購(gou)買房產(chan)，下北大家都會默認以“套”起賣。京(jing)房但近日，份(fen)額分配北京(jing)一處商(shang)品房2%份(fen)額的權(quan)益拍賣信(xin)息引發關注。按(an)份(fen)額出售的該何房屋是(shi)怎么回事？能住進去嗎(ma)？

只賣2%的房產

據阿里資產·司法平臺顯示的信息，北京市門頭溝區東老店5號樓5層503號(2%份額)在幾天前結束了拍賣，下北最終(zhong)以(yi)26166.6元的京房價格被(bei)拍下。

從圖片看，份額分配這一房產可謂是權益典型的“老破小”。拍賣信息顯示其建筑面積為59.11平方米，該何規劃用途住宅。下北按照2%的京房份(fen)額計算是(shi)1.1822平方米，若以面積體現比例，份(fen)額分(fen)配大(da)概就是(shi)權益客(ke)廳茶幾大(da)小。

拍(pai)賣信息還(huan)顯示，該何這套房產2%的(de)份額已經被多次拍(pai)賣。例(li)如(ru)在2023年10月17日的(de)一拍(pai)中，有買家以32708.24元的(de)價格(ge)將其拍(pai)下；但隨后于2023年10月30日確定(ding)交易未履行。

19日，中新財(cai)經記者多次致(zhi)電資產(chan)處置單位北京市(shi)平谷區人民(min)法院，均未能接(jie)通。

其相關工作人員此前回應媒體稱：2%的份額沒有對房子的絕對使用權，但在房本上會有所體現。如果(guo)搬(ban)不進(jin)去，可以起訴擁有98%份額(e)的(de)人(ren)，要求把那部分(fen)權益(yi)以現(xian)金的(de)形(xing)式補(bu)上(shang)，但這(zhe)得另訴。

權益如何分配？

“部分份額(e)”產(chan)權的房子(zi)此前(qian)是否在(zai)拍賣市場出現(xian)過？中新(xin)財經在(zai)上述法拍平(ping)臺(tai)搜索“份額(e)”等關聯詞發現(xian)，可搜到二(er)百余(yu)條相關信息，其中不乏“二(er)十四分之二(er)十二(er)”這類(lei)非常細致的份額(e)比例。

其中，一則“北京市(shi)海(hai)淀區永泰園16號樓21層2104的(de)(de)50%份額(e)”的(de)(de)拍賣曾(ceng)在2022年引(yin)發一定程度(du)的(de)(de)討論(lun)，當時的(de)(de)信息顯示，2個報名的(de)(de)競買人(ren)都不是優先購(gou)買人(ren)和所有(you)人(ren)。

“房(fang)屋按份額出售(shou)在(zai)國(guo)內比較罕見，尤其是在(zai)北(bei)京這樣的一線城市(shi)。”北(bei)京金訴律(lv)師事務所主任王(wang)玉臣律(lv)師對(dui)中(zhong)新財經表示(shi)，但在(zai)一些特殊(shu)情況(kuang)下，比如房(fang)屋共有人之間(jian)因為(wei)繼承、離婚或其它原因無法(fa)達成一致意見時，可(ke)能會(hui)出現按份額出售(shou)房(fang)產的情況(kuang)。

對于這2%的(de)份(fen)額可以帶來多少權(quan)益的(de)問題，王玉臣解(jie)釋(shi)稱，擁有房(fang)屋2%的(de)份(fen)額意味著在法律(lv)上擁有該房(fang)產(chan)2%的(de)所有權(quan)，通常包括了(le)使用(yong)權(quan)、收益權(quan)、處(chu)分權(quan)和繼承權(quan)。

“但(dan)這些權(quan)利的行使通常受到其他共有(you)人的權(quan)利和(he)利益的限制(zhi)，尤其是(shi)比例還如此低的情(qing)況下，比如可(ke)能(neng)無法單獨決定對房產(chan)進行大規模的改造或出售。”王玉臣(chen)說(shuo)。

有(you)網友猜測(ce)，購房者是否可能(neng)有(you)落戶、學區房學位(wei)等的考慮？

長(chang)期關注購房(fang)圈的(de)(de)“拆哥房(fang)產(chan)”對中新(xin)財經記者表示：“假設在(zai)熱(re)點學(xue)區擁有(you)1%的(de)(de)產(chan)權，大(da)概率是(shi)落(luo)不(bu)了戶、上不(bu)了學(xue)的(de)(de)；不(bu)過在(zai)部分地區是(shi)可以(yi)入學(xue)、但順(shun)位在(zai)后(hou)的(de)(de)。”

