購(gou)買(mai)房(fang)產，下(xia)北(bei)大家都會(hui)默(mo)認以“套”起賣。京房(fang)但(dan)近日，份額分配北(bei)京一(yi)處商品房(fang)2%份額的權(quan)益拍(pai)賣信(xin)息引發關(guan)注。按(an)份額出售的該何房(fang)屋是怎么回事？能住進(jin)去嗎？

只賣2%的房產

據阿里資產·司法平臺顯示的信息，北京市門頭溝區東老店5號樓5層503號(2%份額)在幾天前結束了拍賣，下北百姓彩票大廳最終以26166.6元的(de)京房價(jia)格被(bei)拍(pai)下(xia)。

從圖片看，份額分配這一房產可謂是權益典型的“老破小”。拍賣信息顯示其建筑面積為59.11平方米，該何規劃用途住宅。下北按照2%的京房快3百姓彩票份額(e)計算是1.1822平方米，若以面積體現比例(li)，份額(e)分(fen)配大(da)概(gai)就是權(quan)益客廳(ting)茶(cha)幾大(da)小(xiao)。

拍(pai)賣信息還顯示，該何這套房產2%的(de)份額已經被多次拍(pai)賣。例如在2023年10月17日(ri)的(de)一拍(pai)中，有(you)買家(jia)以32708.24元的(de)價格(ge)將(jiang)其(qi)拍(pai)下；但(dan)隨(sui)后(hou)于2023年10月30日(ri)確(que)定交易(yi)未(wei)履行。

19日(ri)，中新財經記者多次致電資產處置單位北京市(shi)平谷區人民(min)法院，均未(wei)能接(jie)通。

其相關工作人員此前回應媒體稱：2%的份額沒有對房子的絕對使用權，但在房本上會有所體現。百姓彩票首頁如(ru)果搬不進去(qu)，可(ke)以起訴擁(yong)有98%份額的人，要(yao)求把(ba)那部分權(quan)益(yi)以現金的形式(shi)補上(shang)，但這得(de)另訴。

權益如何分配？

“部(bu)分份額”產權的房(fang)子此前是否在拍賣市場出(chu)現(xian)過？中新財經在上(shang)述法(fa)拍平臺搜索“份額”等(deng)關聯詞發(fa)現(xian)，可搜到二(er)百余條相(xiang)關信息，其中不乏(fa)“二(er)十(shi)四分之二(er)十(shi)二(er)”這類非常細(xi)致的份額比例。

其(qi)中，一(yi)則“北京市(shi)海(hai)淀區永(yong)泰園16號樓(lou)21層2104的50%份額”的拍賣(mai)曾(ceng)在2022年引(yin)發一(yi)定程度的討論，當(dang)時的信息(xi)顯示，2個(ge)報名的競買(mai)人都不是優(you)先購買(mai)人和所有人。

“房屋按份額(e)(e)出售(shou)在(zai)國(guo)內比較(jiao)罕見，尤(you)其是在(zai)北京這樣的一(yi)(yi)線城市。”北京金(jin)訴律師事(shi)務所主任王玉臣律師對中新財經表示，但在(zai)一(yi)(yi)些特殊情況下，比如房屋共有人之(zhi)間因(yin)為繼承、離(li)婚或其它原因(yin)無法(fa)達(da)成一(yi)(yi)致意見時，可能會(hui)出現按份額(e)(e)出售(shou)房產的情況。

對于這2%的(de)份(fen)額可(ke)以帶來多少(shao)權(quan)(quan)(quan)益的(de)問題，王玉臣解釋稱，擁有(you)房屋2%的(de)份(fen)額意(yi)味著在法律上擁有(you)該房產2%的(de)所有(you)權(quan)(quan)(quan)，通(tong)常包括了使(shi)用權(quan)(quan)(quan)、收(shou)益權(quan)(quan)(quan)、處分權(quan)(quan)(quan)和繼承權(quan)(quan)(quan)。

“但這(zhe)些權利(li)的(de)(de)(de)行使通常(chang)受到其他共(gong)有人(ren)的(de)(de)(de)權利(li)和利(li)益的(de)(de)(de)限制，尤其是比例還如此低的(de)(de)(de)情況(kuang)下，比如可能無法(fa)單獨決定對房產進行大規模的(de)(de)(de)改造或出售(shou)。”王玉臣(chen)說(shuo)。

