每(mei)經(jing)記者 劉頌輝    每(mei)經(jing)編(bian)輯 魏文藝    

去(qu)年北京土拍市場成交(jiao)的區域涉宅地塊，已陸(lu)續開放售(shou)樓處或入(ru)市銷售(shou)。新盤(pan)

在(zai)(zai)北京南四(si)環的(de)(de)觀察大紅門(men)板(ban)塊(kuai)，中環悅府項(xiang)目是(shi)區(qu)域豐臺區(qu)正在(zai)(zai)推售的(de)(de)熱(re)門(men)樓(lou)盤(pan)，該項(xiang)目用地是(shi)新盤(pan)去年(nian)華潤置地與21家房企(qi)的(de)(de)激烈競爭中高溢價所(suo)獲(huo)。

4月16日，觀察百姓彩票最新網址中環悅府項目一位銷售人員告訴《每日經濟新聞》記者，區域目前只要選定房(fang)(fang)源就(jiu)可以享受“一口價優惠”，新盤即總(zong)價減去10萬元。觀(guan)察而且每個(ge)房(fang)(fang)間的(de)區域贈送面(mian)積(ji)大(da)，“絕對是(shi)新盤內(nei)城樓(lou)盤得房(fang)(fang)率的(de)‘天花板’。”

不(bu)過，觀察(cha)記者查(cha)詢北京市(shi)住建(jian)委官網(wang)發(fa)現，區域華潤中環悅府項目(mu)（備案(an)名：潤盈嘉園）于4月(yue)(yue)13日開盤(pan)共推(tui)出(chu)326套(tao)(tao)房源(yuan)，新盤(pan)截(jie)至(zhi)4月(yue)(yue)23日的觀察(cha)預訂(ding)量(liang)僅有7套(tao)(tao)。不(bu)過4月(yue)(yue)29日，記者再(zai)次查(cha)詢時，發(fa)現該項目(mu)的預訂(ding)量(liang)已減(jian)少至(zhi)6套(tao)(tao)。

據北京某房企營銷負責人透露，中環悅府項目受到周邊競品樓盤的影響，銷售壓力大，百姓彩票紅盡管早已取(qu)得(de)預售許可證，但因蓄客(ke)量不高，拖延了半個多(duo)月才(cai)開盤。

開盤半月僅預訂6套房

去年12月(yue)26日，北京(jing)2023年土拍壓(ya)軸大(da)戰上演，豐(feng)臺(tai)大(da)紅門(men)(men)地(di)塊共吸引(yin)了22家房企(qi)報名(ming)參拍，成為同(tong)批次最熱門(men)(men)的地(di)塊。最終，華潤置地(di)經過19輪(lun)報價，以(yi)34.845億元搖號斬獲該地(di)塊，溢(yi)價率為15%。

從地(di)段來看較(jiao)為(wei)優越，該地(di)塊(kuai)位于北(bei)京(jing)南(nan)(nan)三(san)環與四(si)環之間，靠(kao)近(jin)地(di)鐵大紅門南(nan)(nan)站(zhan)，北(bei)面(mian)遙(yao)望故(gu)宮(gong)博物院，離天壇公(gong)園(yuan)不到5公(gong)里。不過從地(di)塊(kuai)周邊市場來看又頗具挑(tiao)戰，靠(kao)近(jin)地(di)鐵站(zhan)方(fang)向(xiang)就依(yi)次開發了三(san)個樓盤(pan)項目：中海和瑞叁號院、永(yong)定(ding)金茂(mao)府和華潤(run)中環悅(yue)府。

記者注意(yi)到，上述三個(ge)項(xiang)目(mu)(mu)的(de)備案指導價均為9.5萬(wan)元(yuan)/平(ping)(ping)方米(mi)，更加靠近地(di)鐵站(zhan)的(de)中(zhong)海(hai)和瑞叁(san)號(hao)院和永(yong)(yong)定金(jin)茂府(fu)項(xiang)目(mu)(mu)已經是(shi)銷售一兩年(nian)的(de)老盤，樓面價分(fen)別為5.38萬(wan)元(yuan)/平(ping)(ping)方米(mi)和5.07萬(wan)元(yuan)/平(ping)(ping)方米(mi)。而華潤(run)中(zhong)環悅府(fu)項(xiang)目(mu)(mu)的(de)樓面價則達到6.82萬(wan)元(yuan)/平(ping)(ping)方米(mi)，較中(zhong)海(hai)和瑞叁(san)號(hao)院和永(yong)(yong)定金(jin)茂府(fu)項(xiang)目(mu)(mu)每平(ping)(ping)方米(mi)貴(gui)了1萬(wan)余元(yuan)。

