“我們經歷了太多不眠之夜，億元億元現在終于可以回家了。撬動起死”近期，個爛多名購房業主代表到訪上海市第三中級人民法院（上海知識產權法院、尾樓上海鐵路運輸中級法院）（以下簡稱上海市第三中級人民法院），回生向案件合議庭贈送錦旗。億元億元百姓彩票紅

“總算竣工了(le)，撬動(dong)起死(si)等了(le)足足快(kuai)十(shi)年(nian)，個(ge)爛(lan)這是尾樓我人生中的歷(li)史時刻(ke)，也算是回生給大家、給我自己一個(ge)交代了(le)。億元億元”項(xiang)目建(jian)設總承包(bao)方L工程公司(si)的撬動(dong)起死(si)負責人在項(xiang)目竣工驗收后流下(xia)熱淚。

從深度爛尾到續建完工，個爛上海(hai)Y置業公司經歷了怎樣的尾樓(lou)復盤之(zhi)路？

Part.1

房企資金鏈斷裂項目爛尾

自救無路尋求司法重整

十幾(ji)年(nian)前，Y置業公司在(zai)樓市(shi)興盛背(bei)景下(xia)，回生為了搶占長三(san)角(jiao)樓市(shi)開(kai)發先機，一舉拿(na)下(xia)這塊位于上海西部京(jing)滬高速與外環交匯處的地塊，開(kai)始(shi)建設Y國(guo)際(ji)(ji)廣(guang)場項(xiang)目。這個項(xiang)目中(zhong)既(ji)有(you)商住房，又有(you)辦公樓和商鋪。當時，Y置業公司雖自身實(shi)力有(you)限(xian)卻想(xiang)繼續“跑馬圈地”，以(yi)在(zai)建的Y國(guo)際(ji)(ji)廣(guang)場項(xiang)目設立(li)多重(zhong)抵押進行融(rong)資擴張(zhang)，甚至借助高息民間融(rong)資。

到了2014年，Y置業公司在資本杠桿重壓下難以為繼，百姓彩票最新網址國際廣場項目資金鏈斷裂，工地上只留下一堆堆冰冷的(de)鋼筋水泥，以(yi)及眼看著再(zai)無交房希望的(de)頹敗。

隨之(zhi)而來的，是(shi)數百戶購房業(ye)主的漫(man)漫(man)維(wei)權路(lu)。“房錢兩(liang)空，我還不是(shi)最慘的。小劉夫妻(qi)更可(ke)憐，他(ta)們從外地來上海打工(gong)攢下錢，房子爛尾(wei)后，他(ta)倆整天吵(chao)架，最終家(jia)庭(ting)破裂。”業(ye)主老孫談起往事不禁感慨萬(wan)千。而另一邊，施工(gong)方(fang)(fang)、銀行、供應(ying)商等也(ye)紛(fen)紛(fen)起訴(su)，各方(fang)(fang)債權人怨聲載道。尤其(qi)是(shi)工(gong)程(cheng)(cheng)總(zong)承包(bao)(bao)方(fang)(fang)L工(gong)程(cheng)(cheng)公司，項(xiang)目爛尾(wei)，工(gong)程(cheng)(cheng)款被(bei)拖欠(qian)，民工(gong)工(gong)資難以支付，總(zong)包(bao)(bao)方(fang)(fang)負責人欲哭(ku)無(wu)淚。

2017年5月，上海調整有關商住房的百姓彩票怎么買政策，明確停止公寓式辦公房（商(shang)住兩用房）項目的審批。由此給整個項目帶來的影響是，不動(dong)產銷售密鑰被鎖(suo)定，已購買商(shang)住房的業主交房遙(yao)遙(yao)無期，觀望中(zhong)的投資人更是望而卻(que)步。

“我(wo)們(men)也曾開(kai)展過自救，停工后先后招募(mu)了(le)四家投資(zi)人。但項目(mu)(mu)上(shang)的(de)債(zhai)(zhai)務太復雜，整(zheng)個(ge)項目(mu)(mu)上(shang)有抵(di)押權(quan)、有工程(cheng)款，還有大量已購房(fang)債(zhai)(zhai)權(quan)人，‘蛋糕’就這么一(yi)點，相互之間矛盾激烈。2017年商住(zhu)房(fang)的(de)政策又(you)發生變化，投資(zi)人擔(dan)心投進去的(de)錢填窟窿(long)都不夠(gou)，會是個(ge)無(wu)底(di)洞。現在是走投無(wu)路，只能寄希望于法(fa)(fa)院的(de)重整(zheng)了(le)。”2019年，包括總包方L工程(cheng)公(gong)(gong)司在內的(de)數名(ming)債(zhai)(zhai)權(quan)人向(xiang)上(shang)海(hai)市第(di)三中級(ji)人民法(fa)(fa)院申請對Y置業公(gong)(gong)司進行(xing)破產重整(zheng)。

