漏水問題是樓上樓房住戶常遇到的問題。樓上漏水，空置給樓下住戶帶來財產損失，房漏雙方往往各執一詞，水樓上業賠償問題難以達成一致。下被近日，淹樓徐(xu)州市銅山區人民法院審結(jie)了(le)一起因漏水(shui)引發的主擔責財產損(sun)害賠償(chang)糾紛案件，依(yi)法判決開(kai)發商、樓(lou)(lou)上物業公(gong)司、空置(zhi)樓(lou)(lou)上住戶共同承(cheng)擔賠償(chang)責任。房(fang)漏

樓上漏水，水樓上業樓下住戶損失近20萬元

原告張某于2021年購買了某小區1502室房屋，下被裝修后于2022年5月入住。淹樓2022年8月，主擔責物業公司在對空置房(fang)進(jin)行日常巡查時發現1602住戶房(fang)間漏水(shui)(shui)，樓上(shang)經檢查系廚房(fang)堵絲漏水(shui)(shui)，導致張某家被水(shui)(shui)浸泡，屋頂滲漏，房(fang)屋內墻(qiang)面、地面、柜(ju)子等遭受不同程度的損壞。

多次協商(shang)賠(pei)償(chang)(chang)未(wei)果后，張某(mou)訴至(zhi)法(fa)院，要求開發商(shang)、物(wu)業公(gong)司(si)及1602室房屋(wu)所(suo)有人王(wang)某(mou)共同賠(pei)償(chang)(chang)房屋(wu)維修損失、物(wu)品損失等財(cai)產損失。

訴訟中，張(zhang)某(mou)向法院(yuan)申請對其房屋的維(wei)修費(fei)用(yong)、物品損失進行鑒(jian)定，經專業機構(gou)評(ping)估(gu)鑒(jian)定，張(zhang)某(mou)家內因漏水造(zao)成的損失為(wei)17萬(wan)余(yu)元(yuan)，張(zhang)某(mou)為(wei)此(ci)支(zhi)付鑒(jian)定費(fei)用(yong)6000元(yuan)。

樓上房屋系保修期內空置房，三方均有過錯

銅山法院經審理認為，本案的(de)爭議焦點為各被告是否應當對(dui)原告的(de)房屋維(wei)修損失承擔責(ze)任(ren)。

《中華人(ren)(ren)民(min)共和國民(min)法典》第一(yi)千(qian)一(yi)百六十五(wu)條(tiao)規(gui)定，行(xing)為(wei)人(ren)(ren)因過(guo)錯(cuo)侵(qin)害(hai)他人(ren)(ren)民(min)事權(quan)益(yi)造成損害(hai)的(de)(de)(de)(de)，應當(dang)(dang)承擔侵(qin)權(quan)責任。依照法律規(gui)定推定行(xing)為(wei)人(ren)(ren)有過(guo)錯(cuo)的(de)(de)(de)(de)，其不(bu)能證(zheng)明自(zi)己有過(guo)錯(cuo)的(de)(de)(de)(de)，應當(dang)(dang)承擔侵(qin)權(quan)責任。本案中，根(gen)據開(kai)發商與王(wang)某簽訂的(de)(de)(de)(de)房(fang)屋(wu)買賣合同約定及開(kai)發商向王(wang)某交付的(de)(de)(de)(de)住宅質量(liang)保證(zheng)書的(de)(de)(de)(de)規(gui)定，保修(xiu)(xiu)(xiu)期(qi)以收(shou)房(fang)通知書上注明的(de)(de)(de)(de)收(shou)房(fang)日作為(wei)起始時間，電氣管線、給排(pai)水(shui)管道、設(she)備安裝的(de)(de)(de)(de)保修(xiu)(xiu)(xiu)期(qi)限為(wei)2年(nian)。根(gen)據查明的(de)(de)(de)(de)事實，漏水(shui)的(de)(de)(de)(de)1602號(hao)房(fang)屋(wu)因廚(chu)房(fang)管道上的(de)(de)(de)(de)堵(du)絲(si)處漏水(shui)，繼(ji)而(er)導致張某的(de)(de)(de)(de)房(fang)屋(wu)受損。1602號(hao)房(fang)屋(wu)上房(fang)未滿兩年(nian)，漏水(shui)的(de)(de)(de)(de)部(bu)位(wei)依舊在(zai)保修(xiu)(xiu)(xiu)期(qi)內(nei)，顯(xian)然未超過(guo)房(fang)屋(wu)相關部(bu)位(wei)的(de)(de)(de)(de)保修(xiu)(xiu)(xiu)期(qi)限及合理使用(yong)期(qi)限，開(kai)發商仍應對因房(fang)屋(wu)質量(liang)造成的(de)(de)(de)(de)損失承擔賠償責任。

