澎湃新聞記者 丁欣晴(qing)

公募REITs產品迎來(lai)大規模停牌潮。

2月27日，熊市博時蛇口產園REIT、年內嘉實京東倉儲基礎設施REIT、停牌國泰君安臨港創新產業園REIT公告稱，月內為了保護基金份額持有人的均錄百姓彩票大廳利益，于當(dang)日(ri)開市(shi)起停牌(pai)。得(de)上其中，走出只R漲至(zhi)只R漲博時蛇口產園REIT停牌(pai)1天，熊市(shi)嘉實京東倉(cang)儲基(ji)礎設施REIT與國泰君安臨(lin)港創新產業園REIT則(ze)均停牌(pai)1小時。年內

據(ju)澎湃(pai)新聞記者統(tong)計，停(ting)牌包括上述三(san)只(zhi)REITs產(chan)品在內，月內2024年(nian)以來，均錄(lu)已有(you)七只(zhi)REITs產(chan)品漲至(zhi)停(ting)牌。得上

Wind數據顯示，走出(chu)只R漲至只R漲2月初至2月27日(ri)，全(quan)市場(chang)30只上(shang)市公(gong)募REITs產(chan)(chan)品均錄得上(shang)漲，迎來(lai)集體反彈。具(ju)體來(lai)看，有19只產(chan)(chan)品月內漲幅(fu)超10%，占比高達63.33%，剩余11只產(chan)(chan)品月內漲幅(fu)也(ye)均超4%。

即使拉長時間來看，2024年以來，公募REITs市場表現也相當亮眼，快3百姓彩票共(gong)計25只REITs產(chan)品(pin)錄得上漲，逾20%產(chan)品(pin)年內漲幅超10%。

博時蛇口產園REIT停牌1天

2月27日(ri)，博時蛇口產園REIT（180101）公告稱(cheng)，2024年(nian)2月26日(ri)，該基金(jin)(jin)二(er)級(ji)(ji)市場(chang)價(jia)(jia)格已經因(yin)連(lian)續3個(ge)交易(yi)(yi)日(ri)累(lei)計漲幅超過10%停牌(pai)1小時，該基金(jin)(jin)在2月26日(ri)二(er)級(ji)(ji)市場(chang)的(de)(de)(de)收盤(pan)價(jia)(jia)為1.890元/份，相較(jiao)2月23日(ri)收盤(pan)價(jia)(jia)漲幅達到5.70%，屬于第4個(ge)交易(yi)(yi)日(ri)的(de)(de)(de)收盤(pan)價(jia)(jia)較(jiao)前(qian)一交易(yi)(yi)日(ri)收盤(pan)價(jia)(jia)同向變(bian)動比例達到5%的(de)(de)(de)情(qing)形。

公(gong)告內(nei)容顯示，為了保護基(ji)金份(fen)額(e)持(chi)有人的利益，博(bo)時(shi)蛇口產園REIT將自2024年2月27日深(shen)圳證券交(jiao)易所(suo)（下(xia)稱“深(shen)交(jiao)所(suo)”）開(kai)市(shi)起(qi)停牌(pai)1天(tian)，并于2024年2月28日起(qi)復牌(pai)。同時(shi)，該基(ji)金將自2024年2月27日深(shen)交(jiao)所(suo)開(kai)市(shi)起(qi)暫停基(ji)金通平(ping)臺份(fen)額(e)轉讓業務1天(tian)，并于2024年2月28日開(kai)市(shi)起(qi)恢復辦(ban)理(li)基(ji)金通平(ping)臺份(fen)額(e)轉讓業務。

根據《博時招商蛇口產(chan)業(ye)園(yuan)封閉(bi)式(shi)基(ji)礎設(she)施證券投資基(ji)金2023年度(du)擴募并新購入基(ji)礎設(she)施項目招募說明書》，該(gai)基(ji)金2024年預(yu)測可供(gong)分配金額為1.47億元。

基(ji)于上述(shu)數據，投(tou)資(zi)(zi)人在(zai)2024年2月26日持有該基(ji)金(jin)(jin)時(shi)，假設持有價格(ge)為1.890元/份，投(tou)資(zi)(zi)者2024年度(du)凈(jing)現(xian)(xian)金(jin)(jin)流分派(pai)率預測(ce)值為5.47%。（每個投(tou)資(zi)(zi)者的年化(hua)凈(jing)現(xian)(xian)金(jin)(jin)流分派(pai)率預測(ce)值=預計年度(du)可供(gong)分配現(xian)(xian)金(jin)(jin)流/基(ji)金(jin)(jin)買入成本）。

