每(mei)經(jing)記者 黃婉銀    每(mei)經(jing)編(bian)輯 魏文藝    

支持(chi)商品住房“以舊換新(xin)”的以舊換新(xin)城(cheng)市越來越多。

就在4月23日，超城一線城市深圳也加入到商品住房“以舊換新”行列。支持住房據中指研究院最新統計，賣舊自去年以來，仍痛支持商品住房“以舊換新”的點換百姓彩票最新網址城市已超過40個。

不過，新(xin)受限制《每日經濟新(xin)聞》記(ji)者梳理(li)發現，以舊(jiu)換新(xin)上述各(ge)城(cheng)市(shi)推出的超城(cheng)商品(pin)住(zhu)房(fang)“以舊(jiu)換新(xin)”政(zheng)策(ce)力(li)度不一(yi)，操作細則也(ye)各(ge)不相同。支持(chi)(chi)住(zhu)房(fang)在不同的賣(mai)舊(jiu)政(zheng)策(ce)支持(chi)(chi)力(li)度下(xia)，“以舊(jiu)換新(xin)”的仍(reng)痛效(xiao)果(guo)也(ye)顯露出了差(cha)異。

以鄭州為例，點換截至4月24日下午，新受限制鄭州市房產交易服務平臺系統內已有超過180套“以舊換新二手房”完成登記入庫，以舊換新占試點階段收購計劃的36%，房源總價在29萬—318萬元，這距離鄭州市二手住房“賣舊買新、百姓彩票紅以舊(jiu)(jiu)換(huan)新(xin)”試點工作正式啟動還不(bu)到4天。而深圳本土(tu)房(fang)地產中介機(ji)構樂有家4月24日在接受記者采訪(fang)時表示，他們(men)開啟“以舊(jiu)(jiu)換(huan)新(xin)”試點項目后不(bu)到一周，已(yi)有7單簽(qian)約(yue)客(ke)戶。

不過在(zai)業內人(ren)士看來，由于二(er)(er)手房交易、評估(gu)(gu)時(shi)間(jian)較長，目前各(ge)地住(zhu)房“以(yi)舊(jiu)換新(xin)”政(zheng)策整體的(de)落地效果(guo)還尚不明顯。住(zhu)房“以(yi)舊(jiu)換新(xin)”意在(zai)聯動一二(er)(er)手房，降低(di)交易成(cheng)本，但同時(shi)存在(zai)二(er)(er)手房參與門(men)檻較高(gao)、二(er)(er)手房評估(gu)(gu)價(jia)或交易價(jia)較低(di)、可置(zhi)換新(xin)房選(xuan)擇(ze)少等(deng)痛(tong)點。

最大痛點是賣掉舊房

其實早在2023年，就已有多個城市支持住房“以舊換新”活動。今年以來，越來越多的百姓神彩票城市加入進來。

從(cong)各地支持(chi)“以(yi)舊(jiu)(jiu)換(huan)新(xin)”的(de)方(fang)式來看，主要(yao)包(bao)括兩種：一是(shi)房(fang)(fang)企聯合(he)經紀機構對舊(jiu)(jiu)房(fang)(fang)優先推售，若一定期限(xian)內舊(jiu)(jiu)房(fang)(fang)售出(chu)則按流(liu)程購(gou)買新(xin)房(fang)(fang)；二是(shi)開(kai)發商或國資平臺收購(gou)舊(jiu)(jiu)房(fang)(fang)，售房(fang)(fang)款用于(yu)購(gou)買指定新(xin)房(fang)(fang)項目，這種方(fang)式是(shi)今年以(yi)來住房(fang)(fang)“以(yi)舊(jiu)(jiu)換(huan)新(xin)”的(de)主流(liu)。

4月(yue)23日(ri)，深(shen)圳市房(fang)地產(chan)業協(xie)會(hui)與(yu)深(shen)圳市房(fang)地產(chan)中介協(xie)會(hui)聯合(he)發起的(de)“以舊(jiu)換新”就屬于(yu)第一種(zhong)。此(ci)前(qian)的(de)4月(yue)19日(ri)，樂有家已與(yu)綠景白石洲正式(shi)開啟(qi)“以舊(jiu)換新”活動(dong)，目(mu)前(qian)簽約參與(yu)活動(dong)的(de)客戶已有7單(dan)。

樂有家方面解釋道，“以(yi)舊(jiu)換新(xin)(xin)”核心條款(kuan)之(zhi)一是幫(bang)助業(ye)主盡快賣掉舊(jiu)房。其調研結(jie)果顯示(shi)，參與“以(yi)舊(jiu)換新(xin)(xin)”客戶最首(shou)要(yao)的(de)動(dong)機是借(jie)此(ci)快速賣出(chu)舊(jiu)房，這(zhe)一占比達到(dao)70.8%。推出(chu)“以(yi)舊(jiu)換新(xin)(xin)”后，不少業(ye)主主動(dong)聯系經(jing)紀人咨詢了解。

