每經(jing)記者(zhe) 劉頌輝    每經(jing)編輯 魏文藝    

國內首只(zhi)消費基礎設施REITs將于1月22日起正式發售，下調消費最終(zhong)發售定價為2.67元(yuan)，估(gu)值(zhi)關倒(dao)募資規模10.68億元(yuan)。應對壓力

近日，市場首單設施中國金茂（HK00817，金茂基礎計股價0.72港元，下調消費百姓彩票首頁市值(zhi)97.2億港元）披露(lu)了(le)分拆REIT在上(shang)交所獨立上(shang)市的估值(zhi)關倒公告，明確了(le)華夏(xia)金(jin)茂(mao)商(shang)業REIT的應對(dui)壓力發售價(jia)和公開發售所得款項(xiang)(xiang)等細(xi)節。分拆完成后，市場首單設施項(xiang)(xiang)目公司(si)(si)將不(bu)再為中(zhong)國(guo)金(jin)茂(mao)的金(jin)茂(mao)基礎計附(fu)屬公司(si)(si)，賬目不(bu)再并入公司(si)(si)賬目。下調消費

華夏(xia)金茂(mao)商(shang)業REIT是估(gu)值(zhi)關倒證(zheng)監會接(jie)收并(bing)受理的(de)國內首批4只消費基礎(chu)設(she)施(shi)REITs之一，以長沙金茂(mao)覽秀城項目為(wei)底層(ceng)資產，應(ying)對壓力進入REITs市場，市場首單設(she)施(shi)對國內商(shang)業地產的(de)金茂(mao)基礎(chu)計發展具(ju)有(you)重(zhong)要意義。

中國金茂方面在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，公司堅持市場化運行，希望擁抱資本市場，百姓彩票首頁資(zi)(zi)(zi)產通(tong)過REITs上市(shi)后不(bu)僅(jin)能一起共(gong)享增值，也(ye)能接收(shou)到(dao)資(zi)(zi)(zi)本(ben)市(shi)場對于金茂提升運營管(guan)理(li)水平(ping)的要求，加強整(zheng)體資(zi)(zi)(zi)管(guan)平(ping)臺(tai)的運營能力(li)。后續還(huan)將充分利(li)用好REITs平(ping)臺(tai)的作(zuo)用，持續將優質(zhi)資(zi)(zi)(zi)產裝(zhuang)入到(dao)REITs平(ping)臺(tai)當中(zhong)。

不過從市場大(da)盤來(lai)看，2024年(nian)REITs市場同樣(yang)面臨壓(ya)力與挑戰，開年(nian)多只REITs產(chan)品先后停(ting)牌，有的跌幅超過兩位(wei)數。

長沙覽秀城作為首發資產

據華夏(xia)基金(jin)發布的消(xiao)息(xi)，華夏(xia)金(jin)茂商業REIT將于1月22日(ri)-26日(ri)發售，投資者通過上交(jiao)所場內證(zheng)券賬戶或場外代銷機構基金(jin)賬戶認(ren)購(gou)，單(dan)筆最低認(ren)購(gou)金(jin)額為1000元，2024年分派率預計4.92%。

華夏金茂商業REIT的原始權益人是中國金茂，基金管理人為華夏基金，中信證券作為計劃管理人及財務顧問，百姓彩票大廳基金托管人為中國銀行。

“既然已對(dui)(dui)外公布，說明(ming)基金(jin)的認(ren)(ren)購(gou)量至少超(chao)過60%了。”同策研(yan)究(jiu)院研(yan)究(jiu)總監宋紅衛向每經記者表示，REITs基金(jin)在發行之前積極籌集有意向的認(ren)(ren)購(gou)人，如(ru)果到正式發行日，不能達到足額認(ren)(ren)購(gou)，則說明(ming)不被(bei)市場認(ren)(ren)可，反而將對(dui)(dui)企業產生負面(mian)影響。

長(chang)(chang)沙金(jin)(jin)茂(mao)覽秀城(cheng)位(wei)于中部城(cheng)市長(chang)(chang)沙首(shou)(shou)個(ge)國家級新(xin)(xin)區(qu)湘江(jiang)新(xin)(xin)區(qu)梅溪湖板塊核心商(shang)圈，建筑面積約10萬平方米，運(yun)營(ying)管理機構為金(jin)(jin)茂(mao)商(shang)業(ye)房地產（上海）有(you)限公司(si)（以下簡稱(cheng)金(jin)(jin)茂(mao)商(shang)業(ye)）。該項目自2016年底開(kai)業(ye)至今累(lei)計運(yun)營(ying)7年，是中國金(jin)(jin)茂(mao)旗下的(de)首(shou)(shou)個(ge)覽秀城(cheng)項目，也(ye)是運(yun)營(ying)較為成熟的(de)優質購物中心。

