十四屆全國人大二次會議于2024年3月9日（星期六）下午3時，何理在梅地亞中心新聞發布廳舉行記者會，解住建部進現邀請教育部部長懷進鵬、提出人力資源和社會保障部部長王曉萍、序推住房和城鄉建設部部長倪虹、房銷國家疾病預防控制局局長王賀勝就教育、何理百姓彩票官網登錄就業(ye)和社會(hui)保障、解(jie)住(zhu)(zhu)建部進(jin)現住(zhu)(zhu)房、提出醫療疾(ji)控等相關問題回答中外記(ji)者(zhe)提問。序推

對于如何構建房地產發展新模式，房銷住房和城鄉建設部部長倪虹在會上指出，何理建立“人、解住建部進現房、提出地、序推錢”要素聯動的房銷新機制，從要素資源科學配置入手，以人定房、以房定地、以房定錢。抓手就是指導各地編制好住房發展規劃。同時，完善房屋從開發建設到維護使用的全生命周期管理機制。在供給方面，要改革完善商品房開發、百姓神彩票融資、銷售等(deng)(deng)基礎性(xing)制度(du)，有力有序推進現房銷售。在使用方面，要(yao)加快建立房屋體檢、房屋養(yang)老金(jin)、房屋保險等(deng)(deng)專項制度(du)。

倪虹還提到，新模式應是下力氣建設好房子。住房發展，歸根到底，還是要讓人民群眾住上好房子。什么是好房子？不同面積、不同價位都有不同的好房子。我們將引導建筑師精心設計好戶型，鼓勵企業研發好產品、好材料、好設備，我們也希望能夠多行業跨界協同，合力建造綠色、低碳、智能、安全的快3百姓彩票好(hao)房子，讓群眾能夠住得健康(kang)、用得安全方(fang)便。

對于(yu)“有(you)序推進現房(fang)(fang)(fang)銷售”的表述，廣(guang)東(dong)省城規院住(zhu)房(fang)(fang)(fang)政(zheng)策研究(jiu)中心首(shou)席(xi)研究(jiu)員李(li)宇嘉指出(chu)，現房(fang)(fang)(fang)銷售是整個(ge)開發制度和銷售制度里(li)面(mian)很重要的一個(ge)環節。現房(fang)(fang)(fang)銷售是解決(jue)商品(pin)房(fang)(fang)(fang)保交(jiao)樓和業主(zhu)權(quan)利得到(dao)保障的一個(ge)政(zheng)策選擇。當前(qian)，住(zhu)房(fang)(fang)(fang)更(geng)加強調保民生(sheng)，現房(fang)(fang)(fang)銷售更(geng)有(you)利于(yu)保民生(sheng)，也(ye)有(you)利于(yu)商品(pin)房(fang)(fang)(fang)的高質量發展。

李(li)宇嘉認(ren)為(wei)，現房銷售應(ying)有序推(tui)進。“現房銷售相當于是對開發商去杠桿的(de)(de)一個(ge)過(guo)程(cheng)，因此也(ye)(ye)會(hui)導致行業的(de)(de)波動(dong)和調整(zheng)。對地(di)方(fang)政府賣地(di)也(ye)(ye)會(hui)造成沖擊。同(tong)時，現房銷售會(hui)增加開發企業的(de)(de)周期、財務成本，運營(ying)成本，最后(hou)也(ye)(ye)會(hui)轉化到房價(jia)上面(mian)，因此從(cong)這三個(ge)方(fang)面(mian)考(kao)慮，現房銷售應(ying)該是有序推(tui)進。”其認(ren)為(wei)，完(wan)善土地(di)供應(ying)流(liu)程(cheng)、加強房企融資支持、保(bao)障住房價(jia)格穩(wen)定等基礎性(xing)制(zhi)度應(ying)同(tong)步跟(gen)進，也(ye)(ye)可根據不同(tong)供求關系在(zai)不同(tong)的(de)(de)區(qu)域進行現房銷售的(de)(de)試(shi)點。

值(zhi)得一提(ti)的是，今年3月7日，全國政協(xie)十四屆(jie)二(er)(er)次會(hui)(hui)(hui)(hui)議(yi)(yi)舉行第(di)二(er)(er)次全體會(hui)(hui)(hui)(hui)議(yi)(yi)，全國政協(xie)經濟委(wei)員會(hui)(hui)(hui)(hui)副主任、中(zhong)國人民(min)銀行原行長、中(zhong)國金融(rong)學會(hui)(hui)(hui)(hui)理(li)事會(hui)(hui)(hui)(hui)會(hui)(hui)(hui)(hui)長易(yi)綱(gang)在大會(hui)(hui)(hui)(hui)發言中(zhong)提(ti)出，建(jian)議(yi)(yi)設立房地產預(yu)售資金保險機制(zhi)，允許(xu)房企依法合(he)規動用一定比(bi)例的預(yu)售監管賬戶資金。

