每(mei)經記者(zhe) 黃(huang)婉(wan)銀    每(mei)經編輯 魏(wei)文藝    

過去一年，年報(bao)(bao)(bao)解(jie)(jie)讀(du)作(zuo)為(wei)首家完成了境內和境外債務整體重組的年報(bao)(bao)(bao)解(jie)(jie)讀(du)房企，富力(li)地產（HK02777，年報(bao)(bao)(bao)解(jie)(jie)讀(du)股價0.870港元，年報(bao)(bao)(bao)解(jie)(jie)讀(du)市值32.65億港元）過得(de)依舊不(bu)平靜。年報(bao)(bao)(bao)解(jie)(jie)讀(du)

在2023年最后兩天，年報解讀快3百姓彩票創始(shi)人之一的年(nian)報(bao)解(jie)讀張(zhang)力辭任富(fu)力地產董事及行(xing)政總裁(cai)，此前他因為曾被指控在美國涉嫌行(xing)賄一事引發市場關注。年(nian)報(bao)解(jie)讀

更重要的年報解讀是，富力地產仍然深陷債務困境，年報解讀雖然酒店營業額可以抵消物業銷售額的年報解讀下滑，但其還是年報解讀在2023年出現巨額虧損。年報顯示，年報解讀2023年富力地產現實總營業額362億元，年報解讀同比增長1.62%，年報解讀百姓彩票大廳自2020年(nian)度以來的首(shou)次(ci)增長；凈虧(kui)損199.47億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)，而2022年(nian)度凈虧(kui)損157.79億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)；歸(gui)母(mu)應占虧(kui)損201.64億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)，同比(bi)增大28.14%。

富力地產在年(nian)報中(zhong)表(biao)示，過去(qu)兩(liang)個財(cai)政年(nian)度內，財(cai)務虧損主要(yao)來自會計處理，而非(fei)實際(ji)現(xian)金流量虧損。隨(sui)著(zhu)市(shi)場逐漸(jian)穩(wen)定，預期任何減值將(jiang)進(jin)一步(bu)縮(suo)小。2023年(nian)，針對(dui)集團面對(dui)的糾紛及可能(neng)到期的應付(fu)款項，管(guan)理層已成(cheng)功解決問(wen)題(ti)或已在當前環境下(xia)尋求友好解決方案(an)。

對于2024年，富力地產指出，百姓彩票官網登錄在(zai)當前(qian)環境(jing)下(xia)，沒有單一的(de)(de)經(jing)營對策或(huo)方法(fa)。市場(chang)波動及避(bi)險(xian)情緒已(yi)使行(xing)業(ye)回歸(gui)房地產開發的(de)(de)根本，即資(zi)本及現(xian)(xian)金回籠。“本集團將重點開發預(yu)(yu)售，以恢復(fu)貸款銀行(xing)和投(tou)資(zi)者的(de)(de)信(xin)心。在(zai)當前(qian)的(de)(de)市場(chang)環境(jing)，推動預(yu)(yu)售的(de)(de)務實方法(fa)是確定(ding)可售物(wu)業(ye)并(bing)變現(xian)(xian)。當房地產行(xing)業(ye)隨著(zhu)時間展現(xian)(xian)出有能力(li)維持經(jing)常性現(xian)(xian)金流水平，將回復(fu)正增長和收益，并(bing)吸引資(zi)本投(tou)資(zi)。”

重點放在已落成待售物業

在2023年，富(fu)力地產的(de)(de)總營業(ye)額(e)主要來源于物(wu)業(ye)銷售(shou)業(ye)務，物(wu)業(ye)銷售(shou)額(e)達到278億(yi)元(yuan)，其中包括已售(shou)出(chu)并確認的(de)(de)建(jian)筑面(mian)積300萬(wan)平(ping)方(fang)米(mi)(mi)，平(ping)均每(mei)平(ping)方(fang)米(mi)(mi)售(shou)價為9,270元(yuan)，相較于2022年有(you)所上(shang)漲。與(yu)此同時，酒店業(ye)務的(de)(de)營業(ye)額(e)同比增長54%至63.65億(yi)元(yuan)，有(you)效抵消了(le)物(wu)業(ye)銷售(shou)額(e)的(de)(de)部分(fen)下滑影響。

