每(mei)經記者 黃(huang)婉銀    每(mei)經編輯 魏文藝    

在今(jin)年(nian)港股延遲刊發2023年(nian)度業(ye)績報告的企業(ye)觀察5家物業(ye)企業(ye)中，方圓生(sheng)活服務、企業(ye)觀察建業(ye)新生(sheng)活、企業(ye)觀察宋都服務均是企業(ye)觀察首次無法按(an)時(shi)刊發年(nian)報。

回看方圓生活服務（HK09978，企業觀察股價0.080港元，企業觀察百姓彩票首頁市(shi)值3200萬港元）的企(qi)業(ye)觀(guan)(guan)察(cha)(cha)2023年，年中出現主(zhu)板上市(shi)3年來首(shou)次歸母凈虧損，企(qi)業(ye)觀(guan)(guan)察(cha)(cha)關(guan)聯公(gong)司(si)方圓(yuan)地產(chan)正(zheng)式宣告(gao)違約，企(qi)業(ye)觀(guan)(guan)察(cha)(cha)大股(gu)東還進(jin)行了股(gu)權出售……由此看來，企(qi)業(ye)觀(guan)(guan)察(cha)(cha)方圓(yuan)生(sheng)活服務的企(qi)業(ye)觀(guan)(guan)察(cha)(cha)年報“難產(chan)”似乎并不意外。

雖然方圓生活服務近年來物業管理收入占比提升，企業觀察但其主要客戶對象仍集中在母公司方圓集團及其關聯公司。企業觀察在方圓系公司出現流動性問題后，企業觀察方圓生活服務就承擔著應收貿易款項減值虧損撥備的企業觀察百姓彩票首頁風險(xian)，以及關聯公(gong)司多次以資產抵債的“無(wu)奈(nai)”。

應收款減值測試未完成，業績由盈轉虧

對于無(wu)法準時刊發2023年度(du)(du)報告的原因，方圓生活服務(wu)點出了具體事項，主要(yao)是因為核數師需(xu)要(yao)取得額(e)外的重(zhong)要(yao)資料(liao)及文件(jian)完成截至2023年12月31日止年度(du)(du)的貿易應收款項減值測(ce)試，而公(gong)司需(xu)要(yao)額(e)外時間收集所需(xu)的必要(yao)資料(liao)及文件(jian)。因此，于公(gong)告日期相(xiang)關(guan)審計尚未完成。

事實上，自2022年度以來，多家上市物業企業的業績均收到貿易應收款項減值損失影響，2023年度部分物業企業也因此出現凈虧損。方圓生活服務也不例外，從其2023年中期業績報告中的百姓彩票大廳部分(fen)數據(ju)便可見一斑。

2023年上半年，方圓生活服務實現總收入約(yue)(yue)為(wei)2.18億元(yuan)（人民幣，下同），同比減少約(yue)(yue)21.7%，主(zhu)要原(yuan)因在于綜合房(fang)地產(chan)代(dai)理服務分部(bu)收入下降約(yue)(yue)5720萬元(yuan)。

期(qi)內公(gong)司(si)擁有人應占虧損(sun)約為2291.1萬元(yuan)，相較(jiao)2022年(nian)(nian)同(tong)期(qi)（溢利975.5萬元(yuan)）由盈轉虧，主要(yao)是由于金融資產(chan)減值(zhi)虧損(sun)大(da)幅(fu)增加了(le)約4690萬元(yuan)導致的。這是方圓生活服務錄得(de)自2020年(nian)(nian)港交(jiao)所主板(ban)上市以來(lai)的首次(ci)業績虧損(sun)。

而金(jin)融資產減值(zhi)虧(kui)(kui)損的(de)(de)大(da)幅(fu)增(zeng)加主(zhu)要(yao)來自于應(ying)(ying)收(shou)貿易(yi)款項(xiang)減值(zhi)虧(kui)(kui)損撥(bo)備大(da)幅(fu)增(zeng)加約(yue)(yue)660萬元，及應(ying)(ying)收(shou)同系附屬公司款項(xiang)及應(ying)(ying)收(shou)關聯(lian)方款項(xiang)減值(zhi)虧(kui)(kui)損撥(bo)備大(da)幅(fu)增(zeng)加約(yue)(yue)4080萬元，因從(cong)主(zhu)要(yao)客戶(hu)的(de)(de)應(ying)(ying)收(shou)款項(xiang)回款放(fang)緩，以及由(you)于陷入財務(wu)困(kun)境的(de)(de)房地產開發商(shang)的(de)(de)信貸風(feng)險增(zeng)加及房地產行業(ye)不景氣(qi)，方圓(yuan)生活服(fu)務(wu)合理計提(ti)了減值(zhi)損失撥(bo)備。

