每經(jing)(jing)記(ji)者 劉頌(song)輝    每經(jing)(jing)編輯 魏文藝    

國(guo)內首(shou)只消(xiao)費(fei)基礎設施REITs將于1月22日起正式(shi)發售，下(xia)調(diao)消(xiao)費(fei)最終發售定價為2.67元，估(gu)值關倒募(mu)資規(gui)模10.68億(yi)元。應(ying)對壓力

近日，市場首單設施中國金茂（HK00817，金茂基礎計股價0.72港元，下調消費市值97.2億港(gang)元）披露了分(fen)(fen)拆REIT在(zai)上(shang)交所(suo)(suo)獨立上(shang)市的(de)估值關倒(dao)公(gong)(gong)告，明確(que)了華夏金(jin)茂商(shang)業REIT的(de)應對壓力發售價和公(gong)(gong)開發售所(suo)(suo)得款項等細節(jie)。分(fen)(fen)拆完(wan)成后，市場首單設施項目(mu)公(gong)(gong)司將不(bu)再為中國金(jin)茂的(de)金(jin)茂基礎計附屬公(gong)(gong)司，賬(zhang)目(mu)不(bu)再并入公(gong)(gong)司賬(zhang)目(mu)。下調消費

華夏金茂商業REIT是估值關倒(dao)證監會接收(shou)并(bing)受理的(de)國內(nei)(nei)首批4只(zhi)消(xiao)費基(ji)礎設(she)施REITs之一(yi)，以長沙金茂覽秀城項目為(wei)底層資產，應對壓力進入REITs市場，市場首單設(she)施對國內(nei)(nei)商業地產的(de)金茂基(ji)礎計發(fa)展具有(you)重要意義。

中國金茂方面在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，公司堅持市場化運行，希望擁抱資本市場，資產(chan)通過REITs上市后(hou)不僅能(neng)(neng)一(yi)起共(gong)享增值(zhi)，也能(neng)(neng)接(jie)收到資本市場對于金(jin)茂提(ti)升運營管理(li)水平(ping)(ping)(ping)的(de)(de)要求(qiu)，加(jia)強整(zheng)體資管平(ping)(ping)(ping)臺(tai)的(de)(de)運營能(neng)(neng)力。后(hou)續還將充分利(li)用(yong)好REITs平(ping)(ping)(ping)臺(tai)的(de)(de)作用(yong)，持續將優質(zhi)資產(chan)裝入到REITs平(ping)(ping)(ping)臺(tai)當(dang)中。

不過(guo)(guo)從(cong)市場(chang)大盤來看，2024年(nian)REITs市場(chang)同樣面臨(lin)壓力與(yu)挑戰(zhan)，開年(nian)多(duo)只REITs產品先后停牌，有的跌幅超過(guo)(guo)兩位數。

長沙覽秀城作為首發資產

據華夏(xia)基金(jin)發布的消息(xi)，華夏(xia)金(jin)茂商業REIT將于1月22日-26日發售(shou)，投資者通過上交所(suo)場(chang)(chang)內證券(quan)賬(zhang)戶或(huo)場(chang)(chang)外代銷機構基金(jin)賬(zhang)戶認購，單筆最低認購金(jin)額為1000元，2024年分派率(lv)預(yu)計4.92%。

華夏金茂商業REIT的原始權益人是中國金茂，基金管理人為華夏基金，中信證券作為計劃管理人及財務顧問，基金托(tuo)管人(ren)為中國銀行。

“既然已對(dui)外公布，說明基(ji)金(jin)的認(ren)購量至少超過(guo)60%了。”同策(ce)研(yan)究(jiu)院研(yan)究(jiu)總監宋(song)紅衛向(xiang)每經記者(zhe)表示，REITs基(ji)金(jin)在發(fa)行之前積極籌集(ji)有意向(xiang)的認(ren)購人，如(ru)果到正(zheng)式發(fa)行日(ri)，不(bu)能達到足額認(ren)購，則(ze)說明不(bu)被市場認(ren)可，反(fan)而將對(dui)企業產(chan)生負(fu)面(mian)影響。

