每經記者 包(bao)晶(jing)晶(jing)    每經編輯 易啟江(jiang)    

2023年樓市(shi)持(chi)續下行(xing)之下，以舊(jiu)換新(xin)論創新(xin)和(he)大膽，兩地還得是房幕房業江蘇省。

江蘇蘇州太倉市和相城區先后推出房屋“以舊換新”活動，后國何舊房由地方國企收購后，企收改造為人才房和保障房，購舊舊房款(kuan)直接用來(lai)抵新房款(kuan)，主(zhu)積買(mai)賣都由地方國企(qi)為業(ye)主(zhu)一條龍操辦，極性(xing)連(lian)舊房評估費都不用業(ye)主(zhu)承擔。以舊換新

“現在(zai)我(wo)自己都(dou)沒花什么時間和精力(li)，兩地整個流程(cheng)都(dou)是房幕(mu)房業他(ta)們（國企）走(zou)。”太倉置(zhi)換(huan)成功的后國何業主張女士(shi)這樣(yang)告訴(su)《每日(ri)經(jing)濟新聞》記(ji)者（簡稱“每經(jing)記(ji)者”）。

舊房(fang)換新，企收(shou)在太倉已(yi)經進入常(chang)態化階段(duan)，購(gou)舊一大(da)批(pi)客(ke)戶已(yi)經達(da)成置(zhi)換意向，主積不少人已(yi)經走完了置(zhi)換全流程(cheng)，坐(zuo)等收(shou)房(fang)。

蘇(su)州相城區“以舊換新”模式(shi)下，也沒有賣房和買房的(de)(de)環節，直接一(yi)套(tao)舊房換一(yi)套(tao)新房，選購(gou)的(de)(de)新房總價超過舊房、補(bu)差(cha)價即可。

無論是已經進入常態化的太倉(cang)模(mo)式還(huan)是蘇(su)州相(xiang)城區(qu)的初(chu)次探索試點(dian)，都指向(xiang)了(le)共同的目標：老房(fang)有(you)人住、新房(fang)有(you)人買。

01 太倉模式

業主驚喜 舊房評估價遠高于市場價

張淳茉（化(hua)名）一(yi)家是太倉(cang)第三批換房的受益者。

“舊房評估(gu)價格大大超出(chu)(chu)(chu)我的心理(li)！”她說，“我們舊房是5樓頂樓，（如果是自(zi)己賣）不(bu)太好出(chu)(chu)(chu)手。評估(gu)價給到了(le)8100元/平方米，而小(xiao)區里(li)有(you)的掛出(chu)(chu)(chu)6000多元的價格都沒人問。”張淳茉介紹(shao)說。

“我們房子129平(ping)(ping)方米(mi)(mi)，有個閣樓30平(ping)(ping)方米(mi)(mi)，一(yi)個儲藏(zang)室11平(ping)(ping)方米(mi)(mi)，最后加起來算170平(ping)(ping)方米(mi)(mi)，總(zong)價估到(dao)了112萬多(duo)元。”

她(ta)們選中“桃園新著(zhu)”的洋房(fang)，換(huan)購單價19000元左右，趕上了常態化“以(yi)舊換(huan)新”政策(ce)優化，閣樓、車位也算入評(ping)估總價，舊房(fang)評(ping)估總價一下子就上來了。

按(an)照(zhao)張(zhang)淳茉的計(ji)劃，舊房(fang)這筆錢(qian)打算(suan)全部(bu)用(yong)來抵扣新(xin)房(fang)款，不足部(bu)分用(yong)公積金(jin)貸，這樣還貸的壓(ya)力就小(xiao)了。

太倉版“以舊(jiu)換新(xin)”，給各地盤活(huo)存量房(fang)和(he)新(xin)房(fang)市場打了個(ge)樣。

地(di)方國企(qi)托底“以舊換新”模式(shi)，太倉市最早是在2023年國慶期間成功試點。

每經記者(zhe)2023年12月初前往(wang)太倉晨曦(xi)雅(ya)苑進(jin)行了實地探訪，置業顧(gu)問李涵(han)波(bo)（化名）向記者(zhe)詳細(xi)介紹了這(zhe)一(yi)全新嘗試(shi)的細(xi)節。

太倉居民如果有“以舊換新”意向，可通過太倉(cang)市行政服務APP“太融e”點擊(ji)“以舊換新(xin)”頁面，填寫報名信息(xi)，官方會(hui)統一安排舊房(fang)價格評估，新(xin)房(fang)房(fang)源由太倉(cang)市城市發展(zhan)集(ji)(ji)團有(you)(you)限(xian)公司（簡稱“太倉(cang)城發集(ji)(ji)團”）、太倉(cang)市城市建設(she)投(tou)資(zi)集(ji)(ji)團有(you)(you)限(xian)公司（簡稱“太倉(cang)城投(tou)集(ji)(ji)團”）兩(liang)家(jia)國資(zi)公司提供。

