3月21日，星盛新高息星盛商業(06668.HK)召開2023年業績發布會，商業公司執行董事兼董事會主席黃德林先生、業績執行董事兼總裁陳群生先生、潤創總裁助理兼南區總裁于楠先生、歷史執行董事兼首席財務官馬超群先生、高派運(yun)營管(guan)理(li)(li)中心(xin)總經理(li)(li)李強先(xian)生共同出席。星盛新高息并(bing)特別邀請到關聯方星河控股集團財務管(guan)理(li)(li)中心(xin)副總經理(li)(li)歐群萍(ping)女士出席此次發布會，商業(ye)(ye)與投資人及分析師(shi)進行(xing)深入交流(liu)。業(ye)(ye)績

營收與利潤創歷史新高、潤創高派息回饋股東

2023年，歷史(shi)星盛商業實(shi)現收入約(yue)(yue)(yue)為人民(min)幣(bi)6.35億元(yuan)(yuan)，高(gao)派同比增(zeng)長約(yue)(yue)(yue)13%；公司擁有(you)人應占利潤約(yue)(yue)(yue)為人民(min)幣(bi)1.71億元(yuan)(yuan)，星盛新高(gao)息同比增(zeng)長約(yue)(yue)(yue)10.9%。商業

2023年(nian)，業績公司加大(da)輕資產(chan)項目(mu)應收款項的(de)催收，實(shi)現(xian)(xian)(xian)經營(ying)性現(xian)(xian)(xian)金凈流入(ru)2.99億元(yuan)，同比增長84.9%，凈現(xian)(xian)(xian)比為1.75，利潤現(xian)(xian)(xian)金含量高，期末在(zai)手(shou)現(xian)(xian)(xian)金14.37億元(yuan)，2023年(nian)實(shi)現(xian)(xian)(xian)資金收益3924萬元(yuan)，經營(ying)質(zhi)量良好(hao)。

同時，集團高(gao)度重視(shi)股(gu)(gu)(gu)東(dong)(dong)合理回報，不斷提(ti)高(gao)派息率，以現金(jin)回饋股(gu)(gu)(gu)東(dong)(dong)。全年股(gu)(gu)(gu)息每股(gu)(gu)(gu)13.0港仙，同比增(zeng)長23.8%，派息率70.0%。

從大灣區走向全國，多項經營指標穩健增長

一、扎根大灣區，布局全國化，已開業項目良好增長，出租率及收繳率雙雙提升

公司作為(wei)大灣區領先的(de)商業運營(ying)服務供應商，經(jing)過近(jin)20年的(de)發展(zhan)，已經(jing)形成了市(shi)場知名且完整的(de)品(pin)牌(pai)體(ti)系，包括(kuo)城(cheng)市(shi)型購物中(zhong)心COCO Park、區域型購物中(zhong)心COCO City、社區型購物中(zhong)心COCO Garden、高端家居購物中(zhong)心星河·第三空間品(pin)牌(pai)。

公司在大灣區已開業項目18個，深圳已開業項目11個，2023年，星盛商業旗艦產品線COCO Park首次走出深圳，落子廣州南沙和荔灣、并進(jin)軍(jun)福建(jian)，實現(xian)灣區雙中心(xin)及全國(guo)化(hua)戰略布局。

截(jie)至2023年底，公(gong)司已開(kai)業(ye)項目27個(ge)，籌備中項目20個(ge)，為未來發展提供了較大的確定性。其中，已開(kai)業(ye)項目27個(ge)，在(zai)2023年實現累計(ji)同店(dian)銷(xiao)售同比(bi)增長18%，累計(ji)同店(dian)客流

增長(chang)39%，保持良好增長(chang)勢頭；

并且(qie)在出租率(lv)及收(shou)繳率(lv)上(shang)實現雙提(ti)(ti)升，2023年底出租率(lv)達到92.8%，較2022年提(ti)(ti)升0.3個(ge)百分點(dian)；收(shou)繳率(lv)較2022年提(ti)(ti)升1.3個(ge)百分點(dian)達到99.8%。

