“售后包租”已被明令禁止多年，售后包租由此引發的買商鋪后維權難也時有發生，但至今仍有開發商在銷售過程中宣傳“帶租約銷售”。必須近日，簽年揚子晚報96096熱線就接到一市民的租約投訴，反映位于江蘇高郵市的揚州高郵(you)大夢想城項目(mu)，采(cai)用“售(shou)后包租”的(de)高郵(you)形式出售(shou)商鋪，而且(qie)一(yi)租就要10年，大夢涉(she)嫌(xian)違規。想城揚子晚報紫牛新(xin)聞記者調查發(fa)現，涉(she)嫌(xian)該(gai)市民投訴一(yi)事屬實。違規

市民投訴：違規的售后包租“售后包租”重出江湖，到期還不能自己經營

揚(yang)州市民姚女士到(dao)高郵大夢想城看(kan)房，買商(shang)(shang)鋪后想買套(tao)(tao)商(shang)(shang)鋪自(zi)己(ji)開(kai)一家奶茶店。必(bi)須(xu)她看(kan)中了沿(yan)街(jie)的簽(qian)年一套(tao)(tao)商(shang)(shang)鋪房源(yuan)，但銷售人員(yuan)告訴(su)她，這套(tao)(tao)商(shang)(shang)鋪是不能自(zi)己(ji)經營的，需(xu)要托管給他們的商(shang)(shang)管公司，租期(qi)是10年。

“這樣你每年都能拿到穩定的租金，不用自己煩了。”銷售人員說。姚女士詢問到期后是否可以拿回(hui)商鋪自(zi)己經營，該銷(xiao)售員明確(que)表示“不可以”，到(dao)期會自(zi)動續約。

“這(zhe)個(ge)不就是售后包租嗎？以前(qian)就經常聽說，商鋪售后包租出問題的很多，高(gao)郵大(da)夢(meng)想城是不是違規銷售呢？”姚女士對此感(gan)到疑惑，撥打96096熱線向(xiang)記者反映(ying)了這(zhe)一問題。

記者調查：租約長達10年，商管公司是開發商自己的

接(jie)到投訴后，記者以買(mai)房人身份(fen)來(lai)到揚(yang)州市高(gao)郵市珠(zhu)光路附近(jin)的高(gao)郵大夢(meng)想城營銷中心進行實地調(diao)查。

一名銷售人員向記者(zhe)介(jie)紹稱，高郵大夢想城在(zai)售商鋪面積約14㎡—33㎡，總價30多萬(wan)—80多萬(wan)，目前已經全部封頂，明年6月底交(jiao)房(fang)，全都是帶(dai)租約銷售。

記者(zhe)詢問(wen)如(ru)何(he)包(bao)租(zu)時(shi)，該銷售人(ren)員(yuan)回復稱，“簽10年包(bao)租(zu)協議，保底年收益5%，從明年交付后開(kai)始，按季度付租(zu)金(jin)。”他還給(gei)記者(zhe)算了一(yi)筆賬，以(yi)一(yi)套33.36㎡的(de)沿街商鋪為例，標(biao)價25100元(yuan)/㎡，優惠后總(zong)價828963元(yuan)，年租(zu)金(jin)為41448元(yuan)，那么每(mei)個季度都能(neng)收到上萬元(yuan)租(zu)金(jin)。

記者(zhe)詢問(wen)，如(ru)果運營不好租金無法保證，該(gai)如(ru)何處理呢？售樓員立刻拍胸脯讓記者(zhe)放心，稱“商管公司(si)是我們開(kai)(kai)發商自己的，不是外包的。”但(dan)他也承認，商管公司(si)跟(gen)開(kai)(kai)發公司(si)不是同一個名字(zi)。

業內人士：羊毛出在羊身上，實質是以“包租”的噱頭高價賣房

“羊毛出在羊身上，投資者要(yao)小心開發商(shang)的套路。”一位熟(shu)悉(xi)高(gao)(gao)郵(you)當地房地產市(shi)場(chang)的業內人(ren)士表示(shi)，買了商(shang)鋪(pu)后(hou)坐(zuo)收租金(jin)，看(kan)上去很美(mei)，但在當地商(shang)鋪(pu)主流單價(jia)都在1萬(wan)元左右(you)的行情下(xia)，高(gao)(gao)郵(you)大(da)夢(meng)想城的報(bao)價(jia)卻高(gao)(gao)達2.5萬(wan)元/㎡左右(you)，即使優惠后(hou)，實際(ji)成交價(jia)也遠高(gao)(gao)于市(shi)場(chang)價(jia)，開發商(shang)在銷售(shou)過程(cheng)中渲染高(gao)(gao)額的租金(jin)回報(bao)，其實掩飾了虛高(gao)(gao)的房價(jia)。

