gong)出讓，在成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)數量上，包河(he)區(qu)以12宗地(di)塊成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)占據(ju)榜首，其次是瑤海區(qu)7宗、濱湖區(qu)5宗，廬陽區(qu)4宗、蜀(shu)山與經開區(qu)各3宗、高(gao)新區(qu)1宗。雖(sui)然去年合(he)肥土(tu)(tu)地(di)供應面積(ji)同比(bi)(bi)降低 53%，土(tu)(tu)地(di)成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)面積(ji)同比(bi)(bi)下降38%，但土(tu)(tu)地(di)成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)樓(lou)面價達到11706元(yuan)/平方米，同比(bi)(bi)上漲27%。

如(ru)在2023年11月2日(ri)合肥取消限(xian)價(jia)(jia)與(yu)搖號、恢復(fu)“價(jia)(jia)高者得”的首次(ci)土(tu)拍中，競爭最為激烈的為濱(bin)科城BK202305號地塊吸(xi)引了11家知名企(qi)業報名，最終(zhong)被(bei)安徽高速以總價(jia)(jia)33.88億元競得，溢(yi)價(jia)(jia)率44.9%。市(shi)區出讓5宗地塊，總成交金額(e)達到77億元。

土地溢價率新高令人(ren)對2024年(nian)市場產(chan)生(sheng)了期待。2024年(nian)合肥政(zheng)府工作報(bao)告顯示(shi)，預(yu)計2023年(nian)地區生(sheng)產(chan)總值增長6.3%，產(chan)業能級(ji)持續提升，新簽約產(chan)業鏈項目1200多個，5個百(bai)(bai)億項目開(kai)工、5個百(bai)(bai)億項目建設(she)投產(chan)，整(zheng)體(ti)經濟發展勢頭強勁。傳導到房地產(chan)消費(fei)市場，明年(nian)在(zai)剛需(xu)、改善型住宅銷售層(ceng)面，會否帶來一定的改觀？

對此，張宏偉向每經(jing)記者指出：“2024年合(he)肥(fei)市(shi)場(chang)(chang)整體(ti)還(huan)(huan)是(shi)會(hui)延續區域分(fen)化的這種(zhong)格(ge)(ge)局，即(ji)使大(da)環境到(dao)下半年有些好轉(zhuan)，這種(zhong)局面(mian)仍(reng)然不(bu)會(hui)有太大(da)改(gai)變。市(shi)場(chang)(chang)會(hui)出現一些結構性的上漲，仍(reng)然是(shi)核心區域引領小幅的微漲，整體(ti)市(shi)場(chang)(chang)格(ge)(ge)局還(huan)(huan)是(shi)維持這種(zhong)分(fen)化，比如濱湖還(huan)(huan)是(shi)以改(gai)善(shan)為(wei)主，外(wai)圍區域剛需不(bu)會(hui)過于(yu)活(huo)躍。”

區域板塊呈現冷熱不均

事實上(shang)，合肥(fei)板塊間(jian)冷熱不均已(yi)是(shi)市(shi)場共識。同時，新增(zeng)供應和庫存(cun)在各板塊間(jian)也極不均衡(heng)。

據筋斗云AI樓(lou)市(shi)系統大數據，2024年1月前三周（1月1日-19日），合肥新(xin)房成交(jiao)(jiao)了673套，成交(jiao)(jiao)面積約88483平方米，成交(jiao)(jiao)套數同(tong)比下(xia)滑(hua)67%，僅為去(qu)年同(tong)期(qi)的三分之一。成交(jiao)(jiao)面積占比最多的是(shi)包河(he)區約21%，其次(ci)是(shi)經開區和瑤海(hai)區，廬陽、高新(xin)、新(xin)站等區的成交(jiao)(jiao)量較少。

張宏偉分析指出：“合肥(fei)(fei)還是延(yan)續了東北片(pian)區(qu)一(yi)些板塊整(zheng)體供(gong)應量(liang)偏大(da)，西(xi)(xi)南片(pian)區(qu)濱湖等區(qu)域(yu)供(gong)應相對節制(zhi)，外圍比(bi)如肥(fei)(fei)東、肥(fei)(fei)西(xi)(xi)和長(chang)豐(feng)，供(gong)應量(liang)也比(bi)較大(da)。”