對(dui)于(yu)以舊換新的(de)項目，樂有家也是有選擇的(de)，其合作新盤是位于(yu)深(shen)圳南山(shan)區(qu)的(de)綠景白石洲項目，價格(ge)也有一定吸引力。該項目折(zhe)后單價8.3萬元/平方(fang)米起，周邊二手房(fang)價格(ge)為13萬—15萬元/平方(fang)米，新房(fang)和二手房(fang)價格(ge)倒掛35%—40%。

“我們了解到(dao)，目前成交的(de)以(yi)舊換(huan)新(xin)單里，大部分舊房(fang)(fang)與新(xin)房(fang)(fang)的(de)差價并不大，舊房(fang)(fang)售出后獲得(de)的(de)房(fang)(fang)款能覆蓋(gai)新(xin)房(fang)(fang)總價的(de)60%以(yi)上(shang)，加上(shang)客(ke)戶也有(you)一(yi)定(ding)的(de)經濟積累，承擔的(de)經濟壓力不會很(hen)大。”樂有(you)家(jia)方(fang)面表示，在流程上(shang)，客(ke)戶可鎖定(ding)意向房(fang)(fang)源2個月。2個月內舊房(fang)(fang)售出，則前期的(de)訂(ding)金自動轉為購房(fang)(fang)款，繼續新(xin)房(fang)(fang)交易(yi)流程；如(ru)果舊房(fang)(fang)未售出，客(ke)戶可選擇退訂(ding)新(xin)房(fang)(fang)，無違(wei)約責任。

不(bu)過，在(zai)廣(guang)東省城鄉規劃院住(zhu)房(fang)政(zheng)策研究中心首(shou)席研究員(yuan)李宇(yu)嘉看(kan)來(lai)，“以舊(jiu)(jiu)換(huan)(huan)新(xin)”最大的(de)痛點是賣(mai)掉(diao)舊(jiu)(jiu)房(fang)。“目前，開發(fa)商參與以舊(jiu)(jiu)換(huan)(huan)新(xin)的(de)協議，鎖(suo)定意(yi)向房(fang)源(yuan)的(de)周期(qi)往(wang)往(wang)在(zai)2個(ge)月左右，意(yi)味著賣(mai)房(fang)周期(qi)往(wang)往(wang)在(zai)2個(ge)月左右，但二手(shou)房(fang)往(wang)往(wang)很(hen)難(nan)在(zai)2個(ge)月內賣(mai)出。因(yin)此，賣(mai)家要獲得(de)(de)‘買新(xin)’的(de)優惠(hui)價(jia)格，就得(de)(de)在(zai)‘賣(mai)舊(jiu)(jiu)’時能(neng)降低掛牌價(jia)，即(ji)降低掛牌價(jia)的(de)損失，在(zai)買新(xin)房(fang)上獲得(de)(de)了補償。”

記者(zhe)了解到(dao)，無論是(shi)(shi)自有交易還是(shi)(shi)統一收購舊房，舊房抵(di)新房的(de)房款比(bi)例一般都在60%—80%，最高(gao)不超過90%。還有城(cheng)市明確了具(ju)體(ti)的(de)抵(di)扣比(bi)例。如無錫市梁(liang)溪區在“以(yi)舊換新”公告中明確指出，存量二手商品(pin)住(zhu)房總價需不高(gao)于(yu)新購房源總價的(de)60%，指定(ding)樓盤(pan)是(shi)(shi)5個。

在不(bu)(bu)同(tong)城市、不(bu)(bu)同(tong)政(zheng)策模式下(xia)，二(er)手(shou)(shou)房抵扣的價(jia)格(ge)也(ye)不(bu)(bu)盡相同(tong)，有(you)些低于(yu)市場(chang)價(jia)，有(you)些則接近或略高于(yu)市場(chang)價(jia)。一(yi)位江蘇(su)(su)蘇(su)(su)州(zhou)的二(er)手(shou)(shou)房業主就表示，她的二(er)手(shou)(shou)房在“以舊(jiu)換新(xin)”過程中(zhong)是(shi)被(bei)官方收購的，其最終的評估價(jia)與市場(chang)價(jia)基本一(yi)致(zhi)。如果走市場(chang)化交易可能還賣(mai)不(bu)(bu)到評估價(jia)價(jia)格(ge)，主要換新(xin)的幾(ji)個(ge)指定樓盤剛好也(ye)是(shi)自己中(zhong)意(yi)的。

李(li)宇嘉認為，“以(yi)舊(jiu)換(huan)(huan)新(xin)”關鍵是(shi)(shi)激發二(er)手房業(ye)(ye)主“依舊(jiu)換(huan)(huan)新(xin)”的動力，政策的出發點和落腳點就是(shi)(shi)真正從(cong)滿足業(ye)(ye)主住房消費升(sheng)級的愿望，并(bing)從(cong)降低置(zhi)換(huan)(huan)成本、置(zhi)換(huan)(huan)周期，并(bing)能買到心儀的、優惠新(xin)房等角度施策。同時(shi)，賣不(bu)掉(diao)二(er)手房則(ze)“無責退訂(ding)新(xin)房”，這(zhe)個很關鍵，可以(yi)給(gei)到參與活動的二(er)手房業(ye)(ye)主足夠的安(an)全墊。

