廣州城中村改造“1+N+X”政策體系被業內人士稱為“舊村改造模式的強調徹底革命”

　　新模式對未來發展有何影響？

　　1月4日，由廣州市規劃和自然資源局組織編制的公益廣州《廣州市房票安置實施方案》經廣州市政府常務會議審議通過，探索通過房票安置形式破解廣州城中村改造難題。屬性塑利隨后的新輪1月5日，荔灣區發行了廣州第一批房票，城中村改標志著廣州房票政策正式落地。造會制百姓彩票怎么買

　　2023年以來，否重廣州在城市更新和城中村改造領域連續公布了多項重磅新政策，益分市住建局將其概括為城中村改造“1+N+X”政策體系，配機分別涉及土地管理、強調產業發展、公益廣州資金支持、屬性塑利保障房籌集、新輪安置房建設、城中村改歷史文化保護等6個方面，造會制百姓彩票網該局特別(bie)強調(diao)這些政(zheng)策將(jiang)“全面保障城中(zhong)村改(gai)造的(de)社會(hui)公益性”。事實(shi)上(shang)，上(shang)述政(zheng)策文件中(zhong)涉及的(de)統籌(chou)做地(di)、凈地(di)出讓(rang)、征地(di)補(bu)償標準統一(yi)等新條款(kuan)早已讓(rang)許多(duo)關注廣州城中(zhong)村改(gai)造的(de)業(ye)內人士意識到政(zheng)策環境(jing)的(de)巨大改(gai)變(bian)，甚至有人用(yong)“舊村改(gai)造模式的(de)徹底革命(ming)”來形容它的(de)影響。

　　廣州城中(zhong)村(cun)改造在過去取(qu)得過顯著成(cheng)績，但民(min)間和官方部門(men)關于舊改造模式帶來的(de)(de)高容積率、高人口聚集和房地產化等弊(bi)病(bing)的(de)(de)討論也從未停止(zhi)，這一輪(lun)廣州城中(zhong)村(cun)改造提出(chu)以“全面保障(zhang)城中(zhong)村(cun)改造的(de)(de)社會公益性”為目標(biao)也正是由此而來，此番破(po)舊立新的(de)(de)嘗試如能取(qu)得預期的(de)(de)效果，則未來廣州城中(zhong)村(cun)改造也必(bi)將帶動(dong)城市迎來更好(hao)的(de)(de)發展。

　　反思以往市場化主導模式

　　以2008年廣東開始“三舊”改造為起點，廣州誕生了如獵德村、百姓彩票紅楊箕村(cun)(cun)、林和村(cun)(cun)、琶(pa)洲村(cun)(cun)等多(duo)個(ge)城中村(cun)(cun)改造(zao)(zao)的(de)典型樣(yang)板(ban)，其共同的(de)模(mo)式(shi)(shi)(shi)是改造(zao)(zao)按(an)照市場化(hua)方式(shi)(shi)(shi)進行，由村(cun)(cun)集(ji)體公開招標選定合(he)作開發商對舊村(cun)(cun)進行整體拆除重(zhong)建。在這(zhe)一模(mo)式(shi)(shi)(shi)下，村(cun)(cun)民得到(dao)大量的(de)回(hui)遷房、村(cun)(cun)集(ji)體獲(huo)得集(ji)體物業的(de)升值、開發商則(ze)(ze)可以(yi)不用經過招拍掛(gua)而獲(huo)得低(di)價用地，政(zheng)府則(ze)(ze)獲(huo)得了城市景觀的(de)提升和產(chan)業功能(neng)的(de)升級(ji)。不過，上述共贏的(de)局面也(ye)一直伴(ban)隨著對改造(zao)(zao)模(mo)式(shi)(shi)(shi)的(de)爭(zheng)議。

　　首先是復建房(fang)普(pu)遍的高容(rong)積和高開發強度顯得過于(yu)密集(ji)，在空間景(jing)觀(guan)上形成了鋼筋(jin)水泥(ni)密不透風的視覺(jue)效果，改造對古祠堂拆舊建新和城中村外(wai)來人口被迫遷移也(ye)一直被外(wai)界批(pi)評。