▲晨曦雅苑沙盤 圖片來源(yuan)：每經記(ji)者 包晶(jing)晶(jing) 攝

“我(wo)可能(neng)是(shi)太倉(cang)第一個換(huan)房的(de)人！” 文雅婷（化(hua)名）向每(mei)經(jing)記者介(jie)紹(shao)，“2023年9月底‘以舊換(huan)新’政策剛剛出來(lai)，過完(wan)十一我(wo)就去樓盤看了(le)房子，緊接著(zhu)就到‘太融e’APP上(shang)登記換(huan)房了(le)。其實我(wo)自己(ji)的(de)房子是(shi)2023年上(shang)半年剛剛交付(fu)的(de)，產(chan)證也是(shi)卡著(zhu)時間(jian)點辦(ban)下來(lai)的(de)，為(wei)了(le)趕著(zhu)換(huan)房。”

“我看中的房源193平方米，當時自己的房子評(ping)估價下來就(jiu)占(zhan)新房價格60%，其余的部分用公積金加商貸，現(xian)在貸款利率比(bi)我買(mai)那(nei)(nei)套(tao)房時要低太(tai)多了，我買(mai)那(nei)(nei)套(tao)的時候(hou)，房貸利率是5.6%。”文雅(ya)婷這樣說道。

文雅婷自(zi)己的(de)新房(fang)是(shi)2021年(nian)買(mai)的(de)毛坯，市(shi)場火(huo)爆的(de)那個(ge)時候(hou)，根本不容她多想，只能買(mai)了婁江(jiang)新城(cheng)那個(ge)樓盤最后一套房(fang)子，128平米。由于(yu)家里人(ren)多孩子多，現在想想還是(shi)不夠住，既然(ran)有這(zhe)個(ge)政策，就想換個(ge)大的(de)。

“其(qi)實我(wo)(wo)們那套房(fang)評估價(jia)不(bu)太劃算，買入價(jia)約23000元(yuan)(yuan)/平方米，評估價(jia)不(bu)到(dao)22000元(yuan)(yuan)/平方米。但(dan)是我(wo)(wo)們也(ye)接受，畢竟如果要(yao)自己賣掉(diao)再去買的(de)話，現在二手房(fang)市(shi)場價(jia)格確實不(bu)好。”文雅(ya)婷說(shuo)。 

根據太倉(cang)市目前的政(zheng)策，賣舊(jiu)買新，還(huan)能省下十(shi)幾二(er)十(shi)萬元(yuan)的契稅(shui)，車位也借著常態化開展(zhan)“以舊(jiu)換新”的東風，實現一換一。

對于大家最為關注的舊房定價，晨曦雅苑一位置業顧問劉艷（化名）表示，“由住建背景的評估公司出面，調出你這個小區半年間的成交均價，這個評估是面向整個小區的，所以裝修老舊、樓層不佳的不利因素在評估中會被忽略。同樣，如果你是小區中最優質的房源，裝修精良等等的優勢也會減弱。”當完成評估之后，置換人付2萬元意向金，簽置換協議，所有置(zhi)換人(ren)會(hui)一起參與新房搖(yao)號(hao)，按照搖(yao)號(hao)順(shun)序選房，在(zai)這個過程中(zhong)，隨時可以退出，意向金可退。

政策不斷優化升級 老房學區資格也保留

2024年1月25日(ri)，每經記(ji)者在與置業(ye)顧(gu)問溝(gou)通中發現，經過兩輪“以(yi)舊換(huan)新”試點之(zhi)后(hou)，太倉又(you)一次走(zou)在了(le)前面，進一步降低了(le)置換(huan)門檻，細(xi)化了(le)試點方案中的(de)一些遺留問題(ti)，而且(qie)直接把“以(yi)舊換(huan)新”業(ye)務變成了(le)常態化。

太倉城(cheng)發集(ji)團也于1月12日(ri)公告了新(xin)一輪“以舊(jiu)換新(xin)”的通知，具體來(lai)看，常態化方案(an)對(dui)購(gou)房人有了五大方面利好：

1、“以(yi)舊(jiu)換新”從“一(yi)套換一(yi)套”升級到了可以(yi)“多套換一(yi)套房”。

2、原先限定存量商品房總(zong)價(jia)(jia)抵(di)扣比(bi)例不(bu)得高于(yu)新房總(zong)價(jia)(jia)的(de)60%，新方案規定舊(jiu)房總(zong)價(jia)(jia)抵(di)扣比(bi)例不(bu)得高于(yu)所(suo)購(gou)新房總(zong)價(jia)(jia)的(de)80%，大大降(jiang)低了置換差(cha)價(jia)(jia)。

3、有產證的(de)自行車庫、儲(chu)藏室、閣樓可以(yi)獨立評(ping)估，算到(dao)總價中，汽車車位可以(yi)等(deng)量(liang)置換。

4、“老房子的學區”入學資格(ge)保留兩年，打(da)上了政(zheng)策補丁。

5、更(geng)大的優(you)化，是支持舊房(fang)(fang)價(jia)款(kuan)分批次支付給舊房(fang)(fang)產權人，既可用于支付新房(fang)(fang)首付款(kuan)，也可用來(lai)歸還老房(fang)(fang)銀行貸款(kuan)。剩余(yu)價(jia)款(kuan)在新房(fang)(fang)房(fang)(fang)貸放款(kuan)之后支付給舊房(fang)(fang)產權人。

