每經(jing)記(ji)者(zhe) 黃婉銀(yin)    每經(jing)編輯 魏文藝    

上市房企2023年(nian)度業績報告(gao)中的押(ya)注寒意(yi)仍未消退。

截至4月3日，房企據Wind數據，去年企業A股和港股（申萬行業分類）分別有32家和77家上市房企披露了2023年度業績報告。凈虧經營此外，超百因延遲刊發2023年度業績而停牌的億元百姓彩票官網登錄房企又新增了8家。

在(zai)77家(jia)港(gang)股(gu)房(fang)企(qi)(qi)中，頭部有(you)37家(jia)房(fang)企(qi)(qi)出現(xian)凈虧(kui)損；A股(gu)32家(jia)房(fang)企(qi)(qi)中，性業有(you)8家(jia)房(fang)企(qi)(qi)出現(xian)凈虧(kui)損。押注共(gong)有(you)7家(jia)房(fang)企(qi)(qi)凈虧(kui)損超過(guo)(guo)百(bai)億(yi)元(yuan)(yuan)，房(fang)企(qi)(qi)其中3家(jia)房(fang)企(qi)(qi)虧(kui)損超過(guo)(guo)200億(yi)元(yuan)(yuan)。去年企(qi)(qi)業

過往房企業績分化主要出現在龍頭房企和中小房企之間，凈虧經營如今龍頭房企也顯露出明顯的超百業績差距。2023年，億元華潤置地、頭部中海地產營收和利潤均雙增，且增幅都在兩位數，而萬科、龍湖集團、百姓神彩票金地集團(tuan)均(jun)出現(xian)營收和利潤雙降。

受市場下(xia)(xia)行影響，多數上(shang)市房企的結算規模、毛利率均(jun)出(chu)現持(chi)續下(xia)(xia)滑，還有部分房企進行了(le)計提(ti)存(cun)貨(huo)跌價準(zhun)備，這是(shi)造成去年業績下(xia)(xia)滑的主因。地產開(kai)發業務(wu)的縮量和(he)利潤(run)(run)收窄是(shi)必然且(qie)長(chang)期趨勢(shi)，以華潤(run)(run)置地、萬(wan)科、龍湖集團為代(dai)表的頭部房企，都將未來的增(zeng)長(chang)重心押注(zhu)在(zai)經營性業務(wu)上(shang)。

7家房企歸母凈虧損超百億元

從營收上看，萬科、華潤置地、中海地產、龍湖集團、綠城中國、招商蛇口、快3百姓彩票新城控(kong)股(gu)等房企都穩定在千(qian)億元規模。其中萬(wan)科營(ying)收最高，達(da)到(dao)4657.4億元，領先第二名華潤2000億元。

A股部分房企2023年營收情況 數據來源：Wind

H股部分房企2023年營收情況 數據來源：Wind

利潤(run)方(fang)面，華潤(run)置地(di)維護了新晉(jin)“利潤(run)王”的(de)頭銜，以(yi)313.65億(yi)元(yuan)的(de)歸母(mu)凈(jing)利潤(run)力壓中海地(di)產。萬科、龍湖集團、金地(di)集團2023年的(de)歸母(mu)凈(jing)利潤(run)均出現較大降(jiang)(jiang)幅，降(jiang)(jiang)幅分別為46%、47%、85%，但仍保持著百億(yi)元(yuan)規模。

中指研究院企(qi)業研究總監劉水在接受(shou)《每日經濟(ji)新(xin)聞(wen)》記者(zhe)采訪時表(biao)示(shi)，過去(qu)幾年(nian)，百強房企(qi)銷售(shou)(shou)額(e)增(zeng)速逐(zhu)年(nian)下滑。2021年(nian)、2022年(nian)房企(qi)銷售(shou)(shou)額(e)負增(zeng)長(chang)，2023年(nian)銷售(shou)(shou)繼續下探(tan)，待結(jie)轉(zhuan)規模(mo)相對有限，因此(ci)短(duan)期內房企(qi)營(ying)收結(jie)轉(zhuan)規模(mo)增(zeng)速不(bu)樂觀。同時，近兩(liang)年(nian)市場超預期下行，短(duan)期內對房企(qi)的銷售(shou)(shou)毛利率形成(cheng)較大壓(ya)力，隨著(zhu)這部(bu)分銷售(shou)(shou)資源逐(zhu)步轉(zhuan)入竣(jun)工交付，短(duan)期內結(jie)轉(zhuan)業績承壓(ya)。