根(gen)據(ju)易綱的測(ce)算，如果允許房(fang)企主(zhu)體按照公(gong)司治理結構，依(yi)法(fa)合規動用一定比例的預售監管賬戶資金(jin)，估計有約(yue)1萬(wan)億元(yuan)資金(jin)可由(you)房(fang)企立即使用。這一機制(zhi)可以(yi)“四兩撥千斤”幫助房(fang)企渡過難關，爭取(qu)用三年時間(jian)過渡到以(yi)現房(fang)銷售為主(zhu)。

中指(zhi)(zhi)研究(jiu)院市場研究(jiu)總監陳(chen)文(wen)靜指(zhi)(zhi)出(chu)，伴隨(sui)著房地產(chan)行業進入(ru)新的(de)發(fa)展階段，房地產(chan)發(fa)展新模式正在(zai)加快構建(jian)，預(yu)售(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)制改革也(ye)在(zai)穩(wen)步(bu)推(tui)進，一(yi)方面，現房銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)試點是(shi)重要(yao)(yao)方向，此前住建(jian)部(bu)也(ye)指(zhi)(zhi)出(chu)“有(you)條件的(de)可(ke)(ke)(ke)以(yi)進行現房銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)”，至(zhi)今已(yi)有(you)多地明確(que)將(jiang)進行現房銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)試點。另一(yi)方面，進一(yi)步(bu)完(wan)善(shan)預(yu)售(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)資(zi)(zi)金(jin)(jin)監管(guan)也(ye)是(shi)重要(yao)(yao)舉(ju)措之一(yi)，如何(he)讓(rang)預(yu)售(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)資(zi)(zi)金(jin)(jin)在(zai)保障項目交(jiao)付的(de)同時，可(ke)(ke)(ke)以(yi)更好地減弱資(zi)(zi)金(jin)(jin)監管(guan)對企業資(zi)(zi)金(jin)(jin)流動性的(de)影響，提高(gao)預(yu)售(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)資(zi)(zi)金(jin)(jin)的(de)使用效(xiao)率等，可(ke)(ke)(ke)能是(shi)未來(lai)完(wan)善(shan)預(yu)售(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)資(zi)(zi)金(jin)(jin)監管(guan)需(xu)要(yao)(yao)探討的(de)方向。設立房地產(chan)預(yu)售(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)資(zi)(zi)金(jin)(jin)保險機制，一(yi)定程度可(ke)(ke)(ke)以(yi)增強(qiang)預(yu)售(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)資(zi)(zi)金(jin)(jin)提取的(de)靈活性，也(ye)有(you)利于擴大預(yu)售(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)資(zi)(zi)金(jin)(jin)的(de)保障范圍(wei)，但(dan)機制的(de)建(jian)立需(xu)要(yao)(yao)多個部(bu)門(men)協同，還需(xu)要(yao)(yao)更多細則落地配合。

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如何理解住建部提出的“有力有序推進現房銷售”？

十四屆(jie)全國人大二次(ci)會(hui)(hui)議于(yu)2024年3月9日（星期六(liu)）下午3時，在梅(mei)地亞中心新聞發布廳舉行(xing)記(ji)者(zhe)會(hui)(hui)，邀請(qing)教育部(bu)(bu)部(bu)(bu)長(chang)懷(huai)進鵬(peng)、人力(li)資源和社會(hui)(hui)保(bao)障部(bu)(bu)部(bu)(bu)長(chang)王曉萍、住(zhu)房和城鄉建設部(bu)(bu)部(bu)(bu)長(chang)倪(ni)虹(hong)、國家疾病預防控制(zhi)局(ju)(ju)局(ju)(ju)長(chang)王賀勝(sheng)就(jiu)(jiu)教育、就(jiu)(jiu)業和社會(hui)(hui)保(bao)障、住(zhu)房、醫療疾控等(deng)相(xiang)關問題回答(da)中外記(ji)者(zhe)提問。