王某(mou)(mou)作(zuo)為(wei)1602號房(fang)(fang)(fang)屋(wu)的(de)所有人，在接收房(fang)(fang)(fang)屋(wu)后(hou)，對其房(fang)(fang)(fang)屋(wu)具(ju)有法定的(de)管(guan)(guan)理義(yi)務，雖然房(fang)(fang)(fang)屋(wu)為(wei)空(kong)置房(fang)(fang)(fang)，但其管(guan)(guan)理義(yi)務并不(bu)能因此而免除。根據王某(mou)(mou)“一(yi)年沒有到房(fang)(fang)(fang)屋(wu)查看了”等陳述，可知其在房(fang)(fang)(fang)屋(wu)空(kong)置期間并未(wei)盡到足夠且(qie)合理的(de)管(guan)(guan)理和(he)維護義(yi)務，且(qie)漏水點為(wei)廚房(fang)(fang)(fang)內的(de)堵絲處(chu)(chu)，在正常情況下室內水閥應當處(chu)(chu)于(yu)關閉狀態(tai)，而事發時閥門處(chu)(chu)于(yu)開啟狀態(tai)，王某(mou)(mou)作(zuo)為(wei)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)所有人存在一(yi)定的(de)過錯，應當承擔部分賠償責任。

物業公司(si)在(zai)明知(zhi)1602號(hao)房(fang)屋長(chang)期(qi)(qi)空置(zhi)，且王某已經繳納物業管理費的(de)(de)情(qing)況(kuang)下，對(dui)該空置(zhi)房(fang)具有定(ding)期(qi)(qi)檢查(cha)(cha)、維(wei)護(hu)的(de)(de)義務，但物業公司(si)工作人員(yuan)在(zai)告知(zhi)王某會定(ding)期(qi)(qi)檢查(cha)(cha)房(fang)屋后，并未(wei)按(an)照承諾(nuo)“一個(ge)月(yue)巡查(cha)(cha)一次”，而是“一個(ge)季度巡查(cha)(cha)一次”，巡查(cha)(cha)頻率顯然過長(chang)，不足以(yi)達到“定(ding)期(qi)(qi)巡查(cha)(cha)、維(wei)護(hu)”的(de)(de)程(cheng)度。

同(tong)時，物業(ye)公(gong)(gong)司(si)(si)(si)應在巡檢時查看水(shui)井箱內(nei)(nei)水(shui)閥(fa)門(men)是否(fou)關(guan)(guan)閉(bi)以及房(fang)屋內(nei)(nei)的水(shui)閥(fa)是否(fou)關(guan)(guan)閉(bi)，但(dan)從查明的事實及物業(ye)公(gong)(gong)司(si)(si)(si)“不(bu)了(le)解(jie)水(shui)電開(kai)關(guan)(guan)情況”等陳述看，物業(ye)公(gong)(gong)司(si)(si)(si)并未盡到相關(guan)(guan)職(zhi)責(ze)。1602號房(fang)屋外(wai)的水(shui)閥(fa)門(men)安裝在水(shui)井箱中，該水(shui)井箱處于室外(wai)的公(gong)(gong)共(gong)區域，應屬于物業(ye)公(gong)(gong)司(si)(si)(si)的管理范圍，物業(ye)公(gong)(gong)司(si)(si)(si)對此具有法(fa)定(ding)(ding)的檢查、管理義(yi)務，其以水(shui)井箱內(nei)(nei)的鑰匙系通用、其他業(ye)主或裝修工人等都(dou)可能持有為由主張(zhang)免責(ze)，缺乏依(yi)據(ju)。因此，物業(ye)公(gong)(gong)司(si)(si)(si)對房(fang)屋漏(lou)水(shui)給張(zhang)某造成的損失亦有一定(ding)(ding)的過(guo)錯。