所謂同系附(fu)屬(shu)公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)等關聯公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)，指方(fang)圓(yuan)集團控股有限公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)（以(yi)下簡稱方(fang)圓(yuan)集團）所投資(zi)的公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)，主要(yao)客戶(hu)則是(shi)(shi)方(fang)圓(yuan)集團及其(qi)(qi)附(fu)屬(shu)公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)。方(fang)圓(yuan)集團是(shi)(shi)方(fang)圓(yuan)生活服務的母(mu)公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)，也是(shi)(shi)其(qi)(qi)實控人方(fang)明(ming)主要(yao)負責地(di)產開(kai)發的公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)。

報告期內，方圓生(sheng)活(huo)服務的應(ying)收(shou)貿(mao)易(yi)款(kuan)項(xiang)達到約(yue)1.44億元，較年初增長約(yue)14.93%。除去減值虧損后還(huan)(huan)有(you)約(yue)1.23億元應(ying)收(shou)貿(mao)易(yi)款(kuan)，其(qi)中，同系附屬公司的應(ying)收(shou)款(kuan)項(xiang)還(huan)(huan)有(you)約(yue)9616萬元，關聯公司的應(ying)收(shou)款(kuan)項(xiang)還(huan)(huan)有(you)約(yue)4539萬元。

從收(shou)入(ru)(ru)分(fen)(fen)布來看，物業管理服務(wu)(wu)貢獻了絕大部分(fen)(fen)收(shou)益。在2.18億元的(de)營(ying)收(shou)中，物業管理服務(wu)(wu)收(shou)入(ru)(ru)同比增長12.5%至約1.67億元，占比76.6%；房地產代理服務(wu)(wu)收(shou)入(ru)(ru)占比9.23%，非業主增值(zhi)服務(wu)(wu)和社區增值(zhi)服務(wu)(wu)均同比下降。

債務方(fang)面，截至2023年(nian)上(shang)半年(nian)，方(fang)圓生活服務只有(you)一(yi)筆約3500萬元的短期(qi)借(jie)款(kuan)，主要用于撥付(fu)日(ri)常營運及一(yi)般(ban)營運資金，但并無長期(qi)借(jie)款(kuan)。其(qi)銀(yin)行(xing)結余及現(xian)金約為(wei)1.12億元，同(tong)比減少約5%，主要是其(qi)受限制銀(yin)行(xing)結余增(zeng)加較多。

曾大舉收并購，關聯公司多次以資產抵債

方圓(yuan)生(sheng)活服(fu)務的(de)前身是(shi)方圓(yuan)房服(fu)集團(tuan)(tuan)，于2017年11月(yue)15日起(qi)在(zai)創業板(ban)上(shang)市(shi)，當時主要業務是(shi)做新房及二手房代(dai)理、渠(qu)道整合(he)平臺、物(wu)業研究及咨詢等服(fu)務。2020年5月(yue)，方圓(yuan)房服(fu)集團(tuan)(tuan)又在(zai)香港聯交(jiao)所正式(shi)批(pi)準轉板(ban)上(shang)市(shi)，開始(shi)在(zai)主板(ban)交(jiao)易。

2021年初，在已完成對(dui)廣州方(fang)圓(yuan)現代生活(huo)服(fu)務股份有限公司(si)66.31%的(de)股權收購(gou)后，方(fang)圓(yuan)房服(fu)集團正式更(geng)名為“方(fang)圓(yuan)生活(huo)服(fu)務”，意(yi)在強調(diao)其(qi)物業屬性。

當時(shi)物(wu)(wu)業(ye)股雖然已經開始在資本市(shi)場回落，但余溫仍在。而由于物(wu)(wu)業(ye)公(gong)司(si)估值(zhi)處于歷史低位(wei)，導致(zhi)2021年上市(shi)物(wu)(wu)業(ye)公(gong)司(si)并(bing)購浪潮迭起(qi)，全年共有29家上市(shi)物(wu)(wu)企發起(qi)53項(xiang)并(bing)購，并(bing)購交易總額達366.88億元。

方圓生活(huo)服務自然也(ye)沒(mei)有錯過，在更名后不到(dao)半年時間內(nei)，就開啟了5起物業公司并購，斥資近7000萬元(yuan)。在這一輪收(shou)并購后，方圓生活(huo)服務2021年度和2022年度的營收(shou)均突破了5億(yi)元(yuan)，凈利(li)潤也(ye)逐年上漲。

但在(zai)2023年8月(yue)，其關聯公司方圓集團旗(qi)下(xia)廣州市方圓房地產(chan)發(fa)展有限公司（以下(xia)簡(jian)稱方圓地產(chan)）官宣(xuan)違(wei)約，未能支付境外債券（債券代碼(ma)：XS2280435673）本金3.4億美元，累計未付利息6936萬美元。