值得注意的是(shi)，最新置換條件中“老房子的學(xue)區入學(xue)資格保留兩年”，是(shi)一項非(fei)常創(chuang)新的政策(ce)突破。

太倉城發集團方面在(zai)接受(shou)《每日(ri)經濟新(xin)聞》采訪時表示(shi)：“在(zai)前兩批置(zhi)換工作(zuo)結束后，反復(fu)開會(hui)總結復(fu)盤，對報名未置(zhi)換的(de)市(shi)(shi)(shi)民(min)(min)(min)做(zuo)了回訪，發現市(shi)(shi)(shi)民(min)(min)(min)有(you)著學區(qu)困擾、一套(tao)換一套(tao)資(zi)金不足(zu)、車(che)位車(che)庫無(wu)法(fa)置(zhi)換、購房(fang)人年齡無(wu)法(fa)貸款的(de)情況，我們第一時間組(zu)織會(hui)議研究分析，不斷優化‘以舊換新(xin)’政(zheng)策，得到了教育局(ju)(ju)、司法(fa)局(ju)(ju)、住建(jian)局(ju)(ju)、審(shen)批局(ju)(ju)等部門的(de)大力(li)支持和(he)廣大市(shi)(shi)(shi)民(min)(min)(min)的(de)充分認可。在(zai)后期的(de)工作(zuo)中，我們也(ye)實(shi)時聽取市(shi)(shi)(shi)民(min)(min)(min)意見，改進政(zheng)策，更好(hao)地(di)為有(you)置(zhi)換需求的(de)市(shi)(shi)(shi)民(min)(min)(min)提(ti)供便利。”

第(di)一(yi)批次“以舊換(huan)新”工作(zuo)結束后，太倉(cang)城發集(ji)團(tuan)對未置(zhi)換(huan)的(de)客戶作(zuo)了詳細分析，發現較(jiao)多市民反饋新房(fang)供給(gei)選擇(ze)有限：首(shou)批試點僅開放太倉(cang)城發集(ji)團(tuan)的(de)3個(ge)在售項目100套房(fang)源(yuan)，選擇(ze)余地(di)較(jiao)小。因(yin)此，在第(di)二(er)批次加入更多不同區域、不同面(mian)積段(duan)、不同總價段(duan)的(de)新房(fang)，滿足市民的(de)不同需(xu)求。

“隨著集團旗下(xia)新項目陸續啟動(dong)預(yu)售，新房的供應也會更豐(feng)富。此外，我們(men)把太倉城(cheng)投集團開發的樓(lou)盤(pan)也納入(ru)‘以舊(jiu)換(huan)新’新房源，未來也可能有更多的國(guo)資公司加入(ru)。”

▲太倉城市景觀 圖片來源：視覺中國(guo)-VCG211200676017

太(tai)倉晨(chen)曦雅苑置業顧問(wen)李涵波也告(gao)訴每經記者(zhe)：“新的(de)方案(an)出臺之(zhi)后，報名(ming)的(de)人(ren)很多，截(jie)至今年1月25日，已經接(jie)待了20多組客戶。”

事實(shi)上，截(jie)至今年2月3日，“常態化”不到20天，已(yi)經有97組(zu)客戶正式走(zou)流程進行換房了。

老房有人住、新房有人買，怎么實現？

“根據市民(min)(min)們(men)普遍(bian)的(de)(de)反饋，這(zhe)個政策對有置換需求(qiu)(qiu)的(de)(de)市民(min)(min)具有推進作用，能較為(wei)有效地改善(shan)居住環境，享(xiang)受更優質(zhi)的(de)(de)配套，提高(gao)生活(huo)品(pin)質(zhi)，是‘從民(min)(min)生角度，從實際(ji)出發(fa)’解決了(le)(le)老百姓置換難(nan)的(de)(de)問題。隨著工(gong)作的(de)(de)深入、宣傳(chuan)力度的(de)(de)擴大、政策的(de)(de)持續完善(shan)，以(yi)及企業和市民(min)(min)對政策更進一步的(de)(de)了(le)(le)解，置換需求(qiu)(qiu)逐漸(jian)增高(gao)，為(wei)后續‘以(yi)舊換新(xin)’工(gong)作打下了(le)(le)良好的(de)(de)基礎。”太倉城發(fa)集團方面在接受《每日經濟新(xin)聞》采(cai)訪時表示(shi)。

收購來(lai)的房源，太倉(cang)將滿足不同(tong)層次的人才(cai)需要。

易居研(yan)究院研(yan)究總監(jian)嚴躍進對每經(jing)記者(zhe)表示：“國資公(gong)司拿(na)到(dao)此類住房后，將改造為人(ren)才公(gong)寓和保(bao)障(zhang)房。從這(zhe)個操(cao)作來看，相比有(you)些地(di)方的操(cao)作，太倉的做法更加務實和更加精準。”

