每經記(ji)者(zhe) 陳利    每經編(bian)輯 魏文藝    

“近段時間，先舊后新二手房咨詢量和成交量已經有所回升了。去年”近日，手房成都一位房產經紀人告訴《每日經濟新聞》記者，成交成都以剛需為主，量為樓市一些新增掛牌的新房形成百姓彩票首頁業主(zhu)(zhu)也主(zhu)(zhu)要是為了“賣舊換新”，總體(ti)掛(gua)牌量比(bi)較穩定。格(ge)局

據貝殼研究院成(cheng)都分院提供的加(jia)速信(xin)息，每年春節后(hou)，先(xian)舊(jiu)后(hou)新(xin)二(er)(er)手(shou)剛性(xing)購(gou)房(fang)需求通常會迎(ying)來(lai)一定(ding)規(gui)模地(di)集中釋(shi)放，去(qu)年低總(zong)價房(fang)源(yuan)成(cheng)交占比(bi)快速提升(sheng)(sheng)。手(shou)房(fang)今年春節后(hou)成(cheng)都剛需入市(shi)熱情(qing)超預期，成(cheng)交成(cheng)都2月(yue)100萬元以內(nei)戶型成(cheng)交占比(bi)達到(dao)峰值，量為樓市(shi)創2018年以來(lai)新(xin)高、新(xin)房(fang)形成(cheng)單月(yue)最大提升(sheng)(sheng)幅(fu)度。格局與(yu)此同時，自2023年成(cheng)都二(er)(er)手(shou)房(fang)掛牌量突破22萬套(tao)以后(hou)，近(jin)幾個(ge)月(yue)來(lai)其掛牌量一直維持在了22萬套(tao)左右。

業內人士指出，百姓彩票首頁成都正在加速形成“先租后(hou)買、先舊后(hou)新”的住房(fang)(fang)消費格局，預計隨著二(er)手房(fang)(fang)價格下(xia)行及LPR大幅下(xia)調，成都二(er)手房(fang)(fang)成交量將(jiang)有(you)所(suo)回升，但回升力(li)度(du)及“賣舊換新”對新房(fang)(fang)市場(chang)的貢獻(xian)度(du)或比較有(you)限。

二手房掛牌量連續半年超22萬套

最(zui)近(jin)，在(zai)中介平臺掛牌(pai)(pai)了(le)二手房源的小潘又接到了(le)中介電話(hua)，要求(qiu)將房子掛牌(pai)(pai)價調低3萬元(yuan)，這已是小潘近(jin)兩三個月來接到中介第三次(ci)要求(qiu)調價的電話(hua)。

考(kao)慮到家里一(yi)家6口(kou)人(ren)仍擠在一(yi)套二居(ju)室里，從2023年(nian)下半年(nian)開始(shi)小潘一(yi)家就(jiu)以125萬元的(de)價格(ge)將現有住房(fang)掛(gua)牌(pai)(pai)(pai)出售，計劃買一(yi)套更(geng)大的(de)房(fang)子。然而隨著掛(gua)牌(pai)(pai)(pai)時間(jian)的(de)推移，房(fang)子掛(gua)牌(pai)(pai)(pai)價格(ge)一(yi)再下調，來看(kan)房(fang)的(de)人(ren)卻在減少，小潘賣(mai)房(fang)的(de)信心也在不斷降低(di)。

與小區鄰居一樣，小潘不得不將自己的百姓彩票大廳換房(fang)(fang)需求計劃暫時擱置。在(zai)賣(mai)(mai)(mai)房(fang)(fang)過程中(zhong)，也(ye)有中(zhong)介向小潘(pan)提出(chu)過低(di)(di)價(jia)(jia)賣(mai)(mai)(mai)低(di)(di)價(jia)(jia)買的(de)建(jian)議(yi)。“這個沒錯，但是低(di)(di)太多(duo)了(le)，都換不起(qi)了(le)。”小潘(pan)告訴每經記者，急售的(de)房(fang)(fang)子業(ye)主也(ye)不會(hui)等，身邊也(ye)有鄰(lin)居先訂(ding)了(le)房(fang)(fang)，現在(zai)賣(mai)(mai)(mai)房(fang)(fang)一直被壓(ya)價(jia)(jia)。

每(mei)經(jing)記者(zhe)在(zai)采訪中了解(jie)到(dao)，類似小潘的(de)情況(kuang)并不算少。成都(dou)鏈家一經(jing)紀(ji)人小李告訴每(mei)經(jing)記者(zhe)，成都(dou)目(mu)前二(er)手房掛牌量多(duo)，客戶選(xuan)擇范圍也(ye)多(duo)，議(yi)價(jia)空間增多(duo)，超過10%的(de)議(yi)價(jia)也(ye)經(jing)常有遇到(dao)。“想要快速出手，降價(jia)就是最有效(xiao)的(de)辦法。”