　　城(cheng)中(zhong)(zhong)(zhong)村(cun)改造(zao)(zao)帶來的(de)(de)村(cun)民改造(zao)(zao)致(zhi)富也屢(lv)屢(lv)成(cheng)為民間熱議的(de)(de)話題。許多村(cun)民因為改造(zao)(zao)獲(huo)得多套回遷(qian)房和(he)(he)(he)不(bu)(bu)菲的(de)(de)村(cun)集(ji)(ji)體分紅(hong)而財(cai)富大漲。暨南大學公(gong)共(gong)管理學院教授胡剛(gang)告(gao)訴南都記者，過(guo)去(qu)廣州城(cheng)中(zhong)(zhong)(zhong)村(cun)改造(zao)(zao)有積極的(de)(de)一面，把臟亂(luan)差的(de)(de)城(cheng)中(zhong)(zhong)(zhong)村(cun)拆除新建整齊劃一的(de)(de)住(zhu)(zhu)宅小區(qu)確實(shi)是一種(zhong)進(jin)步(bu)，但(dan)是從更(geng)高(gao)(gao)的(de)(de)標準和(he)(he)(he)更(geng)長遠的(de)(de)眼光看(kan)(kan)，這(zhe)些(xie)新建的(de)(de)高(gao)(gao)容積小區(qu)其實(shi)居住(zhu)(zhu)體驗并不(bu)(bu)好，如果任由這(zhe)種(zhong)改造(zao)(zao)模式(shi)蔓延，未來也可能成(cheng)為另一種(zhong)形式(shi)的(de)(de)“城(cheng)中(zhong)(zhong)(zhong)村(cun)”。在廣東省(sheng)住(zhu)(zhu)房政(zheng)策研(yan)究(jiu)中(zhong)(zhong)(zhong)心首席研(yan)究(jiu)員李宇嘉看(kan)(kan)來，過(guo)去(qu)廣州城(cheng)中(zhong)(zhong)(zhong)村(cun)改造(zao)(zao)模式(shi)最大的(de)(de)特點(dian)是市(shi)場化(hua)主導(dao)(dao)(dao)，土地增值收益由村(cun)民、村(cun)集(ji)(ji)體、開發商與(yu)政(zheng)府共(gong)享，好處是政(zheng)府無需(xu)面對拆遷(qian)糾紛，但(dan)帶來的(de)(de)問題是過(guo)度依賴開發商主導(dao)(dao)(dao)拆遷(qian)談(tan)判，抬高(gao)(gao)補(bu)償成(cheng)本(ben)，不(bu)(bu)僅使得政(zheng)府制定的(de)(de)征拆標準難以(yi)落實(shi)，也導(dao)(dao)(dao)致(zhi)改造(zao)(zao)的(de)(de)規劃指標被突(tu)破、公(gong)共(gong)設施落地困難，整個改造(zao)(zao)和(he)(he)(he)房地產深(shen)度綁定等(deng)。

　　廣州(zhou)官方(fang)部門對于過去城中村改(gai)造(zao)模(mo)式也多有(you)反思。廣州(zhou)市(shi)規劃和自然(ran)資源局公布的《廣州(zhou)市(shi)城市(shi)更(geng)新專項規劃(2021-2035年)》就明確提出，舊改(gai)中以經濟平衡為(wei)導向(xiang)倒算(suan)規劃建(jian)設(she)總量問題普遍存(cun)在，不斷推高融資建(jian)設(she)量，導致(zhi)城市(shi)更(geng)新項目(mu)拆建(jian)比、容積率等普遍偏(pian)高，影響(xiang)城市(shi)功能和品質；人口密集的城市(shi)更(geng)新項目(mu)多改(gai)造(zao)為(wei)居住功能，導致(zhi)人口進一(yi)步聚集，市(shi)政公服設(she)施(shi)承載壓力更(geng)大，同時(shi)，改(gai)造(zao)范圍規模(mo)有(you)限，難以落實(shi)大型公共服務設(she)施(shi)。

　　可以(yi)說，經(jing)過多(duo)年來的實踐(jian)，民間(jian)和官方機(ji)構都已經(jing)充分認識到廣州過去(qu)城中(zhong)村改(gai)造模式(shi)下的長處與不足(zu)，這也成為(wei)今年以(yi)來廣州升(sheng)級城中(zhong)村改(gai)造模式(shi)的出發點(dian)。

　　統籌做地模式如何去房地產化

　　在2023年(nian)以來新公(gong)布(bu)的城中(zhong)(zhong)村改(gai)造“1+N+X”政策體(ti)系中(zhong)(zhong)，社會(hui)公(gong)益具體(ti)包括哪些內容？又(you)該通過何種(zhong)方式進行全面保障？已經表決通過的《廣(guang)州市城中(zhong)(zhong)村改(gai)造條例》也作了說(shuo)明。

