購(gou)買(mai)法(fa)拍房(fang)的上網主體(ti)已經從(cong)投(tou)資客變(bian)為(wei)自住人群。法(fa)拍房(fang)貸(dai)款的法(fa)拍房(fang)全配套服務也在逐漸完(wan)善，這為(wei)老百姓(xing)購(gou)入(ru)法(fa)拍房(fang)提供了便利(li)。面年

從2017年(nian)1月1日司法(fa)(fa)拍賣全面“上(shang)網”至(zhi)今，上(shang)網已有7年(nian)。法(fa)(fa)拍房全

2016年8月2日，面年最高人(ren)民(min)法院(yuan)發布的上(shang)(shang)網(wang)《關于人(ren)民(min)法院(yuan)網(wang)絡司法拍(pai)(pai)賣(mai)(mai)若(ruo)干問題的規(gui)定》稱：人(ren)民(min)法院(yuan)以拍(pai)(pai)賣(mai)(mai)方式(shi)處置(zhi)財(cai)產的，應當采取網(wang)絡司法拍(pai)(pai)賣(mai)(mai)方式(shi)，法拍(pai)(pai)房全(quan)但法律、面(mian)年行(xing)政(zheng)法規(gui)和司法解釋規(gui)定必須通過其他途徑處置(zhi)，上(shang)(shang)網(wang)或(huo)者不宜采用(yong)網(wang)絡拍(pai)(pai)賣(mai)(mai)方式(shi)處置(zhi)的法拍(pai)(pai)房全(quan)除(chu)外。網(wang)絡司法拍(pai)(pai)賣(mai)(mai)應當在互聯網(wang)拍(pai)(pai)賣(mai)(mai)平臺上(shang)(shang)向社會全(quan)程公開(kai)，面(mian)年接受社會監(jian)督。上(shang)(shang)網(wang)該規(gui)定自2017年1月1日起施行(xing)。法拍(pai)(pai)房全(quan)

“目前有(you)7家平臺可開展網絡司法拍賣業(ye)務，面(mian)年包括阿(a)里(li)和京東(dong)。”瀚海法拍網董事長曹輝告訴(su)《法治周末》記者。

7年(nian)里，以(yi)房屋(wu)為標(biao)的的司(si)法拍賣(mai)業(ye)務(wu)（以(yi)下簡(jian)稱(cheng)法拍房業(ye)務(wu)）的數量、客戶結構、相(xiang)關政(zheng)策都(dou)在不斷變化，越來越多的人通(tong)過購(gou)買法拍房獲取(qu)自己的住宅(zhai)和商業(ye)項目。

今年2月(yue)1日，江蘇省南京市住(zhu)房(fang)(fang)(fang)公積(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)管理中心網站發布《南京市住(zhu)房(fang)(fang)(fang)公積(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)貸款(kuan)購買法(fa)拍房(fang)(fang)(fang)實施(shi)細則(ze)》，其中明確，符(fu)合住(zhu)房(fang)(fang)(fang)公積(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)貸款(kuan)條件的法(fa)拍房(fang)(fang)(fang)買受(shou)人，可在人民法(fa)院支持以貸款(kuan)方式購買法(fa)拍房(fang)(fang)(fang)且(qie)未(wei)付(fu)清(qing)購房(fang)(fang)(fang)全款(kuan)前，申請辦理住(zhu)房(fang)(fang)(fang)公積(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)貸款(kuan)，相關政策自2月(yue)1日起施(shi)行(xing)。

法拍房掛牌數量逐年增長

中指研究院最新發布《2023年全國法拍市場監測報告》顯示，2023年，全國法拍房掛拍總量達到79.6萬套，較上一年增加36.7%，2022年掛拍量為58.3萬套；2023年，全國法拍房成交量為14.7萬套，2022年為12.6萬套；2023年的成交總金額為3004.1億元，基本與上一年持平。其中，法拍住宅房源掛拍38.9萬套，比2022年的27.2萬(wan)套(tao)增長43.01%；成交9.9萬(wan)套(tao)，同(tong)比2022年8.4萬(wan)套(tao)增長17.55%。

公開數據顯示，2017年全國(guo)法拍(pai)(pai)房掛拍(pai)(pai)總量僅為18.62萬(wan)套，這一數據在(zai)2018年變為23.82萬(wan)套，并逐年遞增(zeng)。

曹輝從2017年開始從事法(fa)(fa)拍房(fang)中介(jie)業(ye)務，并且只做北(bei)京市(shi)場的(de)法(fa)(fa)拍房(fang)。他告(gao)訴記(ji)者(zhe)，北(bei)京市(shi)場法(fa)(fa)拍房(fang)的(de)掛(gua)牌(pai)數(shu)量，從2017年的(de)每個(ge)月(yue)40套，已經發(fa)展到(dao)現在(zai)每個(ge)月(yue)大約(yue)1000套，2023年，全年北(bei)京法(fa)(fa)拍房(fang)的(de)掛(gua)牌(pai)量在(zai)12000套左右(you)。

