每經(jing)記者 陳榮浩    每經(jing)編輯 魏文藝    

作為頭部(bu)物業企業的年(nian)報(bao)(bao)解讀(du)雅生(sheng)活服務（HK03319，股(gu)價2.96港(gang)元，年(nian)報(bao)(bao)解讀(du)市值42.03億(yi)港(gang)元），年(nian)報(bao)(bao)解讀(du)在(zai)2023年(nian)交出了“增收不增利”的年(nian)報(bao)(bao)解讀(du)成績(ji)單。

近日，年報解讀雅生活服務披露的年報解讀百姓彩票紅2023年(nian)度報告(gao)顯示，報告(gao)期內(nei)公(gong)司實現營收154.4億(yi)元，年(nian)報解讀同比增長0.42%；股東(dong)應(ying)占(zhan)溢利4.609億(yi)元，年(nian)報解讀同比下滑74.95%。年(nian)報解讀

從雅生活服務的年報解讀業務結構來看，主要包括物業管理服務、年報解讀業主增值服務、年報解讀城市服務以及外延增值服務。年報解讀其中，年報解讀百姓彩票最新網址物(wu)業管(guan)理服務(wu)屬于(yu)雅生活服務(wu)的年(nian)報(bao)解讀基(ji)本盤，該業務(wu)主要包括(kuo)安保、清(qing)潔、綠化等，去年(nian)貢獻營(ying)(ying)(ying)收約108億元，占營(ying)(ying)(ying)收比重近70%。而在物(wu)業管(guan)理服務(wu)中，雅生活服務(wu)非住(zhu)宅(zhai)物(wu)業項(xiang)目(mu)的營(ying)(ying)(ying)收占比達40.6%，高于(yu)住(zhu)宅(zhai)物(wu)業項(xiang)目(mu)。

年報顯示，截至2023年末，雅生活服務在管面積為5.9億平方米，居于行業前五行列。百姓彩票怎么買其(qi)中，來自第三方項(xiang)目(mu)的在管面積占比約83.3%，第三方項(xiang)目(mu)已(yi)成(cheng)為其(qi)主要面積來源。

商譽計提減值撥備等致利潤下滑

從雅生活服務的利潤(run)指標來看(kan)，過去一年出現了較大幅度(du)下滑(hua)。

年(nian)(nian)報顯示，截(jie)至2023年(nian)(nian)末，雅生(sheng)活服務實現毛利潤(run)26.46億元，同比下(xia)(xia)滑21.82%；股東應占溢(yi)利4.609億元，同比下(xia)(xia)滑74.95%；銷(xiao)售毛利率為17.13%；銷(xiao)售凈利率為4.52%。其中，凈利率較(jiao)2022年(nian)(nian)的(de)12.6%下(xia)(xia)降了(le)8.1個百分點。

對于利潤(run)水平(ping)下滑，雅生活服務在年報中表(biao)示：“因業務結構調整，非周期業務占比提升(sheng)及運(yun)營(ying)成本上升(sheng)。出于謹(jin)慎性原則，對貿易及其(qi)他應收(shou)項及商譽計提減值(zhi)撥備。”

《每日(ri)經(jing)濟新聞》記者注意到，雅生活(huo)服務來自(zi)關聯方應收計(ji)提與商(shang)譽減值涉及的(de)(de)金額(e)相對較(jiao)大。年(nian)報顯示，截(jie)至2023年(nian)末，雅生活(huo)服務在(zai)商(shang)譽減值的(de)(de)數額(e)達4.28億(yi)元，主(zhu)要系年(nian)度收并(bing)購的(de)(de)部(bu)分(fen)附屬公司業務拓展(zhan)(zhan)未能如預期開展(zhan)(zhan)，以(yi)及集團對該部(bu)分(fen)業務進行調整，導致(zhi)其(qi)收入及利潤下降。

截至2023年(nian)12月31日末(mo)，雅生活服(fu)務的(de)貿易及其(qi)他應收款(kuan)項(xiang)(xiang)以(yi)及預付(fu)款(kuan)項(xiang)(xiang)（包含流(liu)動及非(fei)流(liu)動部分）為111億(yi)元(yuan)(yuan)，較2022年(nian)末(mo)的(de)107億(yi)元(yuan)(yuan)增長(chang)了(le)3.9%。在總計(ji)77億(yi)元(yuan)(yuan)貿易及其(qi)他營收賬款(kuan)以(yi)及預付(fu)款(kuan)項(xiang)(xiang)中，有33.89億(yi)元(yuan)(yuan)的(de)款(kuan)項(xiang)(xiang)來(lai)自關聯方。

記者查(cha)閱雅(ya)生活服務往(wang)年財報(bao)發現，其貿易應收(shou)賬(zhang)款(kuan)出現大(da)幅增長(chang)的年份(fen)為(wei)(wei)2022年，貿易應收(shou)賬(zhang)款(kuan)由2021年的15.24億(yi)元(yuan)增至32.24億(yi)元(yuan)，而2023年該值為(wei)(wei)33.87億(yi)元(yuan)。在關聯方企(qi)業中，由雅(ya)居樂控制的實體(ti)占(zhan)應收(shou)賬(zhang)款(kuan)的金額(e)為(wei)(wei)29.11億(yi)元(yuan)，占(zhan)比(bi)達86%。