Part.2

生存性權益優先于經營性權益

依法確認為生活需要的購房人享有優先權

2020年3月，該重整案被受理(li)(li)。合議(yi)庭依(yi)法指定管(guan)理(li)(li)人后指導管(guan)理(li)(li)人開展接(jie)管(guan)、調查、債權申報(bao)等(deng)工作，同時和屬地(di)政府(fu)聯動，精細盤點項目續(xu)建所需資(zi)金以及剩余可售房源情況。

第一(yi)個需(xu)要考慮的(de)是民生(sheng)問題。“商(shang)住房(fang)調整政(zheng)策還是留有余(yu)地的(de)，即(ji)‘老(lao)人(ren)(ren)(ren)老(lao)辦法’，按(an)政(zheng)策規定，已辦理(li)(li)網簽手(shou)續的(de)購(gou)房(fang)人(ren)(ren)(ren)仍可按(an)原合(he)同履行。但我們也注意(yi)到，辦理(li)(li)網簽手(shou)續的(de)購(gou)房(fang)人(ren)(ren)(ren)中，一(yi)部分純粹(cui)以投(tou)資為(wei)目的(de)購(gou)買(mai)多(duo)套商(shang)鋪，或(huo)名為(wei)買(mai)房(fang)實則為(wei)了抵償借貸欠款(kuan)，這些人(ren)(ren)(ren)根據法律規定不應享有購(gou)房(fang)人(ren)(ren)(ren)優先(xian)權。我們需(xu)甄(zhen)別出(chu)其中確實為(wei)生(sheng)活消費需(xu)求(qiu)的(de)購(gou)房(fang)人(ren)(ren)(ren)。”法官對管(guan)理(li)(li)人(ren)(ren)(ren)進行了詳(xiang)細(xi)的(de)指導。

經管理人仔(zi)細(xi)甄別并(bing)核查后發現，一(yi)部分購房人確系名(ming)為(wei)買(mai)房實為(wei)借貸（出借資金給Y置(zhi)業公司）、抵債，或購買(mai)多套(tao)房的投資性業主，這部分債權(quan)(quan)人僅能作為(wei)普通債權(quan)(quan)人；剩余有近400戶(hu)購房人為(wei)生活消費(fei)需(xu)要而(er)購買(mai)了商住房，他們能否(fou)享有優先(xian)權(quan)(quan)呢？且能否(fou)優先(xian)于抵押權(quan)(quan)、工程款債權(quan)(quan)呢？

當時，最高人(ren)民(min)(min)法(fa)院(yuan)《關于(yu)商(shang)品房(fang)(fang)消費者權(quan)(quan)利保護問(wen)題的(de)批復(fu)》尚沒(mei)有(you)出臺（該(gai)《批復(fu)》2023年4月(yue)出臺），合議(yi)庭參(can)照最高人(ren)民(min)(min)法(fa)院(yuan)《關于(yu)審理建設工程施工合同糾(jiu)紛案件適(shi)用法(fa)律問(wen)題的(de)解(jie)釋（一）》《關于(yu)人(ren)民(min)(min)法(fa)院(yuan)辦理執(zhi)行(xing)異(yi)議(yi)和復(fu)議(yi)案件若干(gan)問(wen)題的(de)規定(ding)》等司法(fa)解(jie)釋規定(ding)，以及《全國法(fa)院(yuan)民(min)(min)商(shang)事(shi)審判工作會議(yi)紀(ji)要》的(de)精神，認為(wei)“生存性(xing)權(quan)(quan)益(yi)優(you)先(xian)于(yu)經營性(xing)權(quan)(quan)益(yi)”，據此指導管理人(ren)參(can)照該(gai)原則，將近400戶為(wei)生活(huo)需要購買商(shang)住(zhu)房(fang)(fang)的(de)購房(fang)(fang)人(ren)債(zhai)權(quan)(quan)（對房(fang)(fang)屋的(de)請求權(quan)(quan)或解(jie)約返還房(fang)(fang)款本息的(de)請求權(quan)(quan)）認定(ding)為(wei)優(you)先(xian)債(zhai)權(quan)(quan)，且優(you)先(xian)于(yu)抵押權(quan)(quan)和工程款債(zhai)權(quan)(quan)。