“現(xian)在法拍(pai)房(fang)的(de)房(fang)源都是全(quan)網(wang)公(gong)開的(de)，不存在中介獨家房(fang)源吃信息差的(de)情況，但(dan)是不同法院的(de)法拍(pai)房(fang)會在7個(ge)平臺的(de)一(yi)家上進行公(gong)開，我們會把各個(ge)平臺的(de)法拍(pai)房(fang)房(fang)源集(ji)中到我們自己的(de)平臺上統一(yi)呈現(xian)。”曹輝說。

談(tan)及法拍(pai)(pai)房(fang)(fang)掛拍(pai)(pai)量增(zeng)多的(de)原因，曹(cao)輝(hui)告(gao)訴記者：“具體來(lai)(lai)說，不同城市法拍(pai)(pai)房(fang)(fang)掛拍(pai)(pai)量增(zeng)多的(de)原因還有所(suo)不同。比如，在北(bei)京，由(you)于多年以來(lai)(lai)房(fang)(fang)地產調控(kong)政策執(zhi)行較為嚴格，近些(xie)(xie)年來(lai)(lai)炒房(fang)(fang)現象已經(jing)大大減少，所(suo)以被(bei)(bei)掛拍(pai)(pai)的(de)法拍(pai)(pai)房(fang)(fang)的(de)房(fang)(fang)主(zhu)主(zhu)要是(shi)因為債(zhai)務(wu)問題導致房(fang)(fang)屋(wu)被(bei)(bei)拍(pai)(pai)賣(mai)；而在一些(xie)(xie)靠著高杠桿大量炒房(fang)(fang)的(de)城市，由(you)于早些(xie)(xie)年低首付(fu)、高負債(zhai)賣(mai)房(fang)(fang)的(de)人較多，當出現現金流問題導致無法正常還房(fang)(fang)貸，房(fang)(fang)屋(wu)就會被(bei)(bei)拍(pai)(pai)賣(mai)。”

法拍房成交量增幅與掛拍量增幅不同步

從法拍房的(de)成交價(jia)來看，法拍房通(tong)常要比同類(lei)房屋的(de)價(jia)格(ge)低(di)不少。曹輝告訴記者，北(bei)京有些法拍房的(de)成交總價(jia)為同類(lei)二手房的(de)七(qi)三折左右。

上海的法拍房中介機構滬城法拍推出的《2023上海法拍房市場年報》顯示，2023年成交折扣力度呈上升趨勢，進入2023年下半年，法拍平均成交折扣已經在八五折以下，2023年年底的平均折(zhe)扣在(zai)七五折(zhe)以下，法拍房撿漏優(you)勢(shi)越來越明顯(xian)。

但即(ji)便有這樣的(de)價格優勢，與(yu)掛(gua)拍量近4成增長不同(tong)，去年全年，法拍房的(de)成交量增幅僅為掛(gua)拍量增幅的(de)大約一半，為16.67%。

58安居客研究院(yuan)(yuan)院(yuan)(yuan)長張波(bo)向記者分析(xi)，這和(he)樓市(shi)整體降溫(wen)的大背景(jing)有著直接關(guan)系，房(fang)價出現下行現象增多(duo)，雖然不(bu)(bu)少法拍房(fang)的價格(ge)已(yi)經低于(yu)市(shi)場平均水(shui)平，但流拍現象還(huan)是(shi)不(bu)(bu)斷(duan)增多(duo)。

常年(nian)為銀行房地產類債(zhai)務提供法律服(fu)務的(de)北(bei)京盈科(上(shang)海)律師(shi)事務所全球合伙人郭(guo)韌對(dui)《法治周末》記者說，2023年(nian)，法拍(pai)房一(yi)拍(pai)成功(gong)的(de)非常少，大(da)部分是二拍(pai)以上(shang)成交(jiao)，且流拍(pai)率比較高。

2月2日，記者(zhe)在(zai)京東(dong)司法拍賣的(de)界面上看到，有的(de)住宅類拍品已經是第(di)四(si)次或者(zhe)第(di)五次拍賣。

北京(jing)市京(jing)都律(lv)師事(shi)務所律(lv)師馬釗曾多次為客戶購(gou)買法拍(pai)房(fang)提供服(fu)務，她告(gao)訴記者，法拍(pai)房(fang)成(cheng)交量未(wei)能和掛拍(pai)量同步(bu)(bu)增長的一個原因是(shi)，有些(xie)法拍(pai)房(fang)的拍(pai)賣流程并(bing)不是(shi)很完善，導致購(gou)房(fang)者望而卻步(bu)(bu)。

馬釗曾幫助(zhu)一個客戶對一套法拍(pai)房進行盡調(diao)，當按照法拍(pai)房公告上提供的電話聯系(xi)相關人員看房時，接電話的人告訴馬釗，必(bi)須先(xian)交(jiao)兩萬(wan)(wan)元(yuan)中介費，才可(ke)以看房，這兩萬(wan)(wan)元(yuan)為什(shen)么要交(jiao)，交(jiao)了之后是否退回，中介都未說清楚(chu)。

