每經記者(zhe) 陳利    每經編輯 魏文藝     

 物業企業對于關聯方的年報解讀(du)業務依賴(lai)正不斷減(jian)弱。

3月25日，年報解讀融創服務（HK01516，年報解讀股價1.870港元，年報解讀市值57.16億港元）發布的年報解讀2023年業績報告顯示：2023年公司實現營收約70.10億元，同比下降約1.6%。年報解讀其中(zhong)來自(zi)關聯方(fang)收入為5.7億(yi)元(yuan)，年(nian)報(bao)(bao)解讀占(zhan)(zhan)比僅8.1%，年(nian)報(bao)(bao)解讀同比下(xia)降約56%；來自(zi)第三(san)方(fang)的年(nian)報(bao)(bao)解讀業務增至64.4億(yi)元(yuan)，占(zhan)(zhan)比高達91.9%。年(nian)報(bao)(bao)解讀毛(mao)利16.68億(yi)元(yuan)，年(nian)報(bao)(bao)解讀同比增長(chang)4%。年(nian)報(bao)(bao)解讀

過去一(yi)年，年報解讀融創(chuang)服務(wu)一(yi)方面致力于控(kong)制關(guan)聯方業(ye)務(wu)風險的(de)(de)年報解讀蔓延，另一(yi)方面積(ji)極(ji)催收回款，年報解讀最(zui)終公(gong)司(si)經營活動產生的(de)(de)現金(jin)(jin)流凈額(e)達到8.62億(yi)元(yuan)，實現覆蓋核心凈利潤約1.1倍(bei)，而(er)2022年同期(qi)為-3.95億(yi)元(yuan)。截至2023年底，其可用資金(jin)(jin)余(yu)額(e)約44.36億(yi)元(yuan)。

不過，盡管融創(chuang)服務管理層(ceng)在2023年中期(qi)業(ye)績會(hui)上曾表示“不太(tai)會(hui)出現因關聯(lian)方融創(chuang)中國大(da)額計提減值(zhi)的(de)情況”，但在2023年的(de)金(jin)融資(zi)產減值(zhi)虧損凈(jing)額8.5億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)中，有5.3億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)、占(zhan)比62.4%來自關聯(lian)方款(kuan)項；69.34億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)的(de)貿易應收款(kuan)項中有約34.17億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)來自關聯(lian)方，占(zhan)比近50%。

虧損幅度有所收窄

年(nian)報顯示，2023年(nian)融創服務(wu)實現(xian)全(quan)年(nian)收(shou)入約70.1億元(yuan)，同比下降約1.6%；毛利約16.68億元(yuan)，同比增長約4%；公司擁有人應占虧(kui)損約4.35億元(yuan)，虧(kui)損幅度收(shou)窄9.7%；公司擁有人核心凈(jing)利潤約7.93億元(yuan)，同比增長約3%。

截(jie)至報告期末(mo)，融創(chuang)服(fu)務在管建筑面積(ji)達(da)到(dao)2.7億平方(fang)米(mi)，同比增長(chang)11.9%；管理項目達(da)1713個，業主(zhu)戶數(shu)突(tu)破150萬戶。

而在(zai)(zai)2023年中(zhong)期業績會上，融創服務管理層曾明(ming)確提出(chu)2023年公司(si)“在(zai)(zai)管面積同比預(yu)計有15%-20%的(de)(de)提升，相應(ying)的(de)(de)收入(ru)規(gui)模也會有15%-20%的(de)(de)提升幅(fu)度”。

如今看來，這兩個預期目標均未能實現。對此，融創服務解釋稱，這(zhe)主(zhu)(zhu)要是由于自2022年(nian)下(xia)半年(nian)開始受地產行業(ye)環境影響，基(ji)于市場(chang)化原則(ze)對非業(ye)主(zhu)(zhu)增值(zhi)服務持續進行調整，導致收入(ru)減少(shao)。若剔除非業(ye)主(zhu)(zhu)增值(zhi)服務業(ye)務，公司核心(xin)業(ye)務的收入(ru)同比(bi)(bi)增長約9.2%，占比(bi)(bi)提升至約94.6%。

