廣州城中村改造“1+N+X”政策體系被業內人士稱為“舊村改造模式的強調徹底革命”

　　新模式對未來發展有何影響？

　　1月4日，由廣州市規劃和自然資源局組織編制的公益廣州《廣州市房票安置實施方案》經廣州市政府常務會議審議通過，探索通過房票安置形式破解廣州城中村改造難題。屬性塑利隨后的新輪1月5日，荔灣區發行了廣州第一批房票，城中村改標志著廣州房票政策正式落地。造會制百姓彩票官網登錄

　　2023年以來，否重廣州在城市更新和城中村改造領域連續公布了多項重磅新政策，益分市住建局將其概括為城中村改造“1+N+X”政策體系，配機分別涉及土地管理、強調產業發展、公益廣州資金支持、屬性塑利保障房籌集、新輪安置房建設、城中村改歷史文化保護等6個方面，造會制百姓神彩票該(gai)局特別強調這(zhe)些政策將(jiang)“全面(mian)保障城(cheng)中村(cun)改(gai)(gai)造的(de)社(she)會公益性(xing)”。事實(shi)上，上述政策文件中涉及的(de)統籌做(zuo)地、凈地出讓(rang)、征地補償標準統一等新條款(kuan)早已讓(rang)許多關注廣州城(cheng)中村(cun)改(gai)(gai)造的(de)業(ye)內人士意識(shi)到政策環境的(de)巨大改(gai)(gai)變，甚至有人用“舊村(cun)改(gai)(gai)造模式的(de)徹底(di)革命”來形容它的(de)影響(xiang)。

　　廣(guang)州(zhou)城中村(cun)改(gai)造(zao)在過(guo)去取得過(guo)顯(xian)著成績，但民(min)間和(he)官(guan)方部門關于舊改(gai)造(zao)模式帶(dai)來(lai)(lai)的(de)(de)(de)高容積率(lv)、高人口聚集和(he)房地產化等弊病的(de)(de)(de)討論也從未(wei)停止，這一(yi)輪廣(guang)州(zhou)城中村(cun)改(gai)造(zao)提出以“全面(mian)保障城中村(cun)改(gai)造(zao)的(de)(de)(de)社會公(gong)益性”為目標(biao)也正(zheng)是由此而(er)來(lai)(lai)，此番(fan)破舊立新的(de)(de)(de)嘗(chang)試如能取得預期的(de)(de)(de)效果，則未(wei)來(lai)(lai)廣(guang)州(zhou)城中村(cun)改(gai)造(zao)也必(bi)將帶(dai)動城市迎來(lai)(lai)更(geng)好的(de)(de)(de)發展。

　　反思以往市場化主導模式

　　以2008年廣東開始“三舊”改造為起點，廣州誕生了如獵德村、快3百姓彩票楊箕村(cun)、林和村(cun)、琶(pa)洲村(cun)等多個(ge)城中(zhong)村(cun)改造(zao)的典(dian)型樣板，其共同的模(mo)式是改造(zao)按照(zhao)市(shi)場化方式進行，由村(cun)集(ji)體公開招標選定合(he)作開發(fa)商對舊村(cun)進行整體拆(chai)除重(zhong)建。在(zai)這一模(mo)式下，村(cun)民得到大量的回遷(qian)房、村(cun)集(ji)體獲得集(ji)體物(wu)業的升(sheng)值、開發(fa)商則(ze)可以不用(yong)經過招拍掛而(er)獲得低價用(yong)地(di)，政府則(ze)獲得了城市(shi)景觀的提(ti)升(sheng)和產業功(gong)能(neng)的升(sheng)級。不過，上述共贏的局面也(ye)一直伴隨(sui)著對改造(zao)模(mo)式的爭議。

　　首先是復建(jian)房普遍的高容積和(he)(he)高開發強(qiang)度(du)顯得過于密集，在空間景觀上形成(cheng)了鋼筋水泥密不透風(feng)的視覺效果，改造對古祠堂拆舊建(jian)新(xin)和(he)(he)城中村外來人(ren)口被迫遷移也(ye)一(yi)直被外界批評。