這(zhe)(zhe)種情況讓(rang)馬釗的客戶對這(zhe)(zhe)套房立刻失去興趣，他們擔(dan)心這(zhe)(zhe)種不(bu)太正規的操作(zuo)會導致房屋未來(lai)的拍賣(mai)和交(jiao)割出現問題。

法拍房購買者：從投資到自住

雖然法拍房的成交(jiao)量增幅不如(ru)掛牌量增幅，但是從絕對值來(lai)看(kan)，法拍房的成交(jiao)量還是保持在上升態勢。

究竟是誰在買法拍房？

曹輝分析(xi)過自(zi)己的客戶構成，他發現(xian)購買(mai)法(fa)拍(pai)房(fang)(fang)(fang)的主體已(yi)經(jing)從(cong)投資(zi)客變為(wei)自(zi)住人群。2017年剛(gang)剛(gang)開始網絡司(si)法(fa)拍(pai)賣后的前兩年，買(mai)法(fa)拍(pai)房(fang)(fang)(fang)的主要是(shi)投資(zi)客，普通老百姓一是(shi)信(xin)不過法(fa)拍(pai)房(fang)(fang)(fang)，因為(wei)有(you)傳言“沒有(you)關系買(mai)不了法(fa)拍(pai)房(fang)(fang)(fang)”；二是(shi)也缺少購房(fang)(fang)(fang)能(neng)力，因為(wei)當時(shi)的政(zheng)策要求(qiu)法(fa)拍(pai)房(fang)(fang)(fang)必須(xu)全款購買(mai)，不能(neng)貸款。

“當時一(yi)些商業(ye)嗅覺比較靈敏的投資客，會(hui)通過買法(fa)(fa)拍房后倒賣的方式賺錢。”曹輝說，但是隨著法(fa)(fa)拍房市場相關政策逐漸變化，比如，法(fa)(fa)拍房從2022年起(qi)限購(gou)堵住了投資客的炒房路，比如，法(fa)(fa)拍房慢慢開始允許貸款，讓更多(duo)自住者進(jin)入(ru)了這個市場。

2022年1月1日起施行的《最高人民(min)法(fa)(fa)(fa)院(yuan)關于(yu)人民(min)法(fa)(fa)(fa)院(yuan)司法(fa)(fa)(fa)拍賣(mai)房(fang)(fang)產競(jing)買(mai)(mai)人資(zi)格(ge)若干問題的規定(ding)(ding)》規定(ding)(ding)，人民(min)法(fa)(fa)(fa)院(yuan)組(zu)織司法(fa)(fa)(fa)拍賣(mai)房(fang)(fang)產活動時，發(fa)布的拍賣(mai)公告載明(ming)競(jing)買(mai)(mai)人必須具(ju)(ju)(ju)備(bei)購(gou)房(fang)(fang)資(zi)格(ge)及其相應法(fa)(fa)(fa)律后(hou)果等內容，競(jing)買(mai)(mai)人申請參與競(jing)拍的，應當承諾具(ju)(ju)(ju)備(bei)購(gou)房(fang)(fang)資(zi)格(ge)及自(zi)愿承擔法(fa)(fa)(fa)律后(hou)果；人民(min)法(fa)(fa)(fa)院(yuan)在司法(fa)(fa)(fa)拍賣(mai)房(fang)(fang)產成交(jiao)后(hou)、向買(mai)(mai)受(shou)人出(chu)具(ju)(ju)(ju)成交(jiao)裁定(ding)(ding)書(shu)前，應當審核(he)買(mai)(mai)受(shou)人提交(jiao)的自(zi)其申請參與競(jing)拍到(dao)成交(jiao)裁定(ding)(ding)書(shu)出(chu)具(ju)(ju)(ju)時具(ju)(ju)(ju)備(bei)購(gou)房(fang)(fang)資(zi)格(ge)的證明(ming)材料(liao)；經審核(he)買(mai)(mai)受(shou)人不符(fu)合持續具(ju)(ju)(ju)備(bei)購(gou)房(fang)(fang)資(zi)格(ge)條(tiao)件，買(mai)(mai)受(shou)人請求(qiu)出(chu)具(ju)(ju)(ju)拍賣(mai)成交(jiao)裁定(ding)(ding)書(shu)的，人民(min)法(fa)(fa)(fa)院(yuan)不予準許。

北京金訴律(lv)師事務所主任(ren)王玉(yu)臣(chen)對(dui)《法治周末》記者說，在最高院出臺這個政策(ce)前，一些一二線(xian)城市(shi)就已經對(dui)法拍房“限(xian)購”了，2022年起，法拍房全面開(kai)始實施限(xian)購。

不過公(gong)開資料顯示，一些城市(shi)(shi)(shi)也對法拍房(fang)的(de)(de)限(xian)購(gou)政策(ce)進行調整。比(bi)如(ru)，杭州市(shi)(shi)(shi)房(fang)地(di)產市(shi)(shi)(shi)場平穩健(jian)康發(fa)展領(ling)導小組辦公(gong)室(shi)2023年(nian)10月16日發(fa)布(bu)的(de)(de)《關于優化調整房(fang)地(di)產市(shi)(shi)(shi)場調控措施的(de)(de)通知》規定：對參(can)與本市(shi)(shi)(shi)限(xian)購(gou)范(fan)圍內(nei)住房(fang)司法拍賣的(de)(de)競買人，取消“須符(fu)合(he)本市(shi)(shi)(shi)住房(fang)限(xian)購(gou)政策(ce)”限(xian)制。