▲提供房源(yuan)(yuan)用于“換新(xin)”的(de)晨曦雅苑 圖(tu)片來源(yuan)(yuan)：每經記者 包晶晶 攝

那么，用收購(gou)的(de)舊房做(zuo)人才(cai)房，和直接(jie)用新(xin)房做(zuo)人才(cai)房，有何不同意義(yi)？

太(tai)倉城發集團對(dui)此解釋：收購舊(jiu)房(fang)(fang)(fang)(fang)作適(shi)當改造后(hou)用作人(ren)(ren)才(cai)(cai)房(fang)(fang)(fang)(fang)，資金成本較低，手續(xu)便利，相比新房(fang)(fang)(fang)(fang)時效性更高，周期更短，也(ye)可(ke)以(yi)豐富人(ren)(ren)才(cai)(cai)公寓(yu)和保障房(fang)(fang)(fang)(fang)供(gong)給種類，滿(man)足不同層次的(de)人(ren)(ren)才(cai)(cai)居住需求。太(tai)倉城發集團對(dui)全市(shi)人(ren)(ren)才(cai)(cai)房(fang)(fang)(fang)(fang)所在區域、面積、套(tao)數等信(xin)息做了(le)盤點分(fen)析，同時對(dui)居住業(ye)主也(ye)進(jin)行了(le)回訪，了(le)解到部分(fen)業(ye)主的(de)訴求。通過綜合以(yi)上信(xin)息，后(hou)期對(dui)人(ren)(ren)才(cai)(cai)房(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)分(fen)配(pei)會更加人(ren)(ren)性化，比如(ru)，對(dui)于(yu)在老(lao)城區工作的(de)人(ren)(ren)才(cai)(cai)，可(ke)以(yi)分(fen)配(pei)老(lao)城區的(de)人(ren)(ren)才(cai)(cai)房(fang)(fang)(fang)(fang)，縮短上下班通勤時間。

太(tai)倉(cang)(cang)城(cheng)發集團(tuan)(tuan)方面(mian)還表示：蘇州“十四(si)五”規劃中提出，全市(shi)要(yao)完成10萬套(tao)人(ren)(ren)才(cai)(cai)(cai)公(gong)寓和保障(zhang)房(fang)(fang)建設(she)，其中太(tai)倉(cang)(cang)市(shi)目標籌(chou)集1萬套(tao)人(ren)(ren)才(cai)(cai)(cai)公(gong)寓和保障(zhang)房(fang)(fang)。太(tai)倉(cang)(cang)城(cheng)發一方面(mian)是響應(ying)國家層(ceng)面(mian)的(de)(de)(de)政策，另(ling)一方面(mian)是太(tai)倉(cang)(cang)層(ceng)級(ji)對(dui)集團(tuan)(tuan)的(de)(de)(de)定(ding)位和要(yao)求。根據太(tai)倉(cang)(cang)城(cheng)發集團(tuan)(tuan)職能(neng)定(ding)位，集團(tuan)(tuan)三大主業中包含(han)了房(fang)(fang)地產(chan)綜合開發、人(ren)(ren)才(cai)(cai)(cai)公(gong)寓和保障(zhang)房(fang)(fang)建設(she)。集團(tuan)(tuan)在加快(kuai)自行建設(she)的(de)(de)(de)同(tong)時(shi)，還需要(yao)通過市(shi)場化收購(gou)及存量(liang)房(fang)(fang)改造來達成這一目標。另(ling)外，目前集團(tuan)(tuan)的(de)(de)(de)保障(zhang)房(fang)(fang)及人(ren)(ren)才(cai)(cai)(cai)公(gong)寓的(de)(de)(de)供應(ying)僅設(she)置3-5個點位，滿足不了多(duo)層(ceng)次的(de)(de)(de)人(ren)(ren)才(cai)(cai)(cai)需求。為了擴大人(ren)(ren)才(cai)(cai)(cai)公(gong)寓供給數量(liang)和范圍(wei)，同(tong)時(shi)結(jie)合上級(ji)提出的(de)(de)(de)構建房(fang)(fang)地產(chan)新模式的(de)(de)(de)政策要(yao)求，集團(tuan)(tuan)借(jie)鑒其他城(cheng)市(shi)已有的(de)(de)(de)“以舊換新”經驗，探索嘗試(shi)太(tai)倉(cang)(cang)版的(de)(de)(de)商品(pin)房(fang)(fang)“以舊換新”。

太倉市(shi)(shi)委書(shu)記汪香元帶隊調研太倉城發集團時曾指出，要(yao)開闊思路(lu)、更有(you)魄力，以(yi)更大的執行力度，開拓創新(xin)地做好這兩(liang)項工(gong)作(zuo)。范圍上要(yao)擴大，以(yi)全市(shi)(shi)域打通“以(yi)舊換新(xin)”為目(mu)標，提供更多新(xin)房子供老百(bai)姓選(xuan)擇。政策上要(yao)優化，在依法依規的前提下，勇(yong)于(yu)嘗試(shi)推出有(you)利于(yu)推進工(gong)作(zuo)的政策舉措，最終實現(xian)老房子有(you)人住、新(xin)房子有(you)人買。

