每(mei)經記者 陳利    每(mei)經編輯(ji) 魏文藝    

在(zai)上(shang)市房(fang)企業績整體下(xia)行的年報(bao)解讀背景下(xia)，部分房(fang)企仍實現(xian)逆市增(zeng)長。年報(bao)解讀

建發國際集團（HK01908，年報解讀股價14.020港元，年報解讀市值265.77億港元；以下簡稱建發國際）近日發布的年報解讀2023年度報告顯示，報告期內該公司實現總收益約1344.3億元，年報解讀百姓彩票最新網址同(tong)比(bi)增(zeng)長(chang)34.9%；公司權益持有人應(ying)占利潤約(yue)50.35億(yi)元，年(nian)報(bao)解讀(du)(du)(du)同(tong)比(bi)增(zeng)長(chang)約(yue)2.0%；實現歸屬公司股東權益的(de)年(nian)報(bao)解讀(du)(du)(du)累計合同(tong)銷售金(jin)額(e)及面(mian)積(ji)分(fen)別(bie)約(yue)1379.6億(yi)元及666.4萬平方米，同(tong)比(bi)分(fen)別(bie)增(zeng)長(chang)約(yue)13.5%及9.3%。年(nian)報(bao)解讀(du)(du)(du)

一(yi)年(nian)前，年(nian)報(bao)(bao)(bao)解(jie)讀建發(fa)國際管理層喊(han)出了“2023年(nian)增長10％-20%的(de)年(nian)報(bao)(bao)(bao)解(jie)讀銷售目標(biao)”。如今看來，年(nian)報(bao)(bao)(bao)解(jie)讀盡管建發(fa)國際為此付出了“毛利同比下滑2個百(bai)分點(dian)、年(nian)報(bao)(bao)(bao)解(jie)讀毛利率同比下滑4.2個百(bai)分點(dian)”的(de)年(nian)報(bao)(bao)(bao)解(jie)讀代價(jia)，但年(nian)度目標(biao)還是年(nian)報(bao)(bao)(bao)解(jie)讀如期實現(xian)了。

不過進入2024年以來，曾經“四處攻城略地”的建發國際開始變得“保守”了。在3月22日晚間舉行的百姓彩票紅業績電話會(hui)議上，面對投資(zi)者提出的(de)有關2024年(nian)銷售、拿地目(mu)標(biao)等問題，建(jian)發(fa)國際行政總裁林偉(wei)國直言(yan)“沒(mei)辦法確定全年(nian)目(mu)標(biao)”。

“無法設定全年目標”

從(cong)已公布2023年(nian)度(du)業績的(de)部分房企情況來看(kan)，建發國(guo)際是(shi)少有的(de)實現增長的(de)企業之一。

年(nian)(nian)報顯示(shi)，2023年(nian)(nian)建發國際實現(xian)總(zong)收(shou)益(yi)約1344.3億(yi)(yi)元，同(tong)(tong)(tong)比(bi)增(zeng)長(chang)34.9%。其中物業開(kai)發收(shou)入約1301.32億(yi)(yi)元，同(tong)(tong)(tong)比(bi)增(zeng)加約334.84億(yi)(yi)元，占集團總(zong)收(shou)入約96.80%。與(yu)此同(tong)(tong)(tong)時，公司全年(nian)(nian)實現(xian)全口徑簽(qian)約金額約1889億(yi)(yi)元，同(tong)(tong)(tong)比(bi)增(zeng)長(chang)約12%；權(quan)益(yi)銷售金額約1380億(yi)(yi)元，同(tong)(tong)(tong)比(bi)增(zeng)長(chang)約13.5%。

據此來看，建發國際成功完成此前制定的百姓神彩票“10%-20%的銷售(shou)增(zeng)長(chang)目標”。不過相較于(yu)去年初管理層談及年度目標時的肯定語氣，在今年業績會上，建發國際管理層的態度卻發生變化。

“我們無法(fa)準確(que)地設定(ding)全年(nian)的(de)目(mu)(mu)標。”林偉國(guo)在(zai)業績(ji)會(hui)上坦(tan)言，從去年(nian)下半(ban)年(nian)到現在(zai)，市場整體下行比(bi)較嚴重。今年(nian)1-2月份整體下降(jiang)了很多，3月份從整體來訪(fang)人數、市場反映(ying)等來看似乎有所好轉，但目(mu)(mu)前最主要的(de)問題是這(zhe)種可持(chi)續性存在(zai)不(bu)確(que)定(ding)性。

“我們目前會采取逐季逐月(yue)的(de)考慮盤點，設定一個(ge)最佳銷售(shou)目標(biao)去推動，但沒辦法定全年目標(biao)。”林偉國表示。

不僅沒(mei)有確(que)定(ding)(ding)的銷售目標，而且在拿(na)地方(fang)面建發(fa)國(guo)際(ji)也不確(que)定(ding)(ding)了(le)。

