3月28日晚，年年萬科發布2023年度報告，報實實現營業收入4657.4億元，現營歸屬于上市公司股東的收億凈利潤121.6億元。在行業深度調整下，資債萬科堅守安全經營底線，結構百姓彩票最新網址實現經營性(xing)現金流連續(xu)15年(nian)為(wei)正；開(kai)發業(ye)(ye)(ye)務(wu)持續(xu)提升產品(pin)力，持續(xu)確保近29萬(wan)套新(xin)房高質量交(jiao)付；經營性(xing)業(ye)(ye)(ye)務(wu)打通商業(ye)(ye)(ye)模(mo)式(shi)，優化(hua)實現REITs突破(po)，年(nian)年(nian)有望(wang)成為(wei)業(ye)(ye)(ye)內發行三類經營性(xing)REITs的報實企業(ye)(ye)(ye)。

多重挑戰下堅守安全底線，現營現金流連續15年為正

在此情況下，收億萬科克服重重挑戰守住了財務安全的資債底線。銷售承壓之下，結構萬科仍實現了正向的持續現金流，截至2023年底，已連續15年經營性現金流為正，在手貨幣資金998.1億元，可覆蓋一年內到期有息負債；剔除預收房款的資產負債率為65.5%，從2018年76%的高點連續5年下降。同時，在行業整體融資顯著收縮之下，萬科依然獲得了各大金融機構的百姓彩票信任和支持，2023年在境內(nei)外(wai)合(he)(he)計新(xin)(xin)獲取的融(rong)資(zi)(zi)近900億(yi)(yi)元，其中境內(nei)新(xin)(xin)增(zeng)融(rong)資(zi)(zi)766億(yi)(yi)元，新(xin)(xin)增(zeng)融(rong)資(zi)(zi)的綜合(he)(he)成本3.61%。此外(wai)，萬科緊(jin)跟國家房(fang)地產金融(rong)支持政(zheng)策導向，積極(ji)向新(xin)(xin)融(rong)資(zi)(zi)模式轉型，2024年萬科包括旗下(xia)印力集團在內(nei)合(he)(he)計已新(xin)(xin)增(zeng)落地經(jing)營(ying)性(xing)物業貸(dai)款109億(yi)(yi)元，實現資(zi)(zi)債結構(gou)持續優化。

業(ye)(ye)內人士(shi)認(ren)為，2023年房地(di)產(chan)行業(ye)(ye)多重挑(tiao)戰(zhan)交織。銷售低谷與(yu)交付洪峰交錯，需(xu)求銳減與(yu)融資收縮碰頭，對房企現金流本構成挑(tiao)戰(zhan)，就連(lian)一(yi)貫穩健的萬科也遭遇了信心挑(tiao)戰(zhan)。但從年報結果(guo)看，萬科依(yi)然守(shou)住了安全底(di)線，實屬(shu)不易。

租購并舉，打造房地產新發展模式下的產品服務競爭力

當前，伴隨城市發展和房地產市場供求關系的持續變化，構建房地產發展新模式，已成為破解房地產發展難題、百姓彩票網促(cu)進房(fang)地產(chan)市場平穩健康的(de)治(zhi)本(ben)之策(ce)。新的(de)發展模式下(xia)，為居民建(jian)設好房(fang)子、提供好服務，已成為房(fang)企核(he)心競爭力所在。