對(dui)于(yu)“3年新增(zeng)1萬(wan)套人才公寓”的目標，官方數據顯(xian)示(shi)，目前太倉市已累計(ji)籌集人才公寓房源7798套。

“人(ren)來了(le)就(jiu)有房(fang)，也是太倉搶人(ren)才的策略。”李涵波(bo)告訴記者。記者走訪了(le)參與“以舊(jiu)換新”的多(duo)個項目，發現太倉在此次“以舊(jiu)換新”中，提供了(le)更(geng)多(duo)元的選擇，既(ji)有少量市中心動遷(qian)安置新房(fang)、新區新建(jian)商品(pin)房(fang)，也有距離稍遠(yuan)，但品(pin)質更(geng)好、性價比(bi)更(geng)優的婁(lou)江新城鼎盛華(hua)庭項目。

▲鼎盛華庭(ting)項(xiang)目 圖片來源：每(mei)經記者(zhe) 包晶晶 攝

對于“以(yi)舊換(huan)新”產生(sheng)的“去化工作量(liang)”提(ti)成如何認(ren)定，劉艷向每經記者透露(lu)：“也給售(shou)樓處銷售(shou)提(ti)供了部分(fen)傭(yong)金，以(yi)提(ti)高銷售(shou)人員積極性。”

嚴躍(yue)進表示：“太倉模式的(de)特點在于，其(qi)使得類似‘以舊(jiu)換新(xin)’的(de)交易比較容易實(shi)現。過(guo)去，有(you)些地方(fang)也(ye)有(you)‘以舊(jiu)換新(xin)’，但是在二(er)(er)手(shou)房(fang)(fang)(fang)處置方(fang)面(mian)一(yi)般是‘承諾或積極(ji)把(ba)二(er)(er)手(shou)房(fang)(fang)(fang)出售’，這(zhe)樣就會產生不(bu)確定性。而(er)太倉模式給二(er)(er)手(shou)房(fang)(fang)(fang)的(de)盤活帶來了非常(chang)好的(de)思路，即(ji)：二(er)(er)手(shou)房(fang)(fang)(fang)不(bu)再出售給普通(tong)剛需(xu)群(qun)體(ti)，而(er)是通(tong)過(guo)國資(zi)系(xi)統改造(zao)為人才公寓(yu)和保障房(fang)(fang)(fang)。這(zhe)其(qi)實(shi)就擴大(da)了二(er)(er)手(shou)房(fang)(fang)(fang)潛在的(de)消費群(qun)體(ti)，對全國各地盤活二(er)(er)手(shou)房(fang)(fang)(fang)有(you)非常(chang)大(da)的(de)啟發(fa)。”

但(dan)從房屋買賣交易流(liu)程上來看，太(tai)倉版“以舊換(huan)新”模式在多(duo)個環節(jie)(jie)上都是從未有(you)過的(de)操作，相關部門是如何(he)跑通這些節(jie)(jie)點的(de)？

太倉城發集團(tuan)透(tou)露(lu)，“以舊(jiu)換新”涉及的流程多(duo)而復(fu)雜，為了解決這些問題，集團(tuan)組(zu)建“以舊(jiu)換新”工作(zuo)領導小組(zu)，先后成立政策宣傳、評估驗收、合(he)(he)同(tong)法務(wu)(wu)、資金結算(suan)、監督保障5個專項工作(zuo)組(zu)，各負其責(ze)、相互配合(he)(he)，協同(tong)推(tui)進(jin)“以舊(jiu)換新”業務(wu)(wu)；在住建、教育、審批、司法、融媒、稅務(wu)(wu)、銀行等部門大(da)力支持下，先后完成了APP開發、政策發布、報名(ming)工作(zuo)、房源(yuan)籌集、合(he)(he)同(tong)文本擬(ni)定(ding)、資金籌措、公證搖號、現場開盤(pan)等工作(zuo)，讓(rang)換房流程更(geng)順暢(chang)，工作(zuo)更(geng)透(tou)明。

02 蘇州相城區模式

舊房款打至新房對應公司，銀行放貸后退還業主多余金額

蘇州市相城區啟(qi)動“太(tai)倉模式(shi)”舊房換(huan)新的(de)第一(yi)天（2023年12月(yue)21日），《每(mei)日經濟新聞》記(ji)(ji)(ji)者就走訪了(le)此次“舊房換(huan)新”官方指定登記(ji)(ji)(ji)地點和頌雅苑售樓處。由于活動實行現場(chang)報名，不接(jie)受電話預約(yue)，據(ju)現場(chang)銷(xiao)售反饋，一(yi)早上接(jie)待了(le)近60組看(kan)房人的(de)登記(ji)(ji)(ji)，下(xia)午還預約(yue)了(le)30組，如果500組客戶滿額，會提前結束登記(ji)(ji)(ji)，進入評估環節。