2023年(nian)初，建(jian)發(fa)國際就表示“拿(na)地肯定是要比(bi)去年(nian)多(duo)，實現(xian)2000億(yi)(yi)元左右的(de)貨(huo)值(zhi)沒什么問題”。于是2023年(nian)在上海(hai)、廈門、北京、杭州等核心城市(shi)的(de)土拍(pai)市(shi)場(chang)上，建(jian)發(fa)國際成為常客，全年(nian)新獲取78個項目(mu)，全口徑拿(na)地金額(e)約1169億(yi)(yi)元，新增項目(mu)全口徑貨(huo)值(zhi)約2180億(yi)(yi)元，拿(na)地權益(yi)比(bi)例達到73%，其中(zhong)一二線城市(shi)占比(bi)84%。

需要(yao)注意(yi)的(de)是，2023建(jian)發國際所拿地塊多為高溢價獲取。如佛山大瀝河地塊溢價率超過51%，樓(lou)面價約24350元(yuan)/平(ping)方米，刷新佛山樓(lou)面價紀(ji)錄；東(dong)莞南(nan)城(cheng)地塊樓(lou)面價約25999元(yuan)/平(ping)方米，創下東(dong)莞南(nan)城(cheng)樓(lou)面價紀(ji)錄。

而從銷(xiao)售情況來看，上(shang)(shang)述城市也(ye)為建(jian)(jian)發(fa)國際業績貢獻了(le)絕對力量。如2023年合(he)(he)約(yue)(yue)(yue)銷(xiao)售額超過(guo)100億(yi)元(yuan)的(de)廈門、上(shang)(shang)海、杭州和蘇州四個(ge)城市，同比均實(shi)現上(shang)(shang)漲。其中在上(shang)(shang)海，2023年建(jian)(jian)發(fa)國際合(he)(he)約(yue)(yue)(yue)銷(xiao)售金額達148.58億(yi)元(yuan)，同比2022年的(de)約(yue)(yue)(yue)96億(yi)元(yuan)增(zeng)加(jia)了(le)約(yue)(yue)(yue)53億(yi)元(yuan)；在杭州的(de)合(he)(he)約(yue)(yue)(yue)銷(xiao)售金額也(ye)增(zeng)長了(le)64億(yi)元(yuan)至133.92億(yi)元(yuan)。

不過，2023年(nian)建發(fa)(fa)國際(ji)在北京(jing)的(de)(de)銷(xiao)售(shou)情況卻明顯(xian)乏力。2022年(nian)建發(fa)(fa)國際(ji)在北京(jing)的(de)(de)銷(xiao)售(shou)金額達83.72億(yi)元，已經攀升(sheng)至(zhi)全部城市中的(de)(de)第三位，相(xiang)比2021年(nian)同期的(de)(de)22.03億(yi)元翻了近4倍。但2023年(nian)，建發(fa)(fa)國際(ji)北京(jing)區域(yu)的(de)(de)合約銷(xiao)售(shou)僅(jin)81.01億(yi)元。

“2024年(nian)堅持(chi)深耕長期有(you)(you)穩定需(xu)求(qiu)的(de)(de)(de)高能級城市(shi)，優(you)先選擇一二線城市(shi)及品(pin)牌(pai)影響(xiang)力大的(de)(de)(de)三(san)四線城市(shi)。與此(ci)同(tong)時，會結合(he)自身的(de)(de)(de)銷(xiao)售進(jin)度狀況，整(zheng)體土(tu)儲規模不(bu)能過大，確保安全性(xing)(xing)。”林(lin)偉國(guo)在業績會上表示，今年(nian)建(jian)發(fa)國(guo)際在拓展上會著重考(kao)慮(lv)市(shi)場容量(liang)、土(tu)地與公司產(chan)品(pin)的(de)(de)(de)匹配(pei)度以及地塊的(de)(de)(de)抗波(bo)動能力等因素。“較之2023年(nian)在一些具有(you)(you)改善(shan)性(xing)(xing)需(xu)求(qiu)的(de)(de)(de)三(san)四線城市(shi)大舉拿地，今年(nian)也會比較謹慎。”

但可(ke)以確定的(de)是，建發(fa)國際不(bu)愿(yuan)意放棄好不(bu)容易得來的(de)行業地(di)位。林偉國表示：“我們終究(jiu)需要考慮穩住市場占有(you)率和(he)穩定自(zi)己(ji)的(de)策略、排名(ming)(ming)名(ming)(ming)次。我們大致(zhi)朝(chao)這個方向努力。”

