繼臨港新片區、上海首金山之后，兩區1月13日，調整單身上海青浦區、住房周末咨詢奉賢區先后出臺人才安居新政，限購優化人才購房門檻。開始看房新政降低(di)非(fei)滬籍人(ren)才(cai)社(she)保或個稅年限要求，上(shang)海(hai)首(shou)從(cong)過去的兩區五年縮(suo)短(duan)至(zhi)三(san)年，同(tong)時將購房資格由居(ju)民家庭調(diao)整(zheng)為個人(ren)。調(diao)整(zheng)單身

新政落(luo)地(di)首個(ge)周末，住房(fang)(fang)周末咨詢(xun)澎湃新聞(wen)走訪咨詢(xun)多個(ge)新房(fang)(fang)項目(mu)及(ji)二(er)手(shou)房(fang)(fang)中(zhong)介門店，限購據反饋(kui)，開(kai)始(shi)看房(fang)(fang)人才政策(ce)在新房(fang)(fang)項目(mu)到訪量、上(shang)(shang)海首二(er)手(shou)房(fang)(fang)線上(shang)(shang)咨詢(xun)量方面已有所體現，兩區但由于(yu)臨近過年(nian)，調整(zheng)單(dan)身(shen)業內預(yu)計政策(ce)有望在年(nian)后(hou)持續(xu)發力。

定向松綁外地單身住房限購，青浦新城新房出清周期14個月

此次(ci)，青浦和(he)奉(feng)賢(xian)區(qu)根據區(qu)域(yu)(yu)發展(zhan)和(he)產業導向前(qian)提下實(shi)施人(ren)才(cai)新政。文件(jian)顯示，與青浦區(qu)、奉(feng)賢(xian)區(qu)用人(ren)單(dan)位簽(qian)訂2年(nian)及(ji)以(yi)上勞(lao)動（聘(pin)用）合同且工(gong)作滿1年(nian)的非滬(hu)(hu)籍(ji)人(ren)才(cai)；同時(shi)，在滬(hu)(hu)繳(jiao)納(na)職工(gong)社會保險(xian)或個(ge)(ge)(ge)人(ren)所(suo)得(de)稅滿3年(nian)及(ji)以(yi)上、且在本市無住房(fang)；并同時(shi)符合單(dan)位條件(jian)之(zhi)(zhi)一(yi)、個(ge)(ge)(ge)人(ren)條件(jian)之(zhi)(zhi)一(yi)的，可在青浦、奉(feng)賢(xian)新城區(qu)域(yu)(yu)范圍內購(gou)買1套(tao)住房(fang)，同時(shi)購(gou)房(fang)資格由居民家(jia)庭調整(zheng)為個(ge)(ge)(ge)人(ren)。

諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪指出，從政(zheng)(zheng)策定調(diao)和影(ying)響(xiang)來看(kan)，青(qing)浦(pu)、奉賢本(ben)次(ci)政(zheng)(zheng)策調(diao)整屬于(yu)(yu)限購(gou)(gou)類政(zheng)(zheng)策的(de)松(song)綁(bang)，購(gou)(gou)房門檻降低，既向特定群(qun)體釋放(fang)了利(li)(li)好信(xin)號，也(ye)(ye)是(shi)上海(hai)郊(jiao)區市場政(zheng)(zheng)策寬松(song)基調(diao)的(de)延續。而(er)且，本(ben)次(ci)新政(zheng)(zheng)是(shi)針對“非滬籍(ji)單身”人(ren)才(cai)購(gou)(gou)房限制的(de)放(fang)松(song)，有利(li)(li)于(yu)(yu)促進部(bu)分(fen)合理(li)住房需(xu)求的(de)釋放(fang)，利(li)(li)好區域去(qu)庫(ku)存、提振(zhen)樓市活躍度，同時也(ye)(ye)有利(li)(li)于(yu)(yu)加(jia)強(qiang)上海(hai)外(wai)圍(wei)城區的(de)人(ren)才(cai)吸附能力(li)。此外(wai)，兩大新城緊密(mi)發(fa)布新政(zheng)(zheng)，所(suo)傳遞出的(de)積極信(xin)號也(ye)(ye)相對更(geng)為強(qiang)烈，預計將(jiang)帶動(dong)市場短(duan)期迅速升溫。不(bu)過(guo)，也(ye)(ye)需(xu)要(yao)(yao)注意的(de)是(shi)，由于(yu)(yu)政(zheng)(zheng)策松(song)綁(bang)主要(yao)(yao)針對人(ren)才(cai)群(qun)體，且需(xu)要(yao)(yao)進行人(ren)才(cai)認定，仍具有一定的(de)約(yue)束力(li)。

