2023年12月14日，京滬北京、樓市上海同日調整優化房地產政策，政策帶動了年底北京樓市成交量出現一定翹尾行情，調整也使得上海樓市出現積極變化。效果整體而言，京滬京滬(hu)新政大(da)幅降(jiang)低(di)居民置業門檻和(he)置業成本，樓市對購房(fang)和(he)換房(fang)都(dou)有積極促進(jin)作用，政策短期提(ti)振效(xiao)果(guo)明顯(xian)。調(diao)整(zheng)

據中指研究院統計，效果北京地區相關政策落地后，京滬2023年12月15日至12月31日，樓市北京新房成交4443套，政策同比(bi)增(zeng)長28.4%，調整日(ri)均(jun)成交261套，效(xiao)果較2023年12月1日(ri)至12月14日(ri)日(ri)均(jun)增(zeng)長120%，在部分項目集中網簽等(deng)因素帶動(dong)下，各周成交量環(huan)比(bi)持續(xu)走高。2024年以來(lai)，新房前兩(liang)周周均(jun)成交量與(yu)新政(zheng)前一周基(ji)本持平。

二手房相關數據顯示，2023年12月北京二手房住宅網簽12963套，和新政實施前11月的12545套基本持平。2023年全年，北京二手房住宅網簽155432套，超過2022年的14.1萬套。

“北(bei)京新政帶(dai)動房地產市場(chang)實際成交上漲20%左(zuo)右。”中原(yuan)地產首席分析(xi)師(shi)張大偉說。

諸葛數(shu)據研(yan)究中心高(gao)級分析師(shi)關榮雪認(ren)為，自2023年9月一(yi)(yi)線城(cheng)市全面(mian)落地“認(ren)房不認(ren)貸”后，市場(chang)對(dui)于一(yi)(yi)線城(cheng)市政(zheng)策松綁具有較(jiao)高(gao)期待(dai)，北京、上海接連松綁購房政(zheng)策，無疑是(shi)向市場(chang)傳遞出重磅利好信號(hao)。

1月(yue)30日，上(shang)(shang)海(hai)再度發布(bu)重磅(bang)政策，規定自1月(yue)31日起，在上(shang)(shang)海(hai)市(shi)連(lian)續繳納(na)社(she)會保(bao)險或個人所得稅已(yi)滿(man)(man)5年及以(yi)(yi)上(shang)(shang)的非上(shang)(shang)海(hai)市(shi)戶(hu)籍居民(min)，可在外環以(yi)(yi)外區(qu)(qu)域(yu)(崇明區(qu)(qu)除外)限購(gou)1套(tao)住房(fang)。“此前(qian)非上(shang)(shang)海(hai)市(shi)戶(hu)籍人士(shi)購(gou)房(fang)，需滿(man)(man)足(zu)‘5年社(she)保(bao)+已(yi)婚(hun)(hun)’條件，現在取消了已(yi)婚(hun)(hun)條件。”易(yi)居研究(jiu)院研究(jiu)總監(jian)嚴躍進表示，上(shang)(shang)海(hai)外環以(yi)(yi)外區(qu)(qu)域(yu)約占全市(shi)60%的房(fang)源量和交易(yi)量，購(gou)房(fang)空(kong)間(jian)充足(zu)，可以(yi)(yi)更好滿(man)(man)足(zu)相(xiang)關(guan)群體首套(tao)房(fang)或剛需房(fang)的置業需求。

值(zhi)得注意的是，對于換(huan)房(fang)(fang)家庭而言，必須(xu)先賣掉二(er)手(shou)房(fang)(fang)才能置換(huan)新房(fang)(fang)，北京(jing)當下二(er)手(shou)房(fang)(fang)掛牌(pai)房(fang)(fang)源已接近17萬套(tao)，從整體情況來(lai)看，中低(di)端房(fang)(fang)源出現了(le)滯銷現象。中指研(yan)究(jiu)院市場研(yan)究(jiu)總監陳(chen)文靜(jing)認為(wei)，預計二(er)手(shou)房(fang)(fang)掛牌(pai)量短期內將(jiang)處于高位，二(er)手(shou)房(fang)(fang)價(jia)格仍有一定下跌(die)壓力，若優化政策繼(ji)續推進(jin)，二(er)手(shou)房(fang)(fang)價(jia)格也有望逐(zhu)漸趨穩。

