每經記者(zhe) 陳(chen)利    每經編輯 魏文藝    

3月22日下午，年報現場龍湖集團（HK00960，年報現場股價10.180港元，年報現場市值688.91億港元）舉行2023年度業績發布會，年報現場董事會主席兼首席執行官陳序平、年報現場執行董事兼首席財務官趙軼、年報現場百姓彩票網執行(xing)董事兼高級副(fu)總(zong)裁張(zhang)旭忠等(deng)管理層(ceng)出席會議(yi)。年報現(xian)場

在業績會上，年報現場陳序平表示，年報現場9億-10億平方米是年報現場新房市場真實居住需求可以承載的量，但短期市場存在壓力，年報現場主要是年報現場市場信心未完全恢復。“龍湖也經常提前償還債務，年報現場始終把債務安全放在第一位，年報現場履行所有債務的年報現場安全兌付，這也是百姓彩票怎么買我們用行(xing)(xing)動來給行(xing)(xing)業注入一些(xie)信(xin)心。”

趙軼表示(shi)，今年龍湖將繼續(xu)壓降負債(zhai)，年內(nei)到期(qi)(qi)的債(zhai)務(wu)只有(you)100多億元(yuan)，其中(zhong)2024年內(nei)行(xing)權或剛(gang)性到期(qi)(qi)的境(jing)內(nei)公開債(zhai)券存續(xu)規模約為(wei)60億元(yuan)，目前已全額(e)備妥(tuo)5月到期(qi)(qi)境(jing)內(nei)公司(si)債(zhai)兌付資金(jin)。“2024年還會有(you)序、主動、提前去(qu)歸還2025年到期(qi)(qi)的部分債(zhai)務(wu)。”

“今年將繼續壓降負債”

年(nian)報顯示，2023年(nian)龍湖集團實(shi)現(xian)營業收入約(yue)1807.37億(yi)元(yuan)，同比(bi)減少27.87%；公司擁有人應占溢利128.50億(yi)元(yuan)，同比(bi)降47.25%。

值得注意的是，2023年龍湖集團開發業務實現營收1558.6億元，同比有所下降；而運營及服務業務合計實現經營性收入248.8億元，百姓彩票最新網址同比增長5.7%，在核(he)心權益凈利(li)中(zhong)的(de)貢獻占比達到(dao)60%以(yi)上

陳(chen)序平表示，開(kai)發(fa)業務收入下(xia)降(jiang)主要源于(yu)：一(yi)方(fang)面受行業形勢影(ying)(ying)響，整(zheng)個(ge)新房市場(chang)銷(xiao)售(shou)規模下(xia)降(jiang)；另一(yi)方(fang)面，2023年(nian)(nian)新房價(jia)格(ge)出現(xian)調整(zheng)。對開(kai)發(fa)商而言，在2020-2021年(nian)(nian)高點時(shi)所拿地(di)塊于(yu)2022-2023年(nian)(nian)進行銷(xiao)售(shou)和結算，利(li)潤肯(ken)定會受到影(ying)(ying)響。“開(kai)發(fa)業務的下(xia)降(jiang)，也是2023年(nian)(nian)整(zheng)個(ge)龍湖集團(tuan)利(li)潤下(xia)降(jiang)的主要原因。”

“經(jing)過(guo)若干年的(de)沉淀，龍(long)(long)湖投資(zi)性(xing)(xing)物業成了接近2000億(yi)元的(de)資(zi)產規模，2023年商(shang)業、長(chang)租公寓兩(liang)個(ge)運營航(hang)道都實現(xian)了經(jing)營性(xing)(xing)現(xian)金流為正，未來可以解決自(zi)身發展。物業管理和智(zhi)慧服務屬(shu)于輕資(zi)產航(hang)道，在整(zheng)個(ge)集團負債壓降情(qing)況(kuang)下，依然(ran)保持(chi)快(kuai)速增長(chang)。”陳序平指出(chu)，運營+服務組成的(de)經(jing)營性(xing)(xing)收入對龍(long)(long)湖集團利潤和盤面(mian)形成持(chi)續性(xing)(xing)的(de)貢獻。

截至2023年末，龍(long)湖集團的綜合借貸總額為1926.5億元，同比下降7.4%；平均借貸成本為4.24%。在手現(xian)金604.2億元，凈負(fu)債率為55.9%，現(xian)金短債倍數為2.25倍，剔除預收款的資產(chan)負(fu)債率60.4%。

此前(qian)的(de)3月8日，龍湖集團提(ti)前(qian)兌付(fu)商業資產(chan)支(zhi)持專項計劃（CMBS），至此已經(jing)完全(quan)兌付(fu)2024年一季度(du)到期(qi)境(jing)(jing)內公司債(zhai)。提(ti)前(qian)兌付(fu)“20天祥優”“20天祥次”后(hou)，龍湖集團2024年內行(xing)權(quan)或(huo)剛(gang)性到期(qi)的(de)境(jing)(jing)內公開債(zhai)券剩(sheng)余5只，存續規模為60.1億元。