公開資料顯示，此前雅(ya)生活服(fu)務選(xuan)擇以資抵(di)債的(de)(de)模式沖抵(di)了一部分來(lai)自關聯方雅(ya)居(ju)樂及(ji)附(fu)屬公司(si)的(de)(de)應收賬款。去年6月，雅(ya)生活吸收了雅(ya)居(ju)樂附(fu)屬公司(si)406項物業，包括347項住(zhu)宅物業及(ji)59項商(shang)業物業（位于茂(mao)名、長沙(sha)、武(wu)漢及(ji)云浮等地），以抵(di)消(xiao)來(lai)自雅(ya)居(ju)樂2.82億元的(de)(de)應收款項。

從業(ye)務(wu)經(jing)營現金(jin)(jin)流(liu)層(ceng)面來看，雅生活服務(wu)經(jing)營現金(jin)(jin)流(liu)情況同比(bi)由負轉正。截至2023年(nian)末(mo)，雅生活服務(wu)經(jing)營活動產生的現金(jin)(jin)流(liu)凈(jing)額(e)為9.98億(yi)元(yuan)，而2022年(nian)時該(gai)值為-9.34億(yi)元(yuan)。

在管面積增速明顯放緩

在雅(ya)生活服務3月26日召開的電話會議(yi)上，公(gong)司(si)管理層向投(tou)資(zi)者透露，未(wei)來將“做有質(zhi)量的拓展”，即“以(yi)現(xian)金(jin)流佳、盈利能(neng)力強為基本(ben)原則(ze)，有選擇地(di)進行拓展，不單一(yi)追求(qiu)規模，重視項目轉化(hua)及品質(zhi)口(kou)碑(bei)”，持(chi)續(xu)深化(hua)落(luo)實“一(yi)城一(yi)策(ce)(ce)”“產(chan)品分級”等拓展策(ce)(ce)略，持(chi)續(xu)保持(chi)領先的市場化(hua)能(neng)力。

記者注(zhu)意到，從雅生活服務的在管(guan)面積規模(mo)來看，雖然規模(mo)仍在擴(kuo)大(da)，但是增速有(you)所放緩，一定程度上也反映(ying)出公司(si)管(guan)理(li)層對于規模(mo)戰略的轉變，不(bu)再過(guo)度追求(qiu)規模(mo)。

從(cong)2020年～2023年，雅(ya)生活服務在(zai)(zai)管面(mian)積(ji)分別(bie)為3.75億平方米(mi)、4.89億平方米(mi)、5.46億平方米(mi)和5.905億平方米(mi)，增(zeng)速(su)逐年遞減。其中(zhong)2020年在(zai)(zai)管面(mian)積(ji)增(zeng)速(su)最快，在(zai)(zai)管面(mian)積(ji)和合約面(mian)積(ji)分別(bie)較(jiao)2019年增(zeng)長了112.3%和74.9%。

年報顯示，雅生活(huo)服務2023年總(zong)合(he)約(yue)面積約(yue)7.7億平方米，總(zong)在管(guan)面積超(chao)過5.9億平方米，在管(guan)項目4600個，覆蓋(gai)全國31個省、自治(zhi)區(qu)和直轄市(shi)(shi)(shi)共206個城市(shi)(shi)(shi)。其中33.7%位于(yu)長三角城市(shi)(shi)(shi)群(qun)，18.9%位于(yu)粵港(gang)澳(ao)大灣(wan)區(qu)，9%位于(yu)山東半島(dao)城市(shi)(shi)(shi)群(qun)，7.7%位于(yu)成渝城市(shi)(shi)(shi)群(qun)。

從雅生活(huo)服務(wu)各(ge)業(ye)務(wu)的毛利(li)(li)率(lv)情(qing)況(kuang)來(lai)看，過去一(yi)年雅生活(huo)的整(zheng)體毛利(li)(li)率(lv)為17.1%，相比2022年22%的毛利(li)(li)率(lv)出現明(ming)(ming)顯下(xia)滑(hua)(hua)，其中(zhong)(zhong)各(ge)業(ye)務(wu)中(zhong)(zhong)下(xia)滑(hua)(hua)較為明(ming)(ming)顯的為業(ye)主增值服務(wu)，毛利(li)(li)率(lv)同比下(xia)滑(hua)(hua)了37.1%。

記(ji)者梳理發(fa)現，從在管面(mian)積規模(mo)(mo)來看，雅生活服務仍位于行業(ye)前列水(shui)平(ping)，同規模(mo)(mo)企業(ye)主要包括恒(heng)大物(wu)業(ye)、綠城(cheng)服務和中海物(wu)業(ye)。截至(zhi)2023年末，恒(heng)大物(wu)業(ye)的毛(mao)利率(lv)為(wei)24.89%，綠城(cheng)服務的毛(mao)利率(lv)為(wei)16.75%，中海物(wu)業(ye)的毛(mao)利率(lv)為(wei)15.58%。

封面(mian)圖片來源(yuan)：視覺(jue)中國-VCG41N1401114181