2023年，面(mian)對市場下行(xing)的艱巨挑(tiao)戰，萬(wan)科(ke)開(kai)(kai)發(fa)業(ye)(ye)務呈現(xian)(xian)了(le)較強的韌(ren)性(xing)。首(shou)先，全力銷(xiao)售(shou)，持(chi)續跑贏大市。截至去年底(di)，萬(wan)科(ke)開(kai)(kai)發(fa)業(ye)(ye)務實現(xian)(xian)銷(xiao)售(shou)面(mian)積2466萬(wan)平方米，銷(xiao)售(shou)金額(e)3761億(yi)元，根據(ju)第(di)三(san)方統計，萬(wan)科(ke)2023年銷(xiao)售(shou)額(e)穩(wen)居(ju)行(xing)業(ye)(ye)第(di)二，同比(bi)降幅顯著低于(yu)百強房(fang)(fang)企平均(jun)降幅；去化(hua)(hua)率(lv)表現(xian)(xian)也持(chi)續提(ti)(ti)升，全年新開(kai)(kai)盤項(xiang)目(mu)(mu)首(shou)開(kai)(kai)當日去化(hua)(hua)率(lv)近(jin)67%，其中(zhong)13個(ge)項(xiang)目(mu)(mu)開(kai)(kai)盤去化(hua)(hua)率(lv)達(da)80%。與此同時，不斷提(ti)(ti)升產品品質和交(jiao)(jiao)付(fu)(fu)(fu)服務，高質量交(jiao)(jiao)付(fu)(fu)(fu)28.9萬(wan)套，交(jiao)(jiao)付(fu)(fu)(fu)即時滿意度97%，客(ke)戶(hu)(hu)售(shou)后(hou)滿意度97%。為(wei)了(le)給客(ke)戶(hu)(hu)交(jiao)(jiao)付(fu)(fu)(fu)更滿意的房(fang)(fang)屋(wu)，萬(wan)科(ke)以客(ke)戶(hu)(hu)視角梳理工程優秀做法(fa)，年內共計邀請371個(ge)項(xiang)目(mu)(mu)的16萬(wan)名客(ke)戶(hu)(hu)進(jin)入工地(di)，參與樓棟主體施工、室內裝修等(deng)關鍵節點的質量共建，同時，在(zai)35個(ge)大盤項(xiang)目(mu)(mu)完成(cheng)社區商(shang)業(ye)(ye)、教育、交(jiao)(jiao)通等(deng)生活(huo)配(pei)套呈現(xian)(xian)，提(ti)(ti)升已交(jiao)(jiao)付(fu)(fu)(fu)入住(zhu)(zhu)體驗，項(xiang)目(mu)(mu)入住(zhu)(zhu)率(lv)平均(jun)提(ti)(ti)升超30%。截至年底(di)，10個(ge)項(xiang)目(mu)(mu)榮獲魯班獎(jiang)、詹天(tian)佑(you)獎(jiang)等(deng)中(zhong)國(guo)建筑(zhu)行(xing)業(ye)(ye)大獎(jiang)。為(wei)了(le)讓消費者(zhe)踏踏實實地(di)住(zhu)(zhu)進(jin)新房(fang)(fang)，在(zai)交(jiao)(jiao)付(fu)(fu)(fu)階段(duan)推(tui)進(jin)“交(jiao)(jiao)付(fu)(fu)(fu)即辦證”，年內191個(ge)項(xiang)目(mu)(mu)的客(ke)戶(hu)(hu)在(zai)收房(fang)(fang)現(xian)(xian)場拿到房(fang)(fang)產證。此外，新增(zeng)投(tou)資的精準度和投(tou)后(hou)管理持(chi)續優化(hua)(hua)，2023年新項(xiang)目(mu)(mu)投(tou)資兌現(xian)(xian)度達(da)88%。

