《民法典》中規定了“買賣不破租賃”，法拍觀察但這一規則適用于一切情況嗎？日前，法拍觀察深圳市寶安區人民法院在一起執行異議案件中，法拍觀察因將被拍賣的法拍觀察房產在先設立有抵押權，法院最終認定滌除租約的法拍觀察行為合法，駁回了承租方的法拍觀察百姓彩票首頁執行異議。那么，法拍(pai)觀(guan)察(cha)對于(yu)司法拍(pai)賣的法拍(pai)觀(guan)察(cha)房產，租賃權(quan)與抵押權(quan)如何(he)“一分高下”呢(ni)？

法院拍賣抵押房產，法拍觀察承租方提出執行異議

某銀行(xing)因借款(kuan)合同(tong)糾紛將孫某訴至法院(yuan)，法拍觀(guan)(guan)察由于孫某沒有履(lv)行(xing)生效文書確定(ding)的法拍觀(guan)(guan)察義務，銀行(xing)向法院(yuan)申請強制執行(xing)。法拍觀(guan)(guan)察

執行過程中，法拍觀察法院依法查封了孫某名下的法拍觀察一處房產，并于2023年6月作出執行裁定書，法拍觀察裁定拍賣、變賣孫某名下的這處房產。同年7月，某公司申報與孫某存在租賃關系，百姓彩票首頁并(bing)提交(jiao)了一份《租(zu)賃(lin)合同》，合同記載：2023年3月，B公司與孫某就(jiu)案(an)涉(she)房(fang)產簽訂租(zu)賃(lin)合同，租(zu)賃(lin)期限為(wei)10年，從2023年3月起至2033年3月止(zhi)。

一個月后，法院作出執行裁定書，裁定除去孫某與該公司關于案涉房產的租賃合同進行拍賣，公司向法院提出執行異議。百姓彩票大廳

法(fa)院(yuan)(yuan)查(cha)明(ming)，2022年7月，孫某(mou)(mou)與銀(yin)(yin)行簽訂《不動產(chan)抵押(ya)(ya)合同》，將案涉(she)房(fang)產(chan)向該行設定(ding)抵押(ya)(ya)，并已辦妥抵押(ya)(ya)登記手續。庭審中，銀(yin)(yin)行向法(fa)院(yuan)(yuan)出具(ju)了(le)一份《抵押(ya)(ya)權(quan)人(ren)同意出資函》。該函顯示(shi)，2023年2月，經孫某(mou)(mou)申請，銀(yin)(yin)行同意孫某(mou)(mou)將被(bei)抵押(ya)(ya)的(de)(de)案涉(she)房(fang)產(chan)出租(zu)給某(mou)(mou)公司，并聲明(ming)該出租(zu)行為不得構成對(dui)銀(yin)(yin)行實(shi)現抵押(ya)(ya)權(quan)的(de)(de)任何妨礙，孫某(mou)(mou)與公司的(de)(de)租(zu)賃合同對(dui)抵押(ya)(ya)物的(de)(de)受讓人(ren)不具(ju)有任何約束力。在公司承(cheng)租(zu)期間，抵押(ya)(ya)物不得再(zai)另行轉租(zu)。

法院駁回異議：租賃晚于抵押權設立

據(ju)介紹，該(gai)案件的審(shen)查焦點是(shi)經抵押(ya)權人同意的租(zu)賃關系，法院在拍賣財產時是(shi)否應當滌除該(gai)租(zu)賃關系？

對此法院認為，首先，根據法律(lv)規(gui)定，租(zu)(zu)(zu)賃權要不受抵(di)(di)(di)押(ya)(ya)(ya)(ya)權實現(xian)(xian)的(de)(de)影響(xiang)，須(xu)滿足兩個條件，一是租(zu)(zu)(zu)賃合同必須(xu)在(zai)抵(di)(di)(di)押(ya)(ya)(ya)(ya)權設(she)立(li)之(zhi)前成立(li)并生效；二是承租(zu)(zu)(zu)人必須(xu)在(zai)抵(di)(di)(di)押(ya)(ya)(ya)(ya)權設(she)立(li)前占有房屋。而在(zai)本(ben)案中，租(zu)(zu)(zu)賃關系(xi)成立(li)于(yu)2023年3月，晚于(yu)2022年7月設(she)定的(de)(de)抵(di)(di)(di)押(ya)(ya)(ya)(ya)權，根據上(shang)述(shu)法律(lv)規(gui)定，不得對抗抵(di)(di)(di)押(ya)(ya)(ya)(ya)權。抵(di)(di)(di)押(ya)(ya)(ya)(ya)權人某銀行雖曾同意抵(di)(di)(di)押(ya)(ya)(ya)(ya)人孫(sun)某出租(zu)(zu)(zu)抵(di)(di)(di)押(ya)(ya)(ya)(ya)物，該同意有利于(yu)實現(xian)(xian)物的(de)(de)使用價值，但(dan)也聲明過該出租(zu)(zu)(zu)行為不得構成對實現(xian)(xian)抵(di)(di)(di)押(ya)(ya)(ya)(ya)權的(de)(de)任(ren)何妨礙(ai)。