報(bao)告期(qi)內，富力地產(chan)的毛(mao)(mao)利為(wei)(wei)19.19億(yi)元，而2022年度毛(mao)(mao)利為(wei)(wei)38.27億(yi)元。富力地產(chan)表示，毛(mao)(mao)利下降主要(yao)由于2023年期(qi)間就存貨作(zuo)出減值準備約37.18億(yi)元（2022年為(wei)(wei)14.14億(yi)元）。除去存貨減值準備后的物(wu)業發(fa)展(zhan)毛(mao)(mao)利率(lv)為(wei)(wei)13.1%，而2022年為(wei)(wei)16.5%。

對于(yu)巨額凈虧(kui)損(sun)的原(yuan)因，富力地產(chan)(chan)解釋(shi)稱，主(zhu)要來自(zi)四(si)個方面的影響：一(yi)是(shi)(shi)房(fang)地產(chan)(chan)市場持續低迷，導致房(fang)地產(chan)(chan)開(kai)發收入(ru)和毛利下降；二是(shi)(shi)發展中物業及已落成持作待售物業減值準備增(zeng)加；三是(shi)(shi)投資(zi)物業公允價值虧(kui)損(sun)增(zeng)加；四(si)是(shi)(shi)以前年度確認(ren)稅(shui)項虧(kui)損(sun)相關(guan)的遞延所(suo)得稅(shui)資(zi)產(chan)(chan)沖銷。

“市場情(qing)緒低(di)迷，對實現(xian)穩(wen)定的(de)月度預(yu)售有一(yi)定挑戰。公司仍持有龐大的(de)土地儲(chu)備及發展中項目(mu)或已落成物業，因此繼續積極探索如何通過預(yu)售產生現(xian)金(jin)流。”

2023年，富力地產新增土(tu)地的總(zong)可售(shou)(shou)面(mian)積約17.3萬平(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)。截至2023年12月31日，其土(tu)地儲備的總(zong)建筑面(mian)積約5639萬平(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)，其中總(zong)可售(shou)(shou)面(mian)積約4355.4萬平(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)。從(cong)區(qu)域來(lai)看，總(zong)可售(shou)(shou)面(mian)積最多的是華北(bei)地區(qu)，約有(you)1042萬平(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)，海(hai)外還(huan)有(you)約304萬平(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)。

“由于現(xian)時(shi)買家(jia)高(gao)度(du)警惕(ti)竣工風險(xian)，本集(ji)團(tuan)的預售(shou)策(ce)略重點放在(zai)已落(luo)(luo)成(cheng)(cheng)待售(shou)物(wu)業(ye)，或發展周期即(ji)將(jiang)結束的成(cheng)(cheng)熟項目(mu)。倘若本集(ji)團(tuan)持有待售(shou)資產(chan)(chan)(chan)或已落(luo)(luo)成(cheng)(cheng)物(wu)業(ye)，銷(xiao)售(shou)團(tuan)隊(dui)于市場透過(guo)出售(shou)單位以(yi)獲取現(xian)金(jin)。隨(sui)著近期實施政(zheng)策(ce)調整及(ji)刺激經濟措施，部分地區的物(wu)業(ye)交易(yi)有所加快。本集(ji)團(tuan)將(jiang)繼續推(tui)出新落(luo)(luo)成(cheng)(cheng)項目(mu)，并積極推(tui)銷(xiao)剩余存貨以(yi)產(chan)(chan)(chan)生可用現(xian)金(jin)。”富(fu)力(li)地產(chan)(chan)(chan)如(ru)是表示。