法拍(pai)房貸款的配套服務也在逐漸完善(shan)，這為老百(bai)姓(xing)購入法拍(pai)房提供了(le)便利。

比如，在京東的(de)司法拍賣界面上有這樣的(de)明顯提示(shi)：“如拍賣房屋支持貸款(kuan)，在拍賣標的(de)物的(de)詳情頁右側，可(ke)以看到‘一鍵(jian)申請(qing)(qing)貸款(kuan)’的(de)按(an)鈕，由與京東合作的(de)一家(jia)或(huo)者多(duo)家(jia)銀行提供金(jin)融貸款(kuan)服務，有貸款(kuan)需求的(de)用戶請(qing)(qing)點擊一鍵(jian)申請(qing)(qing)貸款(kuan)。”

據曹(cao)輝介紹(shao)，瀚海法拍(pai)網作為法拍(pai)房中介，現在(zai)也已(yi)經(jing)與多家銀行合作，將貸款(kuan)服務(wu)前(qian)置(zhi)，即在(zai)客戶(hu)決定(ding)參與拍(pai)賣前(qian)，就(jiu)幫(bang)助客戶(hu)提交相關資(zi)料，核定(ding)可貸款(kuan)的最高額度，根(gen)據客戶(hu)的自有資(zi)金(jin)額度，倒推(tui)出客戶(hu)在(zai)拍(pai)賣時可出價的最高額。

從(cong)去年(nian)開(kai)始(shi)，江(jiang)蘇的(de)部分城市陸續允許購(gou)買法(fa)拍(pai)房時使用公積金貸款。

去年年底，江蘇省高(gao)級人(ren)民(min)法院、江蘇省住(zhu)房(fang)和城(cheng)鄉建設(she)廳、中(zhong)國人(ren)民(min)銀行(xing)(xing)(xing)江蘇省分行(xing)(xing)(xing)于(yu)共同(tong)制(zhi)定(ding)(ding)(ding)《關(guan)于(yu)做好住(zhu)房(fang)公(gong)(gong)積(ji)金(jin)(jin)個(ge)(ge)人(ren)住(zhu)房(fang)貸款購買法拍房(fang)業務(wu)(wu)的實(shi)施(shi)意見》，對公(gong)(gong)積(ji)金(jin)(jin)貸款購買法拍房(fang)業務(wu)(wu)的相(xiang)關(guan)事(shi)項作(zuo)出(chu)規(gui)定(ding)(ding)(ding)。其(qi)中(zhong)提到，符(fu)(fu)合住(zhu)房(fang)公(gong)(gong)積(ji)金(jin)(jin)個(ge)(ge)人(ren)住(zhu)房(fang)貸款條件(jian)的法拍房(fang)買受人(ren)，可在(zai)未付清全款前(qian)辦理住(zhu)房(fang)公(gong)(gong)積(ji)金(jin)(jin)個(ge)(ge)人(ren)住(zhu)房(fang)貸款。公(gong)(gong)積(ji)金(jin)(jin)中(zhong)心根(gen)據所在(zai)城(cheng)市(shi)的實(shi)際情況確定(ding)(ding)(ding)是否(fou)適用組合性貸款、公(gong)(gong)積(ji)金(jin)(jin)異(yi)地貸款等，并制(zhi)定(ding)(ding)(ding)相(xiang)應(ying)的管理辦法或(huo)操作(zuo)規(gui)程。除按(an)本實(shi)施(shi)意見要求執行(xing)(xing)(xing)外，公(gong)(gong)積(ji)金(jin)(jin)法拍貸業務(wu)(wu)尚(shang)應(ying)符(fu)(fu)合國家現行(xing)(xing)(xing)有關(guan)標準要求。

隨后，徐州(zhou)市住(zhu)房(fang)公積金管理(li)中心發(fa)布《關于(yu)進一(yi)步優化(hua)住(zhu)房(fang)公積金使用政策的通(tong)知(zhi)》，將(jiang)購買法拍房(fang)納入公積金組(zu)合(he)貸(dai)款受理(li)范(fan)圍。

南京市也于(yu)2月1日出(chu)臺了關于(yu)法拍房使用公積金貸款的細(xi)則。

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法拍房全面“上網”7年間

購買法(fa)拍(pai)房(fang)的(de)主體(ti)已經從投資客變為(wei)自住人群(qun)。法(fa)拍(pai)房(fang)貸款(kuan)的(de)配套服務也在逐漸完善，這為(wei)老百姓購入法(fa)拍(pai)房(fang)提供(gong)了便(bian)利。