中指(zhi)研究院數據顯示，2023年12月(yue)(yue)15日至(zhi)12月(yue)(yue)31日，上海新(xin)建住(zhu)宅成(cheng)交(jiao)6193套，日均成(cheng)交(jiao)364套，較(jiao)12月(yue)(yue)1日至(zhi)12月(yue)(yue)14日均增長19%。調整(zheng)后(hou)的(de)政策發(fa)布當(dang)周(zhou)(zhou)成(cheng)交(jiao)量就(jiu)實現了環比大幅增長，但(dan)受制于(yu)(yu)供給量不足，之后(hou)各(ge)周(zhou)(zhou)成(cheng)交(jiao)量環比持續(xu)下(xia)降(jiang)，不過，周(zhou)(zhou)均成(cheng)交(jiao)量仍高于(yu)(yu)新(xin)政發(fa)布前一周(zhou)(zhou)水平。2024年1月(yue)(yue)1日至(zhi)1月(yue)(yue)14日，成(cheng)交(jiao)量整(zheng)體(ti)穩定在相對高位(wei)，實現環比增長。

“上(shang)海部(bu)分(fen)總價在600萬元左右的(de)(de)近郊新(xin)盤出現了較好的(de)(de)銷售(shou)。二手房(fang)稅費(fei)成(cheng)本明顯降(jiang)低，很多房(fang)東愿意賣房(fang)，也愿意降(jiang)價，加(jia)上(shang)換(huan)房(fang)需求(qiu)的(de)(de)增加(jia)，二手房(fang)市場有部(bu)分(fen)明顯活(huo)躍跡象。”嚴躍進(jin)說。

2023年底(di)召開的全國住房城鄉建設(she)工(gong)作會議指出，2024年工(gong)作要(yao)堅持穩(wen)中求進(jin)、以進(jin)促穩(wen)、先立后破，重點抓好(hao)住房和房地產板(ban)(ban)塊(kuai)、城鄉建設(she)板(ban)(ban)塊(kuai)、建筑(zhu)業(ye)板(ban)(ban)塊(kuai)、基礎支撐板(ban)(ban)塊(kuai)四大板(ban)(ban)塊(kuai)工(gong)作。

業內人士普遍(bian)認為，2024年，宏觀政策(ce)將繼續發力穩經濟，“先立(li)后破(po)”的(de)政策(ce)基調也給房地產政策(ce)帶來了更(geng)強的(de)優(you)化預期。

張大偉表示，2023年北京(jing)樓(lou)市“小陽春”主要依賴學區房(fang)和前期積壓的需求釋放，預(yu)計2024年市場高點很可能(neng)出現(xian)在(zai)3月(yue)(yue)份至4月(yue)(yue)份。預(yu)計1月(yue)(yue)房(fang)屋(wu)成交(jiao)量在(zai)1.2萬(wan)套(tao)(tao)至1.3萬(wan)套(tao)(tao)之間(jian)，春節過(guo)后，3月(yue)(yue)成交(jiao)量有望再次超過(guo)1.5萬(wan)套(tao)(tao)。

58安居客研究院院長張(zhang)波預計，今年一線城市(shi)的限購門檻會(hui)再降低(di)，更(geng)(geng)多低(di)能級城市(shi)或通過發放(fang)購房(fang)(fang)補貼等方式促進購房(fang)(fang)需求(qiu)釋(shi)放(fang)。“對于新房(fang)(fang)市(shi)場，房(fang)(fang)企(qi)要做好‘以價換量’的準(zhun)備，目前入市(shi)群體對房(fang)(fang)價本(ben)身較為敏感，房(fang)(fang)企(qi)在優惠(hui)層面要更(geng)(geng)務(wu)實(shi)，多一點(dian)實(shi)際(ji)讓利更(geng)(geng)能帶(dai)動銷量提升。”張(zhang)波說(shuo)。

“北京、上(shang)海政(zheng)策(ce)優化力度(du)較大，涉及面較廣，從降(jiang)低購(gou)房成(cheng)本和(he)(he)購(gou)房門檻上(shang)全面發力，有利于促進剛需(xu)(xu)和(he)(he)改善性住房需(xu)(xu)求(qiu)釋放。”陳文(wen)靜說(shuo)。