從市場情況來看，此次奉賢與青浦新城松綁人才限購政策與市場供需不無關系。中指研究院數據顯示，青浦新城2023年新房成交面積同比下降10.9%，出清周期在14個月，奉賢新城2023年新房成交面積同比下降24.3%，出清周期在7.4個月。

中指研究院上海數據總經理(li)張文(wen)靜認為，人才(cai)安居政策有(you)利于(yu)促進各類(lei)人才(cai)流入，提速新城發展，將在一定程度上對(dui)剛需和改善性住房需求釋放起到促進作用(yong)，對(dui)市(shi)場情緒(xu)將帶來積極引導。

已有單身人才至售樓處咨詢，二手房線上咨詢量明顯

從(cong)政(zheng)策的市場反饋來看，新政(zheng)落地的首個周末，已有單身人才前往售樓處咨詢了解。

1月14日，澎湃(pai)新聞(wen)走訪了位于(yu)奉賢新城核心區域的新房項目，多個銷售人(ren)員表(biao)示(shi)已(yi)有接待(dai)單身人(ren)才(cai)咨詢。

位于奉(feng)賢(xian)新城核(he)心區域的上江南璟(jing)薈名庭項目第二批次(ci)房源于1月14日(ri)中午12時(shi)結束為期四天半的認籌。

澎(peng)湃(pai)新聞在售(shou)樓(lou)處(chu)現場看到(dao)(dao)，14日當天認(ren)購(gou)結束后仍有多組客戶前來了(le)解(jie)項(xiang)(xiang)目。據現場銷(xiao)售(shou)人員(yuan)(yuan)介紹，上(shang)江南璟薈名庭項(xiang)(xiang)目二(er)批次的(de)認(ren)購(gou)時(shi)間為(wei)1月(yue)10日9時(shi)至1月(yue)14日12時(shi)，13日（周六）一天項(xiang)(xiang)目到(dao)(dao)訪量近(jin)百(bai)組。同時(shi)，銷(xiao)售(shou)人員(yuan)(yuan)介紹，“一批次剩(sheng)余房(fang)源續銷(xiao)熱(re)度(du)持續，近(jin)4天成交7套”。

上江南璟薈名庭營(ying)銷(xiao)負責人表(biao)示，項(xiang)目(mu)(mu)(mu)售樓處于去年(nian)9月底開放，國慶加中秋假期項(xiang)目(mu)(mu)(mu)來訪量近3000組。此次，二批(pi)次加推379套房源，在目(mu)(mu)(mu)前市場環境下(xia)認(ren)購情(qing)況表(biao)現平穩。

對于(yu)此次(ci)落(luo)(luo)地的(de)奉賢(xian)人(ren)才(cai)(cai)安居政(zheng)策，上述負(fu)責(ze)人(ren)表示，新(xin)政(zheng)落(luo)(luo)地后確實有區(qu)域(yu)內工作的(de)人(ren)才(cai)(cai)來項目(mu)咨詢，對于(yu)新(xin)政(zheng)的(de)后續落(luo)(luo)地，我們也會走訪東(dong)方(fang)美谷(gu)、數(shu)字江海(hai)等園區(qu)中的(de)一些企(qi)業，去(qu)進一步宣傳政(zheng)策，讓(rang)更多符(fu)合條件的(de)人(ren)才(cai)(cai)去(qu)了(le)解(jie)。

上(shang)述負(fu)責人提到(dao)，“對項目整體銷(xiao)售而言，后(hou)續還是(shi)要看(kan)二手(shou)房(fang)(fang)市場(chang)的(de)(de)流通情況，從(cong)我們項目而言，由于客群比較聚焦奉(feng)賢本地(di)客戶，因(yin)此一(yi)部(bu)分置換客戶的(de)(de)購房(fang)(fang)周(zhou)期相對較長(chang)。不(bu)(bu)過，在政(zheng)府部(bu)門利(li)好政(zheng)策的(de)(de)不(bu)(bu)斷疊(die)加下，有(you)利(li)于提振市場(chang)信心，一(yi)二手(shou)市場(chang)的(de)(de)購房(fang)(fang)鏈條也會(hui)更加通暢，相信市場(chang)也會(hui)逐步回暖。”