對(dui)于如何(he)構建(jian)房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產發(fa)展新模式，住房(fang)(fang)(fang)(fang)和城鄉建(jian)設(she)部部長倪(ni)虹在(zai)(zai)會上指出，建(jian)立“人、房(fang)(fang)(fang)(fang)、地(di)、錢(qian)”要(yao)素(su)聯動的(de)新機(ji)制(zhi)(zhi)，從(cong)要(yao)素(su)資(zi)(zi)源科學(xue)配置入手(shou)，以(yi)人定(ding)房(fang)(fang)(fang)(fang)、以(yi)房(fang)(fang)(fang)(fang)定(ding)地(di)、以(yi)房(fang)(fang)(fang)(fang)定(ding)錢(qian)。抓手(shou)就是指導各地(di)編制(zhi)(zhi)好住房(fang)(fang)(fang)(fang)發(fa)展規劃。同時，完善房(fang)(fang)(fang)(fang)屋從(cong)開(kai)發(fa)建(jian)設(she)到維護使(shi)用的(de)全生命周期管理機(ji)制(zhi)(zhi)。在(zai)(zai)供(gong)給方面(mian)，要(yao)改革完善商品(pin)房(fang)(fang)(fang)(fang)開(kai)發(fa)、融(rong)資(zi)(zi)、銷售(shou)等基(ji)礎(chu)性制(zhi)(zhi)度(du)，有力(li)有序(xu)推進現房(fang)(fang)(fang)(fang)銷售(shou)。在(zai)(zai)使(shi)用方面(mian)，要(yao)加(jia)快建(jian)立房(fang)(fang)(fang)(fang)屋體(ti)檢、房(fang)(fang)(fang)(fang)屋養老金、房(fang)(fang)(fang)(fang)屋保險(xian)等專項制(zhi)(zhi)度(du)。

倪虹還(huan)提到(dao)，新(xin)模式應是(shi)下力(li)氣建設好(hao)(hao)(hao)(hao)(hao)房(fang)子(zi)(zi)(zi)(zi)。住(zhu)房(fang)發展，歸(gui)根到(dao)底，還(huan)是(shi)要讓人(ren)民群(qun)眾住(zhu)上好(hao)(hao)(hao)(hao)(hao)房(fang)子(zi)(zi)(zi)(zi)。什么是(shi)好(hao)(hao)(hao)(hao)(hao)房(fang)子(zi)(zi)(zi)(zi)？不(bu)同面積、不(bu)同價(jia)位都有不(bu)同的好(hao)(hao)(hao)(hao)(hao)房(fang)子(zi)(zi)(zi)(zi)。我們將(jiang)引導(dao)建筑(zhu)師(shi)精心設計(ji)好(hao)(hao)(hao)(hao)(hao)戶型，鼓勵企業研發好(hao)(hao)(hao)(hao)(hao)產品、好(hao)(hao)(hao)(hao)(hao)材(cai)料(liao)、好(hao)(hao)(hao)(hao)(hao)設備，我們也希(xi)望(wang)能(neng)夠多行(xing)業跨界協同，合力(li)建造綠色、低碳、智能(neng)、安全的好(hao)(hao)(hao)(hao)(hao)房(fang)子(zi)(zi)(zi)(zi)，讓群(qun)眾能(neng)夠住(zhu)得(de)健(jian)康、用(yong)得(de)安全方便。

對于(yu)“有(you)(you)序(xu)推進現(xian)(xian)(xian)房(fang)銷售(shou)”的表述，廣東省城規院住房(fang)政策(ce)研究中心首(shou)席(xi)研究員(yuan)李宇(yu)嘉(jia)指出，現(xian)(xian)(xian)房(fang)銷售(shou)是(shi)(shi)整個(ge)開發(fa)(fa)制(zhi)度和(he)銷售(shou)制(zhi)度里面很(hen)重要的一(yi)個(ge)環(huan)節。現(xian)(xian)(xian)房(fang)銷售(shou)是(shi)(shi)解決(jue)商(shang)品房(fang)保(bao)(bao)交樓和(he)業主(zhu)權利(li)得到(dao)保(bao)(bao)障的一(yi)個(ge)政策(ce)選(xuan)擇。當前，住房(fang)更(geng)加強調保(bao)(bao)民(min)生，現(xian)(xian)(xian)房(fang)銷售(shou)更(geng)有(you)(you)利(li)于(yu)保(bao)(bao)民(min)生，也有(you)(you)利(li)于(yu)商(shang)品房(fang)的高質(zhi)量發(fa)(fa)展。