從2017年(nian)(nian)1月1日司(si)法拍(pai)賣(mai)全(quan)面“上網(wang)”至今，已有7年(nian)(nian)。

2016年8月2日，最高人民(min)法(fa)院(yuan)(yuan)發布的《關于人民(min)法(fa)院(yuan)(yuan)網(wang)(wang)絡司法(fa)拍賣(mai)若干(gan)問(wen)題的規(gui)定》稱：人民(min)法(fa)院(yuan)(yuan)以拍賣(mai)方(fang)(fang)式(shi)(shi)處(chu)置(zhi)財產的，應當采(cai)取網(wang)(wang)絡司法(fa)拍賣(mai)方(fang)(fang)式(shi)(shi)，但法(fa)律、行政(zheng)法(fa)規(gui)和(he)司法(fa)解(jie)釋(shi)規(gui)定必須通過其他途(tu)徑(jing)處(chu)置(zhi)，或者不宜采(cai)用網(wang)(wang)絡拍賣(mai)方(fang)(fang)式(shi)(shi)處(chu)置(zhi)的除外。網(wang)(wang)絡司法(fa)拍賣(mai)應當在(zai)互聯(lian)網(wang)(wang)拍賣(mai)平臺上向(xiang)社會全程公開，接受社會監督。該規(gui)定自2017年1月1日起施行。

“目前有7家(jia)平臺可開展網絡司法(fa)(fa)拍(pai)賣業務，包括阿里和京東。”瀚海法(fa)(fa)拍(pai)網董事長(chang)曹輝告訴《法(fa)(fa)治周(zhou)末》記者。

7年(nian)里，以房(fang)(fang)屋為標的的司法(fa)拍(pai)賣業(ye)務(wu)（以下簡稱法(fa)拍(pai)房(fang)(fang)業(ye)務(wu)）的數量、客戶結構、相關(guan)政(zheng)策都在不(bu)斷變化，越(yue)來(lai)越(yue)多的人通(tong)過(guo)購(gou)買法(fa)拍(pai)房(fang)(fang)獲(huo)取自己(ji)的住宅和商(shang)業(ye)項目(mu)。

今年2月1日(ri)，江蘇省南京市住房(fang)(fang)公積金(jin)(jin)管理中心(xin)網站發布(bu)《南京市住房(fang)(fang)公積金(jin)(jin)貸款購買(mai)法(fa)(fa)(fa)拍(pai)房(fang)(fang)實施細(xi)則》，其中明確，符合住房(fang)(fang)公積金(jin)(jin)貸款條(tiao)件(jian)的法(fa)(fa)(fa)拍(pai)房(fang)(fang)買(mai)受人(ren)，可在人(ren)民法(fa)(fa)(fa)院支持以(yi)貸款方式購買(mai)法(fa)(fa)(fa)拍(pai)房(fang)(fang)且未付清購房(fang)(fang)全款前，申(shen)請辦理住房(fang)(fang)公積金(jin)(jin)貸款，相關政策自2月1日(ri)起施行。

法拍房掛牌數量逐年增長

中指研究院最新發布《2023年(nian)(nian)(nian)全國法(fa)拍(pai)(pai)市場監(jian)測報告》顯(xian)示，2023年(nian)(nian)(nian)，全國法(fa)拍(pai)(pai)房(fang)掛(gua)拍(pai)(pai)總量達到79.6萬(wan)套(tao)(tao)，較(jiao)上(shang)一(yi)年(nian)(nian)(nian)增(zeng)加36.7%，2022年(nian)(nian)(nian)掛(gua)拍(pai)(pai)量為(wei)(wei)58.3萬(wan)套(tao)(tao)；2023年(nian)(nian)(nian)，全國法(fa)拍(pai)(pai)房(fang)成(cheng)交(jiao)量為(wei)(wei)14.7萬(wan)套(tao)(tao)，2022年(nian)(nian)(nian)為(wei)(wei)12.6萬(wan)套(tao)(tao)；2023年(nian)(nian)(nian)的成(cheng)交(jiao)總金額為(wei)(wei)3004.1億元，基本與(yu)上(shang)一(yi)年(nian)(nian)(nian)持平。其(qi)中，法(fa)拍(pai)(pai)住宅房(fang)源掛(gua)拍(pai)(pai)38.9萬(wan)套(tao)(tao)，比2022年(nian)(nian)(nian)的27.2萬(wan)套(tao)(tao)增(zeng)長(chang)43.01%；成(cheng)交(jiao)9.9萬(wan)套(tao)(tao)，同比2022年(nian)(nian)(nian)8.4萬(wan)套(tao)(tao)增(zeng)長(chang)17.55%。

公(gong)開數據顯示，2017年全國法拍房掛拍總量僅(jin)為18.62萬(wan)套，這一數據在2018年變為23.82萬(wan)套，并(bing)逐年遞增。

曹輝從2017年開始(shi)從事(shi)法拍(pai)房中介業務，并(bing)且只(zhi)做北(bei)京(jing)市場的(de)法拍(pai)房。他告訴記者，北(bei)京(jing)市場法拍(pai)房的(de)掛牌(pai)數(shu)量(liang)，從2017年的(de)每個月40套(tao)，已經(jing)發(fa)展到現在每個月大(da)約1000套(tao)，2023年，全年北(bei)京(jing)法拍(pai)房的(de)掛牌(pai)量(liang)在12000套(tao)左右(you)。