4月(yue)16日，記者(zhe)(zhe)以購(gou)房者(zhe)(zhe)身份實地走訪了北京南四環(huan)大紅門板塊的部分(fen)樓盤項目。在華潤中環(huan)悅府(fu)項目現場，負責接(jie)待的一位(wei)銷售人員(yuan)介紹，項目單價(jia)為8.74萬~10.25萬元(yuan)/平方(fang)米，均(jun)價(jia)為9.5萬元(yuan)/平方(fang)米，總價(jia)在1200萬元(yuan)以上(shang)，2025年12月(yue)底開始交付。

也許是(shi)工作日的(de)原因，售樓處(chu)看房(fang)(fang)(fang)的(de)人不多。負責接待的(de)銷(xiao)售人員拿出一份6號樓“銷(xiao)控(kong)(kong)表(biao)”，66套房(fang)(fang)(fang)源(yuan)上(shang)(shang)(shang)(shang)有約20套被涂上(shang)(shang)(shang)(shang)顏色(se)，意思(si)是(shi)已被購房(fang)(fang)(fang)者鎖定。當記者打(da)算(suan)算(suan)一下被涂上(shang)(shang)(shang)(shang)顏色(se)的(de)8層(ceng)(ceng)房(fang)(fang)(fang)源(yuan)價格(ge)時，其表(biao)示(shi)，這是(shi)老的(de)“銷(xiao)控(kong)(kong)表(biao)”，實(shi)際(ji)上(shang)(shang)(shang)(shang)8層(ceng)(ceng)肯定是(shi)有房(fang)(fang)(fang)源(yuan)的(de)。等待一段時間后(hou)，其拿出新(xin)的(de)“銷(xiao)控(kong)(kong)表(biao)”，上(shang)(shang)(shang)(shang)面顯示(shi)一些鎖定好的(de)房(fang)(fang)(fang)源(yuan)被劃去，實(shi)際(ji)可供挑選的(de)空(kong)白(bai)房(fang)(fang)(fang)源(yuan)更(geng)多了。

記者還(huan)分(fen)別走訪了中海和(he)瑞叁號院和(he)永定金茂府(fu)項目(mu)(mu)售樓處，這兩個樓盤(pan)項目(mu)(mu)的(de)實際銷售均價約(yue)為8.87萬元/平方米和(he)9.32萬元/平方米，低于華(hua)潤中環(huan)悅府(fu)項目(mu)(mu)。兩個樓盤(pan)均于2025年12月底交房。

一(yi)位不愿具名的業內人員向記(ji)者表示，相較于相鄰兩個樓盤(pan)項目，華潤(run)中環悅府(fu)的拿地時間晚，項目的利潤(run)空間壓縮，卻同(tong)樣在明年12月底(di)開始交房，“開發(fa)建設周期短，會(hui)對房子(zi)的品質形成(cheng)壓力。”

從華(hua)潤中(zhong)環悅(yue)府4月13日開(kai)盤后的(de)銷售情況來看(kan)，記者(zhe)查詢北(bei)京市住建委官網發現，該項目此次共推出(chu)6個樓(lou)棟(dong)共326套房源，截至4月29日的(de)預訂(ding)量僅(jin)有6套，其中(zhong)2#樓(lou)預訂(ding)2套、3#樓(lou)預訂(ding)2套、6#樓(lou)預訂(ding)2套。

記(ji)者在現場看(kan)到(dao)(dao)，華潤中環悅府北側(ce)緊(jin)鄰著(zhu)學校，南(nan)邊(bian)則是(shi)一(yi)處大型家居建材市場，小區業主居住的(de)靜(jing)謐(mi)度或將受到(dao)(dao)影(ying)響。