長沙(sha)金(jin)(jin)茂覽(lan)(lan)秀城位(wei)于(yu)中(zhong)部城市長沙(sha)首個國(guo)家級新區湘江新區梅(mei)溪湖板塊核心商圈，建筑面積約10萬平(ping)方米，運(yun)營管理機構為金(jin)(jin)茂商業(ye)(ye)房地產（上海）有限公司（以下簡(jian)稱金(jin)(jin)茂商業(ye)(ye)）。該項目(mu)(mu)自2016年底開業(ye)(ye)至今累計運(yun)營7年，是中(zhong)國(guo)金(jin)(jin)茂旗(qi)下的首個覽(lan)(lan)秀城項目(mu)(mu)，也是運(yun)營較為成熟的優質購物中(zhong)心。

事(shi)實上，在(zai)金茂商(shang)(shang)(shang)業(ye)運營的(de)同類基(ji)礎設施項(xiang)目中，長沙金茂覽秀城不如南京金茂覽秀城的(de)出租(zu)率(lv)高，商(shang)(shang)(shang)業(ye)建筑面積(ji)也不如青島金茂覽秀城大。從城市(shi)能級來看，也不如上海金茂的(de)兩座(zuo)寫字樓商(shang)(shang)(shang)場。

世邦魏理仕中國(guo)區研(yan)究部主管(guan)謝晨向(xiang)每(mei)經(jing)記者表示，作為(wei)首(shou)批消費基礎設施(shi)REITs，不排(pai)除(chu)企業方(fang)面抱著“試(shi)(shi)試(shi)(shi)水”的心(xin)(xin)態，將二線城(cheng)市(shi)或新一線城(cheng)市(shi)的購物中心(xin)(xin)定(ding)為(wei)REITs產品的底層(ceng)資(zi)產，而非一線城(cheng)市(shi)核(he)心(xin)(xin)項目，“第一單保(bao)證能(neng)夠審批通過更為(wei)重(zhong)要。”

對此，中國(guo)金茂方(fang)面也(ye)回(hui)復每經記(ji)者稱：“單純從出租率指標(biao)及行業(ye)經驗來講(jiang)，長沙(sha)覽秀城時點出租率超過98%已經屬于(yu)滿租狀態，與南京(jing)和(he)青島相比并(bing)無實質(zhi)差異(yi)，是金茂旗下(xia)出租情況最佳(jia)的商(shang)業(ye)物(wu)業(ye)之一(yi)，且長沙(sha)覽秀城資(zi)(zi)產(chan)規模體量符合監(jian)管要(yao)求。將長沙(sha)覽秀城作為首(shou)發(fa)資(zi)(zi)產(chan)，體現(xian)了公(gong)募REITs平臺與金茂商(shang)業(ye)板塊(kuai)規劃的高度契合，也(ye)體現(xian)了公(gong)司對于(yu)搭建公(gong)募REITs平臺的重視(shi)和(he)誠(cheng)意。”

財報顯示，2020-2022年，金(jin)茂商(shang)業的凈利潤分別為(wei)9319.38萬(wan)(wan)元(yuan)、1672.43萬(wan)(wan)元(yuan)、175.69萬(wan)(wan)元(yuan)，2023年1-6月虧(kui)損5848.11萬(wan)(wan)元(yuan)。近三年，該公司的經(jing)營活動(dong)現(xian)金(jin)流凈額波(bo)動(dong)較(jiao)大，2022年虧(kui)損7473.49萬(wan)(wan)元(yuan)。

中(zhong)國金(jin)茂(mao)方(fang)面(mian)解釋稱(cheng)：“金(jin)茂(mao)商業的凈利(li)潤為負主要系內部(bu)資(zi)金(jin)調撥原因所致(zhi)，凈利(li)潤為負不會對(dui)本項目的正常運營管理(li)產生負面(mian)影響(xiang)，公司有信心將凈利(li)潤扭(niu)虧轉正。”