“今年(nian)龍(long)湖(hu)將(jiang)繼(ji)續壓降負債(zhai)(zhai)，年(nian)內(nei)到(dao)期的(de)債(zhai)(zhai)務余額147億元，占比僅7.6%，其(qi)中2024年(nian)將(jiang)有約(yue)60億元國(guo)內(nei)債(zhai)(zhai)券會(hui)在5月(yue)、7月(yue)、8月(yue)、12月(yue)到(dao)期，目前已全(quan)額備妥5月(yue)到(dao)期境內(nei)公司債(zhai)(zhai)兌付資金(jin)。”趙軼在業(ye)績會(hui)上(shang)表示，2024年(nian)龍(long)湖(hu)還會(hui)有序的(de)、主(zhu)動提前償還2025年(nian)到(dao)期的(de)部分債(zhai)(zhai)務，削減短債(zhai)(zhai)，保(bao)持債(zhai)(zhai)務結構的(de)安全(quan)。在融(rong)資品種的(de)選擇上(shang)，龍(long)湖(hu)國(guo)內(nei)項目貸(dai)款僅包(bao)括(kuo)開(kai)發貸(dai)和(he)經營物業(ye)貸(dai)、信用債(zhai)(zhai)，海外(wai)則是(shi)銀(yin)團和(he)美元債(zhai)(zhai)，保(bao)持債(zhai)(zhai)務結構的(de)清晰、清爽、安全(quan)。

據其(qi)透露(lu)，目(mu)前龍湖約(yue)有(you)(you)110個(ge)(ge)重(zhong)資(zi)產(chan)，用于融資(zi)的(de)約(yue)70個(ge)(ge)，還有(you)(you)40個(ge)(ge)可用于后續融資(zi)，這為公(gong)司提供了一個(ge)(ge)長期、低成本(ben)的(de)融資(zi)渠(qu)道。截(jie)至2023年(nian)底，龍集(ji)團(tuan)湖經營性(xing)物業貸融資(zi)達474億元，平均融資(zi)成本(ben)不(bu)到4%。“隨著(zhu)新(xin)政支持力(li)度的(de)加大(da)，今(jin)年(nian)龍湖存量(liang)經營性(xing)物業貸置換(huan)增量(liang)已超過110億元，未來有(you)(you)望(wang)進一步(bu)增多。”

“拿地將聚焦一二線城市”

這已是龍湖集團連(lian)續兩(liang)年(nian)未公(gong)布銷售目標了。

在(zai)(zai)業(ye)績會上(shang)，張旭忠表示：“不(bu)論外部市場(chang)(chang)如何變化，龍湖始終將安全(quan)性(xing)放在(zai)(zai)發展(zhan)的第一位，以戰略(lve)定力與余(yu)量思維去應對周(zhou)期性(xing)的不(bu)確定性(xing)。2024年公司存量項(xiang)目供貨約2400億元，并在(zai)(zai)此基礎上(shang)根據(ju)資金情(qing)況(kuang)新增獲(huo)取土地、保(bao)持彈性(xing)供貨。與此同時(shi)，根據(ju)市場(chang)(chang)情(qing)況(kuang)靈活應對，在(zai)(zai)主力項(xiang)目上(shang)保(bao)持產品力優勢(shi)、穩住售(shou)價、確保(bao)利潤，同時(shi)快(kuai)速清(qing)盤變現。”

截至2023年底，龍湖集團土地(di)(di)儲(chu)備合計(ji)4539萬(wan)平方(fang)米，權益面積3236萬(wan)平方(fang)米。其中(zhong)，環渤(bo)海地(di)(di)區(qu)、西部地(di)(di)區(qu)、長三角地(di)(di)區(qu)、華中(zhong)地(di)(di)區(qu)及(ji)(ji)華南(nan)地(di)(di)區(qu)分(fen)別占比為33.1%、25.3%、16.7%、13.8%及(ji)(ji)11.1%。期末公司已(yi)售出但未結(jie)算(suan)的合同(tong)銷售額1734億元，面積約為1260萬(wan)平方(fang)米。

“從去年開(kai)始，頭部房企的拿地(di)的策略(lve)基本已(yi)趨同，導致(zhi)一二線城市(shi)(shi)尤其是核(he)心區(qu)域的競爭(zheng)非(fei)常激烈。在(zai)(zai)此情況下，龍湖2023年在(zai)(zai)全(quan)國(guo)17個(ge)重點(dian)城市(shi)(shi)共獲取31幅土地(di)，平均溢價率控(kong)制(zhi)在(zai)(zai)8%這樣一個(ge)相(xiang)對(dui)較低的水平。”張旭忠表示，龍湖今年依然會(hui)嚴守(shou)投資刻度，優(you)中選優(you)。“在(zai)(zai)城市(shi)(shi)選擇方面(mian)，會(hui)聚(ju)焦在(zai)(zai)一二線等一些高(gao)能級城市(shi)(shi)，同時也會(hui)密切關注政策和市(shi)(shi)場變化。”

公開信息(xi)顯示(shi)，2024年至(zhi)今，龍湖已分別在西安、佛山獲取(qu)了兩(liang)塊住宅用地(di)，均是底價獲取(qu)，“后面會持續的(de)關注土地(di)市場的(de)機會。”

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