華潤置地(di)北方大區方面向(xiang)記者(zhe)表示(shi)，中環悅府(fu)是(shi)公司高(gao)端產品系(xi)“悅系(xi)”作品，在打(da)造(zao)過程中，是(shi)基(ji)于北京(jing)瑞府(fu)、北京(jing)悅府(fu)等明星(xing)產品基(ji)礎上(shang)，結合在地(di)性客戶需求，進行了一定的產品創新，更好地(di)滿(man)足高(gao)端客群功能性與審美體驗。

“項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)具(ju)體交付時(shi)間以合(he)同約定為(wei)準。在項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)建(jian)設過程中，將通過精(jing)益節(jie)點管(guan)(guan)理與(yu)嚴格質量管(guan)(guan)控等(deng)舉措，可(ke)做到保(bao)(bao)質保(bao)(bao)量交付。同時(shi)，會以實景示(shi)(shi)范區形式呈現項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)部分區域的(de)施工品質，讓客戶提前(qian)看到項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)實景效果。”華潤置(zhi)地北(bei)方大區方面(mian)表示(shi)(shi)，中環悅府項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)于4月入市(shi)，當前(qian)為(wei)正(zheng)常銷售階段，具(ju)體簽約數據以北(bei)京市(shi)住建(jian)委數據為(wei)準。

上(shang)述北(bei)京某房企營銷負(fu)責人告訴(su)記者，近期北(bei)京新(xin)盤(pan)仍處于銷售下行趨(qu)勢，有些樓盤(pan)宣(xuan)稱的銷售業(ye)績，實際上(shang)完成一(yi)半也不到，降價(jia)(jia)打(da)折成為普遍現象。“大紅門板塊的新(xin)房定價(jia)(jia)過高，后續開發商大概率也將降價(jia)(jia)銷售。”

“送面積”提高得房率

在拿地成本較高的情況下，華潤中(zhong)環悅府一方面(mian)以“北京(jing)中(zhong)軸線”為營(ying)銷賣(mai)點，強調項目處(chu)在縱貫北京(jing)老(lao)城(cheng)的中(zhong)軸線上，精(jing)裝(zhuang)修品質高；另一方面(mian)，則突出“贈送面(mian)積”的特殊性。

上述中環悅府的(de)銷售人員(yuan)稱，項(xiang)目(mu)得房(fang)(fang)率(lv)基本(ben)上在86%以上，小(xiao)戶(hu)型的(de)得房(fang)(fang)率(lv)能達到91%。“項(xiang)目(mu)的(de)產品品質、贈(zeng)送面(mian)(mian)積(ji)是片區內新(xin)房(fang)(fang)的(de)標(biao)桿，絕對是內城得房(fang)(fang)率(lv)的(de)‘天(tian)花板’，贈(zeng)送面(mian)(mian)積(ji)大，得房(fang)(fang)率(lv)比旁邊的(de)項(xiang)目(mu)高很多。可以說，增加的(de)贈(zeng)送面(mian)(mian)積(ji)，變(bian)相在套內多出10多平方米，實際單價折算下(xia)來(lai)也在9萬元/平方米左右。”

在該項(xiang)目一套134平(ping)(ping)方米四房的(de)(de)(de)戶型圖(tu)上(shang)，南面的(de)(de)(de)兩個臥(wo)室(shi)和(he)客廳陽(yang)臺各有一扇門和(he)玻璃墻。而記者(zhe)走進樣板間卻發現(xian)，門和(he)墻不(bu)見了蹤影(ying)，被改(gai)成(cheng)地(di)磚(zhuan)鋪(pu)平(ping)(ping)到最外側的(de)(de)(de)落地(di)窗(chuang)，包括北(bei)側兩個臥(wo)室(shi)的(de)(de)(de)飄窗(chuang)位置(zhi)(zhi)也鋪(pu)成(cheng)了平(ping)(ping)整的(de)(de)(de)地(di)磚(zhuan)。樣板間贈送面積的(de)(de)(de)位置(zhi)(zhi)，則貼(tie)上(shang)了分割線。

