每(mei)經(jing)記者 甄素靜(jing)    每(mei)經(jing)編輯 魏文藝    

在官網介紹中，企業觀察南山控股（SZ002314，企業觀察股價2.25元，企業觀察市值60.93億元）“系一家以現代高端倉儲物流為戰略性業務，企業觀察以房地產開發為支撐性業務，企業觀察以產城綜合開發為培育性業務的企業觀察百姓彩票綜合性上市(shi)企業集團。”

雖(sui)然對外(wai)強調倉(cang)儲物流為戰略性業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)務(wu)，企業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)觀(guan)察但拆(chai)解(jie)過往年報(bao)來看，企業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)觀(guan)察房地產業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)務(wu)仍然是企業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)觀(guan)察南山控股營收(shou)的(de)絕(jue)對主力。年報(bao)顯示，企業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)觀(guan)察2023年南山控股房地產業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)務(wu)的(de)企業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)觀(guan)察營收(shou)占比超過60%，達到(dao)62.45%；而(er)倉(cang)儲物流業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)務(wu)的(de)企業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)觀(guan)察營收(shou)占比僅(jin)為15.10%。

值得注意的企業觀察是，在行業整體下行之下，企業觀察2023年南山控股的企業觀察房地產銷售額卻逆勢增長，累計實現全口徑銷售金額173.7億元，同比增長15.8%。百姓彩票最新網址但(dan)即便如此，南山控股的營收和歸母凈利潤仍雙雙下降。

在(zai)4月(yue)18日(ri)舉(ju)行的南山(shan)控(kong)股業績會(hui)上，南山(shan)控(kong)股董事長楊國林在(zai)回應《每日(ri)經濟新(xin)聞(wen)》記者以(yi)投資者身份的提問(wen)時表示，凈(jing)利潤下降主(zhu)要系經減(jian)值測(ce)試，公司(si)(si)部分房地產項目存在(zai)減(jian)值跡象，計提減(jian)值準備同比增加(jia)。同時，公司(si)(si)房地產業務本期交付(fu)項目計提的稅(shui)費增加(jia)。

房地產銷售額逆勢增長，營收及凈利潤雙降

報告(gao)期內，南山控股(gu)房地產(chan)開發業務(wu)先后進入15個(ge)城市，累計開發項目(mu)68個(ge)，在售項目(mu)40個(ge)；累計可運營項目(mu)（含籌備(bei)）20個(ge)，對外輕資(zi)產(chan)運營輸出項目(mu)3個(ge)。

得益于持續深耕長三角、百姓彩票成渝(yu)等地區，南山(shan)控(kong)股2023年房(fang)地產銷售業績實現(xian)逆勢(shi)增(zeng)(zeng)長(chang)，累(lei)計(ji)實現(xian)全口(kou)徑銷售金(jin)額173.7億元，同比增(zeng)(zeng)長(chang)15.8%；權益銷售金(jin)額121.3億元，同比增(zeng)(zeng)長(chang)60.7%；合并報表范圍(wei)內項目(mu)累(lei)計(ji)實現(xian)并表口(kou)徑銷售金(jin)額96.6億元，同比增(zeng)(zeng)長(chang)142.1%。

在克(ke)而瑞發布的(de)《2023年中國(guo)房地產企業銷(xiao)售TOP200排行榜》上，南山控股的(de)全口徑銷(xiao)售額排名為第73位，權益銷(xiao)售額排名為第88位。

但即(ji)便如(ru)此，南山(shan)控股(gu)的營收和(he)歸(gui)母(mu)凈(jing)利(li)潤(run)仍雙雙下(xia)降。報告期內，南山(shan)控股(gu)實(shi)現營業收入120.57億元，同比(bi)減少(shao)0.77%；歸(gui)屬于上市公司股(gu)東的凈(jing)利(li)潤(run)1.47億元，同比(bi)減少(shao)78.41%；經(jing)營活動產生的現金流量凈(jing)額57.01億元，同比(bi)增加352.62%，

對(dui)于凈(jing)利(li)潤下滑，楊國林在(zai)業績會上表示，主要系經減值(zhi)測試，公(gong)司(si)部分房(fang)地(di)產項(xiang)目存在(zai)減值(zhi)跡(ji)象，計提減值(zhi)準(zhun)備同比(bi)增(zeng)加。同時，公(gong)司(si)房(fang)地(di)產業務本期交付項(xiang)目計提的稅費增(zeng)加。