今年債務再展期面臨挑戰

截至2023年12月31日，富(fu)力地(di)產的(de)(de)借(jie)款(kuan)總額(e)(e)為(wei)(wei)1,273.0億元(yuan)（2022年同期(qi)為(wei)(wei)1,266.6億元(yuan)），借(jie)款(kuan)總額(e)(e)的(de)(de)融資來源包括銀(yin)(yin)行借(jie)款(kuan)、離岸美元(yuan)優先票據、境內(nei)債(zhai)券，以及(ji)信托貸款(kuan)及(ji)其他(ta)借(jie)款(kuan)，分別占42%、30%、10%及(ji)18%。富(fu)力地(di)產從多間聯系(xi)銀(yin)(yin)行獲得非承諾性(xing)銀(yin)(yin)行授信額(e)(e)度，其中(zhong)約1,187.1億元(yuan)（2022年為(wei)(wei)1,163.4億元(yuan)）尚(shang)未動用。

其中，一年內(nei)(nei)、一年至(zhi)五年內(nei)(nei)及(ji)五年后到期的借(jie)款分(fen)別(bie)占負(fu)債總額(e)的38%、55%及(ji)7%。年內(nei)(nei)償(chang)還的銀行(xing)貸款為39.4億元(yuan)，而(er)新增銀行(xing)貸款為10.2億元(yuan)。但現金方面(mian)，富力(li)地產包括作特(te)殊用途而(er)受限(xian)的資金在(zai)內(nei)(nei)的總現金僅為57.4億元(yuan)，同(tong)比下降53.33%。

“預(yu)售(shou)所產(chan)生的現金(jin)流已(yi)無(wu)法(fa)滿(man)足(zu)再(zai)融資或償(chang)付(fu)成本的需要，令財(cai)務困境(jing)加速惡(e)化，并呈螺旋式下(xia)降，情況更達(da)到難以(yi)控(kong)制(zhi)的地步。”富(fu)力(li)地產(chan)表示，2023年公司(si)重點避免(mian)財(cai)務困境(jing)，以(yi)免(mian)財(cai)務狀況惡(e)化對(dui)(dui)經營狀況造成更多不利(li)影(ying)響。針對(dui)(dui)公司(si)面對(dui)(dui)的糾紛及可(ke)能(neng)到期的應付(fu)款項，管(guan)(guan)理(li)層已(yi)成功解(jie)決問(wen)題(ti)或已(yi)在當(dang)前(qian)環(huan)境(jing)下(xia)尋求(qiu)友好解(jie)決方案。對(dui)(dui)于未解(jie)決事(shi)項相(xiang)關(guan)的負債，管(guan)(guan)理(li)層迄今已(yi)設法(fa)積(ji)極(ji)尋求(qiu)解(jie)決方案或有充分的理(li)由駁(bo)回索賠(pei)。

“2023年(nian)，本集團(tuan)也成(cheng)功避免了重大財務(wu)困境及貸方(fang)的法律訴訟，以免對本集團(tuan)造成(cheng)不利(li)影(ying)響。在(zai)2024年(nian)，這仍是一項(xiang)關鍵任(ren)務(wu)，因為在(zai)當前(qian)現金流環境下，票據及貸款的償還能力(li)預計將(jiang)變得(de)更加重要和(he)(he)具有(you)挑(tiao)戰性。”富力(li)地產認(ren)為，公司近(jin)年(nian)來(lai)能延期還款和(he)(he)償付利(li)息的，在(zai)2024年(nian)不再可行(xing)(xing)，除非能延期或修訂(ding)條款。管理層(ceng)認(ren)為，如果能積極接觸(chu)股東，解(jie)決(jue)其關切并提供可行(xing)(xing)的執行(xing)(xing)計劃，將(jiang)會獲(huo)得(de)他(ta)們的支持。

在出售資(zi)產(chan)方面(mian)，富力(li)地產(chan)2023年(nian)成(cheng)功出售的(de)項目較2022年(nian)有(you)所(suo)減少。其也(ye)在年(nian)報(bao)中披(pi)露(lu)：“由于市場不(bu)明(ming)朗及(ji)融資(zi)成(cheng)本(ben)(ben)上(shang)升，出售其他資(zi)產(chan)的(de)步伐有(you)所(suo)放緩，但本(ben)(ben)集團(tuan)認為其投資(zi)組合中的(de)部分資(zi)產(chan)優(you)質且具吸引力(li)。因此，管理層(ceng)有(you)信心，未來這些資(zi)產(chan)將在出售完(wan)成(cheng)時產(chan)生現金(jin)流。”

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