其(qi)次，從執行(xing)的(de)(de)角度看，根據法律規(gui)定(ding)：“拍賣(mai)財產上(shang)原有的(de)(de)租賃權(quan)及其(qi)他用益物權(quan)，不因拍賣(mai)而消滅，但(dan)該權(quan)利繼(ji)續存在于拍賣(mai)財產上(shang)，對在先的(de)(de)擔保物權(quan)或者其(qi)他優先受償權(quan)的(de)(de)實(shi)現(xian)有影響的(de)(de)，人民法院應當依法將(jiang)其(qi)除(chu)去后進(jin)行(xing)拍賣(mai)”。

最后，本次審理(li)是(shi)(shi)法(fa)院依照利害關(guan)系(xi)人異(yi)議程序(xu)進(jin)行審查(cha)，而該公司主(zhu)張的(de)(de)其與孫某之(zhi)間的(de)(de)租賃法(fa)律關(guan)系(xi)，屬(shu)于實體權利義(yi)務爭(zheng)議。因(yin)此，公司與孫某之(zhi)間的(de)(de)租賃關(guan)系(xi)是(shi)(shi)否真實、有效等問題，應(ying)當在另外相應(ying)的(de)(de)訴(su)訟程序(xu)中審查(cha)處理(li)。

綜上所述(shu)，法(fa)院認定(ding)滌(di)除租約的行為(wei)合法(fa)，裁(cai)定(ding)駁回該公(gong)司的異議。目前(qian)該裁(cai)定(ding)已生(sheng)效。

“經抵(di)(di)(di)(di)(di)(di)押(ya)(ya)(ya)(ya)人(ren)(ren)申請(qing)，抵(di)(di)(di)(di)(di)(di)押(ya)(ya)(ya)(ya)權(quan)(quan)人(ren)(ren)同意(yi)抵(di)(di)(di)(di)(di)(di)押(ya)(ya)(ya)(ya)人(ren)(ren)出(chu)(chu)租(zu)抵(di)(di)(di)(di)(di)(di)押(ya)(ya)(ya)(ya)物，即(ji)先抵(di)(di)(di)(di)(di)(di)押(ya)(ya)(ya)(ya)后出(chu)(chu)租(zu)，該(gai)同意(yi)有利于(yu)實現物的使用價值，是抵(di)(di)(di)(di)(di)(di)押(ya)(ya)(ya)(ya)權(quan)(quan)人(ren)(ren)對(dui)抵(di)(di)(di)(di)(di)(di)押(ya)(ya)(ya)(ya)人(ren)(ren)釋放善意(yi)的表(biao)(biao)現。”法院表(biao)(biao)示(shi)，但當需要(yao)拍(pai)賣(mai)、變賣(mai)抵(di)(di)(di)(di)(di)(di)押(ya)(ya)(ya)(ya)物來實現抵(di)(di)(di)(di)(di)(di)押(ya)(ya)(ya)(ya)權(quan)(quan)時，該(gai)出(chu)(chu)租(zu)行為不能成(cheng)為抵(di)(di)(di)(di)(di)(di)押(ya)(ya)(ya)(ya)權(quan)(quan)實現的障礙(ai)，即(ji)不能以抵(di)(di)(di)(di)(di)(di)押(ya)(ya)(ya)(ya)權(quan)(quan)人(ren)(ren)的同意(yi)出(chu)(chu)租(zu)作出(chu)(chu)抵(di)(di)(di)(di)(di)(di)押(ya)(ya)(ya)(ya)權(quan)(quan)人(ren)(ren)放棄對(dui)成(cheng)立在后租(zu)賃權(quan)(quan)滌除(chu)權(quan)(quan)的不利推定。

揚子晚報/紫牛(niu)新聞記者(zhe) 萬(wan)承源

校對 盛媛媛