“公司(si)2023年(nian)度(du)計提各項(xiang)(xiang)資產(chan)減值(zhi)準備5.93億元，減少2023年(nian)度(du)歸屬于(yu)上市公司(si)股東凈利潤5.88億元。房(fang)地(di)產(chan)開(kai)發業(ye)務的存貨跌價準備主要涉及武漢、東莞、都江堰地(di)區部分(fen)項(xiang)(xiang)目。”楊(yang)國(guo)林表示，2023年(nian)全(quan)國(guo)房(fang)地(di)產(chan)市場(chang)依(yi)然處(chu)于(yu)底部調整階(jie)段，公司(si)基于(yu)現有項(xiang)(xiang)目銷售(shou)情況及市場(chang)表現，房(fang)地(di)產(chan)業(ye)務按照可(ke)變現凈值(zhi)與成(cheng)本孰(shu)低(di)方法進(jin)行存貨減值(zhi)測試。

在(zai)拿地方(fang)面(mian)，南(nan)(nan)山(shan)控股選(xuan)擇聚焦核心城市，以收(shou)定投(tou)。2023年全年，南(nan)(nan)山(shan)控股通過招拍掛方(fang)式(shi)獲取揚州江都、上海嘉定南(nan)(nan)門2宗土地，新增優質貨(huo)值(zhi)約45.6億元，不過年報顯示(shi)，在(zai)南(nan)(nan)山(shan)控股大(da)本營粵港澳大(da)灣區的剩(sheng)余可開發建(jian)筑面(mian)積已經為零。

值得一提的是，2023年南山控股(gu)在房地產開(kai)發業務(wu)方面強化內生資金管控，優化債務(wu)久期結構，降低綜合(he)融(rong)資成本(ben)，南山地產“三(san)道紅線”指標維(wei)持綠檔。

倉儲物流業務毛利率近50%，推進REITs項目上市

相較于市場化房企，探索地產業務(wu)之外的多(duo)元(yuan)化發展，背靠國(guo)資的南(nan)山控股某(mou)種程度(du)上(shang)具有天(tian)然優勢，通過重組布局了物流、地產和產城開(kai)發業務(wu)。

2015年(nian)，南山(shan)(shan)控股(gu)(gu)(gu)(gu)發行股(gu)(gu)(gu)(gu)份購買資產重(zhong)(zhong)大資產重(zhong)(zhong)組(zu)完(wan)成后，房地(di)產開發業(ye)(ye)務成為公司新(xin)增主營(ying)業(ye)(ye)務之一(yi)；2018年(nian)，南山(shan)(shan)控股(gu)(gu)(gu)(gu)發行A股(gu)(gu)(gu)(gu)股(gu)(gu)(gu)(gu)份換股(gu)(gu)(gu)(gu)吸收合并深基地(di)重(zhong)(zhong)大資產重(zhong)(zhong)組(zu)事項實施完(wan)畢，倉儲物流業(ye)(ye)務成為公司新(xin)增主營(ying)業(ye)(ye)務之一(yi)。

然而(er)經歷多年(nian)(nian)發展和資源(yuan)扶持，被南山控股排(pai)在業(ye)(ye)(ye)務首(shou)位、提列為戰略性業(ye)(ye)(ye)務的倉儲物(wu)(wu)流，依舊(jiu)在行業(ye)(ye)(ye)二(er)梯隊徘徊。2023年(nian)(nian)，南山控股旗下的寶(bao)灣物(wu)(wu)流實現營業(ye)(ye)(ye)收入18.36億(yi)元，同比增(zeng)長13.1%，占(zhan)(zhan)全年(nian)(nian)營收比重約15%，相較2019年(nian)(nian)、2020年(nian)(nian)營收占(zhan)(zhan)比有所提升。

南山控股管理層(ceng)在(zai)業績會上坦(tan)言，寶灣(wan)物(wu)流市(shi)場(chang)份額目(mu)前保持在(zai)第二梯隊(dui)前列的水平。截(jie)至2023年12月底(di)，寶灣(wan)物(wu)流在(zai)全國范圍內擁有或管理82個智慧物(wu)流 園區，運(yun)營、管理和(he)規劃在(zai)建(jian)（含待(dai)建(jian)項目(mu)）倉儲面(mian)積(ji)逾(yu)960萬(wan)平方米。

