2023年對于(yu)房地(di)產企業而言是招商姿艱難(nan)前行(xing)的一年。身處(chu)行(xing)業調整期的蛇(she)口央企招商蛇(she)口以“穩(wen)健”之(zhi)姿走(zou)出了自(zi)己的發展之(zhi)路。

3月20日下午，業績業變招商蛇口召開2023年度業績發布會暨投資者交流會。擊穩健之局招商蛇口黨委書記、對行董事長蔣鐵峰，招商姿招(zhao)商(shang)蛇口(kou)董(dong)事、蛇口(kou)總經理朱文(wen)凱，業績業變招(zhao)商(shang)蛇口(kou)財務總監兼董(dong)事會秘書黃(huang)均隆(long)，擊穩健(jian)之局副總經理聶(nie)黎明(ming)、對行劉(liu)曄、招(zhao)商(shang)姿伍斌等管理層出席(xi)了交流會。蛇口(kou)

根據此前(qian)發(fa)布(bu)的業(ye)績業(ye)變年(nian)(nian)報顯示，去年(nian)(nian)招(zhao)商蛇(she)口(kou)營業(ye)收入1,擊(ji)穩(wen)健之局(ju)750.08億元(yuan)；歸母(mu)凈利潤(run)63.19億元(yuan)，同比增長48.2%；全年(nian)(nian)累計實(shi)現簽(qian)約銷售(shou)面(mian)積(ji)1,對行223.41萬平方(fang)米，實(shi)現簽(qian)約銷售(shou)金額2,936.35億元(yuan)，銷售(shou)規模躋身行業(ye)前(qian)五。

亮眼(yan)銷(xiao)售數據背后，是招商蛇口(kou)穩健運(yun)營的底色(se)。2023年以來(lai)，招商蛇口(kou)堅定轉型方向，把風險防(fang)控放在(zai)首位；堅守財務穩健，不斷降低融資成本(ben)，全(quan)面開源節流，穩步發展，邁向行(xing)業“五(wu)強(qiang)”。

招商蛇口黨委書記、董事長蔣鐵峰在2023年度業績發布會現場表示：“新形勢下，行業比拼(pin)已(yi)經(jing)從(cong)‘規模’轉(zhuan)(zhuan)向(xiang)‘質量’，從(cong)‘大(da)’轉(zhuan)(zhuan)向(xiang)‘強’。招商蛇口將在保持(chi)已(yi)有優勢的(de)基(ji)礎上，強化內部經(jing)營(ying)管理，著(zhu)力推進轉(zhuan)(zhuan)型發展，扎實推進五強目標，努力為股東創(chuang)造(zao)價(jia)值。”

銷售穩中有進 邁向行業“五強”

在(zai)房企普遍(bian)面臨銷售(shou)下行困(kun)境之際，招商蛇口(kou)在(zai)2023年依然實(shi)現(xian)了銷售(shou)業績穩(wen)中有進，展現(xian)出了其在(zai)市場調(diao)整之下較強韌(ren)性。

從具體年報數據看，2023年，招商蛇口銷售規模逆勢微增。全年累計實現簽約銷售面積1,223.41萬平方米，實現簽約銷售金額2,936.35億元，1月-12月累計實現簽約銷售面積1,223.41萬平方米，同比增加2.49%；累計實現簽約銷售金額2,936.35億元，同比增加0.35%。高能級城市深耕卓有成效。公司在全國13個城市進入當地流量銷售金額TOP5，其中，上海、蘇州、合肥、長沙、南通排名TOP1；深圳、南京、溫州(zhou)、徐州(zhou)進入TOP3；無錫(xi)、西安、成都、重慶位居(ju)TOP5。

盡管2023年招商蛇(she)口(kou)(kou)在房(fang)地(di)產(chan)銷售規模上取(qu)得了不錯的(de)成(cheng)績，但對于(yu)已(yi)經(jing)到來的(de)2024年房(fang)地(di)產(chan)市場，招商蛇(she)口(kou)(kou)管理(li)層仍舊保持(chi)謙(qian)遜，并未掉以輕心。

朱文凱在(zai)現(xian)場業績會上坦言，今年1-2月份的(de)(de)銷(xiao)售，跟去(qu)年同期比，整個(ge)數(shu)據都是比較差的(de)(de)，也(ye)提(ti)醒公(gong)司2024年銷(xiao)售情況能不能達到去(qu)年的(de)(de)量(liang)。因此(ci)，對未來的(de)(de)展望，實際上抱有一(yi)種謹慎的(de)(de)態度。