　　根據這一(yi)條例，廣州城中(zhong)(zhong)村(cun)改(gai)造有六大目標，具(ju)體包括(kuo)消除(chu)公共(gong)衛(wei)生(sheng)和(he)(he)城市安全風險隱患、改(gai)善居住條件和(he)(he)生(sheng)態環境、加強歷史文化(hua)保護、促進產業轉(zhuan)(zhuan)(zhuan)型升級、提高(gao)土地利(li)用效(xiao)率和(he)(he)提高(gao)社會綜合(he)(he)治(zhi)理水平。一(yi)直(zhi)(zhi)以(yi)來(lai)，城中(zhong)(zhong)村(cun)改(gai)造大區(qu)黃埔則直(zhi)(zhi)接用“四個轉(zhuan)(zhuan)(zhuan)向(xiang)(xiang)”來(lai)總結(jie)新舊改(gai)造模(mo)式(shi)的差別(bie)：改(gai)造思(si)維從(cong)(cong)“單(dan)一(yi)經濟平衡”轉(zhuan)(zhuan)(zhuan)向(xiang)(xiang)“多(duo)元目標實(shi)現”；改(gai)造方式(shi)從(cong)(cong)“線性房(fang)產開(kai)發經營(ying)”向(xiang)(xiang)“全域(yu)城市綜合(he)(he)運(yun)營(ying)”轉(zhuan)(zhuan)(zhuan)變；改(gai)造模(mo)式(shi)從(cong)(cong)“市場主體單(dan)輪(lun)主營(ying)”轉(zhuan)(zhuan)(zhuan)向(xiang)(xiang)“政府企業雙輪(lun)驅(qu)動(dong)”；改(gai)造節奏從(cong)(cong)“以(yi)個體利(li)益、資源稟賦為導向(xiang)(xiang)的無序推進”轉(zhuan)(zhuan)(zhuan)向(xiang)(xiang)“以(yi)公共(gong)利(li)益、發展(zhan)需要為導向(xiang)(xiang)的差別(bie)開(kai)發”。

　　公共(gong)利(li)益優(you)先、去房地(di)產化、增強政府統籌(chou)力度……這是黃埔(pu)對城(cheng)(cheng)中村改造新(xin)模式(shi)的(de)亮(liang)點總結，而能夠做(zuo)到這些就不(bu)得不(bu)提到“1+N+X”政策體(ti)系中最(zui)為核心的(de)兩條措(cuo)施：征地(di)補(bu)償標準統一(yi)(yi)和(he)統籌(chou)做(zuo)地(di)。前者(zhe)意(yi)味著(zhu)這一(yi)(yi)輪城(cheng)(cheng)中村拆遷補(bu)償的(de)標準將(jiang)統一(yi)(yi)為每戶(hu)住宅280平方(fang)米(即三層半)，村民超過這一(yi)(yi)標準的(de)補(bu)償訴求(qiu)將(jiang)得不(bu)到支持，而后者(zhe)則(ze)意(yi)味著(zhu)對于采取統籌(chou)做(zuo)地(di)模式(shi)的(de)城(cheng)(cheng)中村改造項目，土地(di)一(yi)(yi)級開(kai)(kai)發(fa)(fa)由指(zhi)定國企進行，開(kai)(kai)發(fa)(fa)商必須通(tong)過公開(kai)(kai)招拍(pai)掛從二級市場拿地(di)，再(zai)也無法像(xiang)舊模式(shi)一(yi)(yi)樣通(tong)過一(yi)(yi)二級聯(lian)動開(kai)(kai)發(fa)(fa)獲得低成本土地(di)。

　　李宇(yu)嘉告訴南都記者，這一(yi)模式的(de)(de)(de)(de)好(hao)處(chu)是(shi)政(zheng)府可以實現統(tong)一(yi)的(de)(de)(de)(de)拆遷補償流(liu)程和(he)標(biao)準，避免前期拆遷成本太高導(dao)(dao)致(zhi)后期對容積率指(zhi)標(biao)的(de)(de)(de)(de)突破，同時對舊村改造土地一(yi)級市場的(de)(de)(de)(de)把控(kong)也能夠主導(dao)(dao)整個改造進(jin)程，但是(shi)難點(dian)是(shi)在房地產供求關系發(fa)生重(zhong)大(da)變化的(de)(de)(de)(de)背景(jing)下，政(zheng)府部門及操盤的(de)(de)(de)(de)國企(qi)需(xu)要有很(hen)強的(de)(de)(de)(de)綜合開發(fa)能力。