相(xiang)城(cheng)區“以(yi)舊(jiu)(jiu)換新(xin)”模式(shi)下，沒有(you)賣(mai)房(fang)(fang)和(he)買房(fang)(fang)的環節，直接一(yi)套舊(jiu)(jiu)房(fang)(fang)換一(yi)套新(xin)房(fang)(fang)，選購的新(xin)房(fang)(fang)總(zong)價(jia)超(chao)過舊(jiu)(jiu)房(fang)(fang)即可。舊(jiu)(jiu)房(fang)(fang)由蘇州(zhou)相(xiang)城(cheng)城(cheng)投集(ji)團直接回(hui)購，舊(jiu)(jiu)房(fang)(fang)款用于(yu)抵新(xin)房(fang)(fang)款。

總結下來，相城區(qu)這種(zhong)“收舊購新”主要是：

本市(shi)相城區(qu)內產權證(zheng)建筑面積在144平方米以下(xia)的住宅，可用于置換抵扣相城城投集(ji)團推(tui)出(chu)的在售商(shang)品(pin)房(fang)，且舊(jiu)商(shang)品(pin)房(fang)總(zong)(zong)價(jia)不高(gao)于所購在售新(xin)商(shang)品(pin)房(fang)總(zong)(zong)價(jia)，本批次限(xian)500名(ming)；三(san)個項目總(zong)(zong)計提(ti)供(gong)500套房(fang)源供(gong)選擇，這三(san)個項目是：水韻花都、和(he)頌(song)雅苑(yuan)、鶴云雅苑(yuan)；2023年12月(yue)20日9時0分0秒(miao)-2024年1月(yue)10日17時0分0秒(miao)，若報(bao)名(ming)名(ming)額已滿，則報(bao)名(ming)提(ti)前結束。

▲截圖(tu)來源：和頌雅苑置業顧(gu)問朋友圈

負(fu)責登記置(zhi)換(huan)信息的(de)置(zhi)業顧(gu)問趙鑫(xin)（化(hua)名(ming)）向(xiang)每經記者介紹：“舊房(fang)(fang)首先要求產權清(qing)晰、沒(mei)有任何抵押擔保，貸(dai)款已經還(huan)清(qing)。置(zhi)換(huan)的(de)時(shi)候(hou)，新房(fang)(fang)超過舊房(fang)(fang)的(de)差額(e)部分，你可(ke)以自(zi)行(xing)補齊或者貸(dai)款。城(cheng)投公(gong)司(si)會找三家評估(gu)公(gong)司(si)來評估(gu)舊房(fang)(fang)價格，最后取高。然后，我們(men)城(cheng)投集(ji)團直接(jie)回購(gou)。”

“舊(jiu)房(fang)(fang)款不會打給(gei)買房(fang)(fang)人，而是(shi)打到相對應的(de)新房(fang)(fang)樓(lou)盤(pan)公司賬戶(hu)。比如你選擇和(he)頌雅(ya)苑，舊(jiu)房(fang)(fang)子回收(shou)之后，錢直接到我們公司賬戶(hu)上，這筆房(fang)(fang)款可(ke)以全部當作首付，也可(ke)以按(an)照現在最低的(de)首付比例來(lai)付兩成三成，多余的(de)錢，等新房(fang)(fang)合(he)同、貸款合(he)同下(xia)來(lai)，銀行放款之后，我們會做差(cha)額退(tui)款處(chu)理。”

經過(guo)粗略估算，如果一(yi)位(wei)買房(fang)人(ren)舊(jiu)房(fang)價(jia)值200萬(wan)(wan)元(yuan)，置換一(yi)套(tao)總價(jia)300萬(wan)(wan)元(yuan)的新(xin)房(fang)，選(xuan)擇只首付30%（也就是60萬(wan)(wan)元(yuan)），那么，賣房(fang)所(suo)得(de)的其余140萬(wan)(wan)元(yuan)，會在銀行放貸(dai)之(zhi)后退還給置換人(ren)。“收回來的房(fang)子后期就是做保障房(fang)和人(ren)才公(gong)寓。”趙鑫說。

記者在登記現場留(liu)意到(dao)，房源海報前(qian)，前(qian)來選房的(de)(de)人都不(bu)約而同地把目光聚焦(jiao)到(dao)了市中心的(de)(de)項目水韻花都，不(bu)過這個項目一共(gong)只提供44套房源，單價大約在22000元(yuan)(yuan)到(dao)24000元(yuan)(yuan)之間(jian)。距離市中心較(jiao)遠的(de)(de)和(he)頌雅苑(yuan)交通較(jiao)為不(bu)便，目前(qian)的(de)(de)價格(ge)在25000元(yuan)(yuan)到(dao)27000元(yuan)(yuan)左右。