對(dui)(dui)此，蔣鐵峰補充道，在中央的各項政策(ce)引導下，房(fang)地產(chan)目前面臨(lin)的深度調(diao)整預計在2~3年之內(nei)逐步解(jie)決(jue)，問題解(jie)決(jue)之后房(fang)地產(chan)會進入相對(dui)(dui)一(yi)個穩定的可持續(xu)的長期的穩健的發展階段。

市(shi)場(chang)環境因素之外，土儲(chu)是房企未(wei)來業績持續(xu)增長的基礎(chu)，招商蛇口(kou)深諳其道。

2023年以(yi)來，招商蛇(she)口堅(jian)持“區域聚(ju)焦(jiao)、城(cheng)(cheng)市深耕”的發展(zhan)策略，將(jiang)土地資源投(tou)放進一步聚(ju)焦(jiao)在一二線核心(xin)城(cheng)(cheng)市。具體城(cheng)(cheng)市方面，拿地金額基本投(tou)向“強心(xin)30城(cheng)(cheng)”甚至“核心(xin)6+10城(cheng)(cheng)”，資源投(tou)放進一步聚(ju)焦(jiao)上海(hai)、杭州、合肥(fei)、北京(jing)、蘇州、長沙(sha)、深圳及西安等地。

年(nian)(nian)報顯示，2023年(nian)(nian)招商蛇口(kou)累計獲取55宗地(di)塊，總計容建(jian)面約(yue)590萬(wan)平方米，總地(di)價約(yue)1134億(yi)元，公(gong)司需支付地(di)價約(yue)為(wei)867億(yi)元。

具(ju)體(ti)而(er)言，報(bao)告(gao)期內，公司(si)(si)在(zai)“強(qiang)心(xin)30城(cheng)”“核(he)心(xin)6+10城(cheng)”的投(tou)資金額占比分別達99%和88%，其中(zhong)在(zai)北(bei)(bei)、上、廣、深(shen)的投(tou)資占公司(si)(si)全(quan)部投(tou)資額的51%，單城(cheng)投(tou)放(fang)額達46億元，先后(hou)獲取(qu)上海9宗(zong)、杭州6宗(zong)、北(bei)(bei)京(jing)5宗(zong)、西安5宗(zong)土地(di)。公司(si)(si)2023年新增項目(mu)中(zhong)29個項目(mu)實現當年拿地(di)當年開盤，為報(bao)告(gao)期貢獻銷售金額約(yue)340億元。

對于今(jin)年的投資(zi)策略，招商蛇(she)口(kou)董事長(chang)蔣(jiang)鐵峰在業績發布會(hui)上(shang)表示，聚焦(jiao)核心(xin)，有進有退(tui)，以銷(xiao)定投、嚴控合作風(feng)險，提升(sheng)權益比。持續更新優化(hua)并運(yun)用好“強心(xin)30城”“機會(hui)型關注X城”分檔管理。

在(zai)去年度(du)業(ye)(ye)績(ji)會上，招商蛇口提出了2023年度(du)的(de)(de)新目標，即躋身行業(ye)(ye)五(wu)強。“五(wu)強并不僅(jin)僅(jin)是一個(ge)規(gui)模的(de)(de)指標，更多的(de)(de)是利潤、質量、效益(yi)和(he)轉型、經營(ying)、收入、品(pin)質等多維度(du)”。

實際上，地產(chan)行業格局重構(gou)背景之下，經過2023年一年，無(wu)論是在銷(xiao)售規模、市值還是土儲(chu)、產(chan)品品質等方(fang)面，招商(shang)蛇口(kou)居于行業“五強”已(yi)是不(bu)爭(zheng)的(de)事(shi)實。

財務穩健 提振企業經營信心

財(cai)(cai)務穩健是(shi)房企獲得長(chang)遠發(fa)展(zhan)的核心保障。在行業銷售環(huan)(huan)境、融資環(huan)(huan)境雙重(zhong)承(cheng)壓背(bei)景下，更(geng)考驗房企的財(cai)(cai)務能力。

通(tong)過年(nian)報數(shu)據不難(nan)發現，招(zhao)(zhao)商(shang)蛇(she)(she)口各項(xiang)指標(biao)穩(wen)健且健康。從年(nian)報數(shu)據來看，招(zhao)(zhao)商(shang)蛇(she)(she)口負(fu)(fu)債(zhai)結構(gou)持續優化(hua)，短(duan)期負(fu)(fu)債(zhai)占比已不足(zu)1%。“三道紅線(xian)”始(shi)終處(chu)于綠檔并持續優化(hua)，2023年(nian)，招(zhao)(zhao)商(shang)蛇(she)(she)口剔(ti)除預收賬款的資(zi)產(chan)負(fu)(fu)債(zhai)率62.41%，凈負(fu)(fu)債(zhai)率54.58%，現金短(duan)債(zhai)比為1.28倍。

