每(mei)經記(ji)者(zhe) 包晶晶    每(mei)經編輯 魏文藝     

一(yi)邊是小陽春(chun)高端豪宅搶(qiang)購熱(re)，一(yi)邊是探尋樓市剛需樓盤(pan)去化難，今年的(de)小陽春(chun)上海樓市“小陽春(chun)”分化明顯。

據上海中原地產數據，探尋樓市3月上海新建商品住宅成交面積76.0萬平方米，小陽春環比增加322.2%，探尋樓市百姓彩票雖然(ran)環(huan)比上增幅顯著，小(xiao)陽(yang)春(chun)但從(cong)成交絕對量來看(kan)甚至(zhi)不到80萬(wan)平方(fang)米；二手(shou)住宅成交1.85萬(wan)套(tao)，探尋(xun)樓市(shi)環(huan)比增加(jia)170.22%，小(xiao)陽(yang)春(chun)為去(qu)年4月以來高點，探尋(xun)樓市(shi)但并沒有達到2萬(wan)套(tao)的(de)小(xiao)陽(yang)春(chun)“陽(yang)春(chun)線”。

“3月市場啟動比以往幾年要遲，探尋樓市主要成交集中在下半月。小陽春基于此，探尋樓市讓樓市奔跑起來的小陽春時間短，也說明市場有一定猶豫和觀望。短期來看，中高端改善項目先于市場熱起來，百姓彩票最新網址雖然交易(yi)量占比(bi)非常低，但熱銷的情緒有傳導效(xiao)應。4月這(zhe)一熱情有望(wang)得(de)到延續，中高(gao)端產品或繼(ji)續成為帶動市場(chang)交易(yi)的發(fa)動機。”上海中原地產市場(chang)分析(xi)師盧(lu)文(wen)曦在接受《每日經濟(ji)新(xin)聞(wen)》記者采(cai)訪時表(biao)示。

新房市場去化明顯“分化”

記者(zhe)近期實地走(zou)訪(fang)上海嘉(jia)定、奉賢、浦東等地的部分樓盤售(shou)樓處發現(xian)，即便(bian)在(zai)工作日，現(xian)場的看房(fang)客(ke)者(zhe)也(ye)絡繹(yi)不絕。3月14日，在(zai)位于(yu)嘉(jia)定新城的象(xiang)嶼遠香湖岸(an)項目(mu)現(xian)場，置業顧(gu)問告訴記者(zhe)：“明天中午認(ren)(ren)購(gou)截止，目(mu)前290套房(fang)源(yuan)意(yi)向認(ren)(ren)購(gou)客(ke)戶已經超(chao)過270組，還(huan)有一些(xie)客(ke)戶會(hui)在(zai)下班后趕來。”

在上海今年第三批次新入市樓盤項目中，改善類和高端改善類項目表現活躍。百姓彩票如3月表現(xian)最為搶眼的順昌玖里項目，共(gong)推(tui)出(chu)512套住(zhu)房，備案(an)均價約為17.2萬元/平方(fang)米，套均總價約為4000萬元。據(ju)(ju)開發(fa)商公布的數據(ju)(ju)，項目開盤當日成功(gong)售出(chu)505套，銷售總額達(da)196.53億元。不過，記者從上海網上房地產查閱網簽數據(ju)(ju)發(fa)現(xian)，目前該(gai)項目512套住(zhu)宅中(zhong)仍有46套可售房源。

此外，上海第三(san)批次入(ru)市項目中，單價(jia)172800元/平(ping)方米的濱江凱旋門三(san)期也(ye)結束了認購，其入(ru)圍分(fen)數(shu)飆升至113.04分(fen)，比未觸發積分(fen)的順昌玖里更為炙手(shou)可熱。

在高價項目熱銷之下(xia)，上海新房價格環(huan)比(bi)漲幅在百城中遙遙領(ling)先(xian)，達到1.09%；樣本(ben)均價52305元/平(ping)方(fang)米(mi)，同比(bi)漲幅也達到2.36%。