▲擬換房業主現場咨詢 圖(tu)片來(lai)源：每經記(ji)者 包晶晶 攝

“水(shui)韻花都已經(jing)相當(dang)于現房(fang)，也(ye)是(shi)目前地段最(zui)好(hao)的(de)，北邊是(shi)大悅城(cheng)，南邊是(shi)繁(fan)華中(zhong)(zhong)心和(he)萬達廣(guang)場，出門就是(shi)活力島地鐵站，”趙鑫告訴每經(jing)記者，“如(ru)果(guo)選(xuan)房(fang)集中(zhong)(zhong)在某一些房(fang)源，在后期會以(yi)(yi)搖號的(de)形式進(jin)行選(xuan)房(fang)，如(ru)果(guo)沒有搖中(zhong)(zhong)，可以(yi)(yi)選(xuan)擇別的(de)樓(lou)盤(pan)，也(ye)可以(yi)(yi)當(dang)場退(tui)出，整個(ge)流程不(bu)收取(qu)您任何費用，包括評估(gu)舊(jiu)房(fang)的(de)費用也(ye)由城(cheng)投集團承擔。整個(ge)置換流程，快的(de)話(hua)差不(bu)多(duo)在90個(ge)工(gong)作日。審核之后，看(kan)房(fang)也(ye)要一組一組帶(dai)看(kan)的(de)。”

和頌雅苑于2023年7月取得預售(shou)許可證，目前(qian)成交記錄為零。趙鑫無奈地(di)說：“這個地(di)段(duan)就是(shi)難賣。”

另一處房源(yuan)是(shi)鶴云雅苑，目前銷(xiao)售(shou)情況好于和(he)頌雅苑，從(cong)網簽記錄來看，有的樓棟已經售(shou)罄，有的樓棟去化(hua)過半(ban)。

有業主被新房價格“勸退”，但“以舊換新”享契稅補貼

不過，蘇州相(xiang)城區“以舊換新(xin)”首批推(tui)出500個(ge)置換名額，根據每經記(ji)者的(de)調(diao)查，距離登記(ji)截(jie)止日僅(jin)剩一天時，登記(ji)客戶僅(jin)有(you)100多組，市場反(fan)應平平。

王強（化名）在蘇(su)州市相城(cheng)區渭塘鎮的(de)次(ci)新二(er)手房(fang)，已經掛牌了一段時間，并不好賣(mai)。

他在社(she)交平臺上告訴《每日經濟(ji)新聞(wen)》記者，自己已(yi)經登記了以舊(jiu)換新，目前還在等(deng)待舊(jiu)房(fang)價格評估結果(guo)。但(dan)他認(ren)為，這一(yi)輪的政策還是少了點誠意。

“首先是(shi)參與以舊換新的樓(lou)盤(pan)只有(you)3個，可(ke)選擇性太小(xiao)；3個項目(mu)中兩個分別在(zai)望亭和黃(huang)橋，位(wei)置(zhi)偏遠，只有(you)水韻花都位(wei)置(zhi)還行，但是(shi)屬于2019年(nian)交房(fang)的尾(wei)盤(pan)，樓(lou)層沒什么可(ke)選。”

對于王(wang)強而言，價格和流程是(shi)他(ta)更為關(guan)注(zhu)的(de)點。他(ta)的(de)二手房實際上是(shi)2020年以近(jin)2.1萬元/平(ping)方米購入(ru)的(de)，為了(le)通勤方便，考(kao)慮想把房子換一換。

“水韻(yun)花都按照(zhao)當初的備(bei)案價來定價，但換房(fang)人的舊(jiu)房(fang)子按照(zhao)現在(zai)的市場價評估，明顯我們(men)是(shi)吃虧很多(duo)的。”

“新房價(jia)格遠(yuan)高于(yu)周邊新房和二手房市場(chang)均價(jia)，而且舊房評(ping)(ping)估(gu)不合理，采取線(xian)上(shang)評(ping)(ping)估(gu)，不看裝修，一律(lv)按照毛坯評(ping)(ping)估(gu)。此外(wai)，換房整(zheng)個流程全靠(kao)對接銷(xiao)售電話或者微信聯系，沒(mei)有任何網上(shang)信息(xi)公示，不夠透明。”王強提出。

▲蘇州(zhou)市(shi)景(jing) 圖片(pian)來源：視覺中國-VCG211312564674

來蘇州近十年的準置換業主程敏（化名），也是被(bei)新房(fang)價格(ge)“勸退”了(le)。

“我考慮過換(huan)房(fang)，甚至還去(qu)實地看過，但后(hou)來(lai)沒(mei)有(you)登記評估(gu)，”程敏坦言，“換(huan)購的新房(fang)市場價(jia)(jia)在(zai)2.5萬(wan)(wan)-2.6萬(wan)(wan)元/平(ping)方(fang)米，但周邊(bian)樓盤是(shi)2萬(wan)(wan)-2.3萬(wan)(wan)元/平(ping)方(fang)米。房(fang)子又(you)遠(yuan)，貴(gui)個一兩千(qian)塊還能接受，貴(gui)四五千(qian)就沒(mei)辦(ban)法換(huan)了，以后(hou)黃橋都是(shi)住宅（價(jia)(jia)格預期不好），鶴云雅苑估(gu)計(ji)也只有(you)地緣性客戶，公共(gong)交通也不便利。”

