國際(ji)評級機(ji)構對(dui)中國房地產企(qi)業的國際(ji)調整還在(zai)繼續。

近兩(liang)年(nian)來，評(ping)級(ji)(ji)評(ping)級(ji)(ji)國際(ji)三大評(ping)級(ji)(ji)機構(gou)均曾下(xia)調(diao)多(duo)家龍頭房企的(de)(de)機構(gou)跡(ji)象評(ping)級(ji)(ji)展望。其下(xia)調(diao)評(ping)級(ji)(ji)或者評(ping)級(ji)(ji)展望的(de)(de)調(diao)整對待(dai)邏(luo)輯也是趨同(tong)的(de)(de)，主要驅(qu)動因素還(huan)是龍頭冷靜銷售存在(zai)不確定(ding)性帶來杠桿(gan)率以及現金流的(de)(de)變動。

作為衡量房企財務指標和財務安全的房企復蘇百姓彩票紅重要風向(xiang)標，過往每一次標普(pu)、市(shi)場(chang)穆迪、行業顯(xian)現惠譽對房企信(xin)用評級的國(guo)際調(diao)整，受到(dao)市(shi)場(chang)關(guan)注(zhu)，評級評級甚至(zhi)引發輿(yu)論(lun)的機(ji)構跡象漩(xuan)渦，然而今時不同往日，調(diao)整對待近(jin)期對龍頭(tou)房企的龍頭(tou)冷靜動(dong)作，并(bing)未受到(dao)市(shi)場(chang)太多的房企復蘇關(guan)注(zhu)。

究其原因在于，市場近年來房企融資渠道也多集中于境內，在境外債發行放緩的百姓彩票最新網址當下，評級機(ji)構下調對(dui)之不會(hui)帶(dai)來(lai)太(tai)多融(rong)資(zi)方面的影響，市場已(yi)能(neng)夠(gou)坦然接受；此外，投資(zi)者對(dui)房(fang)企的信賴度(du)和財務透明度(du)有較為清晰(xi)的認(ren)識，能(neng)夠(gou)把(ba)握風(feng)險。

銷售不確定性驅動

近期，惠譽跟進對龍湖等(deng)房企的評(ping)級調整。

惠譽在報告中對行業的銷售(shou)情況表(biao)示(shi)擔憂(you)，認為銷售(shou)的持(chi)續穩定(ding)仍然存在不確定(ding)性，而(er)進一步的銷售(shou)疲軟(ruan)可能(neng)會(hui)限(xian)制龍湖集團(tuan)的現金生成能(neng)力，并減(jian)少其流動性緩沖。

不過(guo)惠譽(yu)仍確認其發行人和高級無擔保(bao)債券評(ping)級為BB+，優于大(da)多(duo)數(shu)同行的評(ping)級。這主(zhu)要得益(yi)于龍湖強大(da)的銀行融資渠(qu)道以及(ji)不斷增長的經常性收入(ru)的支持。

2024年1月，中國人民銀行辦公廳、金融監管總局辦公廳聯合發文，百姓彩票怎么買允(yun)許(xu)更靈活地使(shi)用經(jing)營(ying)(ying)(ying)(ying)性物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)貸(dai)，以及將抵(di)押(ya)率LTV上限從50%放寬至70%，至此(ci)龍湖已獲(huo)(huo)得(de)超180億(yi)(yi)的(de)(de)經(jing)營(ying)(ying)(ying)(ying)性物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)貸(dai)，其中超120億(yi)(yi)是存量項目經(jing)營(ying)(ying)(ying)(ying)性物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)貸(dai)置換增額。 惠譽估計公司整體(ti)經(jing)營(ying)(ying)(ying)(ying)性物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)貸(dai)融資空(kong)間(jian)約(yue)1000億(yi)(yi)。在(zai)2024年獲(huo)(huo)得(de)約(yue)200億(yi)(yi)的(de)(de)凈增經(jing)營(ying)(ying)(ying)(ying)性物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)貸(dai) （2023年為174億(yi)(yi)），隨(sui)(sui)后在(zai)2025-26年期間(jian)，伴(ban)隨(sui)(sui)逐步竣工(gong)的(de)(de)商場每年將獲(huo)(huo)得(de)約(yue)100億(yi)(yi)的(de)(de)經(jing)營(ying)(ying)(ying)(ying)性物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)貸(dai)。