毛利率連續4年下降

值得一(yi)提(ti)的是，高溢(yi)價拿(na)地的弊端正在逐(zhu)步顯現，最為明(ming)顯的就是建(jian)發國際連續下降的毛利率。

《每日經(jing)濟新聞》記者梳理建發(fa)國(guo)際2019-2023年報發(fa)現，5年來其毛(mao)(mao)利(li)(li)率分別為(wei)25.86%、17.17%、16.35%、15.28%和11.10%，不(bu)僅持(chi)續呈下跌態勢，也(ye)低于部分頭部房(fang)企(qi)。如已披露2023年業(ye)績(ji)的房(fang)企(qi)中(zhong)，龍湖集團毛(mao)(mao)利(li)(li)率為(wei)14.3%，招(zhao)商(shang)蛇口為(wei)15.89%，綠城(cheng)中(zhong)國(guo)為(wei)12.99%。

對此(ci)，建發(fa)國際在(zai)年(nian)(nian)報中(zhong)解(jie)釋稱，主要由于近年(nian)(nian)房地產市場顯著下行(xing)，報告(gao)期內部(bu)(bu)分已交付(fu)項目毛(mao)利(li)率(lv)水平較(jiao)上(shang)一財政(zheng)年(nian)(nian)度低并錄得結(jie)轉收入。“2021年(nian)(nian)的部(bu)(bu)分項目有(you)(you)虧損情況，結(jie)轉跟(gen)不上(shang)，對毛(mao)利(li)率(lv)自然也(ye)有(you)(you)影響(xiang)。”

公開(kai)信息顯示，2021年全國(guo)(guo)多個城市開(kai)始實(shi)行集中供地(di)(di)，開(kai)啟(qi)了(le)“限(xian)地(di)(di)價(jia)、限(xian)房價(jia)”的“雙限(xian)”時代。但為了(le)發展(zhan)規模(mo)，建發國(guo)(guo)際依然(ran)在全國(guo)(guo)各地(di)(di)以溢(yi)價(jia)拿地(di)(di)為主，這也進一步壓縮了(le)其(qi)利(li)潤空間。

在業績(ji)會上(shang)，建發國際管理層也(ye)透露了另一(yi)(yi)個(ge)(ge)影(ying)響毛(mao)利率(lv)的(de)(de)原因，即(ji)市場競爭(zheng)加劇帶來(lai)的(de)(de)降價行為(wei)。“2023年公司(si)根據項目和當(dang)地市場的(de)(de)具(ju)體情(qing)況，部分(fen)項目有(you)一(yi)(yi)定的(de)(de)折扣。”林偉國表示，實(shi)際上(shang)十幾個(ge)(ge)點的(de)(de)毛(mao)利率(lv)是安(an)全備案，如果項目房(fang)價跌幅(fu)超過這個(ge)(ge)幅(fu)度，就(jiu)會面臨虧損的(de)(de)境(jing)地。“不過整(zheng)體來(lai)講，我們把安(an)全性(xing)跟流動(dong)性(xing)看得比較(jiao)重(zhong)，所(suo)以寧愿(yuan)毛(mao)利率(lv)水平(ping)保持低一(yi)(yi)點，凈利潤水平(ping)保持低一(yi)(yi)點，都得確保整(zheng)個(ge)(ge)資(zi)產的(de)(de)相對的(de)(de)一(yi)(yi)個(ge)(ge)健(jian)康安(an)全。”

不過，建發(fa)國際(ji)的(de)庫存(cun)(cun)量還在(zai)增加。年(nian)報顯示，2023年(nian)建發(fa)國際(ji)已完工待銷售物業存(cun)(cun)貨值(zhi)達到(dao)約146億元(yuan)，同比2022年(nian)的(de)77.9億元(yuan)上漲了87.4%。建發(fa)國際(ji)管理層(ceng)在(zai)業績(ji)會上表示：“2024年(nian)我們將加大庫存(cun)(cun)的(de)去化，盡量把工作抓(zhua)得更細、更好(hao)。”

此(ci)外，建發國際2023年將有息負債(zhai)降(jiang)低至848億元(yuan)，同(tong)比下降(jiang)8%。“公司(si)資金流(liu)比較(jiao)充(chong)足，也會(hui)找機會(hui)繼續適(shi)度縮減一定(ding)債(zhai)務規模，不會(hui)冒失地一直加大債(zhai)務杠(gang)桿。”林偉國在業績會(hui)上(shang)表示：“市場(chang)不明(ming)朗時一定(ding)要注意安全，穩健發展(zhan)更(geng)重要一些。”

年(nian)報(bao)(bao)顯(xian)示，報(bao)(bao)告期內建發(fa)國際(ji)的負債(zhai)總額同比上漲約7.1%至(zhi)3363.38億元(yuan)。“如果發(fa)展機會很好，也(ye)可能適(shi)度增加(jia)債(zhai)務，也(ye)考慮境(jing)內發(fa)債(zhai)計劃，或用境(jing)內主體去申報(bao)(bao)，目前已(yi)經在著手報(bao)(bao)批了。”建發(fa)國際(ji)管理層表示。

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