作為(wei)營(ying)(ying)收(shou)的絕對主力，物(wu)業管理及(ji)運營(ying)(ying)服務(wu)(wu)實現營(ying)(ying)收(shou)61.59億元，同比(bi)增(zeng)長約11.7%，在總收(shou)入占(zhan)比(bi)提升(sheng)10.4%達到87.8%，這主要(yao)是由(you)于業務(wu)(wu)擴張，在管規模建筑面積增(zeng)加。

在毛利(li)(li)率(lv)方面，融(rong)創服(fu)務(wu)2023年(nian)的(de)毛利(li)(li)率(lv)為23.8%，較(jiao)2022年(nian)同期的(de)22.5%增(zeng)(zeng)長約1.3個百(bai)分點(dian)。具體來(lai)看(kan)，物業管(guan)理及運營服(fu)務(wu)毛利(li)(li)率(lv)同比下降(jiang)0.5個百(bai)分點(dian)至23.8%，非業主增(zeng)(zeng)值服(fu)務(wu)增(zeng)(zeng)長6.8個百(bai)分點(dian)至13.0%，社區生活服(fu)務(wu)下降(jiang)4.1個百(bai)分點(dian)至31.7%。

“社區(qu)生(sheng)活(huo)服(fu)務(wu)的(de)毛(mao)利(li)率下降主要由于美(mei)居(ju)業(ye)(ye)(ye)務(wu)于年(nian)內受地產行(xing)業(ye)(ye)(ye)環境(jing)影響調(diao)整(zheng)業(ye)(ye)(ye)務(wu)結構，高毛(mao)利(li)率的(de)新交付物業(ye)(ye)(ye)項(xiang)目招商推廣服(fu)務(wu)收入占(zhan)比下降，相對低毛(mao)利(li)率的(de)美(mei)居(ju)自營業(ye)(ye)(ye)務(wu)增(zeng)加(jia)，導(dao)致美(mei)居(ju)業(ye)(ye)(ye)務(wu)毛(mao)利(li)率大幅下降。”融(rong)創(chuang)服(fu)務(wu)在年(nian)報(bao)中解釋稱，美(mei)居(ju)業(ye)(ye)(ye)務(wu)以外社區(qu)生(sheng)活(huo)服(fu)務(wu)業(ye)(ye)(ye)務(wu)的(de)毛(mao)利(li)率較去年(nian)同(tong)期增(zeng)加(jia)0.8個百分點。

關聯方影響仍然存在

于(yu)物業行業而言(yan)，近兩年(nian)受關聯地產企業下行影響，不少物企“被(bei)逼”加(jia)快獨(du)立(li)，融創服務同樣如此。

報(bao)告期內(nei)，融創服務來自(zi)關聯(lian)方的收(shou)入(ru)(ru)約(yue)5.7億元(yuan)，同(tong)比下(xia)降55.6%，占總(zong)收(shou)入(ru)(ru)比例下(xia)降至8.1%；來自(zi)第(di)三方的收(shou)入(ru)(ru)同(tong)比增長(chang)10.2%至約(yue)64.39億元(yuan)，占總(zong)收(shou)入(ru)(ru)比例91.9%%，成為其收(shou)入(ru)(ru)的主要來源。

不過需要(yao)注意的(de)是，來自關(guan)聯方的(de)影響依然存(cun)在，尤其是在應收(shou)賬款方面。報告(gao)顯(xian)示，截至2023年末，在計提減值之前，融(rong)創服(fu)務貿易及(ji)其他應收(shou)款項總額約(yue)為(wei)69.34億元(yuan)，同比(bi)增長約(yue)12.83%。其中來自關(guan)聯方的(de)貿易應收(shou)款項約(yue)為(wei)34.17億元(yuan)，同比(bi)2022年的(de)33.68億元(yuan)增加約(yue)4903萬元(yuan)，占比(bi)接近50%。

而在計提虧損撥備26.17億元(yuan)后，公司貿易及其(qi)他應收(shou)款項凈額約為42.66億元(yuan)，同比(bi)減少(shao)5091.7萬元(yuan)。

對于如此高額(e)的(de)計提，融創服務表示，一(yi)(yi)方(fang)面由于地產行(xing)業市(shi)場情況持續下行(xing)，集團(tuan)出于謹慎(shen)性考量(liang)，進一(yi)(yi)步對關聯方(fang)貿易及(ji)其(qi)他應收款項計提了(le)減值撥備(bei)；另一(yi)(yi)方(fang)面受整體經濟環境影(ying)響，由第三(san)方(fang)業主回(hui)款速度放(fang)緩，導致(zhi)集團(tuan)第三(san)方(fang)貿易及(ji)其(qi)他應收款項的(de)信用(yong)風險增(zeng)加，因(yin)而計提之(zhi)減值撥備(bei)增(zeng)加。