中(zhong)國金(jin)茂(mao)(mao)方(fang)面(mian)還表(biao)示(shi)，公募REITs平臺之于中(zhong)國金(jin)茂(mao)(mao)并不(bu)是單純的(de)融資(zi)手段，而(er)是未(wei)來重(zhong)資(zi)產(chan)投融管退(tui)形成(cheng)閉環的(de)重(zhong)要(yao)通道，公司愿意順應這(zhe)個(ge)(ge)大趨勢(shi)并利用好(hao)首批(pi)消(xiao)費基礎設施REITs這(zhe)個(ge)(ge)重(zhong)要(yao)的(de)資(zi)本(ben)市場契機(ji)。

“本項(xiang)目的(de)成(cheng)功發行(xing)有望打(da)造金茂體系內(nei)部的(de)重(zhong)資(zi)產管理平臺，在中國金茂大(da)力發展持有型物業(ye)的(de)情(qing)況下，預計未(wei)來能夠將更多成(cheng)熟商業(ye)資(zi)產逐步裝入(ru)REITs平臺，新項(xiang)目能夠形成(cheng)‘投資(zi)-建(jian)設-運管-退出’的(de)商業(ye)模(mo)式閉環，極(ji)大(da)幅度提升資(zi)金周轉效(xiao)率，拔(ba)高(gao)商業(ye)不(bu)動產融(rong)資(zi)空間。”

值得(de)一提的(de)是，早在(zai)2022年(nian)6月30日，中(zhong)(zhong)國金茂就(jiu)成功發行了全國首單碳中(zhong)(zhong)和寫字(zi)樓類REITs，總規(gui)模(mo)12.7億元。

REITs受租金下滑表現乏力

房(fang)企分拆(chai)消費(fei)基(ji)礎設(she)施REITs上市發行的重要意義在于，它將(jiang)成功(gong)打(da)通商業地產(chan)“投融建管退(tui)”通道(dao)，緩解過(guo)去(qu)三年行業陣痛期帶來的資金壓力(li)。對普(pu)通人(ren)而(er)言(yan)，人(ren)人(ren)都有(you)成為(wei)大型購物(wu)中心的投資者的機會。

截(jie)至2023年底，國內公(gong)募REITs市場已發(fa)(fa)行上(shang)市的(de)共(gong)有(you)29只，合(he)計總市值823.35億(yi)元(yuan)，涉及(ji)項(xiang)(xiang)目類型包含產(chan)業園(yuan)區(qu)、保(bao)障性租賃住房、倉儲物(wu)流、收費(fei)公(gong)路、發(fa)(fa)電項(xiang)(xiang)目、市政項(xiang)(xiang)目。

2024年首周，29只(zhi)公募REITs僅有(you)5只(zhi)上漲(zhang)，漲(zhang)跌(die)幅中位數-2.57%。嘉實(shi)京(jing)東REIT因主要項目租金下滑大跌(die)14.71%，華安張江產(chan)業園REIT開市起(qi)停牌1小(xiao)時，兩只(zhi)基金市場價(jia)格今年以來(lai)雙雙創出上市以來(lai)的(de)新(xin)低。

瑞銀(yin)內地(di)/香港房地(di)產(chan)投資研(yan)究(jiu)部主(zhu)管林(lin)鎮鴻告(gao)訴每經(jing)記(ji)者(zhe)，消費基礎設(she)施REITs以購物中心(xin)、商場(chang)、社區(qu)商業和超市為底層資產(chan)，其(qi)市場(chang)表(biao)現將非(fei)常依(yi)賴于消費增長以及開發商的運營能力。

