每經評論員 薛暉

剛剛過去的每經3月份，新房市場繼續不振。熱評據克而瑞數據，手房勢30個重點城市新房成交量同比下降52%，趨房企抓與2023年第四季度均值相比仍降23%。住舊而整個今年一季度，換新百姓彩票官網登錄已同比下降50%。機遇

然(ran)而(er)，每經二(er)(er)手(shou)(shou)房成交情況卻很(hen)好。熱(re)評今年3月，手(shou)(shou)房勢合肥二(er)(er)手(shou)(shou)網(wang)簽6894套(tao)，趨房企抓新房備案1402套(tao)，住舊(jiu)前(qian)者(zhe)(zhe)是換(huan)新后者(zhe)(zhe)的4.9倍(bei)(bei)；南京二(er)(er)手(shou)(shou)住宅成交8563套(tao)，新房成交2336套(tao)，機遇前(qian)者(zhe)(zhe)是每經后者(zhe)(zhe)的3.66倍(bei)(bei)；深(shen)圳二(er)(er)手(shou)(shou)成交3840套(tao)，新房成交2816套(tao)，前(qian)者(zhe)(zhe)是后者(zhe)(zhe)的1.36倍(bei)(bei)。

數據的背后，是市場結構的巨變。實際上從去年開始，這個變化就愈發明顯。百姓神彩票即，供需(xu)關系變了，二手房已經成為市(shi)場交易主體。

今天以來，這種趨(qu)勢(shi)仍然延續(xu)，甚至引發房(fang)企的深度憂慮。如華潤置(zhi)地副總裁陳偉就說：“目前(qian)市(shi)場(chang)還(huan)(huan)是存在庫存依然比較高、客戶短期信心(xin)還(huan)(huan)不穩定、二手房(fang)持(chi)續(xu)分(fen)流一手房(fang)的壓(ya)力等(deng)挑戰。”

不僅僅是快3百姓彩票客戶被分流(liu)了(le)，還有定價(jia)權的(de)喪失。在新房(fang)為(wei)主(zhu)(zhu)(zhu)的(de)時(shi)代，市(shi)(shi)場是賣(mai)方市(shi)(shi)場，價(jia)值由開(kai)發商定。當(dang)價(jia)格(ge)下行時(shi)，開(kai)發商可以捂(wu)盤(pan)(pan)惜售或與鄰(lin)近(jin)項目結成(cheng)價(jia)格(ge)同盟，對(dui)抗買(mai)家。而當(dang)二手(shou)房(fang)主(zhu)(zhu)(zhu)導市(shi)(shi)場時(shi)，房(fang)價(jia)就(jiu)由成(cheng)千上萬的(de)業主(zhu)(zhu)(zhu)自定。二手(shou)房(fang)成(cheng)為(wei)市(shi)(shi)場主(zhu)(zhu)(zhu)力，房(fang)企(qi)就(jiu)變(bian)得弱勢。一(yi)季(ji)度，百強房(fang)企(qi)操盤(pan)(pan)銷售業績同比(bi)降幅47.5%，處于近(jin)6年低位(wei)。

客戶被二手房(fang)分流，價格(ge)受二手房(fang)壓(ya)制，開發商很(hen)受傷。怎么(me)辦(ban)？

悲(bei)觀中也(ye)有希(xi)望。上(shang)個月底，上(shang)海(hai)黃浦新天(tian)地板(ban)塊的(de)(de)(de)中海(hai)·順昌玖里開盤，套均總價(jia)約(yue)(yue)4000萬元(yuan)的(de)(de)(de)豪(hao)宅項(xiang)目(mu)，當日勁銷(xiao)196.53億(yi)元(yuan)，創下(xia)了全(quan)國商品房單次開盤有史以來最高的(de)(de)(de)銷(xiao)售額紀錄。再早些時候，北京的(de)(de)(de)融創壹號院(yuan)正式開盤，一天(tian)完(wan)成169套成功認購(gou)，總金(jin)額約(yue)(yue)56.2億(yi)元(yuan)。豪(hao)宅熱銷(xiao)的(de)(de)(de)背后，實際上(shang)是改善性需求群體的(de)(de)(de)購(gou)買力迸(beng)發，是居住(zhu)升(sheng)級的(de)(de)(de)體現。

這些豪宅買(mai)家，多數都要(yao)賣掉一(yi)兩套(tao)舊房，再購(gou)置新(xin)(xin)房。俗話說“以(yi)舊換(huan)新(xin)(xin)”，而這正(zheng)是樓市的新(xin)(xin)動力(li)。

開發商發現了(le)(le)這個新趨勢，政(zheng)(zheng)府(fu)也發現了(le)(le)。然而，購房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)要“以(yi)舊換(huan)新”，往(wang)(wang)往(wang)(wang)會遇到一(yi)(yi)個堵點：舊房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)不(bu)好賣或賣不(bu)上好價錢，這樣(yang)就不(bu)能(neng)按計劃購置新房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)。而政(zheng)(zheng)府(fu)主(zhu)導的(de)(de)“以(yi)舊換(huan)新”，是先把業(ye)(ye)主(zhu)的(de)(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)子買(mai)(mai)下來(lai)，用(yong)以(yi)改造成政(zheng)(zheng)策安置房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)或廉租房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)，然后給(gei)業(ye)(ye)主(zhu)“房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)票”（而不(bu)是直接給(gei)現金），指定(ding)他(ta)們用(yong)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)票在(zai)一(yi)(yi)定(ding)區(qu)域的(de)(de)指定(ding)項目買(mai)(mai)新房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)。如(ru)此一(yi)(yi)來(lai)，既保(bao)障了(le)(le)業(ye)(ye)主(zhu)快速把房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)賣掉，又能(neng)將購買(mai)(mai)力鎖定(ding)在(zai)本市。這樣(yang)“堵點”就打通了(le)(le)。

總體看來，二手(shou)房當家(jia)已是(shi)(shi)大勢所趨(qu)，房價由買家(jia)做主(zhu)也是(shi)(shi)大勢所趨(qu)。這樣的結構性調整，肯定會(hui)令許多開發商不(bu)適應。此時，就(jiu)需(xu)要政(zheng)府積極作為，多些此類以舊換新(xin)的措施，為新(xin)房市(shi)場添把(ba)火，穩妥完成(cheng)房地產業的全面轉型。