“現(xian)在法(fa)(fa)拍(pai)(pai)房(fang)的(de)(de)房(fang)源(yuan)都是(shi)全網(wang)公(gong)開的(de)(de)，不(bu)存在中介獨家房(fang)源(yuan)吃信息(xi)差的(de)(de)情況，但是(shi)不(bu)同法(fa)(fa)院的(de)(de)法(fa)(fa)拍(pai)(pai)房(fang)會在7個(ge)平臺的(de)(de)一(yi)家上進行公(gong)開，我們(men)會把各個(ge)平臺的(de)(de)法(fa)(fa)拍(pai)(pai)房(fang)房(fang)源(yuan)集中到我們(men)自(zi)己(ji)的(de)(de)平臺上統(tong)一(yi)呈現(xian)。”曹輝說。

談(tan)及法拍(pai)(pai)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)掛拍(pai)(pai)量增多(duo)的(de)(de)原因，曹輝(hui)告訴記者(zhe)：“具(ju)體來(lai)說，不同城市(shi)法拍(pai)(pai)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)掛拍(pai)(pai)量增多(duo)的(de)(de)原因還有所不同。比如，在北京，由(you)于多(duo)年以來(lai)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地產調控政策執行較為(wei)嚴格，近些年來(lai)炒(chao)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)現象已(yi)經大大減少，所以被掛拍(pai)(pai)的(de)(de)法拍(pai)(pai)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)主主要(yao)是因為(wei)債務問題導致(zhi)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)被拍(pai)(pai)賣；而在一些靠著高杠桿大量炒(chao)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)(de)城市(shi)，由(you)于早些年低首付、高負債賣房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)(de)人較多(duo)，當出現現金流問題導致(zhi)無法正常還房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)貸，房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)就會被拍(pai)(pai)賣。”

法拍房成交量增幅與掛拍量增幅不同步

從法拍(pai)房的成交價(jia)來看，法拍(pai)房通常要比(bi)同類房屋的價(jia)格低(di)不少。曹輝(hui)告(gao)訴記者，北(bei)京(jing)有些法拍(pai)房的成交總價(jia)為同類二手房的七三折左右。

上海的(de)法(fa)拍房中介(jie)機(ji)構滬城法(fa)拍推出的(de)《2023上海法(fa)拍房市場(chang)年(nian)(nian)(nian)報》顯示，2023年(nian)(nian)(nian)成交折扣(kou)力度呈(cheng)上升趨勢，進入2023年(nian)(nian)(nian)下半年(nian)(nian)(nian)，法(fa)拍平均(jun)成交折扣(kou)已(yi)經(jing)在八(ba)五折以下，2023年(nian)(nian)(nian)年(nian)(nian)(nian)底的(de)平均(jun)折扣(kou)在七五折以下，法(fa)拍房撿(jian)漏優勢越來越明顯。

但即便(bian)有這樣的(de)價格優勢，與(yu)掛拍(pai)量(liang)近4成(cheng)增(zeng)長不同，去年全年，法拍(pai)房的(de)成(cheng)交(jiao)量(liang)增(zeng)幅僅(jin)為掛拍(pai)量(liang)增(zeng)幅的(de)大(da)約一半，為16.67%。

58安居客研究院院長張波向記者分析，這(zhe)和樓市整體降溫的大背景有著直接關系，房價出現(xian)(xian)下行現(xian)(xian)象增(zeng)多(duo)，雖然不(bu)(bu)少法拍房的價格已經低于市場平(ping)(ping)均水平(ping)(ping)，但流拍現(xian)(xian)象還是(shi)不(bu)(bu)斷增(zeng)多(duo)。

常年為銀行(xing)房地產(chan)類債務提供法律(lv)服務的北京盈(ying)科(上(shang)海)律(lv)師事(shi)務所全球合伙人(ren)郭韌對(dui)《法治周(zhou)末》記者說，2023年，法拍房一拍成功的非常少(shao)，大部分是二拍以上(shang)成交(jiao)，且流拍率比較高。

2月2日，記(ji)者在京東司法拍(pai)(pai)賣的界(jie)面上(shang)看到，有的住宅(zhai)類拍(pai)(pai)品(pin)已經是第(di)四次或者第(di)五次拍(pai)(pai)賣。

北京市京都(dou)律師事(shi)務(wu)所律師馬釗曾(ceng)多次為客(ke)戶(hu)購買法(fa)拍(pai)房(fang)(fang)提供服務(wu)，她告訴記(ji)者，法(fa)拍(pai)房(fang)(fang)成交(jiao)量未(wei)能(neng)和(he)掛(gua)拍(pai)量同步增長(chang)的(de)一個原因是，有些法(fa)拍(pai)房(fang)(fang)的(de)拍(pai)賣(mai)流程并不是很完善，導致購房(fang)(fang)者望而卻步。