穩(wen)健的(de)財務表現能力(li)、強大的(de)經(jing)營實力(li)，為招商蛇口(kou)在(zai)資本(ben)市(shi)場上的(de)融(rong)資提供了強大背書。招商蛇口(kou)全面落實降(jiang)(jiang)本(ben)增效舉(ju)措，嚴控資金(jin)成(cheng)本(ben)，加(jia)大公開(kai)市(shi)場融(rong)資力(li)度進行債(zhai)務結構(gou)調整，緊抓LPR下行的(de)市(shi)場窗口(kou)，充(chong)分(fen)發揮公司信用優勢進行高(gao)息債(zhai)務置(zhi)換，資金(jin)成(cheng)本(ben)顯著(zhu)降(jiang)(jiang)低。

年報數據顯(xian)示，全年新增公開市場融資324.3億元，票面利率均為同期內房企(qi)債券利率最低水平；全年綜合(he)資金成本3.47%，較年初降低42BP。

與此同時(shi)，自2022年滬深交(jiao)易所發布擴(kuo)募指引后(hou)，招商蛇口積極響應(ying)國(guo)家(jia)號(hao)召，再次秉承先行先試的(de)改(gai)革(ge)精神、勇當(dang)產(chan)(chan)(chan)(chan)融(rong)創新的(de)排(pai)頭兵，以招商局光明科技園(yuan)加速器二期項(xiang)目為底層資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)，實施(shi)蛇口產(chan)(chan)(chan)(chan)園(yuan)REIT擴(kuo)募及購入基礎設(she)施(shi)資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)工作(zuo)，募集資(zi)(zi)金(jin)約8億元(yuan)，擴(kuo)募份額于(yu)2023年6月16日于(yu)深交(jiao)所上市，是首批基礎設(she)施(shi)REITs擴(kuo)募項(xiang)目之一。蛇口產(chan)(chan)(chan)(chan)園(yuan)REIT擴(kuo)募進一步確立了招商蛇口資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)運營“投、融(rong)、建、管(guan)、退”全生命周期發展模式與投融(rong)資(zi)(zi)機制。

此(ci)外，2023年6月，招商蛇口還完成了一(yi)項(xiang)對于公司與行業而(er)言(yan)影響深遠(yuan)的(de)交易案(an)——“第三支箭”后首例房企股權重組(zu)交易成功的(de)案(an)例。

招(zhao)商(shang)(shang)蛇口管(guan)理層認為(wei)此項交易的(de)順(shun)利完成具有多重戰略(lve)意義。于(yu)公司而言(yan)，不僅提高了招(zhao)商(shang)(shang)蛇口在前(qian)海片(pian)區(qu)享有的(de)資源價(jia)值(zhi)，也(ye)使公司整體價(jia)值(zhi)得到有效提升，增強(qiang)其核心(xin)(xin)競爭力(li)。于(yu)行業而言(yan)，隨著(zhu)招(zhao)商(shang)(shang)蛇口重組項目實施(shi)完成，為(wei)上市房企(qi)并購重組和股(gu)權融資注入(ru)強(qiang)心(xin)(xin)劑，提振市場(chang)信(xin)心(xin)(xin)。

多元協同發展 尋找新增長點

隨著地(di)產(chan)行(xing)業進入新(xin)階段(duan)，“多元協同”發展(zhan)成為(wei)房地(di)產(chan)行(xing)業未來的趨勢之一。

招商蛇口(kou)積極推進多元業(ye)(ye)務(wu)(wu)(wu)協同發展(zhan)，尋求新的(de)(de)(de)增(zeng)長曲線(xian)。蔣鐵峰在現(xian)場業(ye)(ye)績會上表(biao)示，開(kai)(kai)發業(ye)(ye)務(wu)(wu)(wu)當前仍是(shi)(shi)招商蛇口(kou)的(de)(de)(de)“基本盤”，是(shi)(shi)公(gong)司規模和利潤(run)的(de)(de)(de)重要(yao)保(bao)障，是(shi)(shi)轉(zhuan)型(xing)發展(zhan)的(de)(de)(de)資源基礎；資產運營，是(shi)(shi)推動公(gong)司發展(zhan)模式從(cong)(cong)開(kai)(kai)發為(wei)(wei)主(zhu)向(xiang)開(kai)(kai)發與(yu)經營并重轉(zhuan)變的(de)(de)(de)重要(yao)轉(zhuan)型(xing)業(ye)(ye)務(wu)(wu)(wu)板塊(kuai)；城(cheng)市服(fu)務(wu)(wu)(wu)，是(shi)(shi)推動公(gong)司從(cong)(cong)重資產為(wei)(wei)主(zhu)向(xiang)輕重結(jie)合轉(zhuan)變的(de)(de)(de)重要(yao)轉(zhuan)型(xing)業(ye)(ye)務(wu)(wu)(wu)板塊(kuai)。