“傳統(tong)陽(yang)臺一(yi)般是半贈(zeng)送(song)，屬于(yu)無效贈(zeng)送(song)，而(er)我們(men)項(xiang)目把(ba)陽(yang)臺推掉之后(hou)，直接包(bao)進客廳里來(lai)，把(ba)每平方(fang)米(mi)的面(mian)(mian)積都(dou)融入室內(nei)空(kong)間，真(zhen)正做到‘有(you)效贈(zeng)送(song)’。而(er)且落(luo)地窗(chuang)一(yi)步落(luo)地，飄窗(chuang)位置(zhi)都(dou)做成平的，公(gong)(gong)司全部會(hui)(hui)做好(hao)再交付。”上述(shu)銷售人員(yuan)表示，北(bei)側設備平臺贈(zeng)送(song)的面(mian)(mian)積不(bu)會(hui)(hui)對后(hou)期(qi)使用(yong)造成影響，“公(gong)(gong)司會(hui)(hui)另外找(zhao)位置(zhi)做設備平臺。”

在樣(yang)板間(jian)的臥室(shi)里，與記者一同看房的還有另(ling)外兩組家(jia)庭，一位銷售人員正指著(zhu)北側臥室(shi)地面(mian)上的分(fen)割(ge)線，向大(da)家(jia)介(jie)紹贈送面(mian)積的位置，設(she)備平臺如(ru)何(he)改(gai)成(cheng)套內空間(jian)。

事實上，“贈送(song)面(mian)(mian)積”是前(qian)些年(nian)新房市場常見的營銷噱頭(tou)，又被(bei)稱(cheng)為“偷面(mian)(mian)積”。雖然(ran)目前(qian)在(zai)上海(hai)、成都(dou)等地，“贈送(song)面(mian)(mian)積”的營銷方式(shi)已基本被(bei)杜絕，但在(zai)北京(jing)樓市卻仍然(ran)比較普遍。

據(ju)記(ji)者粗(cu)略計算(suan)，中(zhong)環(huan)悅府的(de)134平(ping)方(fang)米(mi)(mi)戶型的(de)房(fang)源變相“偷”了約20平(ping)方(fang)米(mi)(mi)，占總面(mian)積的(de)15%。其(qi)余137平(ping)方(fang)米(mi)(mi)、145平(ping)方(fang)米(mi)(mi)、166平(ping)方(fang)米(mi)(mi)、176平(ping)方(fang)米(mi)(mi)和213平(ping)方(fang)米(mi)(mi)戶型的(de)房(fang)源，也均存(cun)在“偷面(mian)積”的(de)情況。

北(bei)京金訴律師(shi)事務所(suo)主(zhu)任王玉臣表示，開發商(shang)類似“贈送(song)面(mian)積(ji)(ji)(ji)”的(de)目的(de)往往是為(wei)了(le)(le)吸(xi)引購房(fang)(fang)者(zhe)，盡快銷售回款(kuan)(kuan)。對于購房(fang)(fang)者(zhe)而(er)言，一些贈送(song)面(mian)積(ji)(ji)(ji)最終可能既辦不了(le)(le)房(fang)(fang)產證，也無(wu)法受到法律有效保護，但房(fang)(fang)款(kuan)(kuan)中(zhong)其(qi)實(shi)已包括了(le)(le)這部分(fen)費用(yong)。比(bi)如贈送(song)面(mian)積(ji)(ji)(ji)多的(de)樓盤(pan)比(bi)不送(song)面(mian)積(ji)(ji)(ji)的(de)樓盤(pan)要(yao)(yao)貴，實(shi)際(ji)上已算在房(fang)(fang)款(kuan)(kuan)里了(le)(le)。“開發商(shang)類似贈送(song)面(mian)積(ji)(ji)(ji)的(de)行為(wei)多數屬(shu)于違規(gui)操作，如果最終交房(fang)(fang)時的(de)狀態(tai)和(he)規(gui)劃不符，即為(wei)違規(gui)行為(wei)，具體要(yao)(yao)和(he)原始(shi)規(gui)劃進行比(bi)對。”

北京市豐臺區城市管理綜合執法局一位(wei)業務科室的(de)工(gong)作(zuo)人員也表示(shi)，開發商承諾的(de)“贈送(song)面積(ji)”，將原本規(gui)劃為設備平臺等位(wei)置(zhi)改成室內(nei)部分，該部分規(gui)劃的(de)面積(ji)不計入購房合同(tong)內(nei)，嚴格來說屬于違章建筑(zhu)。后期如果遭到舉報，有調查(cha)被拆除恢復原樣的(de)風(feng)險(xian)。

封面圖片來源：每經記(ji)者 劉頌輝(hui) 攝(she)