馬釗(zhao)曾幫助一個(ge)客(ke)戶對(dui)一套法拍房(fang)進(jin)行(xing)盡調，當按照法拍房(fang)公告上提供的電話(hua)聯系相(xiang)關人員看房(fang)時，接電話(hua)的人告訴馬釗(zhao)，必須先交(jiao)兩(liang)萬(wan)元(yuan)中介費，才(cai)可以看房(fang)，這兩(liang)萬(wan)元(yuan)為(wei)什么要交(jiao)，交(jiao)了之后(hou)是否退(tui)回，中介都未說清楚。

這(zhe)種情況讓馬(ma)釗的客戶對這(zhe)套(tao)房立刻失(shi)去興(xing)趣，他們擔心這(zhe)種不太正規的操作會導致房屋未來(lai)的拍(pai)賣和交割出現(xian)問題。

法拍房購買者：從投資到自住

雖然法拍房(fang)的成交量增(zeng)幅不如掛牌(pai)量增(zeng)幅，但(dan)是從(cong)絕對值(zhi)來看，法拍房(fang)的成交量還是保持在上升態勢。

究竟是誰在買法拍房？

曹輝分析過自(zi)己的(de)客戶構成(cheng)，他發(fa)現購買(mai)法(fa)(fa)拍(pai)(pai)房(fang)的(de)主體已(yi)經從(cong)投(tou)資客變(bian)為(wei)(wei)自(zi)住(zhu)人群。2017年剛(gang)剛(gang)開(kai)始網絡司(si)法(fa)(fa)拍(pai)(pai)賣后的(de)前兩年，買(mai)法(fa)(fa)拍(pai)(pai)房(fang)的(de)主要是投(tou)資客，普通老(lao)百姓一是信(xin)不(bu)(bu)過法(fa)(fa)拍(pai)(pai)房(fang)，因為(wei)(wei)有(you)傳(chuan)言“沒有(you)關系買(mai)不(bu)(bu)了法(fa)(fa)拍(pai)(pai)房(fang)”；二(er)是也(ye)缺少購房(fang)能(neng)力，因為(wei)(wei)當時的(de)政策要求法(fa)(fa)拍(pai)(pai)房(fang)必須全款(kuan)購買(mai)，不(bu)(bu)能(neng)貸款(kuan)。

“當時(shi)一些(xie)商業嗅(xiu)覺(jue)比(bi)較(jiao)靈敏的投資客(ke)，會通過買法(fa)拍(pai)房(fang)(fang)(fang)后倒賣的方式賺錢。”曹輝說，但(dan)是隨著法(fa)拍(pai)房(fang)(fang)(fang)市場相(xiang)關政策逐漸變化(hua)，比(bi)如，法(fa)拍(pai)房(fang)(fang)(fang)從(cong)2022年(nian)起限購堵(du)住(zhu)了(le)投資客(ke)的炒房(fang)(fang)(fang)路，比(bi)如，法(fa)拍(pai)房(fang)(fang)(fang)慢慢開始允許貸款，讓更多自(zi)住(zhu)者進入了(le)這個市場。

2022年1月1日起施行的《最高人(ren)(ren)民(min)法院(yuan)關于人(ren)(ren)民(min)法院(yuan)司(si)法拍(pai)賣房產(chan)競(jing)(jing)買(mai)人(ren)(ren)資格若干問題的規(gui)定》規(gui)定，人(ren)(ren)民(min)法院(yuan)組(zu)織司(si)法拍(pai)賣房產(chan)活動時，發布的拍(pai)賣公告載明競(jing)(jing)買(mai)人(ren)(ren)必須具(ju)備(bei)(bei)購房資格及其(qi)相應(ying)(ying)法律后(hou)果(guo)等(deng)內容，競(jing)(jing)買(mai)人(ren)(ren)申(shen)(shen)請參(can)與競(jing)(jing)拍(pai)的，應(ying)(ying)當承諾具(ju)備(bei)(bei)購房資格及自愿承擔法律后(hou)果(guo)；人(ren)(ren)民(min)法院(yuan)在司(si)法拍(pai)賣房產(chan)成交(jiao)后(hou)、向買(mai)受(shou)人(ren)(ren)出(chu)具(ju)成交(jiao)裁(cai)定書前，應(ying)(ying)當審(shen)核買(mai)受(shou)人(ren)(ren)提(ti)交(jiao)的自其(qi)申(shen)(shen)請參(can)與競(jing)(jing)拍(pai)到成交(jiao)裁(cai)定書出(chu)具(ju)時具(ju)備(bei)(bei)購房資格的證(zheng)明材料；經審(shen)核買(mai)受(shou)人(ren)(ren)不符合持續具(ju)備(bei)(bei)購房資格條件，買(mai)受(shou)人(ren)(ren)請求出(chu)具(ju)拍(pai)賣成交(jiao)裁(cai)定書的，人(ren)(ren)民(min)法院(yuan)不予準許。

北京金訴律(lv)師事(shi)務所主任王玉臣對《法(fa)治周末》記(ji)者說，在最高院出(chu)臺(tai)這(zhe)個政(zheng)策前，一些(xie)一二線城市就已(yi)經對法(fa)拍(pai)房(fang)“限(xian)購”了(le)，2022年(nian)起，法(fa)拍(pai)房(fang)全面(mian)開始(shi)實施限(xian)購。