綜上(shang)，考慮漏水原因、各(ge)方過錯(cuo)等因素，法院(yuan)酌定(ding)開發商對張某房屋損失(shi)承擔(dan)60%的賠償責任(ren)，物業(ye)公司承擔(dan)25%的賠償責任(ren)，王某承擔(dan)15%的賠償責任(ren)。

法官說法：鄰里之間要本著互助互讓原則解決糾紛

本案主(zhu)審(shen)法(fa)官劉莉(li)平介紹，在日常生(sheng)活(huo)中因(yin)漏(lou)水產(chan)生(sheng)的(de)糾(jiu)紛并(bing)(bing)不罕見(jian)，在遇到(dao)類似的(de)情況時，應(ying)(ying)當及時查找原(yuan)因(yin)，并(bing)(bing)聯(lian)系物業服務公(gong)司進(jin)行協(xie)(xie)調。樓(lou)上(shang)(shang)業主(zhu)也應(ying)(ying)當積極協(xie)(xie)助，配合查看(kan)現場。如果(guo)漏(lou)水原(yuan)因(yin)容易查找，確實是樓(lou)上(shang)(shang)排水滲漏(lou)產(chan)生(sheng)，就應(ying)(ying)當及時協(xie)(xie)商(shang)修復(fu)(fu)處理；如果(guo)漏(lou)水原(yuan)因(yin)不容易查找，就應(ying)(ying)當共同委托第三方(fang)有資質(zhi)的(de)鑒定(ding)機構進(jin)行專業鑒定(ding)，確定(ding)為樓(lou)上(shang)(shang)房屋出現漏(lou)水后(hou)，進(jin)一步溝(gou)通修復(fu)(fu)后(hou)并(bing)(bing)委托鑒定(ding)機構對(dui)修復(fu)(fu)方(fang)案、修復(fu)(fu)費(fei)用作出評估。在此過(guo)程(cheng)中，鄰(lin)里之(zhi)間應(ying)(ying)換位思(si)考，友(you)好(hao)協(xie)(xie)商(shang)處理，避免損(sun)失進(jin)一步擴大，維系鄰(lin)里之(zhi)間友(you)好(hao)關系。

對于(yu)漏水造成的損失，如果房子還在保修(xiu)(xiu)期內，又(you)確定(ding)不是人(ren)為(wei)破壞時，應及時聯系開發(fa)商(shang)修(xiu)(xiu)補(bu)處理。當開發(fa)商(shang)按業主(zhu)要求派人(ren)修(xiu)(xiu)補(bu)后，仍未解(jie)決漏水問(wen)題或維(wei)修(xiu)(xiu)不到(dao)位，反(fan)復兩次后，業主(zhu)可以自(zi)行找人(ren)維(wei)修(xiu)(xiu)，注意保存好相關證據，以便向開發(fa)商(shang)主(zhu)張維(wei)修(xiu)(xiu)費用(yong)。若開發(fa)商(shang)拒不支付，業主(zhu)可以到(dao)質監等部(bu)門投訴，或通過司法途(tu)徑尋求解(jie)決。

通訊員(yuan) 李夢瑤(yao)  揚子晚報/紫牛(niu)新聞記者 馬志亞(ya)

校對 盛媛媛