對于外界(jie)關注(zhu)的到(dao)期債務問題(ti)，龍湖2024年(nian)(nian)到(dao)期的境內(nei)債券117億(yi)，其中(zhong)第一季(ji)度已(yi)償還(huan)(huan)(huan)57億(yi)境內(nei)債券，年(nian)(nian)內(nei)剩60億(yi)境內(nei)債券到(dao)期，據管理(li)層(ceng)透露，目(mu)前(qian)已(yi)全額備妥5月到(dao)期境內(nei)公司債兌付資金(jin)。2025年(nian)(nian)到(dao)期債券和銀團共310億(yi)，今(jin)年(nian)(nian)龍湖也會提(ti)前(qian)規劃償還(huan)(huan)(huan)。惠(hui)譽(yu)在報(bao)告中(zhong)也認為(wei)，龍湖有能力(li)繼(ji)續用(yong)新的境內(nei)抵押貸(dai)款償還(huan)(huan)(huan)到(dao)期的公開市場債券。

就(jiu)在4月12日，基于龍湖集團(tuan)穩健的(de)現金流管理、強勁的(de)租金收入和良(liang)好(hao)的(de)債務管理，標普發布(bu)最新(xin)評(ping)級(ji)報告確認龍湖長期發行人信用評(ping)級(ji)為(wei) “BB+”，高(gao)級(ji)無擔(dan)保票據的(de)長期發行評(ping)級(ji)為(wei)“BB”。

需要指出的是(shi)，近兩年來(lai)，三大評(ping)級機構對中(zhong)國房地(di)產企(qi)(qi)業(ye)信用評(ping)級調(diao)整已成常(chang)態。2023年9月中(zhong)旬，穆迪(di)(di)一次性將多家房企(qi)(qi)的展望評(ping)級由“穩定”調(diao)整為(wei)“負面”。穆迪(di)(di)如此(ci)大規模的下調(diao)房企(qi)(qi)評(ping)級，上(shang)一次還是(shi)在2021年10月，彼時(shi)穆迪(di)(di)兩天內一次性下調(diao)了近20家上(shang)市房企(qi)(qi)主體(ti)或債(zhai)券評(ping)級。綜合來(lai)看，僅(jin)被穆迪(di)(di)“狙擊”的房地(di)產相(xiang)關(guan)央企(qi)(qi)、國企(qi)(qi)就已接近10家。

與此同時，穆迪對中國房地產業(ye)的(de)(de)前景展望作出(chu)調整(zheng)，從“穩定”降為“負面”，其(qi)理由是(shi)房地產市(shi)場仍顯疲軟，且(qie)購(gou)房者(zhe)觀望情(qing)緒濃(nong)厚，這可能導(dao)致未(wei)來6至12個月內(nei)全國的(de)(de)簽約銷售量下(xia)降約5%。

市場正穩步回升

不過(guo)，評級機(ji)構的(de)提(ti)示，并未帶來市場的(de)恐(kong)慌，甚至(zhi)于對(dui)此(ci)的(de)討論也十分平淡。

一般而(er)言，企(qi)業信用評級是綜合考慮資產變現能力(li)(li)、籌資能力(li)(li)、償債(zhai)能力(li)(li)、履約能力(li)(li)等(deng)多維度能力(li)(li)后對(dui)企(qi)業作(zuo)出的不同(tong)等(deng)級的評定。

一(yi)業內分析師分析，房企評級(ji)調(diao)整主要是評級(ji)機構基(ji)于(yu)評級(ji)方法論和相(xiang)應指標做出(chu)定量判斷(duan)，再(zai)加上宏觀環境因(yin)素(su)作出(chu)定性判斷(duan)。從評級(ji)驅動的(de)因(yin)素(su)來看，近期(qi)被(bei)調(diao)整評級(ji)的(de)房企，經營相(xiang)對穩(wen)健優質，更多是被(bei)當前(qian)行業整體信心不足所牽連(lian)，因(yin)此(ci)市場會比較理性。