因(yin)此，自2023年以(yi)來，方(fang)圓生活服務接受(shou)了多次方(fang)圓集(ji)團關(guan)聯(lian)公司以(yi)待售(shou)物業等(deng)資(zi)產抵(di)付(fu)應收賬款。

2023年1月，方(fang)圓(yuan)(yuan)生活服務的一間(jian)接(jie)非全資附屬公(gong)司(si)與方(fang)圓(yuan)(yuan)地產(chan)旗下珠海(hai)市方(fang)圓(yuan)(yuan)明(ming)(ming)(ming)臻(zhen)房地產(chan)有(you)限公(gong)司(si)（以下簡稱珠海(hai)明(ming)(ming)(ming)臻(zhen)）訂立置換協議。據此，方(fang)圓(yuan)(yuan)生活服務方(fang)面同(tong)意透(tou)過(guo)接(jie)受(shou)珠海(hai)明(ming)(ming)(ming)臻(zhen)向其(qi)轉讓一項物(wu)業，抵(di)銷珠海(hai)明(ming)(ming)(ming)臻(zhen)結欠其(qi)的應收貿易款(kuan)項約164.3萬元。值得(de)注意的是，今年3月，珠海(hai)明(ming)(ming)(ming)臻(zhen)和方(fang)圓(yuan)(yuan)地產(chan)等被農業銀行因金融借款(kuan)合同(tong)糾紛告上法庭。

2023年6月，廣東江門鶴山市一家(jia)項目公司擬將旗下23套(tao)住(zhu)宅(zhai)物(wu)業轉(zhuan)讓給方圓生(sheng)活服務，以抵銷(xiao)其拖(tuo)欠方圓生(sheng)活服務的應收款(kuan)1600萬(wan)元。而這23套(tao)住(zhu)宅(zhai)物(wu)業的總價值(zhi)被估價約為2000萬(wan)元，方圓生(sheng)活服務反過(guo)來還需要向對方支(zhi)付一筆400萬(wan)元的首付款(kuan)。

方圓生活服務解(jie)釋稱，本(ben)(ben)次交易(yi)置換的原因是賣方未能(neng)如期(qi)結清未結應收款(kuan)總(zong)(zong)額(e)(e)，且(qie)預期(qi)賣方將(jiang)無(wu)法(fa)于近期(qi)結清未結應收款(kuan)總(zong)(zong)額(e)(e)，故進行置換交易(yi)。“未結應收款(kuan)總(zong)(zong)額(e)(e)來自本(ben)(ben)集團(tuan)過(guo)往向賣方提(ti)供(gong)的物(wu)業(ye)代理及物(wu)業(ye)管理服務。”

雖然方(fang)(fang)圓(yuan)生(sheng)活服務(wu)再(zai)三強調本次交易置換的(de)(de)(de)(de)賣方(fang)(fang)實(shi)控(kong)人為獨立第三方(fang)(fang)，但(dan)賣方(fang)(fang)曾經和方(fang)(fang)明(ming)有過來往(wang)。更重要的(de)(de)(de)(de)是，上述轉(zhuan)讓(rang)的(de)(de)(de)(de)23套住宅物業是來自一個(ge)名(ming)叫“方(fang)(fang)圓(yuan)•鶴山云(yun)山詩(shi)意”的(de)(de)(de)(de)項(xiang)目，而方(fang)(fang)圓(yuan)集(ji)團(tuan)在官(guan)網(wang)的(de)(de)(de)(de)項(xiang)目介紹中(zhong)就將該項(xiang)目列(lie)入其(qi)中(zhong)，且方(fang)(fang)圓(yuan)集(ji)團(tuan)在廣東(dong)開發有多個(ge)案(an)名(ming)為“云(yun)山詩(shi)意”的(de)(de)(de)(de)項(xiang)目。

2023年12月6日，方(fang)圓(yuan)地(di)產(chan)又(you)以(yi)湛江(jiang)云山(shan)詩意花園(yuan)一期的七項商業(ye)(ye)物(wu)業(ye)(ye)以(yi)及(ji)江(jiang)門方(fang)圓(yuan)•新會月島首府的六個(ge)車庫，抵銷應付方(fang)圓(yuan)生活(huo)服務的1310萬元款項。同時，廣州增(zeng)城方(fang)圓(yuan)•廣州增(zeng)城云璽的四(si)項商業(ye)(ye)物(wu)業(ye)(ye)抵銷合計270萬元未結(jie)應收款項。

方(fang)圓生活服務認為(wei)，利(li)用(yong)該等(deng)物(wu)業作為(wei)抵(di)銷未結應收款的(de)手段是本公(gong)司(si)有利(li)的(de)行動方(fang)案，可提高效率(lv)并最大(da)限度地(di)減輕財務負擔，公(gong)司(si)在無法預見(jian)房(fang)地(di)產行業的(de)不(bu)明朗狀況下仍能(neng)夠確保其利(li)益(yi)。

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