另據基礎設施項目的百姓彩票首頁經營業(ye)績情況，該(gai)(gai)基金通過專項計劃100%持有(you)的基礎設(she)施資產合計由(you) 3個(ge)產業(ye)園(yuan)項目組成，分別為(wei)(wei)萬(wan)融大(da)廈(sha)(sha)、萬(wan)海大(da)廈(sha)(sha)、光明項目，可出租(zu)面積(ji)合計約20.47萬(wan)平(ping)方米(mi)。截至2023年(nian)12月31日，該(gai)(gai)基金持有(you)的基礎設(she)施項目公司月末時點出租(zu)率為(wei)(wei)95%，較2023年(nian)3季度末提(ti)升(sheng)4個(ge)百分點。

值得一(yi)提(ti)的是，這并非博時蛇口產園REIT首(shou)次(ci)發布停牌公(gong)告。

此前2月26日(ri)與2月21日(ri)，博時蛇口產(chan)園(yuan)REIT曾(ceng)公告稱(cheng)，為了(le)保護基(ji)金份額持有(you)人的利益，該(gai)基(ji)金自當日(ri)深交(jiao)所開市(shi)起停(ting)牌(pai)1小時，并(bing)于當日(ri)上午10時30分(fen)起復牌(pai)。

對此(ci)，博(bo)時基(ji)金基(ji)礎(chu)設施投資管理(li)部基(ji)金經理(li)劉玄表(biao)示，近(jin)期公募(mu)REITs市場(chang)回暖態勢比較明顯(xian)，其底(di)層(ceng)基(ji)礎(chu)支撐還是在(zai)于(yu)基(ji)礎(chu)設施資產整(zheng)體表(biao)現(xian)出較強的經營韌性，以(yi)及在(zai)利(li)率進一步(bu)下行的市場(chang)環(huan)境下能(neng)夠提供具備吸引(yin)力的現(xian)金分派水平。

大規模停牌潮來襲

據澎湃新聞(wen)記者統(tong)計(ji)，包括(kuo)博時蛇口產園REIT在內(nei)，2024年以來，已有七(qi)只REITs產品漲至(zhi)停牌。

2月(yue)27日(ri)，嘉實京東倉儲基(ji)礎設施REIT（508098）公告稱，2024年2月(yue)26日(ri)，該(gai)基(ji)金(jin)(jin)在二級市(shi)(shi)場的收盤價為(wei)(wei)(wei)2.972元(yuan)/份(fen)，連(lian)續(xu)3個交(jiao)易日(ri)累計漲幅為(wei)(wei)(wei)13.09%。為(wei)(wei)(wei)了保護基(ji)金(jin)(jin)份(fen)額(e)持有人的利益，該(gai)基(ji)金(jin)(jin)將(jiang)自2024年2月(yue)27日(ri)上(shang)交(jiao)所開市(shi)(shi)起(qi)停牌(pai)1小時(shi)，并(bing)于(yu)當日(ri)上(shang)午10時(shi)30分起(qi)復牌(pai)。

同(tong)日(ri)(ri)，國(guo)泰君安臨港創新產業園REIT（508021）公告稱，該(gai)基金2024年(nian)2月26日(ri)(ri)二級市(shi)(shi)場(chang)收盤(pan)價(jia)為(wei)4.654元/份，連續3個交(jiao)易日(ri)(ri)的收盤(pan)價(jia)累計漲幅達11.07%。為(wei)了(le)保護基金份額持有(you)人的利益(yi)，該(gai)基金將自2024年(nian)2月27日(ri)(ri)上交(jiao)所(suo)開市(shi)(shi)起停牌1小(xiao)時(shi)，并(bing)于當日(ri)(ri)上午10時(shi)30分起復牌。

2月20日，華夏合(he)肥(fei)高新產(chan)園REIT公告(gao)稱，2024年2月19日，該基(ji)(ji)金在(zai)二級市場的收盤價為(wei)(wei)(wei)1.740元，日漲(zhang)幅為(wei)(wei)(wei)5.07%，且相(xiang)較(jiao)于2月6日收盤價漲(zhang)幅達到11.04%。為(wei)(wei)(wei)了保護(hu)基(ji)(ji)金份額持(chi)有人的利益，該基(ji)(ji)金將自(zi)2月20日深交所開市起(qi)停牌(pai)1小(xiao)時，并于當日上午(wu)10時30分起(qi)復牌(pai)。