二、標桿項目持續迭代，激發項目活力

2023年，面對市場激烈(lie)競爭(zheng)、口岸通關、港(gang)客(ke)北上等(deng)快(kuai)速變化的(de)(de)市場環境，公(gong)司將2006開業的(de)(de)全(quan)國首個公(gong)園情景式購物中心，標(biao)桿(gan)項目(mu)“深圳福(fu)田(tian)星河COCO Park”進行升級改造，打造成港(gang)客(ke)第一目(mu)的(de)(de)地(di)，迎(ying)接(jie)港(gang)客(ke)熱潮；

數據來源：公司資(zi)料，格隆(long)匯整(zheng)理

同(tong)時，公司再造新標桿“星河WORLD·COCO Park”，通過打(da)造城市(shi)(shi)漫(man)游(you)(you)空(kong)間，給客(ke)戶帶來獨有的(de)特色城市(shi)(shi)漫(man)游(you)(you)體驗，通過citywalk路(lu)線串(chuan)聯圈層(ceng)活動(dong)，實現漫(man)游(you)(you)路(lu)線與客(ke)群轉化的(de)有效鏈(lian)接。

三、堅持有質量的開業，為業績增長提供有力保障

2023全年(nian)，公司實現新開業6個(ge)項(xiang)目的(de)目標，均(jun)為星(xing)盛商業的(de)首進城市(shi)/區域(yu)，廈門星(xing)河(he)COCO Park、日照星(xing)河(he)iCO、山水奧萊·六安(an)星(xing)河(he)COCO City、廣(guang)州南沙星(xing)河(he)COCO Park、江陰(yin)星(xing)河(he)COCO City、濟(ji)寧(ning)星(xing)河(he)iCO等項(xiang)目的(de)精彩(cai)開業受到業界好評，對(dui)強振地方經(jing)濟(ji)起到重要作(zuo)用。

數據來源：公司資料，格隆(long)匯整理

四、重塑會員體系，通過數字化賦能創造業務新增長

2023年，星盛商業通(tong)過品牌影(ying)響力(li)提升、會員體系重(zhong)塑、數字化(hua)賦能和組(zu)織管理體系的優化(hua)繼續夯實公司精(jing)細化(hua)運營基礎。

1.會(hui)員服(fu)務(wu)(wu)(wu)上(shang)，“五大(da)友(you)好(hao)”服(fu)務(wu)(wu)(wu)體系(xi)落地，聚焦(jiao)會(hui)員需求，打造便民友(you)好(hao)、母(mu)嬰友(you)好(hao)、兒童(tong)友(you)好(hao)、女性友(you)好(hao)和寵物友(you)好(hao)服(fu)務(wu)(wu)(wu)體系(xi)。

2.會(hui)員體(ti)系(xi)上(shang)，將原有三(san)級會(hui)員體(ti)系(xi)裂變為五級，增加會(hui)員歸屬感(gan)與(yu)黏性，2023年(nian)，集(ji)團會(hui)員規模、V卡會(hui)員、高端會(hui)員、線上(shang)訂單、會(hui)員復購率(lv)分別同(tong)比增長30%、38%、70%、83%、41%。

3.數(shu)字化上，通過商戶端(duan)、消費者端(duan)以及數(shu)據經(jing)(jing)營(ying)(ying)分析端(duan)于一體的智慧(hui)(hui)化零售管理(li)系統，助(zhu)力經(jing)(jing)營(ying)(ying)效率(lv)提(ti)升，支撐經(jing)(jing)營(ying)(ying)的智慧(hui)(hui)化發展。

五、背靠實力雄厚的母公司星河控股，支撐未來發展確定性

母公(gong)司星河(he)(he)控股(gu)財務穩健(jian)(jian)，“三(san)道紅線(xian)”保持“常綠”，并(bing)(bing)于2021年-2023年連(lian)續三(san)年榮(rong)(rong)獲(huo)AAA主體信用跟蹤評(ping)級(ji)，評(ping)級(ji)展望(wang)穩定，2023年，星河(he)(he)控股(gu)全(quan)年銷售(shou)額、回款額雙雙近300億(yi)元，規模同比增長18%，位列克而瑞(rui)年度銷售(shou)排行榜44位。并(bing)(bing)且入(ru)榜《2023年中國房地(di)(di)產企業(ye)穩健(jian)(jian)經營榜》位居第(di)32位，成為(wei)少數(shu)上榜的民營房企，并(bing)(bing)榮(rong)(rong)登粵港澳大灣(wan)區房地(di)(di)產30強企業(ye)榜單第(di)10位。