租(zu)(zu)購并舉，萬(wan)(wan)(wan)科長(chang)租(zu)(zu)公(gong)寓(yu)(yu)(yu)(yu)的規模和效(xiao)率持(chi)續(xu)保持(chi)行業(ye)領(ling)先，并在(zai)(zai)成本法的會計(ji)(ji)計(ji)(ji)量方式下(xia)實現了(le)(le)整體(ti)盈利(li)。作為(wei)(wei)全(quan)(quan)國(guo)規模領(ling)先的集中式公(gong)寓(yu)(yu)(yu)(yu)提(ti)供(gong)商，萬(wan)(wan)(wan)科泊寓(yu)(yu)(yu)(yu)共運營管(guan)理租(zu)(zu)賃住(zhu)(zhu)房23萬(wan)(wan)(wan)間，累(lei)計(ji)(ji)開(kai)業(ye)18萬(wan)(wan)(wan)間，布局全(quan)(quan)國(guo)31個(ge)(ge)(ge)城(cheng)市(shi)，并保持(chi)了(le)(le)業(ye)內領(ling)先的服(fu)(fu)務品(pin)(pin)質和運營效(xiao)率，累(lei)計(ji)(ji)服(fu)(fu)務客戶(hu)超(chao)(chao)過(guo)80萬(wan)(wan)(wan)人，客戶(hu)滿意度(du)95%，全(quan)(quan)年出租(zu)(zu)率達96%，超(chao)(chao)過(guo)60%客戶(hu)選(xuan)擇續(xu)租(zu)(zu)。同(tong)時(shi)不斷(duan)升(sheng)級產品(pin)(pin)體(ti)系(xi)與服(fu)(fu)務，在(zai)(zai)15個(ge)(ge)(ge)城(cheng)市(shi)36個(ge)(ge)(ge)項(xiang)(xiang)目中打(da)(da)造(zao)宜居的家(jia)(jia)庭式公(gong)寓(yu)(yu)(yu)(yu)產品(pin)(pin)，在(zai)(zai)10個(ge)(ge)(ge)城(cheng)市(shi)管(guan)理超(chao)(chao)萬(wan)(wan)(wan)張有品(pin)(pin)質的藍(lan)領(ling)宿舍床位，并持(chi)續(xu)深(shen)度(du)服(fu)(fu)務實體(ti)經濟企(qi)業(ye)，累(lei)計(ji)(ji)為(wei)(wei)比亞迪、騰訊、科大訊飛(fei)等(deng)超(chao)(chao)過(guo)5000家(jia)(jia)企(qi)業(ye)提(ti)供(gong)住(zhu)(zhu)房服(fu)(fu)務，企(qi)業(ye)客戶(hu)占比提(ti)升(sheng)至23%，為(wei)(wei)業(ye)務帶(dai)來了(le)(le)更穩(wen)定的客戶(hu)結(jie)構。同(tong)時(shi)，泊寓(yu)(yu)(yu)(yu)還積極(ji)響應國(guo)家(jia)(jia)保障性租(zu)(zu)賃住(zhu)(zhu)房政策，在(zai)(zai)23個(ge)(ge)(ge)城(cheng)市(shi)納(na)保147個(ge)(ge)(ge)項(xiang)(xiang)目，涉及房源10萬(wan)(wan)(wan)間。此外，泊寓(yu)(yu)(yu)(yu)積極(ji)開(kai)展社群活(huo)動(dong)，豐富租(zu)(zu)戶(hu)的社區生活(huo)，2023年全(quan)(quan)國(guo)門店累(lei)計(ji)(ji)組織發起了(le)(le)1390余場(chang)社群活(huo)動(dong)，為(wei)(wei)超(chao)(chao)10萬(wan)(wan)(wan)租(zu)(zu)戶(hu)打(da)(da)開(kai)生活(huo)社交圈。

好(hao)產(chan)品還需要(yao)好(hao)服務。從幫客(ke)戶看孩子，到替客(ke)戶停車(che)，萬科(ke)(ke)物(wu)業(ye)(ye)(ye)致力成為客(ke)戶生(sheng)活的(de)好(hao)幫手，實實在(zai)在(zai)隨時(shi)解(jie)決(jue)業(ye)(ye)(ye)主的(de)生(sheng)活問題。基于“五好(hao)”服務的(de)實踐，萬科(ke)(ke)物(wu)業(ye)(ye)(ye)2023年榮(rong)獲(huo)“中(zhong)(zhong)國(guo)住宅物(wu)業(ye)(ye)(ye)服務力TOP1企(qi)業(ye)(ye)(ye)”“中(zhong)(zhong)國(guo)物(wu)業(ye)(ye)(ye)服務質(zhi)量領先企(qi)業(ye)(ye)(ye)”等多項行業(ye)(ye)(ye)榮(rong)譽，并(bing)成為第(di)三(san)方機(ji)構發布的(de)物(wu)業(ye)(ye)(ye)行業(ye)(ye)(ye)首份《物(wu)業(ye)(ye)(ye)管家發展白皮(pi)書》中(zhong)(zhong)的(de)主要(yao)正面樣本(ben)。在(zai)持續提升服務品質(zhi)下(xia)，2023年萬物(wu)云實現營業(ye)(ye)(ye)收(shou)入334億元(yuan)，同(tong)比增長10%，其中(zhong)(zhong)社(she)區空間(jian)居住消(xiao)費服務收(shou)入189億元(yuan)，同(tong)比增長13%。