有(you)(you)網友猜測，購房者是否(fou)可能有(you)(you)落戶、學(xue)區房學(xue)位等的考(kao)慮？

長(chang)期關注購房圈的(de)(de)“拆哥房產(chan)”對中(zhong)新財(cai)經記者表示：“假設在(zai)熱(re)點學(xue)區擁有1%的(de)(de)產(chan)權(quan)，大(da)概(gai)率是落不(bu)了戶、上(shang)不(bu)了學(xue)的(de)(de)；不(bu)過在(zai)部分地區是可以入學(xue)、但順(shun)位(wei)在(zai)后的(de)(de)。”

那么購房(fang)者是(shi)否真的(de)可以住在房(fang)間里(li)？“拆哥”認為(wei)這沒有定(ding)論，需要和(he)擁有98%份額的(de)人(ren)進行協商(shang)，因(yin)為(wei)兩個人(ren)都是(shi)這個房(fang)子(zi)的(de)“股東(dong)”。

“一般情況(kuang)下是(shi)以(yi)三分之(zhi)二為判斷標準，也就是(shi)說(shuo)(shuo)產(chan)權比(bi)例(li)占到67%以(yi)上，誰就有(you)優先權住在這里。此外如果這個房(fang)子出(chu)租，按理(li)說(shuo)(shuo)租金也要以(yi)比(bi)例(li)分配。”他還表(biao)示，這2%的份額也可(ke)以(yi)單獨流(liu)通(tong)，即(ji)這套(tao)房(fang)子在進行第二次出(chu)售的時候，不(bu)一定要協商一致。

是否存在風險？

“我認為(wei)這并(bing)不等同于在北京(jing)‘買房’，因為(wei)并(bing)沒有(you)獲得房產的(de)完(wan)整使用權(quan)，生活上的(de)實際利用價值(zhi)非常(chang)有(you)限(xian)。”王玉臣認為(wei)，按份額購買房產在法律上是允許(xu)的(de)，但在實際生活中可能會帶(dai)來(lai)一(yi)系(xi)列(lie)的(de)復雜問題，特別是在與共(gong)有(you)人的(de)關系(xi)處理上。

“后續如果出(chu)(chu)現(xian)糾紛，比如共(gong)有人之(zhi)間對房產的(de)使用(yong)、改造或(huo)出(chu)(chu)售等問題(ti)無法達(da)成(cheng)一致，可(ke)能(neng)需(xu)要通過訴(su)訟等法律途徑解決。在這種(zhong)情況(kuang)下，相對省心(xin)的(de)做法就(jiu)是某一方以市場價贖回其他共(gong)有人的(de)份額。”王玉(yu)臣說，買家應當充分評估可(ke)能(neng)的(de)風險(xian)和后續可(ke)能(neng)出(chu)(chu)現(xian)的(de)問題(ti)。

法拍房(fang)(fang)是指(zhi)(zhi)被法院強制執(zhi)行拍賣的(de)房(fang)(fang)屋。自2017年線上法拍交易起步(bu)后(hou)，法拍房(fang)(fang)成(cheng)交數量連(lian)年上升(sheng)。中指(zhi)(zhi)研究院發布的(de)《2023年全(quan)國法拍市場監測報告》顯示，2023年，全(quan)國法拍房(fang)(fang)掛拍總(zong)量達到79.6萬套。

其(qi)中，也有不少“奇葩”的(de)法拍(pai)房(fang)出(chu)現，比(bi)如(ru)一(yi)套房(fang)子6本證、一(yi)套房(fang)產有2個“業主”、制造“1元成交”的(de)撿漏(lou)噱頭等。業內(nei)人(ren)士也對法拍(pai)房(fang)常遇(yu)見(jian)的(de)房(fang)屋(wu)權屬、相關稅費以及騰房(fang)等風險進行提(ti)醒。

“對掛牌的(de)(de)(de)房(fang)產信(xin)息(xi)一定要認真仔細查看，也要和負責拍賣(mai)的(de)(de)(de)法官和人員(yuan)充分溝(gou)通，戶口等問題要到當地派出所核(he)實，并且現場(chang)對房(fang)產進行(xing)(xing)確認和了解。”王玉臣提醒，還(huan)可以通過(guo)中(zhong)國裁判文書(shu)網和最(zui)高院(yuan)的(de)(de)(de)執(zhi)行(xing)(xing)信(xin)息(xi)網查詢原房(fang)主的(de)(de)(de)相關裁判文書(shu)和執(zhi)行(xing)(xing)信(xin)息(xi)，以及(ji)是否有關于(yu)這個房(fang)子的(de)(de)(de)糾紛或者(zhe)其它(ta)問題。(完)