2023年，綠城零永中國房地產市場依然處于深刻的中國筑牢結構性調整之中，全國商品房銷售額同比下降6.5%，年營年新房地產開發投資同比減少了9.6%。業收市場表現不均衡，入逆土拍分化加劇，勢創百姓彩票官網登錄居(ju)民的高清(qing)購房(fang)信心(xin)亟需增強，眾多因素(su)共(gong)同(tong)考驗(yan)著房(fang)地產企業的續債(zhai)綜(zong)合競爭力。

綠(lv)(lv)城中(zhong)(zhong)國前瞻(zhan)自省(sheng)，安全在困頓的(de)(de)底線(xian)行業環境(jing)中(zhong)(zhong)，果斷告別(bie)以(yi)“擴量”為(wei)主(zhu)的(de)(de)綠(lv)(lv)城零永粗放(fang)式發展，轉而向以(yi)“提質(zhi)”為(wei)主(zhu)的(de)(de)中(zhong)(zhong)國筑(zhu)牢內涵式發展轉變，經過多年(nian)(nian)的(de)(de)年(nian)(nian)營年(nian)(nian)新改(gai)革、改(gai)變、業收改(gai)進，入逆努(nu)力補齊(qi)各項短板：權益占(zhan)比快速提升(sheng)，夯實利潤提升(sheng)基礎；“清零”永續債，堵住侵蝕利潤的(de)(de)缺口；改(gai)善財(cai)務結構，進一步筑(zhu)牢安全底線(xian)。在行業深(shen)度調整(zheng)的(de)(de)這幾年(nian)(nian)，綠(lv)(lv)城成為(wei)一股難能(neng)(neng)可貴的(de)(de)正(zheng)能(neng)(neng)量。

2023年，百姓神彩票綠城(cheng)中國總營業收入達(da)到1313.83億元（人(ren)民幣(bi)，下同(tong)），在行業深度調整的大環境下同(tong)比增(zeng)長(chang)3.3%，創(chuang)近5年(nian)來的新高。2023年(nian)度，綠城(cheng)中國實現歸母凈利潤31億元，同(tong)比增(zeng)長(chang)13%。

銷售迎難而上“現象級”紅盤頻出

2023年，綠城(cheng)中國合同銷(xiao)售約人民幣3,011億元，回款率超(chao)100%。在一二(er)線城(cheng)市，綠城(cheng)的(de)新開(kai)去化率高達82%。這一系列數據背(bei)后，是市場(chang)頗為關注的(de)“綠城(cheng)現象(xiang)”。

綠城中國執行董事、副總裁李駿表示，“在杭州大本營實現了合同銷售631億元，在中指研究院杭州市全口徑銷售榜單排名第二。在高端改善類、城市低密類，和主流產品上分別出現了現象級的快3百姓彩票紅盤。”

杭(hang)州馥香園4開4罄(qing)，單盤銷售(shou)額99億元，車位也同樣告罄(qing)；芝瀾月(yue)華軒首(shou)開后29天，住(zhu)宅和車位雙(shuang)雙(shuang)售(shou)罄(qing)，銷售(shou)金額71億元。詠溪雲廬2023年(nian)11月(yue)首(shou)開便(bian)成(cheng)(cheng)為四(si)季度(du)杭(hang)州低(di)密度(du)住(zhu)宅成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)總金額、套(tao)數、成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)面積的(de)三冠(guan)王。此外玉海棠月(yue)均流速大(da)約340套(tao)，達到了同期競(jing)品的(de)三倍多。

在上海(hai)，綠城憑借(jie)全口徑(jing)合同銷售(shou)額208億元，首次進入上海(hai)銷售(shou)榜前5名。

行(xing)業和消費者(zhe)最為關(guan)注的“繁(fan)花三(san)章”——2023年8月初獲取的沁蘭(lan)園、留(liu)香(xiang)園和春曉園三(san)個項目，拿地80天(tian)(tian)開(kai)(kai)放示范區、132天(tian)(tian)開(kai)(kai)盤，一周(zhou)之內三(san)盤齊開(kai)(kai)，26天(tian)(tian)內推售(shou)5次，總共新增120億的認購。這一熱度仍然延續到了(le)2024年，3月20日，備(bei)案均價(jia)每平(ping)方(fang)米16.3萬元(yuan)的綠城外(wai)灘蘭(lan)庭(ting)公(gong)布了(le)搖(yao)號(hao)結果(guo)：166套房源(yuan)共吸引了(le)448組認籌，認籌率高達269.9%。