“2023年，合肥(fei)住宅市(shi)(shi)場整體走勢前(qian)高后低。前(qian)3個月(yue)，我們的(de)(de)項目月(yue)均成交基本在(zai)60套以(yi)(yi)上，但6月(yue)之后，受制于(yu)客戶(hu)整體預期減弱、市(shi)(shi)場競(jing)爭加劇以(yi)(yi)及項目優質房(fang)源(yuan)的(de)(de)逐(zhu)步(bu)去化，月(yue)均流速逐(zhu)月(yue)下降(jiang)，四季度開始(shi)，單(dan)月(yue)成交再難(nan)破雙。”一家(jia)百強房(fang)企合肥(fei)分(fen)公(gong)司相關人士(shi)向每經(jing)記(ji)者(zhe)坦言：“2023年的(de)(de)銷售熱(re)度持續(xu)攀升(sheng)，客戶(hu)也逐(zhu)步(bu)趨于(yu)改善，當下公(gong)司產品的(de)(de)變化也符合客戶(hu)的(de)(de)需求(qiu)，仍然(ran)看好合肥(fei)市(shi)(shi)場。”

每經記者注意到(dao)，位(wei)于合(he)肥蜀山區的晶(jing)宮山水拾(shi)光(guang)項(xiang)目，開(kai)(kai)盤(pan)銷售(shou)卻相當(dang)艱難。2023年9月下(xia)旬開(kai)(kai)盤(pan)兩棟樓共136套(tao)(tao)房源，曾有媒體報道，原本被認為有“滿分盤(pan)”潛質(zhi)的晶(jing)宮山水拾(shi)光(guang)在開(kai)(kai)盤(pan)當(dang)天認購不(bu)到(dao)70組(zu)，并(bing)未觸發(fa)搖號，并(bing)且(qie)一個(ge)月后僅網簽(qian)3套(tao)(tao)。

公開(kai)信息顯(xian)示，晶宮山水(shui)拾光(guang)的開(kai)發(fa)商為安徽阜陽(yang)晶宮，2023年3月(yue)以樓面(mian)價(jia)12583.27元/平方米(mi)、溢價(jia)率14.83%競(jing)得該地(di)塊，周邊居(ju)住環境較為成(cheng)熟，但距離市中心較遠。截至2024年1月(yue)24日每經記者(zhe)查詢時，晶宮山水(shui)拾光(guang)項目(mu)3#樓的68套房(fang)(fang)源(yuan)網簽(qian)5套、簽(qian)約5套；6#樓68套房(fang)(fang)源(yuan)網簽(qian)和簽(qian)約合計(ji)僅13套，整體去化率不足17%。

對于2024年合肥(fei)樓盤項目去化，張宏偉(wei)認為，需(xu)要分情況看(kan)。“如(ru)(ru)果在濱湖(hu)區，當下需(xu)求較(jiao)多，還是能(neng)沖(chong)一沖(chong)銷量。如(ru)(ru)果整(zheng)體大(da)環境的原因導致市場比較(jiao)低迷(mi)的話，推(tui)盤完(wan)全可以稍微(wei)放緩一點，比如(ru)(ru)等到下半年再推(tui)。”

“改善需求(qiu)成為(wei)市場主(zhu)流，除了地段這個核心因素(su)之外(wai)，客戶還對(dui)項目整(zheng)體品(pin)質(zhi)的(de)承(cheng)諾、呈現以及兌現，都提出(chu)了很高(gao)要求(qiu)。”上(shang)(shang)述百強房企相(xiang)關(guan)人士表(biao)示：“展望2024年，合(he)肥整(zheng)體市場上(shang)(shang)半年不會(hui)有(you)較大改善，但隨(sui)著(zhu)首期(qi)住宅的(de)逐(zhu)步兌現以及綜合(he)體招(zhao)商團隊進駐，購房人相(xiang)關(guan)擔憂將得到逐(zhu)步化解，助(zhu)力住宅銷售進一(yi)步去庫存。”

封(feng)面圖片(pian)來源：每(mei)經記者 包(bao)晶晶 攝