林鎮鴻認為，近(jin)期REITs市場(chang)表(biao)現不佳一(yi)方(fang)面(mian)與宏觀經(jing)濟下行(xing)周期有(you)關，另(ling)外最大(da)的(de)原因在(zai)于流動性不足，一(yi)旦有(you)大(da)的(de)投資(zi)(zi)(zi)者(zhe)出售或者(zhe)套現，就(jiu)會明顯出現價(jia)格(ge)下跌。后續發行(xing)公募REITs的(de)關鍵在(zai)于讓更多投資(zi)(zi)(zi)人熟知，投資(zi)(zi)(zi)人需要更多時(shi)間去(qu)了解資(zi)(zi)(zi)金(jin)回報(bao)情(qing)況(kuang)，去(qu)深入熟悉所上(shang)市的(de)產品，因為這畢竟(jing)是項新(xin)工具(ju)。

華(hua)夏金(jin)茂商業REIT的招募說明書顯示，發行份額募集的資金(jin)最(zui)初為10.99億元，根(gen)據(ju)最(zui)新(xin)情(qing)況(kuang)，募資規模有(you)所減(jian)少，長沙金(jin)茂覽秀城項目的估(gu)值也相應減(jian)少。

對(dui)此，中(zhong)國金茂(mao)解釋稱，是長沙(sha)金茂(mao)覽秀城出(chu)(chu)于謹慎(shen)性(xing)原則考慮調低了部分評估參數，估值水平(ping)下降約1100萬元(yuan)(yuan)。出(chu)(chu)租率假設參數調整(zheng)前項目(mu)估值為10.76億元(yuan)(yuan)，調整(zheng)后為10.65億元(yuan)(yuan)，募集資金下降也是估值調整(zheng)原因所(suo)致。

“長期出租率參數調(diao)整后，項目整體估值預測更加保守，也(ye)體現了(le)公司對于投(tou)資者(zhe)的最大誠意(yi)。”中國金茂方面表示。

根(gen)據華夏(xia)金(jin)(jin)茂(mao)商業REIT的(de)申報稿，中國金(jin)(jin)茂(mao)計劃(hua)將通過轉讓(rang)消費(fei)類基礎設施項目(mu)(mu)取得的(de)凈回(hui)收資金(jin)(jin)，100%用于投資廊坊覽秀城商業綜合體項目(mu)(mu)或(huo)符合公募REITs監管要(yao)求的(de)其(qi)他項目(mu)(mu)。

公司方面表示(shi)，此舉體現了中國金茂堅(jian)定貫徹落實盤活存量資產(chan)、擴大(da)有效(xiao)投資重(zhong)大(da)戰略(lve)規劃(hua)的決心。

不僅(jin)如(ru)此(ci)，據中國金(jin)茂方面介紹，公募REITs的(de)運(yun)(yun)管(guan)協議(yi)中設置了切行有效的(de)運(yun)(yun)營(ying)管(guan)理(li)(li)獎懲安(an)排，金(jin)茂商業(ye)作為運(yun)(yun)管(guan)機構其利益與項目經營(ying)情況高(gao)度(du)捆綁(bang)，有助于金(jin)茂商業(ye)最大(da)程(cheng)度(du)激發(fa)運(yun)(yun)營(ying)管(guan)理(li)(li)能力(li)，提升運(yun)(yun)營(ying)的(de)規范化程(cheng)度(du)，提高(gao)金(jin)茂商業(ye)的(de)運(yun)(yun)營(ying)業(ye)績。

目前，首批消費基礎設施(shi)REITs中(zhong)，除了(le)華(hua)(hua)夏(xia)金茂商業REIT已公(gong)布發(fa)售(shou)時(shi)間(jian)，嘉實物美消費REIT也(ye)已定在(zai)1月24日至25日發(fa)行，發(fa)售(shou)價(jia)為2.383元(yuan)。募資規模分別(bie)達到69.8億(yi)元(yuan)、35.77億(yi)元(yuan)的華(hua)(hua)夏(xia)華(hua)(hua)潤商業資產REIT和中(zhong)金印力消費REIT暫未公(gong)布發(fa)售(shou)計劃(hua)。

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