值得注意(yi)的是(shi)(shi)，3月上(shang)海(hai)有一半多的新(xin)房成交量是(shi)(shi)在最后(hou)一周釋(shi)放的。浦(pu)東(dong)新(xin)區仍(reng)然是(shi)(shi)新(xin)房成交主力，達(da)到14.22萬平(ping)方米(mi)；嘉定，閔行成交分別(bie)達(da)到8.8萬平(ping)方米(mi)和9.2萬平(ping)方米(mi)，松江、青浦(pu)均未超過4萬平(ping)方米(mi)。

3月(yue)份上海成交TOP10樓盤中，有3個項目(mu)單價(jia)為(wei)“16萬元+”。中原地產認為(wei)，正是這種結構性供應導(dao)致(zhi)4月(yue)上海新房均(jun)價(jia)快速上漲(zhang)至88814元/平方米，環(huan)比上漲(zhang)33.3%，達到歷史(shi)最高。

“高價(jia)樓盤(pan)的熱銷(xiao)只(zhi)能視作個案(an)，而(er)非普遍現象。目(mu)(mu)前絕大(da)部(bu)分樓盤(pan)都會面臨(lin)去化壓力，即便是(shi)市(shi)場偏冷(leng)時(shi)期(qi)，也(ye)有(you)(you)賣得好(hao)的樓盤(pan)。”盧文曦表示：“一(yi)方面，這些(xie)項目(mu)(mu)處于(yu)黃浦區核心區域及陸家(jia)嘴(zui)濱江，都有(you)(you)非常獨特的稀缺性；另(ling)一(yi)方面，也(ye)不用擔心短期(qi)的價(jia)格調(diao)整(zheng)，畢(bi)竟還(huan)是(shi)有(you)(you)一(yi)部(bu)分‘價(jia)格倒掛(gua)’的安全墊。”

記(ji)者在走訪中發現，上(shang)海也(ye)有多個樓盤(pan)項(xiang)目去化并不理想(xiang)，有項(xiang)目甚至(zhi)未能觸發積分或選擇(ze)不公(gong)開認購(gou)率(lv)。

如位于浦東金橋商圈的(de)金鼎睿(rui)府項目(mu)，三批(pi)次(ci)推出636套(tao)房(fang)源(yuan)，目(mu)前總(zong)(zong)計推售(shou)房(fang)源(yuan)1216套(tao)。據(ju)網上(shang)房(fang)地產數(shu)據(ju)，該項目(mu)已售(shou)221套(tao)，已登記(ji)總(zong)(zong)套(tao)數(shu)為(wei)(wei)196，簽約(yue)+登記(ji)合(he)計去化率(lv)為(wei)(wei)34%。4月(yue)11日，記(ji)者(zhe)在微信公眾號“上(shang)海金鼎”上(shang)發現，“選房(fang)規則”“有(you)效(xiao)意向(xiang)客戶選房(fang)順序名單”“銷售(shou)公告”三篇(pian)推文已被刪除。

在(zai)浦東曹路(lu)板塊的青云上、涌(yong)潮府等項目現場，置業(ye)顧問均向記(ji)者(zhe)表示，3月份開(kai)始(shi)看房客戶增多(duo)了，成交也陸續(xu)增加。“由于整體市場仍然偏弱，一般在(zai)付款(kuan)周期(qi)上會適當放寬，讓客戶有充足的時間(jian)置換籌款(kuan)。”

據(ju)上(shang)海鏈(lian)家研(yan)究(jiu)院監測數據(ju)，3月(yue)上(shang)海新建商品房(fang)總價600萬(wan)(wan)(wan)元以(yi)上(shang)房(fang)源的成(cheng)交占比(bi)(bi)增加較(jiao)為(wei)顯(xian)著(zhu)，占比(bi)(bi)達(da)到59%，較(jiao)去年(nian)增加了17個(ge)百(bai)分點(dian)；總價400萬(wan)(wan)(wan)~600萬(wan)(wan)(wan)元房(fang)源的占比(bi)(bi)下降較(jiao)為(wei)顯(xian)著(zhu)，占比(bi)(bi)僅21%，較(jiao)去年(nian)減少了16個(ge)百(bai)分點(dian)。

