2023年，綠城零永中國房地產市場依然處于深刻的中國筑牢結構性調整之中，全國商品房銷售額同比下降6.5%，年營年新房地產開發投資同比減少了9.6%。業收市場表現不均衡，入逆土拍分化加劇，勢創百姓彩票首頁居民的高清購房信(xin)心亟(ji)需增強，眾多因素(su)共同考驗著房地(di)產企業的續(xu)債綜合競爭力。

綠城中國前瞻(zhan)自省，安全在(zai)困頓的(de)底線行業環境中，果斷告別以“擴量(liang)”為主(zhu)的(de)綠城零(ling)(ling)永粗放式發展(zhan)，轉而向以“提(ti)質”為主(zhu)的(de)中國筑牢(lao)內(nei)涵(han)式發展(zhan)轉變，經過多年(nian)的(de)年(nian)營年(nian)新改(gai)革、改(gai)變、業收改(gai)進，入逆努力補齊各項(xiang)短板：權益占(zhan)比(bi)快速提(ti)升(sheng)，夯(hang)實利潤提(ti)升(sheng)基(ji)礎(chu)；“清(qing)零(ling)(ling)”永續(xu)債(zhai)，堵住侵(qin)蝕利潤的(de)缺口；改(gai)善(shan)財務結構，進一(yi)步筑牢(lao)安全底線。在(zai)行業深(shen)度調(diao)整的(de)這(zhe)幾年(nian)，綠城成為一(yi)股難能可貴的(de)正能量(liang)。

2023年，百姓彩票首頁綠城(cheng)中國總(zong)營業(ye)收(shou)入達到1313.83億元(yuan)（人民幣，下同），在行業(ye)深度(du)調(diao)整的(de)大環境(jing)下同比(bi)增長(chang)(chang)3.3%，創(chuang)近5年來的(de)新高。2023年度(du)，綠城(cheng)中國實現歸母凈利潤(run)31億元(yuan)，同比(bi)增長(chang)(chang)13%。

銷售迎難而上“現象級”紅盤頻出

2023年，綠(lv)(lv)城中國合同銷售(shou)約人民幣(bi)3,011億(yi)元(yuan)，回款率超100%。在一(yi)二線(xian)城市，綠(lv)(lv)城的新開去化率高達82%。這一(yi)系列數據背后，是市場頗為關注的“綠(lv)(lv)城現象(xiang)”。

綠城中國執行董事、副總裁李駿表示，“在杭州大本營實現了合同銷售631億元，在中指研究院杭州市全口徑銷售榜單排名第二。在高端改善類、城市低密類，和主流產品上分別出現了現象級的百姓彩票大廳紅盤。”

杭(hang)州馥香園4開(kai)4罄(qing)，單(dan)盤銷售(shou)額99億(yi)元，車位也同樣告罄(qing)；芝瀾月華(hua)軒首(shou)開(kai)后29天，住(zhu)宅(zhai)和車位雙(shuang)(shuang)雙(shuang)(shuang)售(shou)罄(qing)，銷售(shou)金(jin)額71億(yi)元。詠溪雲(yun)廬(lu)2023年11月首(shou)開(kai)便成為(wei)四季(ji)度(du)杭(hang)州低(di)密度(du)住(zhu)宅(zhai)成交(jiao)總金(jin)額、套數、成交(jiao)面(mian)積的三冠王。此外(wai)玉(yu)海棠月均流速大(da)約340套，達到了同期競(jing)品的三倍多。

在上海(hai)(hai)，綠城憑借(jie)全(quan)口徑合同銷(xiao)(xiao)售額208億元，首次進(jin)入上海(hai)(hai)銷(xiao)(xiao)售榜前5名。

行業和消費者最為關注(zhu)的(de)(de)“繁花三(san)章”——2023年8月初獲取的(de)(de)沁(qin)蘭園(yuan)、留香園(yuan)和春曉園(yuan)三(san)個(ge)項目(mu)，拿地80天(tian)開放(fang)示(shi)范區、132天(tian)開盤，一(yi)周之內三(san)盤齊(qi)開，26天(tian)內推售5次，總(zong)共新增120億的(de)(de)認(ren)購(gou)。這一(yi)熱度仍然延(yan)續到了2024年，3月20日，備案均價每(mei)平(ping)方米16.3萬元的(de)(de)綠城外灘蘭庭公布(bu)了搖號結果：166套房源共吸引(yin)了448組(zu)認(ren)籌(chou)(chou)，認(ren)籌(chou)(chou)率(lv)高達269.9%。