位(wei)于奉賢新城核心區域的另一(yi)個項目是中建御璟園，與上江南璟薈名庭項目第(di)二批次(ci)房源同(tong)一(yi)認購時間。

據項目(mu)銷售人員介紹，項目(mu)產品包括(kuo)小(xiao)高層、洋房(fang)、疊(die)墅、聯排，面積段涵蓋(gai)約99-230平(ping)方米，房(fang)地聯動價(jia)為(wei)5.5萬元(yuan)/平(ping)方米，首期(qi)開盤238套房(fang)源，后續項目(mu)預計還(huan)會分兩個批次入(ru)市。

該項目(mu)(mu)銷售人員(yuan)表示(shi)，首(shou)期(qi)認購情況(kuang)在預(yu)期(qi)內，從購房客(ke)群來說，以地(di)緣客(ke)戶居多，奉(feng)賢當地(di)的(de)客(ke)戶偏向(xiang)于(yu)改(gai)善需求，追求面積大、位置好、環境(jing)好的(de)項目(mu)(mu)。

1月14日上午，是該項目集中認購的最后半天，澎湃新聞在項目現場看到，依然有不少客戶前來看房咨詢。

對于奉(feng)賢的(de)人才(cai)購房新(xin)政(zheng)，上述銷售(shou)人員表示，由于新(xin)政(zheng)落地(di)后(hou)，恰逢周末，因此項目售(shou)樓處(chu)確實有人才(cai)客戶到訪和咨(zi)詢，預計政(zheng)策的(de)發酵還(huan)需要一定的(de)時間，加之已臨近過(guo)年，政(zheng)策的(de)有效釋放可能還(huan)需觀察春節后(hou)的(de)三(san)四月份的(de)市場表現。

從(cong)購房(fang)需(xu)求來看(kan)，改(gai)善和剛(gang)需(xu)客(ke)戶(hu)受市(shi)場及(ji)政策(ce)變化影響較(jiao)小(xiao)。奉(feng)賢南(nan)(nan)橋被譽為(wei)奉(feng)賢人心(xin)目中的(de)“宇宙中心(xin)”，在項目現場，有奉(feng)賢本(ben)地的(de)客(ke)戶(hu)接受澎湃(pai)新聞采訪時表示，“政策(ce)對我們(men)的(de)影響較(jiao)小(xiao)，南(nan)(nan)橋的(de)房(fang)子我們(men)都想買(mai)的(de)，這次(ci)來看(kan)房(fang)也是(shi)為(wei)了(le)改(gai)善，買(mai)大(da)一(yi)點，御璟(jing)園(yuan)和上江南(nan)(nan)一(yi)起認購，比較(jiao)糾結。”

從二手(shou)房市場而言(yan)，新(xin)政(zheng)的(de)(de)(de)市場效果更為明顯。青(qing)浦(pu)新(xin)城太平洋房屋區域(yu)經理(li)張經理(li)對澎湃新(xin)聞表示(shi)，“政(zheng)策落(luo)地后(hou)，周(zhou)末兩天接待(dai)線上、線下的(de)(de)(de)一(yi)些人才(cai)客(ke)(ke)戶(hu)咨詢較多(duo)。以太平洋房屋的(de)(de)(de)兩家門(men)店數據為例，周(zhou)末兩天接到了20多(duo)個相(xiang)關咨詢，客(ke)(ke)戶(hu)以本科學歷居(ju)多(duo)，同時滿(man)足(zu)3年社保(bao)，并在青(qing)浦(pu)上班，所(suo)在的(de)(de)(de)企業也(ye)比(bi)較好。我(wo)們接待(dai)的(de)(de)(de)20多(duo)個客(ke)(ke)戶(hu)中，成功邀(yao)約可以出來看(kan)房的(de)(de)(de)客(ke)(ke)戶(hu)有5個，正(zheng)在持(chi)續(xu)和客(ke)(ke)戶(hu)溝通中。”

據上述(shu)經理介紹，政(zheng)策(ce)(ce)(ce)的持續落地也增加了(le)(le)(le)市場的購房(fang)(fang)信心(xin)。“今天(tian)（1月(yue)14日）我們門店成交(jiao)了(le)(le)(le)2套(tao)房(fang)(fang)源，原來客戶入市信心(xin)還是有所不足，但在政(zheng)策(ce)(ce)(ce)持續落地后(hou)，客戶認為官(guan)方穩房(fang)(fang)價的決心(xin)明(ming)顯。因此，雖(sui)然此次人才(cai)政(zheng)策(ce)(ce)(ce)未對(dui)其購房(fang)(fang)有直接影(ying)響，一系列(lie)政(zheng)策(ce)(ce)(ce)疊(die)加后(hou)，激發起了(le)(le)(le)這部分剛需(xu)客戶的入市信心(xin)。”