那么購房者是否真的可以住(zhu)在(zai)房間(jian)里(li)？“拆(chai)哥”認為這沒(mei)有定論，需要和擁有98%份額(e)的人(ren)進行協商，因為兩個(ge)人(ren)都是這個(ge)房子(zi)的“股東”。

“一(yi)般情況下是以(yi)三分(fen)之二(er)為判斷標準，也(ye)就(jiu)是說產(chan)權比(bi)例(li)占到(dao)67%以(yi)上(shang)，誰就(jiu)有優先權住在這(zhe)里。此(ci)外如果這(zhe)個房子出(chu)租(zu)(zu)，按理說租(zu)(zu)金也(ye)要(yao)以(yi)比(bi)例(li)分(fen)配。”他還表示，這(zhe)2%的份額也(ye)可以(yi)單獨流通，即這(zhe)套房子在進(jin)行第二(er)次出(chu)售的時(shi)候，不(bu)一(yi)定要(yao)協商一(yi)致。

是否存在風險？

“我(wo)認為這并不等(deng)同于(yu)在北京‘買房’，因為并沒有獲(huo)得房產的完整使用(yong)權(quan)，生活上的實際(ji)利用(yong)價值非常有限。”王玉臣認為，按份額購(gou)買房產在法律上是允許(xu)的，但在實際(ji)生活中可能會帶(dai)來一(yi)系列的復雜問題，特別是在與共有人的關系處理上。

“后(hou)續如果出(chu)現糾紛(fen)，比如共(gong)有人(ren)之間對(dui)房產的(de)(de)使用、改造(zao)或出(chu)售等(deng)問題無法達成(cheng)一致，可(ke)能(neng)需(xu)要通過訴訟等(deng)法律途徑(jing)解(jie)決。在這種情況下，相對(dui)省心的(de)(de)做法就是某一方以市場價(jia)贖回(hui)其他(ta)共(gong)有人(ren)的(de)(de)份(fen)額。”王玉臣(chen)說，買家應當充分評估可(ke)能(neng)的(de)(de)風險和(he)后(hou)續可(ke)能(neng)出(chu)現的(de)(de)問題。

法拍(pai)房是指被法院強制執行(xing)拍(pai)賣的(de)房屋。自2017年(nian)(nian)(nian)(nian)線(xian)上法拍(pai)交易(yi)起(qi)步后，法拍(pai)房成(cheng)交數量連年(nian)(nian)(nian)(nian)上升。中(zhong)指研究院發布的(de)《2023年(nian)(nian)(nian)(nian)全國法拍(pai)市場監測報告》顯示，2023年(nian)(nian)(nian)(nian)，全國法拍(pai)房掛拍(pai)總量達到79.6萬(wan)套。

其(qi)中(zhong)，也有不(bu)少“奇葩”的(de)法(fa)拍房(fang)出現，比如一(yi)套房(fang)子6本(ben)證、一(yi)套房(fang)產有2個“業主”、制(zhi)造“1元成交”的(de)撿漏噱頭等。業內人士也對(dui)法(fa)拍房(fang)常遇(yu)見的(de)房(fang)屋權(quan)屬、相(xiang)關(guan)稅費(fei)以及騰(teng)房(fang)等風險進行(xing)提醒。

“對掛(gua)牌的(de)(de)房(fang)(fang)產信(xin)息一定(ding)要(yao)認真(zhen)仔細查看(kan)，也要(yao)和負責拍賣的(de)(de)法官(guan)和人員充(chong)分溝通(tong)，戶口(kou)等問題要(yao)到(dao)當地(di)派出所(suo)核實，并(bing)且現(xian)場對房(fang)(fang)產進行確認和了解。”王(wang)玉臣(chen)提醒，還可(ke)以通(tong)過中國裁判(pan)文書(shu)網和最高院的(de)(de)執(zhi)行信(xin)息網查詢原房(fang)(fang)主的(de)(de)相關裁判(pan)文書(shu)和執(zhi)行信(xin)息，以及是否有(you)關于這個房(fang)(fang)子的(de)(de)糾紛或者其它問題。(完)