值得一提的(de)是，部分中小房企的(de)關注點已經變為虧(kui)損與否了(le)。京投發展、深(shen)深(shen)房A、寶龍(long)地產、綠地香港(gang)、深(shen)圳控股(gu)等房企在2023年度由盈轉虧(kui)，歸母凈虧(kui)損為2.5億(yi)至26.5億(yi)元。

A股部分房企2023年歸母凈利潤情況 數據來源：Wind

H股部分房企2023年歸母凈利潤情況 數據來源：Wind

上述房企由盈轉虧的主要原因，也都(dou)集中在(zai)結(jie)轉體量減(jian)少令銷(xiao)售物(wu)業(ye)(ye)已確認(ren)收入和(he)溢利(li)減(jian)少、物(wu)業(ye)(ye)項目(mu)(mu)計提減(jian)值(zhi)(zhi)、投(tou)資(zi)物(wu)業(ye)(ye)公允價值(zhi)(zhi)減(jian)值(zhi)(zhi)以(yi)及外(wai)匯(hui)波動造成的預(yu)期凈匯(hui)兌損失等。以(yi)京投(tou)發(fa)展為例，其虧損主要因交付結(jie)利(li)的項目(mu)(mu)基本是限競房，毛利(li)率較(jiao)低，同時受土地增值(zhi)(zhi)稅(shui)清算影響，計提土地增值(zhi)(zhi)稅(shui)。

此外(wai)，遠(yuan)洋(yang)集(ji)(ji)團(tuan)(tuan)(tuan)、世茂集(ji)(ji)團(tuan)(tuan)(tuan)、富力地(di)產、佳(jia)兆業集(ji)(ji)團(tuan)(tuan)(tuan)、合景泰富集(ji)(ji)團(tuan)(tuan)(tuan)、雅(ya)居(ju)樂集(ji)(ji)團(tuan)(tuan)(tuan)、禹(yu)洲集(ji)(ji)團(tuan)(tuan)(tuan)等(deng)房企2023年凈虧損(sun)均超過百(bai)億(yi)元。其中，遠(yuan)洋(yang)集(ji)(ji)團(tuan)(tuan)(tuan)、世茂集(ji)(ji)團(tuan)(tuan)(tuan)、富力地(di)產的凈虧損(sun)超過200億(yi)元。

上述房(fang)企均是連續第二個財報年(nian)度出現(xian)凈(jing)虧(kui)損(sun)。虧(kui)損(sun)最(zui)多的(de)遠洋集團表(biao)示，主要歸因于2023年(nian)度整體房(fang)地產市(shi)場低迷，導致毛利率(lv)下降(jiang)，以(yi)及對物(wu)業(ye)(ye)(ye)項目計提的(de)減值撥備增加，還(huan)有分占合營企業(ye)(ye)(ye)和聯營公司(si)的(de)業(ye)(ye)(ye)績下降(jiang)。

劉水補充道，竣(jun)工結轉并非影響企(qi)(qi)(qi)業利(li)(li)潤(run)(run)的(de)唯一因素，隨著銷(xiao)售(shou)市場(chang)緩慢復蘇，房(fang)企(qi)(qi)(qi)盈(ying)利(li)(li)水平將逐步進入(ru)利(li)(li)潤(run)(run)修(xiu)(xiu)復進程。值(zhi)得(de)關注的(de)是，由盲目投資帶(dai)來的(de)虧損仍可能惡化部分上市房(fang)企(qi)(qi)(qi)的(de)利(li)(li)潤(run)(run)表(biao)，并非市場(chang)回(hui)暖能夠(gou)彌補。部分房(fang)企(qi)(qi)(qi)則受益于(yu)“高能級、高信用、高品質”模(mo)式，銷(xiao)售(shou)額增(zeng)速較快，竣(jun)工結轉順暢，特別是近(jin)兩年獲取(qu)的(de)高能級城(cheng)市優質地塊進入(ru)結轉期(qi)，房(fang)企(qi)(qi)(qi)仍有(you)可能率先修(xiu)(xiu)復利(li)(li)潤(run)(run)表(biao)。此外，持(chi)有(you)業務(wu)營業收(shou)入(ru)受益于(yu)提振消費措施，預期(qi)業績(ji)將相對更好。