此(ci)外，有(you)(you)(you)房企(qi)(qi)高管也表示，當下評(ping)級(ji)對(dui)于房企(qi)(qi)而言已經沒有(you)(you)(you)之前那么重要(yao)。一(yi)方(fang)(fang)面，房企(qi)(qi)海外融資基本處(chu)于停滯狀態，評(ping)級(ji)機(ji)構對(dui)房企(qi)(qi)的幫助作用有(you)(you)(you)限；另(ling)一(yi)方(fang)(fang)面，房企(qi)(qi)避免疲(pi)于應對(dui)輿情，部分房企(qi)(qi)選擇主動撤銷評(ping)級(ji)，一(yi)心處(chu)理債(zhai)務和保(bao)交付(fu)。據公開資料(liao)不完全(quan)統計，2021年下半年至(zhi)今，已有(you)(you)(you)超(chao)過80家房企(qi)(qi)主動停止與國際(ji)評(ping)級(ji)機(ji)構的合作。

從基本面來看，中國房地產市場(chang)也(ye)有一定的復蘇跡象。

克而瑞統計(ji)數(shu)據(ju)顯(xian)(xian)示，3月(yue)(yue)115個重點城(cheng)市整體成交迎來(lai)了“觸底(di)反(fan)彈(dan)”，單月(yue)(yue)成交規模高達2432萬平方米(mi)，環比近乎翻番，顯(xian)(xian)著好于2023年(nian)下半年(nian)月(yue)(yue)均，增幅(fu)達到10%；可見當前樓市成交有企穩態勢。雖然3月(yue)(yue)單月(yue)(yue)同比和一(yi)(yi)季度累(lei)計(ji)同比仍延續降勢，但降幅(fu)進一(yi)(yi)步收窄。

以龍湖為(wei)例，今年一(yi)季度(du)，公司累計實現總(zong)合(he)同(tong)銷售額234.8億(yi)元(yuan)，合(he)同(tong)銷售面(mian)積164.0萬平(ping)方米；實現經營(ying)性收入64.2億(yi)元(yuan)，其中(zhong)，運營(ying)收入為(wei)33.8億(yi)元(yuan)，服務收入為(wei)30.4億(yi)元(yuan)。

僅(jin)3月單月來看，龍湖實現總合同(tong)銷(xiao)售(shou)額107.2億元，環(huan)比增長(chang)86.43%；合同(tong)銷(xiao)售(shou)面(mian)積73.4萬(wan)平方(fang)米(mi)，環(huan)比上漲(zhang)約93.16%。歸屬于公司(si)股東權益(yi)(yi)的(de)合同(tong)銷(xiao)售(shou)額為(wei)74.4億元，環(huan)比增長(chang)98.4%，對應權益(yi)(yi)的(de)合同(tong)銷(xiao)售(shou)面(mian)積為(wei)53.0萬(wan)平方(fang)米(mi)，環(huan)比上漲(zhang)109.49%。

克而瑞分析指出(chu)，4月預計房企(qi)推(tui)盤絕對(dui)量(liang)仍處(chu)年內高位(wei)，成交(jiao)總量(liang)規(gui)模或(huo)將緩(huan)步復(fu)蘇(su)，絕對(dui)量(liang)較(jiao)3月持平或(huo)小幅(fu)微增。

與此同時，各(ge)地樓(lou)市(shi)政策調(diao)整力(li)度(du)絲毫不(bu)弱。據諸葛數據研究中心不(bu)完全統計，截至(zhi)4月8日(ri)，年內160余城出臺樓(lou)市(shi)支持政策276次。政策涉及加大公積(ji)金貸款支持力(li)度(du)、下調(diao)房(fang)貸利率甚至(zhi)階段性取消房(fang)貸利率下限、放松限購、推行住房(fang)“以(yi)舊換新”等(deng)方面。

一些(xie)分析(xi)人士表示(shi)，隨(sui)著(zhu)房地(di)產供(gong)需兩端(duan)政策(ce)持續優化調整，“白名單”項目(mu)融資落地(di)見效，

購房者置業意愿或將迎(ying)來溫和修復(fu)，新房銷(xiao)售(shou)規模(mo)有望進一步修復(fu)，預計二季度重點城市(shi)新房銷(xiao)售(shou)面積同比降幅將收(shou)窄。

在當前房(fang)地(di)產市場持(chi)續改善的(de)(de)(de)背景下，房(fang)企(qi)(qi)未來的(de)(de)(de)發展前景也(ye)相對確定(ding)且可期(qi)，特別是華(hua)潤(run)、龍湖等(deng)龍頭房(fang)企(qi)(qi)，未來仍有進(jin)一步發展的(de)(de)(de)空間和機(ji)會(hui)，市場也(ye)能夠充分(fen)看到(dao)它們(men)的(de)(de)(de)發展潛力。

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