對于寶灣物流的營(ying)收增(zeng)(zeng)長原因，管理層在業績會上(shang)解釋稱，主要是原有(you)園區(qu)穩(wen)定運(yun)營(ying)以及新(xin)園區(qu)投入(ru)使用且運(yun)營(ying)情況良好，租金(jin)收入(ru)穩(wen)步提升(sheng)(sheng)。2023年(nian)實現經營(ying)凈現金(jin)流11.87億元，同比下降(jiang)10.4%，剔除政府增(zeng)(zeng)值(zhi)稅留抵退稅款影響后，同比上(shang)升(sheng)(sheng)30.37%。

記(ji)者注(zhu)意到，雖然倉儲物流業(ye)務(wu)和(he)產(chan)城綜合開發業(ye)務(wu)的營收(shou)占(zhan)比較低(di)，但(dan)卻是南山(shan)控(kong)股利(li)潤貢獻(xian)的主力。2023年，南山(shan)控(kong)股的倉儲物流實現毛利(li)率近50%，同比增長1.6%；產(chan)城綜合開發業(ye)務(wu)實現毛利(li)率25%，同比下降5.2%。而房地產(chan)業(ye)務(wu)的毛利(li)率僅為16.9%。

值得一提的是，倉(cang)儲(chu)物(wu)(wu)(wu)流REITs在近年來(lai)發展迅速(su)，成為資(zi)本市場關注(zhu)的焦點。南山控股(gu)也(ye)在積極參與(yu)REITs市場，南山控股(gu)寶灣物(wu)(wu)(wu)流公募REITs項目(mu)于2023年12月(yue)獲(huo)證監(jian)會(hui)、深(shen)交所受理，目(mu)前(qian)尚在問(wen)詢階段。但與(yu)同期申報項目(mu)相比，南山控股(gu)物(wu)(wu)(wu)流REITs的進展似乎未能達到投資(zi)者預期，如(ru)同期申報的華夏深(shen)國際(ji)倉(cang)儲(chu)物(wu)(wu)(wu)流REITs已(yi)經于4月(yue)2日注(zhu)冊生效。

在業績會上，有投資(zi)者詢問南山控股寶(bao)灣物流公募REITs進(jin)展(zhan)，及如何以此為(wei)基礎為(wei)股東(dong)創造價值。南山控股管理層回應稱，寶(bao)灣物流基礎設施公募REITs申(shen)報(bao)發(fa)行(xing)(xing)(xing)工作(zuo)正按計劃進(jin)行(xing)(xing)(xing)中，具(ju)體進(jin)展(zhan)情況，公司(si)將按照相關規定及時履行(xing)(xing)(xing)信(xin)息(xi)披露義(yi)務。

對(dui)于(yu)在(zai)新的市場(chang)形勢下，如何(he)平衡房地(di)產業(ye)、倉(cang)儲(chu)物(wu)流、產業(ye)園以(yi)(yi)及新能源(yuan)業(ye)務的均衡發展(zhan)(zhan)，以(yi)(yi)及后(hou)期是否會減少地(di)產業(ye)務布局(ju)，楊(yang)國林在(zai)業(ye)績會上表示，公司已形成以(yi)(yi)現(xian)代高(gao)端(duan)倉(cang)儲(chu)物(wu)流為(wei)戰(zhan)略性(xing)主(zhu)(zhu)業(ye)、以(yi)(yi)房地(di)產開發為(wei)支撐性(xing)主(zhu)(zhu)業(ye)、以(yi)(yi)產城綜合開發為(wei)培育性(xing)主(zhu)(zhu)業(ye)的發展(zhan)(zhan)布局(ju)。“公司戰(zhan)略轉型(xing)是個系統工程，非(fei)一朝一夕可達，公司將努力平衡好(hao)短中長期利益，在(zai)發展(zhan)(zhan)中調結構，有序(xu)推動公司高(gao)質(zhi)量發展(zhan)(zhan)和產業(ye)深化轉型(xing)。”

封面圖片來源：視頻(pin)中國-VCG41N1421461306