據(ju)了解(jie)，2023年(nian)招商蛇(she)口全口徑資(zi)產運營(ying)收入66.91億(yi)元(yuan)，實現EBITDA 33億(yi)元(yuan)。其資(zi)產運營(ying)業(ye)務主營(ying)包(bao)括(kuo)集中商業(ye)、產業(ye)園、寫(xie)字樓、公寓酒店等(deng)(deng)持有(you)物業(ye)運營(ying)與資(zi)產管理；城市(shi)服務板塊涵(han)蓋物業(ye)管理、郵輪(lun)、會展、代建等(deng)(deng)業(ye)務。

招(zhao)商(shang)積(ji)余(yu)作為公(gong)司旗下物(wu)業管(guan)理(li)和(he)輕資(zi)產運營(ying)服務平(ping)(ping)臺。截至(zhi)2023年(nian)末，招(zhao)商(shang)積(ji)余(yu)物(wu)業在管(guan)項目達到2101個，覆蓋全國156個城市(shi)，管(guan)理(li)面(mian)積(ji)3.45億平(ping)(ping)方(fang)米，其中，非住(zhu)宅管(guan)理(li)面(mian)積(ji)2.13億平(ping)(ping)方(fang)米，住(zhu)宅管(guan)理(li)面(mian)積(ji)1.32億平(ping)(ping)方(fang)米。招(zhao)商(shang)積(ji)余(yu)全年(nian)實(shi)現營(ying)業收入(ru)156.27億元，同比(bi)增(zeng)長20%，歸屬于上(shang)市(shi)公(gong)司股東的凈(jing)利潤7.36億元，同比(bi)增(zeng)長23.96%。

代建(jian)業(ye)務(wu)是招(zhao)商蛇(she)口“城市服務(wu)”業(ye)務(wu)的(de)重要(yao)組(zu)成(cheng)部分。公司自2010年起開展代建(jian)業(ye)務(wu)，已累(lei)計(ji)承接500余個代建(jian)項目，涉及代建(jian)面(mian)積超過1,400萬(wan)(wan)平(ping)方米，積累(lei)了多元化業(ye)態的(de)代建(jian)經(jing)驗。2023年，公司新增(zeng)28個代建(jian)項目，合計(ji)管理(li)面(mian)積約269萬(wan)(wan)平(ping)方米。

招(zhao)(zhao)商(shang)商(shang)管作(zuo)為招(zhao)(zhao)商(shang)蛇口旗(qi)下專(zhuan)業(ye)的商(shang)辦(ban)資產運營平(ping)臺，長期致力于(yu)打造(zao)寫字樓商(shang)業(ye)生態圈。招(zhao)(zhao)商(shang)Moffice是其核(he)心品牌。憑借1個智慧平(ping)臺，3大(da)板塊，6大(da)價值體(ti)系，招(zhao)(zhao)商(shang)Moffice整(zheng)合優質辦(ban)公空間，串(chuan)聯區域美(mei)好資源，提供多元辦(ban)公服(fu)務，構(gou)建美(mei)好商(shang)務智慧服(fu)務體(ti)系，探索未來辦(ban)公新模式(shi)。

“2024年，公(gong)(gong)司將繼續堅定落實(shi)‘四個聚焦’‘三(san)個轉(zhuan)變(bian)’的(de)發展策(ce)略，以(yi)‘精(jing)進’作(zuo)為貫(guan)穿全(quan)年的(de)關鍵，堅持‘精(jing)耕細作(zuo)、穩中求進’的(de)工作(zuo)主基調，強‘本(ben)’培‘新’，打造蛇(she)口‘兩條曲線’，在提(ti)質量、增(zeng)效益上(shang)積(ji)極(ji)進取，把重資產業(ye)務做精(jing)，輕資產業(ye)務做大，防控債(zhai)務風險，推(tui)動公(gong)(gong)司實(shi)現由重入輕、由量轉(zhuan)質的(de)發展。”招商蛇(she)口董事(shi)總經理朱文凱(kai)在業(ye)績會上(shang)表示。

（本文不(bu)構成任何投(tou)(tou)資建議，投(tou)(tou)資者據此操作，風險自擔。）