星(xing)河控(kong)股開發及擁(yong)有的商業(ye)物業(ye)100%均由星(xing)盛商業(ye)運(yun)營(ying)，公司依托(tuo)星(xing)河控(kong)股的長(chang)期(qi)穩定(ding)合(he)作(zuo)，集團儲(chu)備業(ye)績充(chong)足，未來增長(chang)享有較(jiao)高的確定(ding)性。

數據來(lai)源(yuan)：公司資料，格(ge)隆匯整理

業績會問答環節摘錄

Q1:公司的商場(chang)布局涵蓋從高端到(dao)中(zhong)端，以及從一(yi)線城(cheng)市(shi)到(dao)三線城(cheng)市(shi)的布局，在公司的實際運(yun)營過程中(zhong)，對(dui)于(yu)消(xiao)費的感受是什(shen)么樣(yang)的？目(mu)(mu)前市(shi)場(chang)上(shang)對(dui)于(yu)消(xiao)費還(huan)是比較謹(jin)慎的，這種現象對(dui)我們(men)接下來的判(pan)斷、新項目(mu)(mu)的開(kai)拓，以及對(dui)實際運(yun)營過程會有一(yi)些什(shen)么樣(yang)的啟發？

A1：我(wo)(wo)(wo)們(men)的(de)商場(chang)布(bu)局確(que)實涵蓋了(le)多個(ge)城市(shi)和(he)(he)不同消(xiao)費層次(ci)。在實際(ji)運(yun)營中，我(wo)(wo)(wo)們(men)深(shen)切感受到了(le)消(xiao)費市(shi)場(chang)的(de)變(bian)化和(he)(he)挑(tiao)戰。當(dang)前，市(shi)場(chang)上對(dui)消(xiao)費持謹(jin)慎(shen)態(tai)度(du)，這對(dui)我(wo)(wo)(wo)們(men)的(de)決策和(he)(he)運(yun)營都帶來(lai)了(le)一(yi)定影響(xiang)。然(ran)而，我(wo)(wo)(wo)們(men)也將這種挑(tiao)戰視為機遇，通過精細化運(yun)營、提升(sheng)合作伙伴經營能力等方式，我(wo)(wo)(wo)們(men)的(de)出租率在2023年得到了(le)穩步(bu)提升(sheng)和(he)(he)持續優化。對(dui)于未來(lai)，我(wo)(wo)(wo)們(men)保(bao)持謹(jin)慎(shen)樂觀，會繼續做好(hao)運(yun)營和(he)(he)支持工作，為股(gu)東和(he)(he)投資者帶來(lai)穩定回報。

Q2：上市以來(lai)我們的派(pai)息(xi)是(shi)逐年(nian)提(ti)升的，最近(jin)一年(nian)已經(jing)提(ti)升到70%，公(gong)司對未來(lai)派(pai)息(xi)有(you)什么規劃？

A2：我們上市(shi)之初承諾過(guo)不低于30%的(de)派息，2020年-2023年，我們的(de)派息率分(fen)別為40%、45%、62%、70%，公(gong)司在未來三年派息率爭取保(bao)持在不低于50%的(de)水平(ping)，我們會做(zuo)到更好，給(gei)投資(zi)者更高(gao)的(de)分(fen)享。

Q3：公司能否展(zhan)望一下業(ye)務上(shang)的開拓計劃，還有大股東未來(lai)還能給我(wo)們上(shang)市公司提供(gong)哪些(xie)支(zhi)持，比(bi)如會有多少購物中心，多少面積給到我(wo)們？