同日(ri)，中金普洛斯(si)REIT（508056）公告稱，該基(ji)金2024年2月(yue)19日(ri)二級(ji)市場收盤價為(wei)3.227元(yuan)/份(fen)，相較于2024年2月(yue)8日(ri)收盤價（3.025元(yuan)/份(fen)）的(de)漲(zhang)幅(fu)(fu)為(wei)6.68%，連(lian)續3個(ge)交易日(ri)累(lei)(lei)計(ji)漲(zhang)幅(fu)(fu)10.21%，連(lian)續20個(ge)交易日(ri)累(lei)(lei)計(ji)漲(zhang)幅(fu)(fu)為(wei)23.64%。為(wei)保護投資者利益，該基(ji)金將自(zi)2024年2月(yue)20日(ri)上(shang)交所開(kai)市起停牌(pai)1小時，并于當日(ri)上(shang)午10時30分起復牌(pai)。

2月(yue)20日，華安張江(jiang)產(chan)業園REIT（508000）公(gong)告稱，該基(ji)金(jin)2024年(nian)2月(yue)19日二(er)級市場收盤價2.353元/份，較前一交(jiao)易日收盤價漲幅(fu)5.56%，連續3個交(jiao)易日累計(ji)漲幅(fu)11.10%。為(wei)了保護基(ji)金(jin)份額持有人的(de)利益(yi)，該基(ji)金(jin)將(jiang)自2024年(nian)2月(yue)20日上交(jiao)所開市起(qi)停(ting)牌(pai)(pai)1小(xiao)時，并于當日上午10時30分(fen)起(qi)復(fu)牌(pai)(pai)。

2月9日(ri)(ri)，國泰君安東(dong)久新經濟REIT曾公告稱，該基(ji)(ji)金(jin)(jin)2024年2月8日(ri)(ri)二級市(shi)場收盤(pan)(pan)價為(wei)2.965元(yuan)/份，較前一交(jiao)易日(ri)(ri)收盤(pan)(pan)價漲幅達(da)6.27%，連續3個交(jiao)易日(ri)(ri)的收盤(pan)(pan)價累(lei)計(ji)漲幅達(da)11.38%。為(wei)了(le)保護基(ji)(ji)金(jin)(jin)份額持有人的利益，該基(ji)(ji)金(jin)(jin)將自(zi)2024年2月19日(ri)(ri)上(shang)交(jiao)所(suo)開市(shi)起停牌1小時，并于當日(ri)(ri)上(shang)午10時30分起復(fu)牌。

與此(ci)同(tong)時(shi)，中金湖(hu)北科投(tou)(tou)光谷REIT、華夏中國交建高(gao)速REIT等也因(yin)漲幅過高(gao)發布(bu)了(le)相關公告。同(tong)時(shi)，為了(le)保護(hu)投(tou)(tou)資(zi)者利益，公告中也紛紛提(ti)醒投(tou)(tou)資(zi)者全面認識(shi)這類基金的風險收益特征和產品(pin)特性(xing)，理性(xing)判斷市場，謹(jin)慎做出投(tou)(tou)資(zi)決策。

逾六成REITs產品月內漲幅超10%

澎湃新(xin)聞記者據Wind數據統計(ji)，2月初至2月27日，全(quan)市(shi)場30只上市(shi)公募REITs產品均錄得上漲(zhang)，迎(ying)來(lai)集體反(fan)彈。

具(ju)體來看，有19只(zhi)產(chan)品月(yue)內漲(zhang)幅超(chao)10%，占比高達63.33%，剩余(yu)11只(zhi)產(chan)品月(yue)內漲(zhang)幅也(ye)均(jun)超(chao)4%。其(qi)中，博時蛇口產(chan)園REIT以(yi)29.36%的漲(zhang)幅位(wei)居榜首；嘉實京東倉(cang)儲基(ji)礎設施REIT緊隨其(qi)后(hou)，以(yi)24.63%的漲(zhang)幅位(wei)居第(di)二；中金湖北科投(tou)光谷REIT則以(yi)19.26%的漲(zhang)幅位(wei)居第(di)三(san)。