而對于過往已經形成的(de)關聯方應收賬款，融(rong)創服務(wu)管理層在業(ye)績會(hui)上(shang)表(biao)示，一(yi)直在做積極跟進和催收，也一(yi)直在積極從融(rong)創地(di)產(chan)方面獲取有價值、易變現的(de)資產(chan)來抵償，作為保障融(rong)創服務(wu)的(de)最大(da)回收。

如(ru)在(zai)2023年12月28日，融(rong)創服(fu)務與融(rong)創集(ji)(ji)(ji)團(tuan)成(cheng)(cheng)員(yuan)公(gong)司(si)訂立協(xie)議，融(rong)創集(ji)(ji)(ji)團(tuan)成(cheng)(cheng)員(yuan)公(gong)司(si)向(xiang)融(rong)創服(fu)務轉讓(rang)目標物業，對(dui)價(jia)約724.8萬元，以相關(guan)融(rong)創集(ji)(ji)(ji)團(tuan)成(cheng)(cheng)員(yuan)公(gong)司(si)應付(fu)未(wei)付(fu)的等額款項抵銷(xiao)支付(fu)。

今(jin)年3月15日，融(rong)(rong)(rong)創服(fu)(fu)務(wu)與融(rong)(rong)(rong)創集(ji)團訂立協(xie)議，融(rong)(rong)(rong)創集(ji)團將江蘇常熟市現房項目(mu)轉讓予融(rong)(rong)(rong)創服(fu)(fu)務(wu)，代(dai)價為1億元(yuan)，其中以(yi)(yi)現金支付(fu)5000萬(wan)元(yuan)，剩余5000萬(wan)元(yuan)以(yi)(yi)融(rong)(rong)(rong)創集(ji)團應付(fu)融(rong)(rong)(rong)創服(fu)(fu)務(wu)而未付(fu)的等額款項抵銷。

需要(yao)注意(yi)的(de)是(shi)，融(rong)創服務(wu)在2023年首(shou)(shou)次對(dui)商(shang)譽進行了(le)減值5.47億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)。而這部分減值主要(yao)是(shi)針對(dui)此前收購的(de)開(kai)(kai)元(yuan)(yuan)(yuan)物(wu)業。公開(kai)(kai)資料顯示，2020年5月7日，融(rong)創服務(wu)以(yi)15億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)完(wan)成了(le)對(dui)開(kai)(kai)元(yuan)(yuan)(yuan)物(wu)業的(de)股權收購，至(zhi)此融(rong)創服務(wu)合(he)約項(xiang)目(mu)數(shu)量首(shou)(shou)次突破(po)1000個，達到(dao)1162個；合(he)約面積高達2.27億(yi)(yi)平(ping)方(fang)米，在管面積亦(yi)首(shou)(shou)次突破(po)1億(yi)(yi)平(ping)方(fang)米大關。

然而受市場環(huan)境影響，開元(yuan)物(wu)業(ye)擴(kuo)張(zhang)速(su)度低(di)于預期(qi)，并沒能實現預期(qi)的業(ye)績(ji)增速(su)。因此，融創(chuang)服務(wu)表示，基(ji)于謹慎(shen)性考(kao)量，公司(si)決定(ding)撤出開元(yuan)物(wu)業(ye)管(guan)理(li)的若干(gan)物(wu)業(ye)管(guan)理(li)項目，對其產生的商譽計提減值。

消失的商業運營服務

值得一提的是，在融創服(fu)務(wu)2023年營收業務(wu)構成中，商業運營管理服(fu)務(wu)不見了蹤(zong)影。

年報(bao)顯示，融創服務2023年營收主要是由(you)物業(ye)(ye)管理(li)及運營服務、社區生活服務、非(fei)業(ye)(ye)主增值服務三(san)大(da)業(ye)(ye)務收入(ru)構(gou)成，占比分(fen)別87.8%、6.8%、5.4%；而在2023年中報(bao)以及2022年報(bao)中，融創服務的(de)營收主要由(you)四大(da)業(ye)(ye)務構(gou)成，除前述三(san)項外，還包括商業(ye)(ye)運營管理(li)服務。

