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股(gu)價持續下跌，年報解讀凈利潤5年來首次下滑。年報解讀

4月11日晚間，年報解讀新大正物業集團股份有限公司（SZ002968，年報解讀股價9.55元，年報解讀市值22億元；以下簡稱新大正）發布的年報解讀百姓彩票2023年(nian)(nian)(nian)(nian)度業績報告顯示，2023年(nian)(nian)(nian)(nian)公司實現營收31.27億元，年(nian)(nian)(nian)(nian)報解(jie)(jie)讀(du)(du)同比增(zeng)長20.35%；歸(gui)母凈利(li)潤1.60億元，年(nian)(nian)(nian)(nian)報解(jie)(jie)讀(du)(du)同比下滑13.38%。年(nian)(nian)(nian)(nian)報解(jie)(jie)讀(du)(du)這也是(shi)年(nian)(nian)(nian)(nian)報解(jie)(jie)讀(du)(du)上市5年(nian)(nian)(nian)(nian)來，新大正歸(gui)母凈利(li)潤首次下滑。年(nian)(nian)(nian)(nian)報解(jie)(jie)讀(du)(du)

《每日經濟(ji)新聞》記者梳(shu)理發現，年(nian)(nian)報解(jie)(jie)讀與物業行業整體(ti)情況類似，年(nian)(nian)報解(jie)(jie)讀新大正近年(nian)(nian)來(lai)毛利率(lv)持續下(xia)跌，年(nian)(nian)報解(jie)(jie)讀繼2022年(nian)(nian)降(jiang)至16.18%后，年(nian)(nian)報解(jie)(jie)讀2023年(nian)(nian)再次下(xia)降(jiang)3.4個百分點至12.77%，創下(xia)上(shang)市以(yi)來(lai)最低值。

值得注意的是，過去一年，百姓彩票最新網址新大(da)(da)正股(gu)價已(yi)(yi)從年初的(de)23.67元(yuan)(yuan)/股(gu)，跌至年底(di)的(de)12.51元(yuan)(yuan)/股(gu)，跌幅達到89.2%。面對持續下(xia)跌的(de)股(gu)價，去年10月新大(da)(da)正宣布啟(qi)動(dong)了上(shang)市以來(lai)的(de)首次回購(gou)計(ji)劃，用于回購(gou)資金總(zong)額不低于1500萬(wan)(wan)(wan)元(yuan)(yuan)、不超過2000萬(wan)(wan)(wan)元(yuan)(yuan)，此后還陸續發(fa)布回購(gou)及(ji)高管增持計(ji)劃。截(jie)至2024年3月31日(ri)，新大(da)(da)正已(yi)(yi)回購(gou)股(gu)份116.1萬(wan)(wan)(wan)股(gu)，占公司總(zong)股(gu)本(ben)的(de)0.51%，成交金額達1247.2萬(wan)(wan)(wan)元(yuan)(yuan)。截(jie)至2024年1月31日(ri)，新大(da)(da)正高管累計(ji)增持81.3萬(wan)(wan)(wan)股(gu)，占公司總(zong)股(gu)本(ben)的(de)0.36%。

凈利潤5年來首次下滑

年報顯示，2023年新大正實現營業收入31.27億元，同比增長20.35%；歸屬于上市公司股東的百姓彩票凈(jing)利(li)潤1.60億元，同比(bi)(bi)下降(jiang)13.83%；歸屬于上市公司股東(dong)的(de)扣除非經常性損益(yi)的(de)凈(jing)利(li)潤1.40億元，同比(bi)(bi)下降(jiang)14.13%。

記者注意到(dao)，這也是自2019年(nian)上市以(yi)來，新大(da)正凈利(li)潤(run)首次出現(xian)下滑。

對(dui)(dui)于凈利(li)潤下降(jiang)，新(xin)大(da)正解釋稱，2023年受(shou)到(dao)上(shang)游房地產行業(ye)下行影響，物(wu)(wu)業(ye)管(guan)理行業(ye)增量市(shi)場空間有限(xian)，存(cun)量市(shi)場競爭愈(yu)發激(ji)烈。隨(sui)著住(zhu)宅(zhai)類物(wu)(wu)企紛紛涌入非住(zhu)宅(zhai)賽道，極大(da)加(jia)劇公建市(shi)場競爭，對(dui)(dui)項目(mu)新(xin)接、續約、撤場等(deng)都造成了影響，物(wu)(wu)企整體增速放緩(huan)、利(li)潤下跌(die)。