不過公開資料顯示，一些城市(shi)也(ye)對法拍(pai)房(fang)的(de)限(xian)購政策進(jin)行調整(zheng)。比如，杭州(zhou)市(shi)房(fang)地(di)產市(shi)場平穩健康(kang)發展領導小組辦公室2023年10月16日發布的(de)《關于(yu)優化調整(zheng)房(fang)地(di)產市(shi)場調控措施的(de)通(tong)知》規(gui)定：對參與本市(shi)限(xian)購范(fan)圍內住(zhu)房(fang)司法拍(pai)賣的(de)競買(mai)人，取消“須符合本市(shi)住(zhu)房(fang)限(xian)購政策”限(xian)制。

法(fa)拍房貸(dai)款(kuan)的配套服務也在(zai)逐漸完(wan)善，這(zhe)為老(lao)百姓購入法(fa)拍房提(ti)供了便(bian)利。

比如(ru)，在京東的(de)司法拍(pai)賣界面上有這樣的(de)明顯(xian)提示(shi)：“如(ru)拍(pai)賣房屋(wu)支持貸(dai)款，在拍(pai)賣標的(de)物(wu)的(de)詳情頁右側，可(ke)以看到(dao)‘一鍵申請(qing)貸(dai)款’的(de)按鈕，由與京東合作的(de)一家或者(zhe)多家銀行提供金融(rong)貸(dai)款服(fu)務，有貸(dai)款需(xu)求的(de)用戶請(qing)點擊(ji)一鍵申請(qing)貸(dai)款。”

據(ju)曹輝介(jie)紹，瀚(han)海(hai)法(fa)拍(pai)網(wang)作(zuo)(zuo)為(wei)法(fa)拍(pai)房中介(jie)，現在也已經與(yu)多家(jia)銀行(xing)合作(zuo)(zuo)，將貸款(kuan)服務前(qian)置，即在客(ke)(ke)(ke)戶(hu)決(jue)定參與(yu)拍(pai)賣(mai)前(qian)，就幫助(zhu)客(ke)(ke)(ke)戶(hu)提交相關資料，核(he)定可(ke)貸款(kuan)的(de)最高額(e)度(du)，根據(ju)客(ke)(ke)(ke)戶(hu)的(de)自有(you)資金額(e)度(du)，倒推出客(ke)(ke)(ke)戶(hu)在拍(pai)賣(mai)時可(ke)出價的(de)最高額(e)。

從去年開(kai)始，江蘇的部分城市陸(lu)續允許(xu)購買法拍房時使(shi)用公積金(jin)貸款(kuan)。

去(qu)年年底，江(jiang)(jiang)蘇(su)省(sheng)高級人(ren)民(min)法(fa)(fa)(fa)院、江(jiang)(jiang)蘇(su)省(sheng)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)和(he)城鄉(xiang)建(jian)設(she)廳、中國人(ren)民(min)銀(yin)行(xing)江(jiang)(jiang)蘇(su)省(sheng)分行(xing)于共同制(zhi)定(ding)《關于做好(hao)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)公積(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)個(ge)(ge)人(ren)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)貸(dai)款(kuan)購(gou)(gou)買法(fa)(fa)(fa)拍(pai)(pai)房(fang)(fang)業(ye)務(wu)(wu)的(de)(de)實(shi)(shi)施(shi)(shi)意見》，對(dui)公積(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)貸(dai)款(kuan)購(gou)(gou)買法(fa)(fa)(fa)拍(pai)(pai)房(fang)(fang)業(ye)務(wu)(wu)的(de)(de)相關事項作(zuo)出規(gui)定(ding)。其中提(ti)到，符合(he)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)公積(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)個(ge)(ge)人(ren)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)貸(dai)款(kuan)條件(jian)的(de)(de)法(fa)(fa)(fa)拍(pai)(pai)房(fang)(fang)買受(shou)人(ren)，可在未(wei)付清全款(kuan)前辦理住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)公積(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)個(ge)(ge)人(ren)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)貸(dai)款(kuan)。公積(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)中心根據所在城市的(de)(de)實(shi)(shi)際情況確定(ding)是否適用組合(he)性貸(dai)款(kuan)、公積(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)異地貸(dai)款(kuan)等，并(bing)制(zhi)定(ding)相應的(de)(de)管理辦法(fa)(fa)(fa)或操作(zuo)規(gui)程。除按本實(shi)(shi)施(shi)(shi)意見要求(qiu)執行(xing)外，公積(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)法(fa)(fa)(fa)拍(pai)(pai)貸(dai)業(ye)務(wu)(wu)尚應符合(he)國家現行(xing)有關標準(zhun)要求(qiu)。

隨(sui)后，徐州(zhou)市住房公積(ji)金管(guan)理中心發布《關于(yu)進(jin)一步優化住房公積(ji)金使用政(zheng)策的(de)通知》，將購買法(fa)拍房納(na)入公積(ji)金組合貸款受理范圍。

南京(jing)市也于2月1日出(chu)臺(tai)了關(guan)于法拍房使(shi)用公積(ji)金貸款的細則。