商業、物流REITs獲突破長租公寓REIT已在申報

2023年，公(gong)募REITs試點持續深入，為萬(wan)科(ke)帶來(lai)新的發(fa)展機遇，將有效解決經營性(xing)業務資(zi)產過(guo)重(zhong)，投資(zi)回收周(zhou)期(qi)過(guo)長的難題(ti)。正如萬(wan)科(ke)董事會主席(xi)郁亮此前表示，REITs對于經營性(xing)不(bu)(bu)動(dong)產的重(zhong)要(yao)性(xing)，類似于按揭貸款之(zhi)于住宅開發(fa)，能夠實現商業模式(shi)閉(bi)環，推動(dong)房(fang)企從開發(fa)商轉變為不(bu)(bu)動(dong)產商。

萬(wan)(wan)科(ke)(ke)有望成為業內唯一一家實現(xian)(xian)三種經營(ying)性(xing)(xing)REITs突破的(de)企業。此前，萬(wan)(wan)科(ke)(ke)旗下印力(li)(li)集團發(fa)(fa)布的(de)中金(jin)(jin)印力(li)(li)REIT已正(zheng)式進入詢價階段，萬(wan)(wan)緯物流REIT已于交易所正(zheng)式發(fa)(fa)布，長租公寓(yu)REIT目前也(ye)在積極申報中。經營(ying)性(xing)(xing)業務的(de)REITs突破，不僅反映了市場對(dui)萬(wan)(wan)科(ke)(ke)多年(nian)轉型成果(guo)的(de)認可，也(ye)將(jiang)助力(li)(li)萬(wan)(wan)科(ke)(ke)打通經營(ying)性(xing)(xing)不動產“投、融(rong)、管、退(tui)”的(de)商業模式閉環，實現(xian)(xian)資產和(he)資金(jin)(jin)更高效(xiao)、更良(liang)性(xing)(xing)的(de)運轉，保障經營(ying)性(xing)(xing)業務的(de)可持續(xu)發(fa)(fa)展。

事實上，伴隨REITs的(de)擴容(rong)和(he)發展，萬科(ke)(ke)經營(ying)性(xing)業(ye)(ye)務上的(de)能(neng)力優勢將愈發顯現(xian)(xian)，為(wei)其短(duan)期(qi)流動(dong)性(xing)和(he)長(chang)期(qi)價值增長(chang)提供更豐富(fu)的(de)來源(yuan)。2023年，萬科(ke)(ke)商業(ye)(ye)業(ye)(ye)務實現(xian)(xian)營(ying)收(shou)91.1億(yi)元(yuan)，同(tong)比增長(chang)4.6%，合計開業(ye)(ye)203個商業(ye)(ye)項(xiang)(xiang)目(mu)，建(jian)筑面積(ji)1158萬平方米，萬科(ke)(ke)管(guan)理運營(ying)的(de)商業(ye)(ye)項(xiang)(xiang)目(mu)布局在一二(er)線(xian)城市的(de)占比超過90%。萬科(ke)(ke)物流業(ye)(ye)務自2015年開啟全(quan)(quan)國倉儲網絡布局至今，目(mu)前冷鏈倉儲規(gui)模(mo)保持全(quan)(quan)國首位，2023年實現(xian)(xian)營(ying)收(shou)41.8億(yi)元(yuan)，同(tong)比增長(chang)17.2%，其中冷鏈收(shou)入同(tong)比增長(chang)33.9%。