事(shi)實上，在金(jin)茂(mao)商業運營的同類(lei)基礎設施項目中，長沙金(jin)茂(mao)覽秀(xiu)城(cheng)(cheng)不(bu)如(ru)南京金(jin)茂(mao)覽秀(xiu)城(cheng)(cheng)的出租率高，商業建筑面積也(ye)不(bu)如(ru)青(qing)島金(jin)茂(mao)覽秀(xiu)城(cheng)(cheng)大(da)。從(cong)城(cheng)(cheng)市能級來看，也(ye)不(bu)如(ru)上海金(jin)茂(mao)的兩座(zuo)寫字樓商場。

世(shi)邦魏(wei)理仕中國區研究(jiu)部主管謝晨向每(mei)經(jing)記者表示，作為首批消費基礎設施REITs，不排(pai)除企業方面抱著“試試水”的(de)心態，將二線(xian)(xian)城市(shi)或新(xin)一(yi)線(xian)(xian)城市(shi)的(de)購(gou)物中心定為REITs產(chan)品的(de)底層(ceng)資產(chan)，而(er)非一(yi)線(xian)(xian)城市(shi)核心項目，“第一(yi)單保證能夠審批通過更為重(zhong)要。”

對此，中國金(jin)茂方面也回復每經記者稱：“單純從出(chu)租率指標及(ji)行業(ye)經驗來講，長沙(sha)覽秀(xiu)城(cheng)時點出(chu)租率超過98%已(yi)經屬于滿租狀態，與南(nan)京和(he)青(qing)島相比(bi)并無實質差異，是金(jin)茂旗下出(chu)租情況最佳(jia)的商業(ye)物業(ye)之一(yi)，且長沙(sha)覽秀(xiu)城(cheng)資產規模體量符合(he)監管要求。將長沙(sha)覽秀(xiu)城(cheng)作為首(shou)發資產，體現(xian)了(le)公(gong)(gong)募(mu)REITs平臺(tai)與金(jin)茂商業(ye)板塊規劃的高度契合(he)，也體現(xian)了(le)公(gong)(gong)司對于搭(da)建公(gong)(gong)募(mu)REITs平臺(tai)的重視和(he)誠意(yi)。”

財報顯(xian)示，2020-2022年，金茂商業的凈利潤分別為(wei)9319.38萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)、1672.43萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)、175.69萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)，2023年1-6月虧損(sun)5848.11萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)。近三年，該(gai)公司的經營活動現金流凈額波動較大，2022年虧損(sun)7473.49萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)。

中國金(jin)茂(mao)方面(mian)解釋(shi)稱：“金(jin)茂(mao)商(shang)業的(de)凈利潤(run)為負主要系(xi)內部資金(jin)調撥原因所致，凈利潤(run)為負不會(hui)對本項目的(de)正常運營管理產生負面(mian)影(ying)響(xiang)，公(gong)司有信心將(jiang)凈利潤(run)扭虧轉正。”

中國金茂方面還(huan)表示(shi)，公募(mu)REITs平臺之(zhi)于中國金茂并(bing)不是單純的融資(zi)(zi)手段，而(er)是未來重(zhong)資(zi)(zi)產投融管(guan)退形成閉環(huan)的重(zhong)要通道，公司愿意順應這(zhe)(zhe)個大趨勢并(bing)利用好首批消費基礎設(she)施REITs這(zhe)(zhe)個重(zhong)要的資(zi)(zi)本市場契機(ji)。

“本項目的(de)成功發(fa)行有(you)望打造金(jin)茂體系(xi)內部的(de)重資(zi)產(chan)管理平(ping)臺，在中國金(jin)茂大力(li)發(fa)展(zhan)持有(you)型物業(ye)的(de)情況下(xia)，預計未來能夠將更多成熟商業(ye)資(zi)產(chan)逐步裝入REITs平(ping)臺，新項目能夠形成‘投(tou)資(zi)-建(jian)設(she)-運管-退出(chu)’的(de)商業(ye)模式閉(bi)環，極(ji)大幅度提(ti)升資(zi)金(jin)周轉效率(lv)，拔高商業(ye)不動產(chan)融資(zi)空間。”

值(zhi)得一提的是(shi)，早在2022年6月30日，中國(guo)金茂(mao)就成功發行了全國(guo)首單碳中和寫字樓(lou)類REITs，總規模12.7億元。

REITs受租金下滑表現乏力

房企分拆消費基(ji)礎設施REITs上市發行的(de)重要意(yi)義在于，它(ta)將成功打通商業(ye)地產(chan)“投融建管退”通道，緩解過(guo)去三年行業(ye)陣(zhen)痛期帶來(lai)的(de)資金(jin)壓(ya)力。對普通人(ren)而言，人(ren)人(ren)都有成為大型購物中(zhong)心(xin)的(de)投資者的(de)機(ji)會。

截至2023年底(di)，國內公(gong)募REITs市(shi)(shi)場已發(fa)行上(shang)市(shi)(shi)的共有29只，合計總(zong)市(shi)(shi)值823.35億元，涉及項目類(lei)型包含產業園區(qu)、保障性租(zu)賃住房(fang)、倉(cang)儲(chu)物流、收費(fei)公(gong)路、發(fa)電項目、市(shi)(shi)政項目。