新政有望在今年三四月份持續發力

相較于奉賢和青(qing)浦(pu)，金山區于去年10月就已出(chu)臺人才(cai)安居政策。

按照政策(ce)(ce)，在金(jin)山重點(dian)轉型(xing)區（包括金(jin)山濱海城區、高(gao)新社區、亭楓社區部分區域共計36.2平方(fang)公(gong)里的(de)范圍內），實施(shi)差異(yi)化的(de)限購(gou)政策(ce)(ce)。

文件提出，結合(he)城鎮布局、產業規劃和轉型需求，劃定(ding)(ding)重點(dian)轉型區(qu)域人才購房政策實施范圍(wei)。經區(qu)人才管理(li)部門認(ren)定(ding)(ding)，同(tong)時符(fu)合(he)單位條(tiao)件、個人條(tiao)件之(zhi)一以及工(gong)作(zuo)年(nian)(nian)限條(tiao)件的非本市(shi)(shi)戶(hu)籍人才，按規定(ding)(ding)在(zai)(zai)滬繳納職工(gong)社會保險或個人所得稅3年(nian)(nian)及以上、且在(zai)(zai)本市(shi)(shi)無住房的，可購買(mai)1套(tao)住房，同(tong)時購房資格由(you)居民家庭(ting)調整為個人。

金山(shan)區(qu)的政策落地效果(guo)也給(gei)到奉賢與青(qing)浦新城(cheng)一(yi)定的參(can)考。

從澎(peng)湃新聞(wen)的走訪來(lai)看(kan)，目(mu)前，金(jin)山區(qu)多(duo)(duo)個新房項目(mu)正在(zai)持(chi)續銷售(shou)。多(duo)(duo)個項目(mu)銷售(shou)人員介紹，去年12月(yue)中旬(xun)，上海調整多(duo)(duo)項樓(lou)市政策，對項目(mu)去化(hua)有一定的刺激作用(yong)，特別是(shi)去年12月(yue)下旬(xun)，售(shou)樓(lou)處(chu)日均到訪量相較新政前有所提(ti)升，對市場(chang)信(xin)心(xin)和(he)成交提(ti)振明顯，不過1月(yue)之后市場(chang)逐步回歸(gui)平穩。

位于(yu)金山亭林板(ban)塊的一新房項(xiang)目(mu)(mu)銷售(shou)人員介紹，項(xiang)目(mu)(mu)售(shou)樓處于(yu)今(jin)年1月(yue)初(chu)正式開放，售(shou)樓處日(ri)均到訪量穩定，項(xiang)目(mu)(mu)將于(yu)今(jin)年3月(yue)左(zuo)右開盤，目(mu)(mu)前意向客戶(hu)近60組。

對(dui)(dui)(dui)于人才安居政(zheng)(zheng)策，熟悉金山(shan)區域的(de)業內(nei)人士指出(chu)，金山(shan)是相對(dui)(dui)(dui)比較封閉的(de)市(shi)場，對(dui)(dui)(dui)比奉賢和松(song)江(jiang)，金山(shan)的(de)新房(fang)(fang)價格門(men)檻較低(di)(di)，因此更(geng)多是靠外區客(ke)(ke)(ke)戶(hu)(hu)導入。人才政(zheng)(zheng)策對(dui)(dui)(dui)符合條件的(de)人才降低(di)(di)了購房(fang)(fang)門(men)檻，但對(dui)(dui)(dui)外區工(gong)作(zuo)的(de)購房(fang)(fang)需求(qiu)尚未(wei)涉及(ji)。“對(dui)(dui)(dui)區域內(nei)的(de)人才客(ke)(ke)(ke)戶(hu)(hu)而(er)(er)言(yan)(yan)，前期(qi)(qi)是由符合條件的(de)企業向(xiang)政(zheng)(zheng)府部門(men)申請白名單，再由符合個人條件的(de)客(ke)(ke)(ke)戶(hu)(hu)獲得購房(fang)(fang)資格，因此政(zheng)(zheng)策實際落地需要一(yi)定(ding)的(de)時間。同時，單身(shen)購房(fang)(fang)客(ke)(ke)(ke)戶(hu)(hu)與成熟家庭(ting)客(ke)(ke)(ke)戶(hu)(hu)不(bu)(bu)同，成熟家庭(ting)客(ke)(ke)(ke)戶(hu)(hu)對(dui)(dui)(dui)市(shi)場和政(zheng)(zheng)策的(de)了解已經有一(yi)定(ding)的(de)周期(qi)(qi)，但對(dui)(dui)(dui)單身(shen)客(ke)(ke)(ke)戶(hu)(hu)而(er)(er)言(yan)(yan)，政(zheng)(zheng)策出(chu)臺(tai)后(hou)是從零開始了解居住型(xing)產(chan)品的(de)，通常(chang)來看，從政(zheng)(zheng)策出(chu)臺(tai)到對(dui)(dui)(dui)市(shi)場的(de)影響，往往需要3個月至半年(nian)左右的(de)時間，金山(shan)的(de)人才政(zheng)(zheng)策出(chu)臺(tai)后(hou)，售樓(lou)處的(de)接訪量確(que)實有，而(er)(er)原來是不(bu)(bu)會有單身(shen)購房(fang)(fang)者來咨詢的(de)。總的(de)來說(shuo)，政(zheng)(zheng)策在(zai)春節前釋放也為年(nian)后(hou)的(de)樓(lou)市(shi)回穩做(zuo)鋪墊，新政(zheng)(zheng)有望在(zai)今年(nian)三(san)四月份持續發力。”