　　城(cheng)(cheng)中(zhong)(zhong)村(cun)(cun)(cun)改(gai)(gai)造(zao)(zao)帶來的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)村(cun)(cun)(cun)民(min)(min)(min)改(gai)(gai)造(zao)(zao)致富也(ye)屢(lv)屢(lv)成為民(min)(min)(min)間熱(re)議的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)話題。許多(duo)村(cun)(cun)(cun)民(min)(min)(min)因為改(gai)(gai)造(zao)(zao)獲(huo)得多(duo)套回遷(qian)房(fang)和不(bu)菲的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)村(cun)(cun)(cun)集體分紅而財富大漲。暨(ji)南大學(xue)公共管理學(xue)院教(jiao)授胡剛告訴南都記者(zhe)，過去廣州(zhou)(zhou)城(cheng)(cheng)中(zhong)(zhong)村(cun)(cun)(cun)改(gai)(gai)造(zao)(zao)有積極(ji)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)一面，把(ba)臟亂差的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)城(cheng)(cheng)中(zhong)(zhong)村(cun)(cun)(cun)拆(chai)除新(xin)建整(zheng)齊劃一的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)住宅小(xiao)區(qu)確(que)實(shi)是(shi)(shi)一種(zhong)(zhong)進步，但(dan)是(shi)(shi)從更高(gao)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)標準和更長遠的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)眼光看(kan)，這些新(xin)建的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)高(gao)容(rong)積小(xiao)區(qu)其實(shi)居住體驗(yan)并不(bu)好，如果(guo)任由這種(zhong)(zhong)改(gai)(gai)造(zao)(zao)模式(shi)(shi)蔓延，未來也(ye)可能成為另一種(zhong)(zhong)形式(shi)(shi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)“城(cheng)(cheng)中(zhong)(zhong)村(cun)(cun)(cun)”。在廣東省住房(fang)政(zheng)策(ce)研(yan)究(jiu)中(zhong)(zhong)心首席研(yan)究(jiu)員李宇嘉看(kan)來，過去廣州(zhou)(zhou)城(cheng)(cheng)中(zhong)(zhong)村(cun)(cun)(cun)改(gai)(gai)造(zao)(zao)模式(shi)(shi)最大的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)特點是(shi)(shi)市場化主(zhu)導，土地(di)(di)增值收益(yi)由村(cun)(cun)(cun)民(min)(min)(min)、村(cun)(cun)(cun)集體、開發商與(yu)政(zheng)府共享，好處是(shi)(shi)政(zheng)府無需面對(dui)拆(chai)遷(qian)糾紛，但(dan)帶來的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)問題是(shi)(shi)過度(du)依(yi)賴開發商主(zhu)導拆(chai)遷(qian)談判，抬高(gao)補償(chang)成本(ben)，不(bu)僅使得政(zheng)府制定的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)征拆(chai)標準難以落(luo)實(shi)，也(ye)導致改(gai)(gai)造(zao)(zao)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)規劃指標被突(tu)破、公共設施落(luo)地(di)(di)困難，整(zheng)個改(gai)(gai)造(zao)(zao)和房(fang)地(di)(di)產深度(du)綁(bang)定等。

　　廣(guang)州官(guan)方(fang)部門對于過去城(cheng)(cheng)中村改(gai)(gai)造(zao)(zao)模式(shi)也(ye)多(duo)有反思。廣(guang)州市(shi)(shi)(shi)規劃和自然資源局公布(bu)的(de)《廣(guang)州市(shi)(shi)(shi)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)更(geng)(geng)新專項(xiang)(xiang)規劃(2021-2035年)》就明確提(ti)出，舊改(gai)(gai)中以(yi)經濟平衡為(wei)導(dao)向倒算規劃建設(she)(she)總(zong)量問題普遍存在，不斷推(tui)高(gao)融資建設(she)(she)量，導(dao)致(zhi)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)更(geng)(geng)新項(xiang)(xiang)目拆建比、容積(ji)率(lv)等普遍偏高(gao)，影響城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)功能和品(pin)質；人(ren)(ren)口(kou)密集(ji)的(de)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)更(geng)(geng)新項(xiang)(xiang)目多(duo)改(gai)(gai)造(zao)(zao)為(wei)居(ju)住功能，導(dao)致(zhi)人(ren)(ren)口(kou)進(jin)一步聚(ju)集(ji)，市(shi)(shi)(shi)政公服設(she)(she)施(shi)承(cheng)載壓力更(geng)(geng)大，同時，改(gai)(gai)造(zao)(zao)范(fan)圍規模有限，難以(yi)落(luo)實大型(xing)公共服務(wu)設(she)(she)施(shi)。

　　可以(yi)說，經過多年(nian)來的(de)實踐，民間和官(guan)方機構都(dou)已經充分認(ren)識到(dao)廣(guang)州過去城中村改造模(mo)式下的(de)長處與(yu)不(bu)足，這也成為今(jin)年(nian)以(yi)來廣(guang)州升級城中村改造模(mo)式的(de)出發點。