進(jin)入4月(yue)，據中(zhong)原地(di)產(chan)統計，首周(zhou)（4月(yue)1日~7日）上海新建商品住(zhu)宅成交面積5.68萬平方米，環比減少86.4%。中(zhong)高端項目(mu)繼續保持一定活(huo)(huo)躍度，但(dan)豪宅類產(chan)品降溫顯著。首周(zhou)交易(yi)量最多的樓盤(pan)僅簽(qian)約了41套，也說明市場交投(tou)的活(huo)(huo)躍度較弱。

二手房成交未達“陽春線”

上海(hai)(hai)中原地產數據顯示(shi)，3月上海(hai)(hai)二(er)手住(zhu)宅成交1.85萬套(tao)，環比增(zeng)加170.22%。另據上海(hai)(hai)市(shi)房地產經(jing)紀行(xing)業(ye)協(xie)會(hui)公布的數據，一季度上海(hai)(hai)市(shi)二(er)手房成交38733套(tao)，3個(ge)月分別成交14303套(tao)、6596套(tao)和17834套(tao)。

上海易居房地(di)產研究院對19個(ge)(ge)城(cheng)(cheng)市今年3月份及一季度(du)二手(shou)住宅(zhai)交(jiao)易行(xing)情的監(jian)測顯示(shi)，上海二手(shou)房成交(jiao)量(liang)位于“榮枯線”之上，但(dan)同比(bi)增速要(yao)小于西安、成都、杭州、青島等城(cheng)(cheng)市，在19個(ge)(ge)監(jian)測城(cheng)(cheng)市中(zhong)排在第11位。

“從絕對量來看，3月上海二手房成交(jiao)量并沒有(you)達(da)到2萬套(tao)的‘陽春線’，說明市(shi)場是相當弱的。”盧(lu)文曦(xi)表示(shi)。

位于黃(huang)浦區(qu)陸家浜路(lu)上(shang)的中福花(hua)苑青年(nian)匯小(xiao)區(qu)，二手房成交單價(jia)已(yi)經從(cong)2023年(nian)的13萬(wan)(wan)元/平方米(mi)跌至(zhi)10萬(wan)(wan)元/平方米(mi)以內(nei)。小(xiao)區(qu)附(fu)近的鏈家工作人(ren)員(yuan)小(xiao)孫(sun)告訴記者：“你看我的交易記錄，現在的房價(jia)已(yi)經跌到三年(nian)前的水平了(le)。不(bu)過不(bu)會一直跌下(xia)去(qu)的，房價(jia)漲跌至(zhi)少(shao)要看5年(nian)周期，上(shang)海畢竟是上(shang)海。”

“我們店交(jiao)易的(de)(de)是小標(biao)的(de)(de)房子(zi)，3月(yue)份也做了80萬(wan)元(yuan)的(de)(de)業(ye)績，無非就是看(kan)價格。從成交(jiao)占(zhan)比來(lai)看(kan)，郊區(qu)的(de)(de)成交(jiao)比市區(qu)好。外(wai)環外(wai)那些(xie)地方單身限(xian)購(gou)取消了，外(wai)來(lai)工作(zuo)的(de)(de)一兩百萬(wan)就能買房。”

中指研究院最新(xin)公布的(de)《百城(cheng)價(jia)格指數報(bao)告(gao)》顯(xian)示，3月上(shang)海二(er)手房均價(jia)為63504元/平方米，環比(bi)下跌(die)0.55%，同(tong)比(bi)下跌(die)3.18%。

“二手(shou)房成交價(jia)格走低很正常，成交量不大，掛牌量卻很大，價(jia)格肯(ken)定是扛(kang)不住的(de)(de)，現的(de)(de)成交還(huan)是‘以價(jia)換(huan)量’換(huan)出(chu)來的(de)(de)。”盧文曦分析認為，3月歷來是上半年樓(lou)市交易的(de)(de)相對高點，如果(guo)沒有利好政策等因素干擾，那么上半年的(de)(de)高點或就此確(que)定。目前(qian)交易量是以房東愿意降價(jia)換(huan)來的(de)(de)，短(duan)期這(zhe)種預期暫時沒有改變，因此成交價(jia)格方(fang)面預計(ji)還(huan)會繼續走低。

封面圖(tu)片來源(yuan)：每經記者(zhe) 包(bao)晶晶 攝