需要(yao)注意的(de)是，新(xin)大(da)正的(de)年(nian)(nian)度營(ying)收、凈利潤情(qing)況，曾一度與其(qi)股(gu)權(quan)激勵(li)計劃緊密相關。2021年(nian)(nian)，為更(geng)進一步調動員工的(de)積(ji)極性，達成(cheng)持(chi)續穩定(ding)的(de)業(ye)績增(zeng)長(chang)及(ji)提高盈利能力的(de)目標，新(xin)大(da)正推出(chu)了限(xian)制性股(gu)票激勵(li)計劃。到2023年(nian)(nian)8月5日，新(xin)大(da)正又調整2021年(nian)(nian)和2022年(nian)(nian)限(xian)制性股(gu)票激勵(li)計劃公司層面考(kao)核目標。

對比來看(kan)，調(diao)整之后(hou)，新大(da)正(zheng)2023年至(zhi)2025年的營收目標(biao)分別為31.18億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)、38.97億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)、49.36億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)，三年的營收目標(biao)下(xia)調(diao)幅度均在20%左右；而(er)凈利潤目標(biao)分別為1.857億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)、2.414億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)和(he)3.25億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)，相較(jiao)于此(ci)前的目標(biao)均下(xia)調(diao)了30%以上(shang)，最高的甚(shen)至(zhi)下(xia)調(diao)了40%。

不過，這一舉(ju)動很快引起了(le)監管部門(men)的(de)注意，此后新大正也因(yin)此收到了(le)深交所下(xia)發關注函，要求其(qi)說明三個問題(ti)：

調整的原因及合理(li)性，前期考(kao)核(he)指標設置(zhi)是否(fou)審慎、合理(li)；調整后(hou)的業績考(kao)核(he)指標是否(fou)仍然具有充(chong)分的激(ji)勵(li)效果，是否(fou)有利于上市公司(si)持續發展，是否(fou)符(fu)合《上市公司(si)股(gu)(gu)權激(ji)勵(li)管(guan)理(li)辦法(fa)》第五十條的相關規定；以及否(fou)存在通(tong)過(guo)降低(di)業績考(kao)核(he)要求向相關董事、高級(ji)管(guan)理(li)人員(yuan)等(deng)激(ji)勵(li)對(dui)象(xiang)變相輸送利益的情形(xing)，是否(fou)損害上市公司(si)及全體股(gu)(gu)東利益。

然而，盡管幾度公告延期回(hui)(hui)復這(zhe)封關(guan)注函(han)，新大(da)正也(ye)未給出一份回(hui)(hui)復。直至今年(nian)1月18日(ri)，新大(da)正宣(xuan)布終止2023年(nian)限(xian)制(zhi)性股票激勵計劃(hua)，并(bing)終止實施(shi)2021年(nian)限(xian)制(zhi)性股票、2022年(nian)限(xian)制(zhi)性股票激勵計劃(hua)并(bing)回(hui)(hui)購注銷相(xiang)關(guan)限(xian)制(zhi)性股票。

在(zai)彼時的(de)公告中，新大正給(gei)出(chu)的(de)說法是：“在(zai)積極與(yu)各方溝(gou)通的(de)基礎之上(shang)，綜合考慮(lv)了股(gu)權激(ji)勵方案的(de)總(zong)體節奏規(gui)劃與(yu)時間點等(deng)問題，結合市(shi)場環境因素的(de)變化以及公司未來發展戰略規(gui)劃，經審慎探(tan)討評(ping)估(gu)后決定終止2023年(nian)限(xian)制(zhi)性(xing)股(gu)票(piao)激(ji)勵計劃的(de)推(tui)進。”

從2023年報來看，就算新大正未終止(zhi)這份激勵計劃(hua)，這場“對(dui)賭”已然宣(xuan)告(gao)失敗。

此外，2023年新大正的經營性現金流大幅改善至2.26億(yi)元(yuan)，同(tong)比增加1.36億(yi)元(yuan)。原因在于，新大正通過加強(qiang)對應收賬(zhang)款的管理和優化供應商(shang)結(jie)算方式等措施，加快了現金回流。

非住領域優勢受到擠壓

作為(wei)一(yi)家(jia)典型(xing)的(de)第三方(fang)物企，新大正的(de)項目來源完全(quan)倚賴市(shi)場(chang)競標與收并(bing)購。

年(nian)報(bao)顯示，2023年(nian)新大(da)正新拓展(zhan)項(xiang)目(mu)(mu)中標總金額18.76億元，飽和(he)年(nian)化合同(tong)收入金額9.69億元。截至(zhi)(zhi)報(bao)告期(qi)末，新大(da)正的項(xiang)目(mu)(mu)管理部數量為(wei)594個，較上年(nian)增(zeng)長15.79%，服務面(mian)積增(zeng)至(zhi)(zhi)約1.7億平方米。其中，重慶以外區域的項(xiang)目(mu)(mu)占比提升至(zhi)(zhi)65.82%，數量同(tong)比增(zeng)長26.54%。