1月(yue)25日，每經(jing)記(ji)者根據相(xiang)城城投公開的(de)咨詢電話(hua)詢問得知，第(di)一輪的(de)登記(ji)已經(jing)在(zai)1月(yue)10日結(jie)束，登記(ji)人數大(da)約是三百(bai)多人，正在(zai)等待價(jia)格評(ping)估結(jie)果，待評(ping)估價(jia)格出來之(zhi)后，可以(yi)正式(shi)進(jin)入(ru)換房環節，具體有多少人最終能夠確定換房，要看評(ping)估的(de)結(jie)果，包(bao)括是否能接受評(ping)估價(jia)格等各種情況。

2月6日，每經記(ji)者以換(huan)房(fang)人身(shen)份，向蘇州(zhou)市相(xiang)(xiang)城(cheng)區住建(jian)局咨詢換(huan)房(fang)情況時，相(xiang)(xiang)關工作人員表示，“換(huan)房(fang)的(de)具體操作事宜以相(xiang)(xiang)城(cheng)區城(cheng)投集團發布的(de)通知為準，但參加城(cheng)投公司(si)的(de)活動，可(ke)以同時享(xiang)受蘇州(zhou)市契稅(shui)(shui)補貼政策(ce)，有(you)賣舊(jiu)、買新(xin)的(de)行為就(jiu)符合契稅(shui)(shui)補貼的(de)要求(qiu)。”

“‘賣舊’之后(hou)3個月內買新(xin)(xin)房(fang)(fang)，契(qi)稅(shui)100%補貼(tie)（產證(zheng)份額符合要(yao)求，產權(quan)人沒(mei)有變化），如果(guo)3-6個月之內換新(xin)(xin)房(fang)(fang)，契(qi)稅(shui)補貼(tie)80%；如果(guo)超過6個月，但是(shi)在2024年完成新(xin)(xin)房(fang)(fang)交易(yi)，享受補貼(tie)50%。‘買新(xin)(xin)’是(shi)由新(xin)(xin)房(fang)(fang)所在地的住建部門來發放補貼(tie)，‘賣舊’則蘇州(zhou)大市范圍內的房(fang)(fang)子都(dou)符合（契(qi)稅(shui)補貼(tie)）要(yao)求。”上述工作人員解釋說。

策劃|盧嶸 薛暉(hui)

記者|包晶晶

編輯|易啟江

視覺|鄒利

排版|易啟江

記者手記 | 激活市場的關鍵，還是舊房成交

2023年市(shi)場持續下行之下，一(yi)些原先(xian)熱門的(de)城市(shi)，也陷入了二手房降價仍(reng)無人問津、新(xin)房打折一(yi)樣(yang)去(qu)化艱難(nan)的(de)困(kun)境。

今(jin)年9月以(yi)(yi)來，淄博、南(nan)通、南(nan)京(jing)、青島、濟(ji)南(nan)、寧(ning)波、揚州(zhou)、濟(ji)寧(ning)、蘇州(zhou)、太倉、連云港等(deng)地(di)，均在(zai)探索“以(yi)(yi)舊換(huan)新”的(de)(de)購房(fang)(fang)刺(ci)激政策。但據記(ji)者(zhe)觀察，除蘇州(zhou)相城區、蘇州(zhou)太倉市(shi)之(zhi)外(wai)，絕(jue)大(da)多數(shu)城市(shi)的(de)(de)“以(yi)(yi)舊換(huan)新”，仍然是(shi)賣(mai)舊買新傳統模式下的(de)(de)操作優化，如：“優先幫賣(mai)舊房(fang)(fang)”“鎖定新房(fang)(fang)房(fang)(fang)源”“賣(mai)房(fang)(fang)不成訂金全額(e)退”等(deng)方式。

盡管多(duo)地房(fang)(fang)協托底、站臺，多(duo)多(duo)少少解決了快速(su)安全賣房(fang)(fang)和刺激(ji)新房(fang)(fang)到(dao)訪選購，但(dan)激(ji)活市(shi)場需(xu)求的(de)關鍵所在(zai)，還(huan)是(shi)舊(jiu)房(fang)(fang)成交(jiao)(jiao)(jiao)。傳統模(mo)式下，無論(lun)怎(zen)么筑牢(lao)保障(zhang)機(ji)制，只要(yao)二手房(fang)(fang)難賣的(de)死局不破(po)，新房(fang)(fang)成交(jiao)(jiao)(jiao)就還(huan)是(shi)停留在(zai)預訂階段(duan)；破(po)局的(de)關鍵在(zai)于，置(zhi)換(huan)人(ren)能否接受舊(jiu)房(fang)(fang)大幅降價換(huan)成交(jiao)(jiao)(jiao)。而事實上(shang)，市(shi)場下行中的(de)改善需(xu)求和賣房(fang)(fang)大筆損失相比(bi)，眾多(duo)置(zhi)換(huan)人(ren)更傾向(xiang)房(fang)(fang)屋置(zhi)換(huan)。

因(yin)此(ci)，“以舊換新(xin)”過程中(zhong)最大的不確定，來自舊房是否成交。不得(de)不說，論創(chuang)新(xin)和大膽，還得(de)是江(jiang)蘇(su)省。

封(feng)面圖片(pian)來源：每經制(zhi)圖