二手房參與門檻較高

記(ji)者梳理發現，盡管目前不(bu)少城市提出了“以舊(jiu)(jiu)換新”的政策導向，但仍處于政策探索(suo)階(jie)段，當前整體(ti)效果尚不(bu)明顯。如(ru)從目前落(luo)地的政策細則(ze)來看(kan)，不(bu)少城市都(dou)會對參與“以舊(jiu)(jiu)換新”的二手(shou)房(fang)源(yuan)有規(gui)定(ding)門檻或(huo)要求，尤其(qi)是以國資平(ping)臺等為主體(ti)收購舊(jiu)(jiu)房(fang)的。

以鄭(zheng)州為例，試(shi)(shi)點階段收購的二手住房(fang)(fang)(fang)需(xu)滿足(zu)的條件(jian)包(bao)括但不限于：房(fang)(fang)(fang)齡不能超過15年、如有(you)房(fang)(fang)(fang)貸需(xu)還(huan)清、要位于三環以內等。而試(shi)(shi)點階段換房(fang)(fang)(fang)，選購的新建商品(pin)住房(fang)(fang)(fang)應(ying)是已取得房(fang)(fang)(fang)屋(wu)竣工驗收備案證明的“現房(fang)(fang)(fang)”。

目前，在(zai)鄭州(zhou)市房(fang)產交易服務(wu)平臺系統內，已有(you)超過180套“以(yi)舊(jiu)換新(xin)二(er)手房(fang)”完成登(deng)記入庫(ku)，房(fang)源(yuan)總價在(zai)29萬(wan)—318萬(wan)元，多數(shu)房(fang)源(yuan)都(dou)是一居(ju)室(shi)或二(er)居(ju)室(shi)，房(fang)源(yuan)面積大(da)多數(shu)都(dou)在(zai)70平方米以(yi)下(xia)。目前鄭州(zhou)參與“以(yi)舊(jiu)換新(xin)”的新(xin)盤有(you)58個(ge)，均價在(zai)8100—42000元/平方米。

近日，記者以(yi)購房(fang)者身份采訪鄭(zheng)州多個參與“以(yi)舊換新(xin)”活動的(de)新(xin)盤項(xiang)目了解(jie)到(dao)，通過“以(yi)舊換新(xin)”方式(shi)購買新(xin)房(fang)并無特別限制，在售房(fang)源都(dou)可以(yi)選，全(quan)款或者按揭(jie)貸款的(de)付款方式(shi)都(dou)可以(yi)，屆(jie)時(shi)二手房(fang)被收購后可以(yi)直接抵扣房(fang)款或首付，優惠折扣都(dou)按案場(chang)現(xian)時(shi)情(qing)況來定。

再看(kan)揚州(zhou)，該市鼓勵支持開(kai)發企(qi)業開(kai)展“直(zhi)接(jie)(jie)收(shou)購”式“以舊(jiu)換新”業務(wu)，從去年(nian)9月開(kai)始已(yi)經在試點(dian)進行系列措(cuo)施。截至今(jin)年(nian)2月底，揚州(zhou)市區(qu)已(yi)有逾200套二手房(fang)被房(fang)企(qi)直(zhi)接(jie)(jie)收(shou)購。據(ju)“揚州(zhou)發布”數據(ju)，一家(jia)積極(ji)參與試點(dian)的(de)房(fang)企(qi)在5個(ge)月內承接(jie)(jie)的(de)二手房(fang)收(shou)購總(zong)額約2億元，帶動新房(fang)成(cheng)交額近5億元。

李宇(yu)嘉建議，“以舊換新”前期可選擇資金鏈緊(jin)張、愿(yuan)意讓(rang)利的開(kai)發(fa)商(shang)參(can)(can)與(yu)，并通過“以舊換新”讓(rang)開(kai)發(fa)商(shang)獲(huo)得參(can)(can)與(yu)活動能有(you)效提(ti)振銷售的好處，從(cong)而對市場其(qi)他開(kai)發(fa)商(shang)起(qi)到示范效應。

易居研究(jiu)院認為，目前“以舊換新”潛在(zai)問(wen)題或(huo)矛盾點(dian)在(zai)后(hou)(hou)續改革中是可以更好得到解決的(de)(de)。比如說從(cong)評(ping)估(gu)的(de)(de)角度看，可以采取多(duo)家評(ping)估(gu)公(gong)司聯合評(ping)估(gu)、錨定周邊市(shi)場(chang)二手(shou)房掛牌價(jia)和(he)實際成交價(jia)、多(duo)次評(ping)估(gu)等方式(shi)進行(xing)。而對于納入試點(dian)范圍的(de)(de)房源(yuan)，后(hou)(hou)續可以設(she)立標準和(he)劃(hua)分結構，尤其是研究(jiu)不同類型二手(shou)房收購后(hou)(hou)的(de)(de)再利用模式(shi)等。

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