2024年(nian)(nian)首周，29只(zhi)公募REITs僅有5只(zhi)上(shang)漲，漲跌幅(fu)中(zhong)位數-2.57%。嘉實(shi)京東REIT因(yin)主要(yao)項目租金下滑大跌14.71%，華安(an)張(zhang)江產業園REIT開市起停牌1小時，兩(liang)只(zhi)基(ji)金市場價格今年(nian)(nian)以來(lai)雙雙創出(chu)上(shang)市以來(lai)的新低。

瑞銀內地/香港房地產(chan)投(tou)資研究部主管林(lin)鎮鴻告訴每經記者，消費(fei)(fei)基(ji)礎設施REITs以(yi)購物中心、商場、社區商業和(he)超市為底層資產(chan)，其(qi)市場表現將非常依賴于(yu)消費(fei)(fei)增(zeng)長以(yi)及開發(fa)商的運營能力。

林(lin)鎮鴻認為，近期REITs市場(chang)表現不佳一方面與宏觀經濟下行周期有關(guan)，另外最大的原因(yin)在于(yu)(yu)流動性不足，一旦有大的投資者出(chu)(chu)售(shou)或者套現，就會明顯(xian)出(chu)(chu)現價(jia)格下跌。后(hou)續發行公募REITs的關(guan)鍵(jian)在于(yu)(yu)讓(rang)更多(duo)投資人熟知(zhi)，投資人需(xu)要更多(duo)時間去了解資金回報情況，去深入熟悉所上市的產品，因(yin)為這畢竟是(shi)項(xiang)新工(gong)具。

華夏金茂商業REIT的(de)(de)招募說明書顯示，發行份額募集的(de)(de)資金最(zui)初為10.99億元(yuan)，根據(ju)最(zui)新(xin)情(qing)況，募資規(gui)模有所減少，長(chang)沙金茂覽秀城(cheng)項目的(de)(de)估(gu)值(zhi)也(ye)相應(ying)減少。

對此，中國金茂解釋稱，是(shi)長(chang)沙(sha)金茂覽秀城出于(yu)謹慎性原則考(kao)慮調(diao)低了部分評估(gu)參(can)數(shu)(shu)，估(gu)值水(shui)平下降約1100萬元(yuan)。出租率(lv)假(jia)設參(can)數(shu)(shu)調(diao)整(zheng)(zheng)前項(xiang)目估(gu)值為10.76億(yi)元(yuan)，調(diao)整(zheng)(zheng)后為10.65億(yi)元(yuan)，募(mu)集(ji)資金下降也(ye)是(shi)估(gu)值調(diao)整(zheng)(zheng)原因所致。

“長(chang)期出(chu)租率參數調整后(hou)，項(xiang)目整體(ti)估值預測更加(jia)保守(shou)，也(ye)體(ti)現了(le)公(gong)司對于投資(zi)者(zhe)的(de)最大誠(cheng)意。”中國金茂(mao)方(fang)面表示(shi)。

根據華夏金(jin)茂商(shang)業(ye)REIT的申(shen)報(bao)稿，中國金(jin)茂計劃將通(tong)過轉讓(rang)消費類基礎設施(shi)項目取得的凈回收資金(jin)，100%用于投資廊(lang)坊覽秀城商(shang)業(ye)綜合(he)體項目或符合(he)公(gong)募REITs監(jian)管要求的其他項目。

公司方(fang)面表示(shi)，此舉體現了中(zhong)國金茂堅定貫徹落(luo)實盤活存量資產、擴大有效投(tou)資重大戰略規(gui)劃的(de)決心。

不僅如此，據中國金(jin)(jin)茂(mao)(mao)方面(mian)介(jie)紹，公募REITs的(de)運(yun)(yun)(yun)管(guan)協議中設(she)置了切行有效的(de)運(yun)(yun)(yun)營管(guan)理獎(jiang)懲安排，金(jin)(jin)茂(mao)(mao)商(shang)(shang)業(ye)作為(wei)運(yun)(yun)(yun)管(guan)機構其利益與項(xiang)目(mu)經營情況高度(du)(du)捆綁，有助(zhu)于金(jin)(jin)茂(mao)(mao)商(shang)(shang)業(ye)最大程度(du)(du)激發運(yun)(yun)(yun)營管(guan)理能力，提(ti)(ti)升運(yun)(yun)(yun)營的(de)規范化程度(du)(du)，提(ti)(ti)高金(jin)(jin)茂(mao)(mao)商(shang)(shang)業(ye)的(de)運(yun)(yun)(yun)營業(ye)績。

目前(qian)，首批(pi)消(xiao)費基礎設施(shi)REITs中，除了(le)華(hua)夏金茂商業(ye)REIT已公布發售時間(jian)，嘉實物美消(xiao)費REIT也已定在1月24日(ri)至25日(ri)發行，發售價(jia)為2.383元(yuan)。募(mu)資規模分別達到69.8億元(yuan)、35.77億元(yuan)的華(hua)夏華(hua)潤商業(ye)資產REIT和中金印(yin)力(li)消(xiao)費REIT暫未公布發售計劃。

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