法(fa)院裁定(ding)確認債(zhai)(zhai)(zhai)權(quan)(quan)后(hou)，近(jin)400戶(hu)商(shang)住房購(gou)(gou)房人(ren)吃下了(le)一(yi)顆定(ding)心丸，后(hou)續無論重整是否成(cheng)功，購(gou)(gou)房業主利(li)(li)益(yi)都會得(de)到保(bao)障，群體性(xing)矛盾得(de)以緩解。但纏繞成(cheng)一(yi)團的(de)線頭僅解開了(le)一(yi)節，購(gou)(gou)房業主權(quan)(quan)益(yi)優先(xian)保(bao)障了(le)，抵押權(quan)(quan)人(ren)、工程(cheng)款債(zhai)(zhai)(zhai)權(quan)(quan)人(ren)的(de)利(li)(li)益(yi)就(jiu)可(ke)能(neng)受損，更別說普通(tong)債(zhai)(zhai)(zhai)權(quan)(quan)了(le)。有(you)沒(mei)有(you)更好的(de)辦法(fa)讓各方債(zhai)(zhai)(zhai)權(quan)(quan)人(ren)都能(neng)受益(yi)或減少損失呢？

Part.3

續建資金作為“共益債”優先受償

盤活項目多方共贏

要讓更(geng)多(duo)的(de)(de)(de)債(zhai)權(quan)(quan)人受益就(jiu)必須想辦法盤(pan)活爛(lan)尾(wei)的(de)(de)(de)Y國際(ji)廣(guang)場(chang)，該國際(ji)廣(guang)場(chang)項(xiang)目包括(kuo)(kuo)商(shang)住房(fang)、辦公樓(lou)、商(shang)鋪，整個項(xiang)目如(ru)何盤(pan)活呢？經(jing)評估(gu)和測算，項(xiang)目目前“爛(lan)尾(wei)”狀態市場(chang)價值(zhi)不足(zu)15億(yi)(yi)元，快速變現(xian)情形下貶值(zhi)更(geng)厲害。而(er)近400戶購房(fang)業主優先(xian)債(zhai)權(quan)(quan)額3億(yi)(yi)余元，包括(kuo)(kuo)抵(di)押(ya)權(quan)(quan)、工程款(kuan)債(zhai)權(quan)(quan)在內的(de)(de)(de)擔(dan)保債(zhai)權(quan)(quan)額15億(yi)(yi)余元，普(pu)通債(zhai)權(quan)(quan)額過百億(yi)(yi)元。可見，如(ru)果(guo)簡(jian)單拍(pai)賣爛(lan)尾(wei)樓(lou)，連擔(dan)保債(zhai)權(quan)(quan)都不能完全清償(chang)，普(pu)通債(zhai)權(quan)(quan)清償(chang)率更(geng)是零。

根據測算和評估，目前(qian)續(xu)建資金缺口5億(yi)余元，倘若(ruo)能(neng)夠續(xu)建完成并交付，購(gou)(gou)房人的(de)購(gou)(gou)房余款能(neng)全(quan)部付清(qing)回攏，廣場后(hou)期的(de)招商(shang)、運營(ying)、銷售(shou)或出租能(neng)夠順暢(chang)進行，則(ze)整個(ge)廣場項目的(de)價值可達40億(yi)元。如果這樣，不(bu)僅抵押權(quan)、工程款優先(xian)權(quan)能(neng)全(quan)部清(qing)償(chang)(chang)，普通債權(quan)的(de)清(qing)償(chang)(chang)率也將大幅(fu)提升。

發(fa)展(zhan)的(de)“藍圖”是有(you)了，但是“施工(gong)圖”又該如何設計？重整需(xu)招募投(tou)資(zi)(zi)人(ren)(ren)，投(tou)資(zi)(zi)人(ren)(ren)主要顧慮的(de)是因有(you)抵押權、工(gong)程款等法定優先(xian)權在先(xian)，投(tou)資(zi)(zi)人(ren)(ren)后期融資(zi)(zi)投(tou)入的(de)資(zi)(zi)金會不會因順位在后而“打(da)水漂”，因而畏(wei)縮不敢投(tou)資(zi)(zi)。