李駿透露(lu)：“‘繁花(hua)三(san)章’以價值營(ying)銷(xiao)引領，整合拉(la)通了三(san)個(ge)項目(mu)的(de)管理資源，打造了既統一又各(ge)具差異化的(de)項目(mu)定位，形成了有節奏、有序列的(de)聯動(dong)操盤的(de)模式。這三(san)個(ge)項目(mu)產品、戰法、業績(ji)齊(qi)頭并進(jin)，創(chuang)了上海的(de)新紀(ji)錄。”

綠城的“第三重(zhong)(zhong)地”西安，2023年實(shi)現(xian)合同銷(xiao)(xiao)售(shou)124億元(yuan)，蟬聯城市銷(xiao)(xiao)冠。年度(du)重(zhong)(zhong)點項(xiang)目“海棠三章”是綠城首(shou)部唐(tang)風作(zuo)品落(luo)地西安，鳳鳴、春(chun)熙(xi)和映月海棠超萬方(fang)的權威實(shi)景(jing)前置呈現(xian)，首(shou)開以后三個(ge)半月實(shi)現(xian)了合同銷(xiao)(xiao)售(shou)超過38億。

此外，綠城(cheng)在浙(zhe)江省內的(de)重點城(cheng)市均取得(de)了優異的(de)銷售(shou)業績，與天津、長沙、濟南等(deng)城(cheng)市共(gong)同支撐了2023年的(de)業績完成。

截至2023年12月31日，公司累計(ji)(ji)已售(shou)未(wei)結轉金(jin)額約2565億(yi)元，其(qi)中權益金(jin)額1712億(yi)元。管理層(ceng)預計(ji)(ji)2024年即將結轉的全口(kou)徑總計(ji)(ji)1673億(yi)元，權益口(kou)徑1064億(yi)元，還有部分將在2025年和2026年及以后實現。

投資“量質雙優” 權益比進一步提升

據管理層透(tou)露，2023年公司新增(zeng)38個(ge)項目，總建筑面積約557萬平(ping)方米，預計新增(zeng)可售(shou)貨(huo)值(zhi)達約人民幣1,425億元(yuan)，同比(bi)提升了兩個(ge)名次，登(deng)上新增(zeng)貨(huo)值(zhi)榜第(di)六名。

值得一提的是，在新(xin)增貨值中，一二線城市貨值占比達到84%，而北京、上(shang)(shang)海、杭州三個城市貨值占比高達58%。不僅(jin)如此(ci)，綠城中國(guo)在新(xin)拓項(xiang)目的權益比又上(shang)(shang)升了5個百分點(dian)，達到74%。

同時，綜合能力持續(xu)精進，總體的(de)運(yun)營效率較(jiao)2022年提升了18%。在三大機構評比當中，產品力保持領先，客戶滿意度持續(xu)行業領先，ESG的(de)評級維持a級。

管理層(ceng)認(ren)為(wei)，2023年度投資實(shi)現了“量質雙優”。

為了(le)實(shi)現(xian)這一目(mu)標，綠城中國投資堅持“收斂”“聚(ju)焦(jiao)”“深耕(geng)”，秉承現(xian)金流排布的(de)投資策略(lve)，狙擊投資機會型(xing)城市(shi)，做到(dao)投一成一。同時(shi)進一步向市(shi)場(chang)安全的(de)區域集中，增強(qiang)抗風險(xian)能(neng)力，繼續提升新(xin)投項(xiang)目(mu)的(de)權益比，鞏(gong)固未(wei)來(lai)的(de)利潤(run)率。從新(xin)獲取的(de)38個項(xiang)目(mu)來(lai)看，有26個新(xin)項(xiang)目(mu)當(dang)(dang)年實(shi)現(xian)開(kai)盤占比達到(dao)68%，新(xin)拓1,425億(yi)元(yuan)(yuan)當(dang)(dang)中，有39%在當(dang)(dang)年實(shi)現(xian)了(le)銷售(shou)轉化，達到(dao)549億(yi)元(yuan)(yuan)，2022年這個數字是(shi)501億(yi)元(yuan)(yuan)。