據(ju)2023年中(zhong)報，融(rong)創(chuang)服務(wu)商業(ye)運營(ying)管理服務(wu)營(ying)收(shou)為2234.3萬(wan)元(yuan)，占總(zong)營(ying)收(shou)的(de)0.7%，同比(bi)下(xia)(xia)降(jiang)了(le)79.7%。彼時融(rong)創(chuang)服務(wu)解釋稱，對部分回(hui)款率偏低的(de)關聯方(fang)業(ye)務(wu)調(diao)整了(le)收(shou)入(ru)確(que)認節奏導致了(le)大量收(shou)入(ru)未于(yu)期(qi)內確(que)認。剔除此部分影(ying)響，同比(bi)下(xia)(xia)降(jiang)約(yue)450萬(wan)元(yuan)，乃由于(yu)部分業(ye)主方(fang)調(diao)整商業(ye)項目開發計劃(hua)，研策(ce)服務(wu)及咨(zi)詢服務(wu)收(shou)入(ru)同比(bi)下(xia)(xia)降(jiang)所致。

另據(ju)2022年報(bao)，融(rong)創服務的(de)商業運(yun)營管理(li)服務營收為1.48億(yi)元，占總(zong)營收的(de)2.1%，同(tong)比下降9.8%。

據(ju)每經記者了解，此(ci)前融創服(fu)務的(de)(de)商業(ye)運營服(fu)務項(xiang)目主要源(yuan)于融創中(zhong)國(guo)。2021年11月，融創服(fu)務以18億(yi)元代(dai)(dai)價收(shou)購融創中(zhong)國(guo)旗(qi)下(xia)融樂時(shi)代(dai)(dai)（海(hai)南）商業(ye)管理有限公司（以下(xia)簡稱融樂時(shi)代(dai)(dai)），至此(ci)融創服(fu)務將融創文旅(lv)集團商業(ye)運營板塊(kuai)整(zheng)合(he)至公司的(de)(de)業(ye)務版(ban)圖之下(xia)。

根據當時融(rong)創中國的承(cheng)諾，融(rong)樂時代在2022年(nian)度歸母凈(jing)利潤(run)不低于1.4億元，如(ru)低于承(cheng)諾利潤(run)，則融(rong)創服務有權要求進行現(xian)金(jin)補償(chang)，現(xian)金(jin)補償(chang)金(jin)額為承(cheng)諾利潤(run)與實際實現(xian)的歸母凈(jing)利潤(run)差額的12.86倍(bei)。

然(ran)而到了(le)2023年(nian)4月6日，融(rong)創(chuang)服(fu)務又與融(rong)創(chuang)中國(guo)簽(qian)訂補充(chong)協議，變(bian)更原(yuan)協議中業績(ji)承諾條款，將原(yuan)先約定的2022年(nian)歸(gui)母凈利潤(run)不低于(yu)1.4億元調整為(wei)2023年(nian)財政年(nian)度的歸(gui)母凈利潤(run)不低于(yu)1.4億元。除此之外，原(yuan)協議其他條款將繼續有效。

彼時，對于簽訂補充協議的原因(yin)，融創服務方面稱，2022年(nian)商業(ye)運營在管項目因(yin)疫情原因(yin)關停并給(gei)予商戶大量租(zu)金減(jian)免(mian)，以及(ji)商業(ye)物業(ye)的開發計(ji)劃有所調(diao)整。

盡管如今融創(chuang)中(zhong)國債(zhai)務重組(zu)成功，但其經營能力(li)仍尚(shang)未恢復。2023年以來，包括無(wu)錫(xi)融創(chuang)茂(mao)、融創(chuang)昆明萬達城、武漢融創(chuang)武地長江文(wen)旅城等多宗商業(ye)資(zi)產被擺上(shang)了拍賣臺。

“在公司現金流以(yi)及經(jing)營有所改善的(de)前提(ti)(ti)下，未來(lai)業務(wu)發展要(yao)作出健(jian)康的(de)選擇(ze)。”融創服務(wu)管理層表示，包括對于關聯方以(yi)及第(di)三方的(de)業務(wu)承接，都要(yao)求(qiu)以(yi)可收回(hui)款項(xiang)作為前提(ti)(ti)。

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