“能否(fou)在重整方案(an)中將續(xu)建資(zi)金列入共(gong)(gong)(gong)益(yi)(yi)債(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)務(wu)(wu)，并確認(ren)優(you)先清(qing)償？”合議庭與(yu)管理(li)人(ren)共(gong)(gong)(gong)同研究方案(an)時想(xiang)到了(le)“共(gong)(gong)(gong)益(yi)(yi)債(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)務(wu)(wu)”，該制度指在破產程序中，為債(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)權人(ren)、債(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)務(wu)(wu)人(ren)的(de)共(gong)(gong)(gong)同利益(yi)(yi)所(suo)負擔(dan)(dan)的(de)債(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)務(wu)(wu)。《中華人(ren)民共(gong)(gong)(gong)和國企(qi)業(ye)破產法》第(di)42、43條(tiao)規(gui)定(ding)了(le)共(gong)(gong)(gong)益(yi)(yi)債(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)的(de)幾種情形(xing)并規(gui)定(ding)可隨時清(qing)償，但(dan)并未規(gui)定(ding)重整中引入新的(de)投資(zi)所(suo)形(xing)成的(de)債(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)務(wu)(wu)屬于(yu)共(gong)(gong)(gong)益(yi)(yi)債(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)。《企(qi)業(ye)破產法司法解釋三》第(di)2條(tiao)規(gui)定(ding)重整中債(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)務(wu)(wu)人(ren)為繼續(xu)營業(ye)的(de)新借款可列入共(gong)(gong)(gong)益(yi)(yi)債(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)，但(dan)并不優(you)先于(yu)此前形(xing)成的(de)擔(dan)(dan)保債(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)權。

“如果(guo)續(xu)建(jian)投(tou)資不優先于擔(dan)(dan)保(bao)債(zhai)權(quan)(quan)而重整失敗(bai)，那么擔(dan)(dan)保(bao)債(zhai)權(quan)(quan)也無法(fa)實(shi)現。我們需(xu)要做(zuo)通抵押(ya)權(quan)(quan)人(ren)、工(gong)程款(kuan)債(zhai)權(quan)(quan)人(ren)這(zhe)些(xie)擔(dan)(dan)保(bao)債(zhai)權(quan)(quan)人(ren)的(de)工(gong)作，讓他們明(ming)白如果(guo)重整方案明(ming)確(que)投(tou)入的(de)續(xu)建(jian)資金能優先于擔(dan)(dan)保(bao)債(zhai)權(quan)(quan)，則擔(dan)(dan)保(bao)債(zhai)權(quan)(quan)很可能全(quan)額受(shou)償；反之，擔(dan)(dan)保(bao)債(zhai)權(quan)(quan)也將受(shou)損失。這(zhe)樣就能打(da)消投(tou)資人(ren)的(de)顧(gu)慮。”按照這(zhe)一思路，法(fa)官、管理人(ren)向(xiang)債(zhai)權(quan)(quan)人(ren)進行了反復釋明(ming)。

“要讓投資人(ren)有(you)信心，就要讓他(ta)們投入(ru)的(de)續建資金能夠回本。”

“投資(zi)的(de)活水來了才能帶動續建。”

“廣場項目被盤(pan)活(huo)，債權實(shi)現(xian)才(cai)有希(xi)望，我(wo)們(men)的目標是共贏。”……

最終，經過投資(zi)人(ren)招募(mu)、各方艱苦談(tan)判和兩輪表決，債(zhai)(zhai)權人(ren)會議以優(you)先債(zhai)(zhai)權組(zu)(zu)99.6%、職工債(zhai)(zhai)權組(zu)(zu)99.7%、稅收債(zhai)(zhai)權組(zu)(zu)99.9%、普(pu)通債(zhai)(zhai)權組(zu)(zu)88.5%、出資(zi)人(ren)組(zu)(zu)100%的(de)(de)比例，表決通過了重整計(ji)劃(hua)草(cao)案，明(ming)確：投資(zi)人(ren)投入續建(jian)資(zi)金作為共益債(zhai)(zhai)，以5億元(yuan)為限，如重整失敗轉為破產清(qing)算程序，則(ze)該部分共益債(zhai)(zhai)優(you)先于擔保債(zhai)(zhai)權受償；國際廣(guang)場后期的(de)(de)招商、運營、銷售(shou)等事務由投資(zi)人(ren)組(zu)(zu)建(jian)的(de)(de)團隊完成；重整計(ji)劃(hua)執行期為四年。

這一重(zhong)整計(ji)劃如能順利推進，整個(ge)廣場項目建成后價(jia)值將(jiang)逾(yu)40億元，不僅(jin)抵押權人、工(gong)程(cheng)款債(zhai)權人的債(zhai)權能全(quan)部清(qing)償，普通債(zhai)權清(qing)償率也將(jiang)明顯提升。