　　統籌做地模式如何去房地產化

　　在(zai)2023年以(yi)來新公(gong)布的城中(zhong)村改造(zao)“1+N+X”政策(ce)體系中(zhong)，社會公(gong)益(yi)具體包括(kuo)哪(na)些(xie)內容(rong)？又該通過何種方式(shi)進行全(quan)面(mian)保障(zhang)？已經表(biao)決通過的《廣州市(shi)城中(zhong)村改造(zao)條例(li)》也作(zuo)了說明。

　　根據這一條例(li)，廣州(zhou)城(cheng)中村改(gai)(gai)(gai)造(zao)(zao)(zao)有六大目標，具體(ti)包括消(xiao)除公(gong)共衛(wei)生和城(cheng)市(shi)(shi)安全風險隱患、改(gai)(gai)(gai)善居住條件和生態(tai)環境、加強歷史文化保護(hu)、促進產業轉(zhuan)型(xing)升級、提高土地(di)利(li)(li)用效率和提高社會(hui)綜(zong)合(he)(he)治理水平。一直以來，城(cheng)中村改(gai)(gai)(gai)造(zao)(zao)(zao)大區黃埔則直接用“四個(ge)轉(zhuan)向(xiang)(xiang)”來總結新舊(jiu)改(gai)(gai)(gai)造(zao)(zao)(zao)模(mo)(mo)式的差(cha)(cha)別：改(gai)(gai)(gai)造(zao)(zao)(zao)思維從“單一經濟平衡”轉(zhuan)向(xiang)(xiang)“多元目標實現”；改(gai)(gai)(gai)造(zao)(zao)(zao)方式從“線性房(fang)產開發經營”向(xiang)(xiang)“全域(yu)城(cheng)市(shi)(shi)綜(zong)合(he)(he)運(yun)營”轉(zhuan)變；改(gai)(gai)(gai)造(zao)(zao)(zao)模(mo)(mo)式從“市(shi)(shi)場主體(ti)單輪(lun)主營”轉(zhuan)向(xiang)(xiang)“政府企業雙輪(lun)驅動(dong)”；改(gai)(gai)(gai)造(zao)(zao)(zao)節奏從“以個(ge)體(ti)利(li)(li)益、資源稟賦為導向(xiang)(xiang)的無序推進”轉(zhuan)向(xiang)(xiang)“以公(gong)共利(li)(li)益、發展需要為導向(xiang)(xiang)的差(cha)(cha)別開發”。

　　公共(gong)利益優先、去房地(di)(di)產(chan)化、增強政府統(tong)籌力度……這(zhe)是黃埔對(dui)城中(zhong)村(cun)(cun)改(gai)造新模(mo)(mo)(mo)式的(de)亮點(dian)總結(jie)，而能夠(gou)做(zuo)到這(zhe)些就不(bu)得不(bu)提到“1+N+X”政策體系中(zhong)最(zui)為核心的(de)兩條(tiao)措施：征(zheng)地(di)(di)補(bu)償標(biao)(biao)(biao)準(zhun)(zhun)統(tong)一(yi)和統(tong)籌做(zuo)地(di)(di)。前(qian)者(zhe)意味著這(zhe)一(yi)輪城中(zhong)村(cun)(cun)拆(chai)遷(qian)補(bu)償的(de)標(biao)(biao)(biao)準(zhun)(zhun)將統(tong)一(yi)為每戶住宅280平(ping)方米(即三層半)，村(cun)(cun)民超(chao)過這(zhe)一(yi)標(biao)(biao)(biao)準(zhun)(zhun)的(de)補(bu)償訴求將得不(bu)到支持(chi)，而后者(zhe)則意味著對(dui)于采取統(tong)籌做(zuo)地(di)(di)模(mo)(mo)(mo)式的(de)城中(zhong)村(cun)(cun)改(gai)造項目，土地(di)(di)一(yi)級開發由指定國企進行，開發商必須(xu)通(tong)(tong)過公開招(zhao)拍掛從二(er)級市場(chang)拿地(di)(di)，再也無法像舊(jiu)模(mo)(mo)(mo)式一(yi)樣(yang)通(tong)(tong)過一(yi)二(er)級聯(lian)動開發獲(huo)得低成本(ben)土地(di)(di)。