難能(neng)可(ke)貴的是，2023年所獲得的項目平均凈利潤率超(chao)過8%。

在營銷(xiao)端，加(jia)大搶收(shou)的(de)力(li)度，在整個行業銷(xiao)售(shou)金額(e)縮水6.5%、銷(xiao)售(shou)面積縮水8.5%的(de)前提下，綠城中國的(de)權益銷(xiao)售(shou)額(e)排名同(tong)比提升了(le)(le)三位，達(da)到1276億元。2023年(nian)(nian)新(xin)項目首(shou)開去化(hua)率(lv)達(da)到82%，較2022年(nian)(nian)上升了(le)(le)7個百分(fen)點，回款(kuan)率(lv)超過百分(fen)百，維持(chi)行業高位。

對于(yu)2024年(nian)，李俊表示(shi)：“2024年(nian)我們工作的4個關鍵詞(ci)是共克(ke)時艱，穩中(zhong)精進(jin)、提質(zhi)(zhi)增(zeng)效，全質(zhi)(zhi)發展(zhan)。綠城中(zhong)國更需要(yao)回歸企業的經營本質(zhi)(zhi)，堅(jian)守最懂客戶、最懂產(chan)品，六(liu)品協同全面發展(zhan)，扎實地推進(jin)全品質(zhi)(zhi)高質(zhi)(zhi)量可持續發展(zhan)。未來(lai)的主要(yao)策略是規模上動態守住行業Top10，同時打(da)造品質(zhi)(zhi)標桿以及(ji)行業的特而美。”

清零永續債綠城的 “新低”與“新高”共筑安全底線

事(shi)實上，2023年綠(lv)城中國在財務方(fang)面最值(zhi)得關注的，是清零了永續債。

這一動作從2021年(nian)(nian)開始，跨越了(le)3個財務年(nian)(nian)度，終于在2023年(nian)(nian)上半年(nian)(nian)綠城償(chang)還了(le)最后一筆15億元境內(nei)永續債，用執行總裁耿忠(zhong)強(qiang)的話說，“徹(che)底堵住了(le)一個侵蝕利潤的缺口(kou)。”

耿忠強還透露(lu)，“目(mu)前債(zhai)務融資結構方面，銀行借款占(zhan)比進一步提(ti)升至(zhi)73.3%，約1,070億(yi)元(yuan)；剩下的債(zhai)務共計有(you)389億(yi)元(yuan)。其中一年內到期的借款為(wei)325億(yi)元(yuan)，占(zhan)比22.3%，維持低位。”

對比綠城近5年(nian)的財報不難發現(xian)，其平均融(rong)資成本快速下降(jiang)，從2019年(nian)的5.3%、2020年(nian)的4.9%、2021年(nian)的4.6%和2022年(nian)的4.4%，進一步下降(jiang)至(zhi)4.3%，4年(nian)來(lai)累計(ji)下降(jiang)100個基點，處(chu)于歷史(shi)新(xin)低。

與此同(tong)時，包括營(ying)(ying)業收入(ru)在(zai)內，綠城(cheng)中(zhong)國多(duo)項財務(wu)指標創出歷史最(zui)好值：截至2023年末(mo)，貨幣資金734億元(yuan)、經(jing)營(ying)(ying)性現金流同(tong)比增長(chang)58%達到230億元(yuan)，成為(wei)行(xing)業深度調整周期(qi)下少有的業績表現。

穩健的(de)財務表現也給綠(lv)城帶來(lai)了通暢的(de)融資渠(qu)道，2023年綠(lv)城成功發(fa)(fa)行(xing)境內債139億(yi)(yi)元，結構均衡、多點開花，其中(zhong)(zhong)包(bao)括25億(yi)(yi)元公司債、58億(yi)(yi)元中(zhong)(zhong)票、供應鏈ABS30億(yi)(yi)，供應鏈abn（資產支持票據）26億(yi)(yi)，綜合的(de)發(fa)(fa)行(xing)利率3.93%，剩余的(de)發(fa)(fa)行(xing)額度有355億(yi)(yi)元，仍較(jiao)為充裕。

3月26日，摩(mo)根士丹(dan)利發布報告表示，綠(lv)城去年未入(ru)賬(zhang)毛銷(xiao)售達(da)2565億(yi)元(yuan)，加上今(jin)年物業銷(xiao)售及較低(di)的(de)資(zi)產減(jian)值損(sun)失(shi)，預計(ji)2024年至2026年盈利復(fu)合年增(zeng)長率將介于10%至15%之間(jian)。摩(mo)根士丹(dan)利維持對綠(lv)城中國(guo)的(de)“增(zeng)持”評級。花旗(qi)也上調綠(lv)城中國(guo)目標價至10.3港元(yuan)并給予“買(mai)入(ru)”評級。

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