李駿(jun)透露(lu)：“‘繁花三(san)章’以價(jia)值(zhi)營銷引領，整合(he)拉通了(le)三(san)個項(xiang)目的(de)管(guan)理資源(yuan)，打造了(le)既統(tong)一又各具差異化的(de)項(xiang)目定位，形成了(le)有節奏(zou)、有序列的(de)聯動操盤的(de)模式。這三(san)個項(xiang)目產品、戰法、業績齊頭并進，創(chuang)了(le)上海的(de)新紀錄。”

綠城(cheng)的“第三(san)重地”西(xi)安(an)，2023年(nian)實現(xian)(xian)合同銷(xiao)售124億元(yuan)，蟬聯城(cheng)市銷(xiao)冠。年(nian)度重點項目(mu)“海(hai)棠(tang)三(san)章”是綠城(cheng)首(shou)(shou)部(bu)唐(tang)風作品落地西(xi)安(an)，鳳鳴、春熙(xi)和(he)映月(yue)海(hai)棠(tang)超(chao)萬方(fang)的權(quan)威實景前(qian)置呈現(xian)(xian)，首(shou)(shou)開(kai)以后三(san)個(ge)半(ban)月(yue)實現(xian)(xian)了(le)合同銷(xiao)售超(chao)過(guo)38億。

此外，綠城(cheng)在浙江(jiang)省內的(de)(de)重點城(cheng)市均取得了優異的(de)(de)銷售(shou)業(ye)績，與(yu)天津、長沙、濟南(nan)等城(cheng)市共同支撐了2023年的(de)(de)業(ye)績完成(cheng)。

截至(zhi)2023年(nian)12月31日，公司累計(ji)已(yi)售未(wei)結轉金額(e)約2565億元(yuan)(yuan)，其中權(quan)益(yi)金額(e)1712億元(yuan)(yuan)。管理層預(yu)計(ji)2024年(nian)即(ji)將結轉的全口(kou)徑總計(ji)1673億元(yuan)(yuan)，權(quan)益(yi)口(kou)徑1064億元(yuan)(yuan)，還有部(bu)分(fen)將在2025年(nian)和2026年(nian)及以后(hou)實現(xian)。

投資“量質雙優” 權益比進一步提升

據管理層透露，2023年公司新增38個項目，總建筑面積約557萬平方米(mi)，預計新增可(ke)售貨值(zhi)達約人民幣1,425億(yi)元，同比提升(sheng)了兩個名次(ci)，登(deng)上新增貨值(zhi)榜第六名。

值得一提的是，在新(xin)(xin)增貨(huo)值中(zhong)，一二線城市貨(huo)值占比達(da)到84%，而北京、上海、杭州三個(ge)城市貨(huo)值占比高達(da)58%。不僅如此，綠城中(zhong)國在新(xin)(xin)拓項目(mu)的權(quan)益比又(you)上升(sheng)了5個(ge)百分點，達(da)到74%。

同時，綜(zong)合(he)能力持(chi)續精進，總體(ti)的(de)運營效率較2022年提升了18%。在(zai)三大機(ji)構評(ping)比當(dang)中(zhong)，產品力保持(chi)領先，客戶(hu)滿意度持(chi)續行(xing)業(ye)領先，ESG的(de)評(ping)級維持(chi)a級。

管理層認為，2023年度(du)投資實現了“量(liang)質雙優”。

為了實現這(zhe)一(yi)(yi)目標，綠城中國投(tou)資(zi)(zi)堅(jian)持“收斂”“聚焦”“深耕”，秉(bing)承現金流排(pai)布的(de)投(tou)資(zi)(zi)策略，狙擊(ji)投(tou)資(zi)(zi)機會(hui)型(xing)城市(shi)，做到(dao)投(tou)一(yi)(yi)成一(yi)(yi)。同時(shi)進一(yi)(yi)步向市(shi)場安全的(de)區域集(ji)中，增強抗風險能(neng)力，繼續(xu)提(ti)升新投(tou)項(xiang)(xiang)目的(de)權益比，鞏固未來的(de)利潤(run)率(lv)。從新獲取的(de)38個(ge)項(xiang)(xiang)目來看，有26個(ge)新項(xiang)(xiang)目當(dang)年(nian)實現開盤占比達到(dao)68%，新拓1,425億元當(dang)中，有39%在當(dang)年(nian)實現了銷售轉化(hua)，達到(dao)549億元，2022年(nian)這(zhe)個(ge)數字是501億元。