　　李宇嘉告訴(su)南都(dou)記(ji)者(zhe)，這一(yi)模式的(de)好處是(shi)政(zheng)府可以實現統一(yi)的(de)拆遷(qian)補償流程和(he)標(biao)準，避(bi)免(mian)前(qian)期(qi)拆遷(qian)成本(ben)太高(gao)導致后期(qi)對(dui)容積率指標(biao)的(de)突破，同時對(dui)舊村改(gai)(gai)造(zao)土地一(yi)級市場的(de)把(ba)控也能(neng)夠主導整(zheng)個改(gai)(gai)造(zao)進程，但是(shi)難點是(shi)在房地產供求關(guan)系(xi)發生重大變化的(de)背景下，政(zheng)府部(bu)門(men)及操盤的(de)國(guo)企需要有很(hen)強的(de)綜合開發能(neng)力。

　　市住建局公布的資料顯示，去年以來廣州已經在廣州火車(che)站片(pian)區(qu)(qu)、新(xin)中軸海珠片(pian)區(qu)(qu)、環五山(shan)創新(xin)策源區(qu)(qu)、羅沖(chong)圍片(pian)區(qu)(qu)試點統籌做地和凈地出讓的新(xin)模(mo)式，截(jie)至(zhi)去年11月，四大重點片(pian)區(qu)(qu)已基本完成(cheng)啟動(dong)區(qu)(qu)前期工(gong)(gong)作，其中羅沖(chong)圍片(pian)區(qu)(qu)首期項目已經在去年12月底開工(gong)(gong)，預計今年各(ge)項工(gong)(gong)程將繼續加快推(tui)進。

　　盡(jin)管統籌做地模式(shi)(shi)(shi)要到今年(nian)才能(neng)進入項目落地、明年(nian)才能(neng)取得實際成效，但(dan)是(shi)統一(yi)補償(chang)標(biao)準(zhun)的做法(fa)已經在(zai)(zai)去年(nian)獲批(pi)(pi)的城(cheng)中村(cun)(cun)(cun)(cun)改(gai)(gai)造(zao)項目中得到了(le)體現(xian)。一(yi)個多月(yue)前黃埔區(qu)分(fen)別公布了(le)九佛街楓下村(cun)(cun)(cun)(cun)舊村(cun)(cun)(cun)(cun)改(gai)(gai)造(zao)實施(shi)方案(an)(an)(片區(qu)策劃)的批(pi)(pi)復(fu)和(he)蘿崗街塘頭村(cun)(cun)(cun)(cun)舊村(cun)(cun)(cun)(cun)改(gai)(gai)造(zao)實施(shi)方案(an)(an)(片區(qu)策劃)的批(pi)(pi)復(fu)，從批(pi)(pi)復(fu)內(nei)(nei)容看(kan)，這兩(liang)個村(cun)(cun)(cun)(cun)的補償(chang)方案(an)(an)都執行了(le)每戶280平方米的補償(chang)標(biao)準(zhun)。值得一(yi)提的是(shi)，塘頭村(cun)(cun)(cun)(cun)改(gai)(gai)造(zao)范圍內(nei)(nei)的黃埔區(qu)級文(wen)物保(bao)護單(dan)位北(bei)帝(di)古廟、區(qu)登記(ji)保(bao)護文(wen)物單(dan)位鐘(zhong)氏二宗(zong)祠(ci)、傳統風貌建(jian)筑典(dian)教(jiao)祖祠(ci)、兩(liang)棵在(zai)(zai)冊古樹(shu)和(he)1棵古樹(shu)后續資(zi)(zi)源也在(zai)(zai)方案(an)(an)中明確全部原址保(bao)留。既執行了(le)統一(yi)的補償(chang)標(biao)準(zhun)又(you)原址保(bao)留了(le)村(cun)(cun)(cun)(cun)里(li)的歷史文(wen)化資(zi)(zi)源，楓下村(cun)(cun)(cun)(cun)和(he)塘頭村(cun)(cun)(cun)(cun)的改(gai)(gai)造(zao)方案(an)(an)無疑給廣(guang)州城(cheng)中村(cun)(cun)(cun)(cun)改(gai)(gai)造(zao)新模式(shi)(shi)(shi)的執行開了(le)一(yi)個好(hao)頭，如果(guo)未來一(yi)切進展(zhan)順利，也許(xu)很快就能(neng)看(kan)到改(gai)(gai)造(zao)新模式(shi)(shi)(shi)在(zai)(zai)更(geng)多城(cheng)中村(cun)(cun)(cun)(cun)落地開花。

　　總策(ce)劃：戎明昌 劉江(jiang)濤

　　策劃：王衛國 裘萍(ping)

　　統籌：李陵玻 馮蕓(yun)清

　　執行統籌：蔣臻

　　編輯統籌：黃瓊紅

　　采寫：南都記者 魏凱

　　出品：南都廣州新(xin)聞(wen)部