2021年7月，上(shang)海市(shi)第三中級人(ren)民法院依法裁定(ding)批準了Y置業(ye)公司重整計劃(hua)。

Part.4

府院聯動破解重整執行障礙

能動司法讓爛尾樓重獲新生

法院裁定批準重整(zheng)計劃意味著該重整(zheng)案可以結案，但(dan)法官(guan)的努(nu)力還在繼續。

為切(qie)實推動(dong)項目早日竣工(gong)交付，重整執行階段，法(fa)官(guan)繼續貫徹能(neng)動(dong)司法(fa)理念，積極通(tong)過府院聯(lian)動(dong)讓(rang)項目復工(gong)進(jin)入(ru)快車道，在重整計劃(hua)批準后兩個多月(yue)即獲得(de)相關政府職能(neng)部門的復工(gong)批復。有了(le)復工(gong)批復，按照(zhao)重整計劃(hua)，投資(zi)人的續建資(zi)金陸續投入(ru)，項目復工(gong)。

按照重整計(ji)劃(hua)(hua)，銷售(shou)(shou)回款增值部分及原購房(fang)人補交的(de)尾(wei)款、差價也(ye)將投(tou)入(ru)續(xu)建(jian)(jian)用于循環(huan)開(kai)發，但由(you)(you)于商(shang)(shang)住(zhu)房(fang)的(de)驗收、交付及銷售(shou)(shou)政策限(xian)制，導致(zhi)回款資(zi)金(jin)趕不上復工進(jin)度。為盡快(kuai)回籠售(shou)(shou)房(fang)資(zi)金(jin)，法(fa)官(guan)多(duo)次召集由(you)(you)房(fang)管等政府職(zhi)能部門參與的(de)協(xie)調會議，對(dui)解(jie)除(chu)未售(shou)(shou)商(shang)(shang)鋪(pu)及辦(ban)公樓銷售(shou)(shou)密(mi)鑰的(de)條件、工程建(jian)(jian)設計(ji)劃(hua)(hua)、預售(shou)(shou)資(zi)金(jin)監管等問題反(fan)復溝通并達(da)成一致(zhi)，在符合(he)政策及預售(shou)(shou)標準(zhun)的(de)情(qing)況下，由(you)(you)法(fa)院(yuan)出具裁定(ding)(ding)書(shu)(shu)及協(xie)助執行通知書(shu)(shu)，相關部門配合(he)，逐步(bu)打開(kai)未售(shou)(shou)商(shang)(shang)鋪(pu)、辦(ban)公樓銷售(shou)(shou)的(de)網簽鎖定(ding)(ding)狀態，使得未售(shou)(shou)商(shang)(shang)鋪(pu)、辦(ban)公樓也(ye)可以繼續(xu)銷售(shou)(shou)回攏資(zi)金(jin)。

有(you)了續建資金的(de)投入，2023年底，Y國際(ji)廣場項(xiang)目竣工(gong)驗收，Y置業(ye)公司得以存續，價值(zhi)40億元的(de)資產得以盤活，購房人交房在即。“終于(yu)走出爛尾的(de)泥沼(zhao)，簡(jian)直(zhi)就是一個奇跡。”購房人老孫望(wang)著嶄新矗立的(de)樓宇感嘆。

“房(fang)地(di)產(chan)市場的(de)(de)復(fu)蘇(su)需(xu)要滿(man)足房(fang)企的(de)(de)合理(li)融資需(xu)求以實(shi)現保(bao)交樓。在房(fang)企作為債(zhai)務(wu)人(ren)的(de)(de)破(po)產(chan)重整程序中，將投資人(ren)新投入的(de)(de)續(xu)建(jian)(jian)資金(jin)作為‘共益債(zhai)’優先受(shou)償，可以打消投資人(ren)擔憂新投入資金(jin)填之前的(de)(de)債(zhai)務(wu)窟(ku)窿而(er)‘打水(shui)漂’的(de)(de)顧慮。房(fang)地(di)產(chan)項目(mu)在續(xu)建(jian)(jian)完成后往(wang)往(wang)整體項目(mu)價值會大幅(fu)提升，讓(rang)購房(fang)人(ren)、擔保(bao)債(zhai)權人(ren)、普通債(zhai)權人(ren)、債(zhai)務(wu)人(ren)各方受(shou)益。我們將進一步(bu)發(fa)揮破(po)產(chan)重整的(de)(de)制度優勢，積極挽(wan)救具有重整價值的(de)(de)困境(jing)企業，更好(hao)地(di)支撐和服(fu)務(wu)實(shi)體經濟發(fa)展，保(bao)護民生權益。”上海市第三中級人(ren)民法院破(po)產(chan)庭（上海破(po)產(chan)法庭）庭長徐(xu)子(zi)良表(biao)示(shi)。