即使拉長(chang)時(shi)間來看，2024年以來，也有(you)25只(zhi)REITs產(chan)品(pin)錄得(de)上漲(zhang)，其中(zhong)(zhong)華夏越(yue)秀高速REIT、博時(shi)蛇口產(chan)園(yuan)REIT、富國(guo)(guo)首創(chuang)水務REIT、中(zhong)(zhong)金安(an)徽(hui)交(jiao)控REIT、平安(an)廣州廣河REIT、國(guo)(guo)金中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)鐵(tie)建REIT、華夏北京(jing)保障房(fang)REIT這7只(zhi)產(chan)品(pin)的年內(nei)漲(zhang)幅均(jun)超10%。

而對(dui)比2023年，除去(qu)國泰君安城投寬庭(ting)保租房REIT成立不滿(man)一年外(wai)，28只上市REITs產品全部收跌，僅中信建投國家電投新(xin)能源REIT一只產品2023年內(nei)錄得(de)了(le)2.54%的漲幅(fu)。

截止交易日期為2024年2月27日；來源：澎湃新聞記者據Wind數據統計

對此，富國基金表示，2月以(yi)來REITs大漲(zhang)主(zhu)(zhu)要源于政(zheng)策利(li)(li)好(hao)和風險(xian)(xian)偏好(hao)的改善，主(zhu)(zhu)要原因有(you)三點：一是證監(jian)會發布《監(jian)管規則適用(yong)指引——會計類第(di)4號(hao)》明(ming)確了REITs的權益屬性(xing)，或推(tui)動REITs計入(ru)(ru)其他綜合收益科目(mu)，不僅REITs分紅(hong)可計入(ru)(ru)當期(qi)利(li)(li)潤，而且REITs凈(jing)值波動不會影響當期(qi)利(li)(li)潤，或吸引更多長期(qi)投資者進入(ru)(ru)REITs市場；二是在證監(jian)會密集發聲(sheng)以(yi)及中央(yang)匯(hui)金擴大增(zeng)持背景下，權益市場止跌反彈(dan)，風險(xian)(xian)偏好(hao)有(you)所(suo)改善；三是5年期(qi)LPR超預期(qi)下調(diao)25BP，具有(you)高(gao)分紅(hong)屬性(xing)的REITs品種性(xing)價比(bi)凸顯，配置價值進一步抬(tai)升。

“經過(guo)前期的(de)調整，目前REITs的(de)估值已位于(yu)較(jiao)低(di)水位。其(qi)中，產權(quan)類REITs的(de)現金分(fen)派率(lv)位于(yu)歷(li)史90%分(fen)位，經營權(quan)類REITs的(de)IRR位于(yu)歷(li)史83%分(fen)位（數據(ju)來(lai)源：Wind，截(jie)至2023年12月(yue)23日）。向后看，隨(sui)著政(zheng)策利(li)好和市場情緒回暖(nuan)，高分(fen)紅率(lv)的(de)REITs品種或(huo)迎來(lai)一定估值修復。”富國基金稱。

劉玄同樣認為(wei)，公(gong)募(mu)REITs作為(wei)資(zi)(zi)本市(shi)場(chang)服務實體經濟的(de)(de)(de)(de)重(zhong)要(yao)金融產品，2023年二級市(shi)場(chang)出現較大幅度(du)調整，目(mu)前(qian)部分公(gong)募(mu)REITs產品已具備了(le)較強的(de)(de)(de)(de)長期(qi)(qi)(qi)(qi)投資(zi)(zi)價(jia)(jia)值(zhi)，近期(qi)(qi)(qi)(qi)公(gong)募(mu)REITs市(shi)場(chang)的(de)(de)(de)(de)回暖也體現了(le)市(shi)場(chang)對(dui)(dui)REITs配置價(jia)(jia)值(zhi)的(de)(de)(de)(de)認可(ke)。“從(cong)國(guo)際成(cheng)熟的(de)(de)(de)(de)REITs市(shi)場(chang)的(de)(de)(de)(de)長期(qi)(qi)(qi)(qi)發展(zhan)規律(lv)來看，REITs長期(qi)(qi)(qi)(qi)投資(zi)(zi)價(jia)(jia)值(zhi)相對(dui)(dui)穩定，其(qi)長期(qi)(qi)(qi)(qi)價(jia)(jia)格仍將(jiang)向內在價(jia)(jia)值(zhi)回歸(gui)，我們對(dui)(dui)此應(ying)有充分的(de)(de)(de)(de)信心。”