業(ye)內(nei)人士還(huan)提醒投(tou)(tou)資者(zhe)，由于開發(fa)(fa)商一(yi)般會另外找一(yi)個管(guan)理公(gong)司(si)跟投(tou)(tou)資者(zhe)簽署委托租(zu)賃的合(he)同，不管(guan)該管(guan)理公(gong)司(si)與(yu)開發(fa)(fa)商之間是(shi)否具(ju)有某種(zhong)關聯關系，向業(ye)主(zhu)支(zhi)付租(zu)金的義(yi)務已經(jing)轉(zhuan)移給了(le)該管(guan)理公(gong)司(si)，一(yi)旦(dan)后期商鋪經(jing)營不善，管(guan)理公(gong)司(si)跑路或者(zhe)破(po)產，將導致投(tou)(tou)資者(zhe)難以(yi)向開發(fa)(fa)商主(zhu)張合(he)同權利，維護自(zi)身(shen)的合(he)法權益。

律師說法：“售后包租”違規，涉嫌非法吸收公眾存款

“售(shou)(shou)(shou)后(hou)包(bao)租(zu)”是否合規(gui)呢(ni)？記者查詢得(de)(de)知(zhi)，2001年建設部頒布(bu)實施的(de)(de)《商品(pin)(pin)(pin)房(fang)(fang)銷(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)(shou)(shou)管(guan)理辦法》第十一(yi)條就有明(ming)確規(gui)定：“房(fang)(fang)地產開發企(qi)業不(bu)得(de)(de)采(cai)取(qu)返(fan)本(ben)(ben)銷(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)(shou)(shou)或者變(bian)相(xiang)返(fan)本(ben)(ben)銷(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)(shou)(shou)的(de)(de)方式(shi)銷(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)(shou)(shou)商品(pin)(pin)(pin)房(fang)(fang)。房(fang)(fang)地產開發企(qi)業不(bu)得(de)(de)采(cai)取(qu)售(shou)(shou)(shou)后(hou)包(bao)租(zu)或者變(bian)相(xiang)售(shou)(shou)(shou)后(hou)包(bao)租(zu)的(de)(de)方式(shi)銷(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)(shou)(shou)未(wei)(wei)竣(jun)工商品(pin)(pin)(pin)房(fang)(fang)。” 由此可見，對(dui)于未(wei)(wei)竣(jun)工的(de)(de)商品(pin)(pin)(pin)房(fang)(fang)，國家是明(ming)令禁止采(cai)取(qu)“售(shou)(shou)(shou)后(hou)包(bao)租(zu)”的(de)(de)方式(shi)銷(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)(shou)(shou)的(de)(de)。

對于(yu)這一行為(wei)，江蘇盾領律(lv)師事(shi)務所彭(peng)平律(lv)師也表示，售后包租的(de)法(fa)律(lv)風險(xian)和社會風險(xian)由來已久(jiu)，根據最(zui)高人民法(fa)院《關于(yu)審理非法(fa)集資刑事(shi)案件具體(ti)應用法(fa)律(lv)若干問題的(de)解釋(shi)》的(de)規定(ding)，不(bu)具有房(fang)產銷售的(de)真實內(nei)容或者不(bu)以房(fang)產銷售為(wei)主(zhu)要(yao)目的(de)，以返本銷售、售后包租、約定(ding)回(hui)購、銷售房(fang)產份額等(deng)方式非法(fa)吸收資金(jin)的(de)，將涉嫌非法(fa)吸收公眾存款罪。

律師表示，一(yi)旦開發商涉刑，售后包租的承(cheng)諾(nuo)收益(yi)將很難實現，業主的投(tou)資也打了水漂，這種模式的隱患(huan)很大，建議(yi)投(tou)資者一(yi)定提高(gao)風險防(fang)范(fan)意識，切勿因(yin)沖動掉入陷阱。揚(yang)子晚報/紫牛新聞記(ji)者 梅建明

校對 陶善工