最引(yin)外界關注的(de)是，2023年(nian)1月(yue)初，新大(da)(da)正(zheng)披露(lu)了一份長達103頁的(de)《重大(da)(da)資(zi)產(chan)購(gou)買預案》，擬作價7.88億元收購(gou)云(yun)南滄恒投(tou)資(zi)80%股權。若交易順利，新大(da)(da)正(zheng)將在(zai)電站物業服(fu)務這一新業態中實現突破。

然而(er)，在與賣家談判了半年(nian)時間后(hou)，2023年(nian)6月4日，這項收(shou)購(gou)計劃宣布終(zhong)止。原因為：“由(you)于(yu)加期(qi)(qi)審計和補充盡職調查的進行，本次交易的進度已不及交易雙方(fang)預期(qi)(qi)。而(er)且，雙方(fang)在業(ye)績承諾(nuo)延期(qi)(qi)安排等事項上存在較大(da)分歧，短期(qi)(qi)內難以(yi)達成一(yi)致(zhi)。”

不過(guo)，新(xin)大正于2023年新(xin)中(zhong)(zhong)標(biao)重(zhong)慶醫科大學附屬第二醫院渝中(zhong)(zhong)院區、長海醫院等項目。同時(shi)，敲定(ding)了兩(liang)個重(zhong)要的股權(quan)(quan)投資，對價2775.6萬(wan)元(yuan)(yuan)、4453.9萬(wan)元(yuan)(yuan)分別收購了香格里(li)拉市和翔環保科技、瑞麗市繽(bin)南(nan)環境管理兩(liang)家環衛公司(si)的全部股權(quan)(quan)。

得益于此，2023年，新大(da)(da)正的(de)(de)(de)城市(shi)服務(wu)成為(wei)新大(da)(da)正跨步(bu)最大(da)(da)的(de)(de)(de)板塊，實現收入2.63億元，同(tong)(tong)比(bi)增長184.34%。其中，在主營(ying)業務(wu)中的(de)(de)(de)營(ying)收占比(bi)從上(shang)年同(tong)(tong)期的(de)(de)(de)3.56%提升至(zhi)8.41%。

不過，去年新(xin)(xin)大(da)正的城市(shi)服(fu)務(wu)板塊毛利(li)率同(tong)比(bi)下(xia)(xia)滑1.24個百(bai)分點至14.39%。值得注意的是，毛利(li)率下(xia)(xia)滑最(zui)大(da)的為創新(xin)(xin)業(ye)務(wu)，同(tong)比(bi)下(xia)(xia)滑6.68%。這也導致新(xin)(xin)大(da)正整體(ti)毛利(li)率再創新(xin)(xin)低(di)至12.77%，同(tong)比(bi)下(xia)(xia)降3.4個百(bai)分點。

當行業(ye)競爭愈發激烈，主耕非住領域的(de)新大正，如(ru)今不(bu)得不(bu)面臨越來越多競爭者的(de)加入。據克(ke)而瑞物管監測(ce)，2024年(nian)3月第三方拓展規模前三的(de)業(ye)態是學校、產(chan)業(ye)園(yuan)和公建，合計(ji)占比(bi)超過六(liu)成，而住宅占比(bi)僅16.4%。其中(zhong)，頭(tou)部企業(ye)拓展優勢明顯，如(ru)雅生活(huo)僅3月在學校業(ye)態拓展規模就達到(dao)了133萬(wan)(wan)(wan)平方米，華潤(run)萬(wan)(wan)(wan)象生活(huo)在產(chan)業(ye)園(yuan)和公建領域單月拓展規模分別達到(dao)319萬(wan)(wan)(wan)平方米和301萬(wan)(wan)(wan)平方米。

對此，新大正(zheng)在年報中坦言，隨(sui)著市場參與者(zhe)顯著增加(jia)，競爭(zheng)白熱化下低價(jia)策略成(cheng)為常態，加(jia)上部分地區推行最低價(jia)招標政(zheng)策，使公(gong)司的新市場拓展(zhan)及存量項目(mu)續約價(jia)格(ge)下降。同時，競爭(zheng)加(jia)劇(ju)帶來的項目(mu)撤場增加(jia)也對利(li)潤產生一定影響。

沒(mei)有地產母公司持(chi)續(xu)的(de)項目輸入，疊加行業競爭者的(de)加入“分(fen)食”，如何繼續(xu)保持(chi)業績的(de)穩(wen)健(jian)發展(zhan)，成為新大正(zheng)所面(mian)臨的(de)新難題。

封面(mian)圖片來源：視(shi)覺中國-VCG211354006614