經營性業務被頭部房企寄予厚望

對于房地產市(shi)場在2024年(nian)的走勢，多家(jia)頭部房企董事長(chang)的預判都大約一致。

萬科董事會主(zhu)席郁亮(liang)表示，市場短(duan)期顯然是超跌了，目前支持政策已(yi)大(da)量出臺且力度超過(guo)以往，伴隨政策效果顯現，相(xiang)信市場會逐漸恢復。

龍湖集團董事長兼CEO陳(chen)序平也(ye)坦言，市場(chang)短(duan)期存在一定壓力，主要受市場(chang)信心未完全恢復(fu)(fu)影響。去(qu)年(nian)以來高杠桿企業的(de)出險影響了購房者信心，這需要時間去(qu)修(xiu)復(fu)(fu)。

華(hua)潤置地副總(zong)裁陳偉則稱(cheng)，今(jin)年房(fang)地產市(shi)場整體的政策會持續為促需求和穩(wen)市(shi)場注(zhu)入積極的動力。但市(shi)場還是存在(zai)庫存依然比較高、客戶短期信心還不穩(wen)定(ding)、二手(shou)房(fang)持續分流一手(shou)房(fang)的壓力等挑戰，因此市(shi)場處在(zai)筑底回(hui)穩(wen)、積蓄向上(shang)勢能的階(jie)段。

記者(zhe)注意到，龍頭房(fang)企(qi)紛(fen)紛(fen)對今年的(de)經營性業務(wu)寄予(yu)厚望。

正如萬(wan)科聯席總裁、萬(wan)物云(yun)董事長(chang)朱(zhu)保全所言，不動產開發(fa)(fa)業務量(liang)的(de)(de)下降是整體趨(qu)勢，但空間仍(reng)然(ran)有(you)。從(cong)政策對經營貸(dai)的(de)(de)支(zhi)持(chi)、對REITs的(de)(de)發(fa)(fa)行支(zhi)持(chi)來看，接下來不動產運營會進(jin)入一個特別重要(yao)的(de)(de)階(jie)段。

萬科總(zong)裁祝九(jiu)勝(sheng)在業(ye)績(ji)會上表示，公司將努力提(ti)升經(jing)營(ying)(ying)業(ye)務的(de)EBITDA（稅息折(zhe)舊(jiu)及攤銷前利(li)潤）和NOI（凈營(ying)(ying)業(ye)收入(ru)）。近(jin)期(qi)公司有(you)望成為(wei)行業(ye)內(nei)唯(wei)一(yi)一(yi)家實現三種經(jing)營(ying)(ying)性REITS的(de)企(qi)業(ye)，也說(shuo)明了(le)公司在經(jing)營(ying)(ying)性業(ye)務的(de)能力優勢，相信未來(lai)(lai)經(jing)營(ying)(ying)貸會以百億(yi)級(ji)芝麻(ma)開(kai)花(hua)節(jie)(jie)節(jie)(jie)高，給公司提(ti)供(gong)新的(de)資金來(lai)(lai)源。

去年(nian)，萬科泊寓在成(cheng)本法(fa)的會計計量方(fang)式(shi)下實現了整體盈利。萬科旗下印力集團發布(bu)的中金(jin)印力REIT已(yi)正式(shi)進入詢價(jia)階段，萬緯物流(liu)REIT已(yi)于(yu)交易(yi)所正式(shi)發布(bu)，長租公寓REIT目前也在積(ji)極申報中。

華潤置(zhi)業(ye)也宣(xuan)布，消費(fei)基(ji)礎設(she)施公(gong)募REITs獲得政策(ce)支(zhi)持后，“推動(dong)資管(guan)業(ye)務轉型，做大(da)資產管(guan)理規模(mo)，打造行業(ye)領先(xian)的商業(ye)REITs平臺”確定為公(gong)司重要的戰略方向。

華潤(run)置地首(shou)席財務官郭世清稱(cheng)，未來3~5年(nian)，華潤(run)置地每年(nian)計劃(hua)REITs的(de)發行規模是100億元左右，5年(nian)內(nei)希望可以(yi)達(da)到500億元以(yi)上的(de)規模。

龍(long)湖(hu)集團則給出了(le)明確的目(mu)標指引(yin)。陳序平表(biao)示，去年公司的經營性(xing)業務利潤(run)貢獻(xian)(xian)占比(bi)超過(guo)60%，也期(qi)待在(zai)未來有一天經營性(xing)收入的貢獻(xian)(xian)能夠過(guo)半。如果到(dao)這一天，龍(long)湖(hu)集團就真正完成了(le)轉(zhuan)型。

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