深國資與萬已在多領域持續、深入開展各類合作

面(mian)對此輪極(ji)(ji)具挑戰的房地產周期(qi)，萬科除了自身全力以赴，也(ye)獲(huo)得了國(guo)(guo)資(zi)大(da)股東(dong)的力挺(ting)和支(zhi)持。2023年11月，在萬科遭遇做空危機時，深圳市(shi)國(guo)(guo)資(zi)委(wei)的積極(ji)(ji)表態，對穩(wen)定市(shi)場信(xin)心起到關鍵作用。之(zhi)后深圳市(shi)國(guo)(guo)資(zi)委(wei)也(ye)協調多家國(guo)(guo)企與萬科對接，以市(shi)場化、法治(zhi)化方式(shi)，推動各項(xiang)具體支(zhi)持措施(shi)落地。

自2017年(nian)(nian)深(shen)(shen)鐵(tie)入(ru)(ru)股萬(wan)科(ke)(ke)(ke)以來，深(shen)(shen)國資(zi)(zi)(zi)與(yu)萬(wan)科(ke)(ke)(ke)已在(zai)多領域(yu)持續、深(shen)(shen)入(ru)(ru)開展各類(lei)合(he)(he)(he)作。2024年(nian)(nian)3月，印力(li)(li)REIT詢(xun)價(jia)公(gong)告顯(xian)示(shi)，深(shen)(shen)鐵(tie)集(ji)團(tuan)擬通過戰(zhan)略配售方式認購中金(jin)印力(li)(li)消費REIT，認購份額(e)為該基金(jin)募集(ji)份額(e)總(zong)額(e)的29.8%，認購金(jin)額(e)約10億元；2024年(nian)(nian)1月，深(shen)(shen)國資(zi)(zi)(zi)旗下投資(zi)(zi)(zi)平(ping)臺深(shen)(shen)投控斥資(zi)(zi)(zi)，向萬(wan)科(ke)(ke)(ke)子公(gong)司收(shou)購深(shen)(shen)圳(zhen)(zhen)高新(xin)投6.16%的股權(quan)。2020年(nian)(nian)6月，萬(wan)科(ke)(ke)(ke)與(yu)深(shen)(shen)鐵(tie)共同投資(zi)(zi)(zi)成立合(he)(he)(he)資(zi)(zi)(zi)公(gong)司，深(shen)(shen)化“軌(gui)道+物(wu)業”領域(yu)合(he)(he)(he)作；2022年(nian)(nian)11月，萬(wan)科(ke)(ke)(ke)集(ji)團(tuan)與(yu)深(shen)(shen)圳(zhen)(zhen)地鐵(tie)集(ji)團(tuan)、鹽(yan)田港(gang)集(ji)團(tuan)等6家(jia)深(shen)(shen)圳(zhen)(zhen)市(shi)(shi)屬(shu)國企(qi)簽署全面(mian)戰(zhan)略合(he)(he)(he)作協議，在(zai)城市(shi)(shi)更新(xin)、物(wu)流服(fu)務(wu)、產城融合(he)(he)(he)、TOD等領域(yu)深(shen)(shen)入(ru)(ru)合(he)(he)(he)作，以專業力(li)(li)量助力(li)(li)深(shen)(shen)圳(zhen)(zhen)的城市(shi)(shi)發展。2023年(nian)(nian)5月，萬(wan)科(ke)(ke)(ke)與(yu)深(shen)(shen)鐵(tie)合(he)(he)(he)作的深(shen)(shen)圳(zhen)(zhen)灣(wan)睿印RAIL IN項目在(zai)深(shen)(shen)圳(zhen)(zhen)灣(wan)超級總(zong)部基地正(zheng)式開業。可以預見，這(zhe)些既不是(shi)深(shen)(shen)國資(zi)(zi)(zi)支(zhi)(zhi)持萬(wan)科(ke)(ke)(ke)的起點，也不會是(shi)終點，未來會有更多支(zhi)(zhi)持萬(wan)科(ke)(ke)(ke)的舉措落地。

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