A3：我們去年實現(xian)了6個開業目標，今年計劃中的(de)開業項目有3個，外拓(tuo)方面也在(zai)持續發力(li)，對于業務拓(tuo)展(zhan)，我們堅守原則和框架(jia)，相信會找到更多(duo)好項目。

大(da)股東手(shou)上未來還能(neng)提供一定數量的(de)購物中(zhong)心面積(ji)，但未來項目可能(neng)會以地產開(kai)發(fa)(fa)工期(qi)為準(zhun)，另外星(xing)盛作(zuo)為面向市場的(de)公司，也會在市場中(zhong)找到(dao)更大(da)的(de)發(fa)(fa)展空間，團隊注重創新(xin)和(he)開(kai)拓，不守(shou)舊(jiu)。

Q4：投資(zi)者比較關心(xin)房地產市(shi)場狀況，能(neng)否介紹(shao)星河集團(tuan)的經營和財務狀況，包括銷(xiao)售等(deng)方面(mian)的情況？

A4：2023年(nian)，星(xing)河控股(gu)在房地產(chan)(chan)行業(ye)下(xia)行的背景下(xia)依然是保持穩(wen)定(ding)增長(chang)，銷(xiao)售(shou)額和回(hui)款額近300億，同比增長(chang)18%；另外，除(chu)了地產(chan)(chan)板塊，星(xing)河控股(gu)2023年(nian)自持物業(ye)租金收入(ru)超(chao)30億，整體現金流穩(wen)定(ding)。星(xing)河地產(chan)(chan)多個項目銷(xiao)售(shou)位居前列；交(jiao)付表(biao)現穩(wen)定(ding)，全年(nian)高質量交(jiao)付18000套；長(chang)期(qi)發展(zhan)穩(wen)定(ding)，聚焦(jiao)大(da)灣區(qu)和長(chang)三角核心地；融資(zi)以(yi)傳統銀行融資(zi)產(chan)(chan)品為主，貼近大(da)行風險偏好(hao)，短期(qi)償(chang)債(zhai)壓力較(jiao)小，大(da)部分為長(chang)期(qi)負債(zhai)。星(xing)河控股(gu)未(wei)來也會(hui)利用資(zi)源(yuan)去幫助公司爭取具(ju)有利率優勢及安全性的銀行資(zi)源(yuan)，繼(ji)續支持星(xing)盛商業(ye)的經營和發展(zhan)。

Q5：公(gong)司現金比較充足，關(guan)于(yu)未來發展，是以內生性(xing)的發展為主，還是會考慮一些并購？

A5：關(guan)于未(wei)來發展，只要(yao)符合我們的發展和需求，我們都(dou)會去做，包括內生發展和外延并購，

會多方(fang)面(mian)考慮發展(zhan)方(fang)式，包(bao)括控(kong)股(gu)旗下的(de)輕資產板塊。我(wo)們(men)的(de)目標是實現06668.HK的(de)價(jia)值(zhi)，在考慮發展(zhan)方(fang)式時，我(wo)們(men)會以股(gu)東利(li)益(yi)最大化為原則(ze)。

Q6：公司未來(lai)中長期在大灣區(qu)的戰略規劃(hua)是(shi)什么樣的？

A6：我們(men)的整體(ti)戰(zhan)(zhan)略(lve)(lve)是聚焦(jiao)戰(zhan)(zhan)略(lve)(lve)，不會全國性(xing)的到處去發(fa)展，而是堅(jian)持戰(zhan)(zhan)略(lve)(lve)聚焦(jiao)和區域聚焦(jiao)。

我們(men)戰略上還是“聚焦大灣區(qu)、發(fa)展(zhan)(zhan)長三角(jiao)”，在大灣區(qu)以深圳(zhen)、廣州為雙中心向周邊區(qu)域發(fa)展(zhan)(zhan)，同(tong)時拓(tuo)展(zhan)(zhan)長三角(jiao)有潛力(li)的(de)城市，我們(men)希望做密做強商業數量和體(ti)量，成為具有領(ling)先(xian)地位(wei)的(de)商業運營商。

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