可以(yi)看到，作為(wei)一線城市，上海自2023年(nian)9月初以(yi)來(lai)逐步(bu)調整了樓市政策。

2023年9月1日，上(shang)海(hai)宣(xuan)布全(quan)面執行(xing)“認(ren)房(fang)不(bu)用認(ren)貸(dai)(dai)”政(zheng)(zheng)策(ce)，政(zheng)(zheng)策(ce)內容主要為居(ju)民家庭（包括借款人(ren)、配(pei)偶及(ji)未成年子(zi)女）申請(qing)貸(dai)(dai)款購(gou)買商(shang)品住(zhu)(zhu)房(fang)時，家庭成員在本市名(ming)下無(wu)成套住(zhu)(zhu)房(fang)的，不(bu)論是否已(yi)利(li)用貸(dai)(dai)款購(gou)買過住(zhu)(zhu)房(fang)，銀(yin)行(xing)業金融機構均按(an)首套住(zhu)(zhu)房(fang)執行(xing)住(zhu)(zhu)房(fang)信貸(dai)(dai)政(zheng)(zheng)策(ce)。

新政出(chu)臺后，賣一(yi)買一(yi)的貸(dai)款(kuan)客(ke)戶及(ji)本地無房或外地有過(guo)貸(dai)款(kuan)記錄(lu)的客(ke)群均可按照首套(tao)房資(zi)質進行購房，購房成本明顯降(jiang)低。

2023年12月14日，上海再(zai)度官宣兩(liang)項樓市(shi)政(zheng)策(ce)(ce)，包(bao)括優化住(zhu)房(fang)(fang)信貸政(zheng)策(ce)(ce)和調整普通(tong)住(zhu)房(fang)(fang)標(biao)準(zhun)，政(zheng)策(ce)(ce)調整后，普通(tong)住(zhu)房(fang)(fang)標(biao)準(zhun)不再(zai)看總價、首(shou)套(tao)房(fang)(fang)首(shou)付比(bi)例下降(jiang)至最低三成，同時，首(shou)套(tao)、二套(tao)房(fang)(fang)利率全線下降(jiang)。

在人才安(an)居(ju)方(fang)面，臨港(gang)新(xin)片區、金(jin)山、奉賢、青浦也已有條件地放開(kai)外地單(dan)身(shen)限購。

關榮(rong)雪認為，從政策傳(chuan)遞的(de)導向來看，出于盤活遠(yuan)郊(jiao)區(qu)、減(jian)輕中(zhong)心(xin)城區(qu)負荷等方(fang)面考慮，五(wu)大新城（臨港新片區(qu)及南(nan)匯新城、嘉(jia)定(ding)新城、青浦新城、松江新城、奉(feng)賢新城）是上(shang)海落實分區(qu)的(de)差異化(hua)調控(kong)調整的(de)優選，截(jie)至(zhi)目(mu)前，僅剩嘉(jia)定(ding)、松江的(de)購房(fang)政策未作調整，預計接下來也會跟進。同時，從上(shang)海各區(qu)映射到(dao)全國各地來看，降低限購門檻、甚至(zhi)局部(bu)取消限購，是當下樓(lou)市調控(kong)政策的(de)重點趨勢(shi)之一。