富國基金進(jin)一步(bu)(bu)指出，公(gong)募REITs的底層資產主(zhu)要(yao)是成熟優質、運營(ying)穩定(ding)的基礎設施，如產業園、高速路、污(wu)水處(chu)理等市(shi)政工程，長期(qi)現金流預期(qi)相對(dui)(dui)明確、波動性相對(dui)(dui)較(jiao)小(xiao)，所以從長期(qi)看，公(gong)募REITs的收益也主(zhu)要(yao)來(lai)自(zi)項目(mu)的經營(ying)收益。隨著政策發力“穩增長”，公(gong)募REITs基本面也有(you)望(wang)迎(ying)來(lai)進(jin)一步(bu)(bu)的修復。

與此同時，劉玄也坦言，公募REITs產品最(zui)終的(de)價值回歸(gui)還是要(yao)落實(shi)在宏觀經濟的(de)恢復預期以及基礎設施(shi)資(zi)產現金流的(de)穩定性和可預測性上(shang)，影(ying)響的(de)因素也還包(bao)括(kuo)信息披露規則的(de)完(wan)善、相關投融政策的(de)優化、增量(liang)資(zi)金結構的(de)提升(sheng)等。

此前2月(yue)8日，為進一(yi)步完善資本(ben)市場(chang)監(jian)管規則體(ti)系(xi)，提(ti)高監(jian)管透明度，促進資本(ben)市場(chang)各類經營(ying)主體(ti)提(ti)升會(hui)計(ji)信息(xi)披露質量，證監(jian)會(hui)發布《監(jian)管規則適用(yong)指(zhi)引(yin)——會(hui)計(ji)類第(di)4號》。

該指(zhi)引明確并表(biao)(biao)原始(shi)(shi)(shi)權(quan)(quan)益(yi)(yi)人(ren)的(de)基礎設(she)施(shi)REITs其他方(fang)(fang)持(chi)(chi)有份(fen)額(e)(e)的(de)權(quan)(quan)益(yi)(yi)屬(shu)(shu)性。指(zhi)引指(zhi)出(chu)，并表(biao)(biao)原始(shi)(shi)(shi)權(quan)(quan)益(yi)(yi)人(ren)合并財(cai)務報表(biao)(biao)層面對于(yu)基礎設(she)施(shi)REITs其他方(fang)(fang)持(chi)(chi)有的(de)份(fen)額(e)(e)，列報為負債還是權(quan)(quan)益(yi)(yi)，主要取決于(yu)原始(shi)(shi)(shi)權(quan)(quan)益(yi)(yi)人(ren)是否存在(zai)無(wu)條件避(bi)免交付現(xian)金或其他金融資產的(de)義(yi)務。如發行人(ren)已依照(zhao)相關(guan)法規要求(qiu)說(shuo)明符合條件的(de)現(xian)金分(fen)配、終止上市和擴募延期安排，則(ze)發行人(ren)不(bu)存在(zai)不(bu)可(ke)避(bi)免的(de)支(zhi)付義(yi)務，并表(biao)(biao)原始(shi)(shi)(shi)權(quan)(quan)益(yi)(yi)人(ren)在(zai)合并財(cai)務報表(biao)(biao)層面應將基礎設(she)施(shi)REITs其他方(fang)(fang)持(chi)(chi)有的(de)份(fen)額(e)(e)列報為權(quan)(quan)益(yi)(yi)，其他投資方(fang)(fang)持(chi)(chi)有的(de)REITs份(fen)額(e)(e)在(zai)性質上亦屬(shu)(shu)于(yu)權(quan)(quan)益(yi)(yi)工(gong)具投資。

對此，中金公司在研報中表(biao)示，中長(chang)期(qi)來(lai)看，該規(gui)則(ze)有(you)(you)(you)利于(yu)提升REITs持有(you)(you)(you)穩定性，拉長(chang)持有(you)(you)(you)周期(qi)，降低二級市場價(jia)格波動，提升配置價(jia)值(zhi)。建議(yi)關(guan)注估值(zhi)調整后當期(qi)分(fen)派較(jiao)高的能源類(lei)(lei)項目和(he)部分(fen)高速、二線產業園、廠房及物流倉儲(chu)類(lei)(lei)項目，以(yi)及經營基(ji)本面穩健的保障房和(he)環保類(lei)(lei)項目。