　　市住建局公布(bu)的資料顯示(shi)，去年以來廣州已(yi)(yi)經(jing)在廣州火車站片(pian)區、新中軸海珠片(pian)區、環五山創新策源區、羅沖圍(wei)片(pian)區試點(dian)統(tong)籌做(zuo)地(di)和凈(jing)地(di)出(chu)讓的新模式，截至去年11月，四大(da)重點(dian)片(pian)區已(yi)(yi)基本完(wan)成啟動區前期(qi)工作(zuo)，其中羅沖圍(wei)片(pian)區首期(qi)項目(mu)已(yi)(yi)經(jing)在去年12月底開工，預(yu)計今年各項工程將(jiang)繼續加快推(tui)進。

　　盡管統籌(chou)做地模(mo)式要到(dao)(dao)今(jin)年才(cai)能(neng)(neng)進入項目(mu)落(luo)地、明年才(cai)能(neng)(neng)取(qu)得實際成效，但(dan)是統一(yi)補(bu)償(chang)(chang)標準的(de)(de)做法已(yi)經在去年獲批的(de)(de)城中村(cun)(cun)改造(zao)(zao)項目(mu)中得到(dao)(dao)了(le)(le)體現。一(yi)個(ge)(ge)多月前黃埔區(qu)分別(bie)公布了(le)(le)九佛(fo)街楓下村(cun)(cun)舊村(cun)(cun)改造(zao)(zao)實施方(fang)(fang)(fang)案(an)(片區(qu)策(ce)(ce)劃(hua))的(de)(de)批復(fu)(fu)和蘿(luo)崗街塘(tang)(tang)頭(tou)(tou)村(cun)(cun)舊村(cun)(cun)改造(zao)(zao)實施方(fang)(fang)(fang)案(an)(片區(qu)策(ce)(ce)劃(hua))的(de)(de)批復(fu)(fu)，從(cong)批復(fu)(fu)內容(rong)看(kan)，這兩(liang)個(ge)(ge)村(cun)(cun)的(de)(de)補(bu)償(chang)(chang)方(fang)(fang)(fang)案(an)都執行(xing)了(le)(le)每(mei)戶280平方(fang)(fang)(fang)米(mi)的(de)(de)補(bu)償(chang)(chang)標準。值得一(yi)提的(de)(de)是，塘(tang)(tang)頭(tou)(tou)村(cun)(cun)改造(zao)(zao)范圍(wei)內的(de)(de)黃埔區(qu)級文(wen)物(wu)保護(hu)單位北(bei)帝古(gu)廟、區(qu)登(deng)記保護(hu)文(wen)物(wu)單位鐘(zhong)氏二(er)宗祠、傳(chuan)統風貌建(jian)筑典教祖祠、兩(liang)棵在冊古(gu)樹和1棵古(gu)樹后(hou)續(xu)資源也在方(fang)(fang)(fang)案(an)中明確全部原址保留。既(ji)執行(xing)了(le)(le)統一(yi)的(de)(de)補(bu)償(chang)(chang)標準又(you)原址保留了(le)(le)村(cun)(cun)里的(de)(de)歷(li)史文(wen)化(hua)資源，楓下村(cun)(cun)和塘(tang)(tang)頭(tou)(tou)村(cun)(cun)的(de)(de)改造(zao)(zao)方(fang)(fang)(fang)案(an)無疑給(gei)廣(guang)州城中村(cun)(cun)改造(zao)(zao)新模(mo)式的(de)(de)執行(xing)開(kai)了(le)(le)一(yi)個(ge)(ge)好頭(tou)(tou)，如果(guo)未來一(yi)切進展順利，也許很快就能(neng)(neng)看(kan)到(dao)(dao)改造(zao)(zao)新模(mo)式在更多城中村(cun)(cun)落(luo)地開(kai)花。

　　總策劃：戎明昌 劉江(jiang)濤

　　策劃：王衛(wei)國 裘萍(ping)

　　統籌：李陵玻 馮蕓(yun)清

　　執行統籌：蔣臻

　　編輯(ji)統籌：黃瓊紅

　　采寫：南都記(ji)者 魏(wei)凱

　　出品：南都廣州(zhou)新聞部