李宇(yu)嘉認為，現(xian)房(fang)銷售(shou)應(ying)有(you)(you)序(xu)推進(jin)(jin)。“現(xian)房(fang)銷售(shou)相當于是(shi)(shi)對開發(fa)商去杠桿的(de)一(yi)個(ge)(ge)過(guo)程(cheng)，因此也會導致行業的(de)波動(dong)和調整。對地(di)方(fang)政府賣地(di)也會造成沖擊(ji)。同時，現(xian)房(fang)銷售(shou)會增加開發(fa)企業的(de)周(zhou)期、財務成本(ben)(ben)，運(yun)營成本(ben)(ben)，最后也會轉(zhuan)化(hua)到房(fang)價(jia)上面(mian)，因此從這(zhe)三個(ge)(ge)方(fang)面(mian)考慮，現(xian)房(fang)銷售(shou)應(ying)該(gai)是(shi)(shi)有(you)(you)序(xu)推進(jin)(jin)。”其認為，完善土地(di)供應(ying)流程(cheng)、加強房(fang)企融資支持(chi)、保障住(zhu)房(fang)價(jia)格(ge)穩定等(deng)基(ji)礎性制(zhi)度應(ying)同步跟進(jin)(jin)，也可(ke)根據不(bu)同供求關系在不(bu)同的(de)區域進(jin)(jin)行現(xian)房(fang)銷售(shou)的(de)試點(dian)。

值得一(yi)(yi)提的是，今年(nian)3月7日，全(quan)國(guo)政協十四屆(jie)二(er)次(ci)會(hui)議(yi)(yi)舉(ju)行(xing)第(di)二(er)次(ci)全(quan)體會(hui)議(yi)(yi)，全(quan)國(guo)政協經濟委員(yuan)會(hui)副主任、中國(guo)人(ren)民銀(yin)行(xing)原行(xing)長、中國(guo)金融(rong)學會(hui)理事(shi)會(hui)會(hui)長易綱在大會(hui)發言中提出(chu)，建議(yi)(yi)設立(li)房地產(chan)預售資金保險機制，允許房企依(yi)法合規動用一(yi)(yi)定(ding)比例(li)的預售監管賬戶資金。

根據易綱的(de)測算，如(ru)果允許房企(qi)主體按照(zhao)公司治理結構，依法(fa)合(he)規動用一定(ding)比(bi)例的(de)預售(shou)監管賬戶資金(jin)(jin)，估(gu)計有約1萬(wan)億元資金(jin)(jin)可(ke)由房企(qi)立即使用。這(zhe)一機制可(ke)以“四兩撥(bo)千斤”幫(bang)助房企(qi)渡(du)過難關(guan)，爭取用三年(nian)時間(jian)過渡(du)到(dao)以現(xian)房銷(xiao)售(shou)為主。

中指(zhi)研(yan)究(jiu)院市場研(yan)究(jiu)總監(jian)陳文靜(jing)指(zhi)出(chu)，伴隨著(zhu)房(fang)地(di)產行業進入新的(de)發展階段，房(fang)地(di)產發展新模式正在(zai)加快構建(jian)，預(yu)售(shou)(shou)制改革也在(zai)穩步(bu)推進，一方(fang)面，現房(fang)銷售(shou)(shou)試點是(shi)(shi)重要方(fang)向，此前(qian)住(zhu)建(jian)部也指(zhi)出(chu)“有條件的(de)可(ke)以(yi)進行現房(fang)銷售(shou)(shou)”，至今已(yi)有多地(di)明(ming)確將進行現房(fang)銷售(shou)(shou)試點。另一方(fang)面，進一步(bu)完善(shan)預(yu)售(shou)(shou)資(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)監(jian)管也是(shi)(shi)重要舉措之一，如何讓預(yu)售(shou)(shou)資(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)在(zai)保(bao)障(zhang)(zhang)項目交付的(de)同(tong)時，可(ke)以(yi)更(geng)好地(di)減(jian)弱(ruo)資(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)監(jian)管對(dui)企業資(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)流(liu)動(dong)性(xing)的(de)影響，提(ti)高預(yu)售(shou)(shou)資(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)的(de)使用(yong)效率等(deng)，可(ke)能是(shi)(shi)未來完善(shan)預(yu)售(shou)(shou)資(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)監(jian)管需(xu)要探討的(de)方(fang)向。設(she)立(li)房(fang)地(di)產預(yu)售(shou)(shou)資(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)保(bao)險機(ji)(ji)制，一定程(cheng)度可(ke)以(yi)增強預(yu)售(shou)(shou)資(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)提(ti)取的(de)靈活性(xing)，也有利于(yu)擴大預(yu)售(shou)(shou)資(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)的(de)保(bao)障(zhang)(zhang)范圍，但(dan)機(ji)(ji)制的(de)建(jian)立(li)需(xu)要多個部門協同(tong)，還需(xu)要更(geng)多細(xi)則落地(di)配合。