難能可貴(gui)的是(shi)，2023年所獲得的項(xiang)目平均凈(jing)利潤率(lv)超過8%。

在營(ying)銷(xiao)端，加大搶收(shou)的力度，在整個(ge)行業銷(xiao)售(shou)金額(e)縮水6.5%、銷(xiao)售(shou)面積縮水8.5%的前(qian)提(ti)下(xia)，綠城(cheng)中國的權益(yi)銷(xiao)售(shou)額(e)排名同比提(ti)升了(le)三位，達到1276億(yi)元。2023年新項目首開去化率達到82%，較2022年上升了(le)7個(ge)百(bai)分點，回款率超過百(bai)分百(bai)，維持行業高位。

對于2024年(nian)，李俊(jun)表示：“2024年(nian)我們工作的4個關鍵詞是共克(ke)時艱，穩中(zhong)精進、提質(zhi)增(zeng)效，全質(zhi)發(fa)展(zhan)(zhan)。綠城中(zhong)國更需要(yao)回歸企(qi)業(ye)的經營本(ben)質(zhi)，堅守最懂客戶(hu)、最懂產品(pin)(pin)(pin)，六品(pin)(pin)(pin)協(xie)同全面發(fa)展(zhan)(zhan)，扎實(shi)地推進全品(pin)(pin)(pin)質(zhi)高質(zhi)量(liang)可持續(xu)發(fa)展(zhan)(zhan)。未來的主要(yao)策略是規模上(shang)動態守住行業(ye)Top10，同時打(da)造品(pin)(pin)(pin)質(zhi)標桿(gan)以(yi)及(ji)行業(ye)的特(te)而美。”

清零永續債綠城的 “新低”與“新高”共筑安全底線

事(shi)實上，2023年(nian)綠城(cheng)中國(guo)在財務方(fang)面最值得關注的，是清零了永續債。

這一動作從2021年開始，跨越了3個財務年度，終(zhong)于在2023年上半年綠城(cheng)償還了最(zui)后一筆15億元(yuan)境內永續債，用執行(xing)總(zong)裁耿(geng)忠強(qiang)的話說，“徹(che)底堵住了一個侵蝕利潤(run)的缺(que)口。”

耿忠(zhong)強還透露，“目(mu)前債(zhai)務融資結構方面，銀行借款占比進(jin)一步提(ti)升至(zhi)73.3%，約(yue)1,070億元；剩下的(de)債(zhai)務共計有389億元。其中(zhong)一年內(nei)到期(qi)的(de)借款為325億元，占比22.3%，維(wei)持低位。”

對比綠城近5年(nian)的(de)財(cai)報不難發現，其平(ping)均融資成本快速下(xia)(xia)(xia)降(jiang)，從2019年(nian)的(de)5.3%、2020年(nian)的(de)4.9%、2021年(nian)的(de)4.6%和(he)2022年(nian)的(de)4.4%，進一步下(xia)(xia)(xia)降(jiang)至4.3%，4年(nian)來累計下(xia)(xia)(xia)降(jiang)100個基點，處于歷史新低。

與此同(tong)時(shi)，包括營業收入在內，綠城中國多項財(cai)務(wu)指標(biao)創出歷史最好(hao)值：截至2023年末，貨幣資金734億(yi)(yi)元、經營性現(xian)(xian)金流同(tong)比增(zeng)長58%達(da)到(dao)230億(yi)(yi)元，成為行業深度(du)調(diao)整周(zhou)期下少有的業績(ji)表現(xian)(xian)。

穩健的財(cai)務表現也給綠城帶來了通暢的融資渠道，2023年綠城成功發行(xing)境內債139億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)，結(jie)構均(jun)衡、多點開花，其中包括25億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)公司債、58億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)中票、供應鏈ABS30億(yi)，供應鏈abn（資產支(zhi)持票據）26億(yi)，綜合的發行(xing)利率3.93%，剩余的發行(xing)額度有355億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)，仍較為(wei)充裕。

3月26日，摩(mo)根士丹(dan)利(li)發布報(bao)告表(biao)示，綠城(cheng)去年未入賬(zhang)毛銷(xiao)售達2565億元，加(jia)上(shang)今年物業(ye)銷(xiao)售及較(jiao)低(di)的資產減(jian)值(zhi)損(sun)失，預計2024年至(zhi)2026年盈利(li)復合年增(zeng)長率將(jiang)介于10%至(zhi)15%之(zhi)間。摩(mo)根士丹(dan)利(li)維(wei)持(chi)對(dui)綠城(cheng)中(zhong)國(guo)的“增(zeng)持(chi)”評(ping)級(ji)。花旗也上(shang)調(diao)綠城(cheng)中(zhong)國(guo)目標價(jia)至(zhi)10.3港元并給予“買入”評(ping)級(ji)。

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