據貝殼找(zhao)房(fang)APP數(shu)據，截至3月7日(ri)，成都二手房(fang)掛(gua)牌(pai)(pai)量達225226套，其中近7日(ri)新增房(fang)源7277套。需要(yao)注意的是，早在2023年10月，成都二手房(fang)掛(gua)牌(pai)(pai)量就(jiu)已超過22萬套，僅次于重(zhong)慶的25萬套，此(ci)后半年的掛(gua)牌(pai)(pai)量一直維(wei)持(chi)在了(le)該水平。

中指研究院(yuan)四(si)川分(fen)院(yuan)分(fen)析指出(chu)(chu)，2022年(nian)出(chu)(chu)臺了“5·16”“5·31”新政，隨著增值稅免征年(nian)限(xian)從5年(nian)降到2年(nian)及其他政策出(chu)(chu)臺，成都“賣舊(jiu)買新”鏈條被打通(tong)，二(er)手房掛牌量迅速攀(pan)升到20萬套以上。

不過(guo)，在成(cheng)交(jiao)方(fang)面，據成(cheng)都住建(jian)局公(gong)布數據統計顯(xian)示，2月(yue)成(cheng)都二手房成(cheng)交(jiao)9321套，同比下降51.1%，套均(jun)成(cheng)交(jiao)面積97.19平方(fang)米(mi)，同比上漲4.42%。

價格(ge)上同樣出現了下調，就算是(shi)近(jin)幾年的一些“價格(ge)倒掛”明顯的網紅盤(pan)的最(zui)新二手房價格(ge)已經不如當(dang)初那(nei)么耀(yao)眼。

如曾數次引發萬(wan)人(ren)瘋(feng)搶的南城都(dou)匯項目(mu)，2021年其新(xin)房價(jia)(jia)格(ge)為1.7萬(wan)元/平(ping)方米(mi)，二手房價(jia)(jia)格(ge)就達到了3.4萬(wan)元/平(ping)方米(mi)，是成(cheng)(cheng)都(dou)名副其實(shi)的“大剪(jian)刀差”網紅(hong)盤。但近(jin)期該小區的二手房實(shi)際成(cheng)(cheng)交(jiao)價(jia)(jia)格(ge)已(yi)經(jing)回落到了2.3萬(wan)-2.5萬(wan)元/平(ping)方米(mi)，與新(xin)房的價(jia)(jia)差大大縮小。

“現在(zai)房(fang)貸利率低，價格也沒那么高(gao)，適合(he)買房(fang)，但(dan)不太適合(he)賣房(fang)。”小李這樣總結成(cheng)都近期的樓市。

據貝殼研究院成(cheng)都分(fen)院提供的(de)信息，每年(nian)春(chun)節后，二手剛(gang)性購(gou)房(fang)需求通常會迎來一定規模地集中釋放，低總價房(fang)源(yuan)成(cheng)交(jiao)占比快速提升。2024年(nian)節后剛(gang)需入市熱情超預(yu)期，2月100萬元以內二手房(fang)源(yuan)成(cheng)交(jiao)占比達到峰(feng)值，創2018年(nian)以來新高(gao)、單月最(zui)大提升幅度。

其中，套(tao)三及以(yi)上的(de)二(er)手房戶型首次在節后成(cheng)(cheng)交量走(zou)高(gao)，面積緊(jin)湊、兼具功能性(xing)的(de)小套(tao)三熱銷，占比也達到2021年以(yi)來新高(gao)。此外(wai)，成(cheng)(cheng)都(dou)近(jin)(jin)郊(jiao)二(er)手房成(cheng)(cheng)交占比首次大幅(fu)超過主(zhu)城區。除(chu)了剛需客群的(de)價格偏好(hao)，成(cheng)(cheng)新度較高(gao)的(de)房屋、日益成(cheng)(cheng)熟的(de)配套(tao)也形成(cheng)(cheng)了入住(zhu)近(jin)(jin)郊(jiao)的(de)主(zhu)要因素(su)。

另(ling)據(ju)克(ke)而瑞(rui)數據(ju)，今年第9周（2月26日(ri)-3月3日(ri)），成都(dou)二手住房成交面積33.8萬平(ping)方米，環比(bi)(bi)增長9%，同比(bi)(bi)下(xia)降37%，較周均值(zhi)增長19%。

“剛需購(gou)房者在價(jia)格與功能性的(de)(de)之間尋找(zhao)一種(zhong)新(xin)的(de)(de)平衡，這種(zhong)平替效應或將(jiang)成為(wei)一種(zhong)新(xin)的(de)(de)住房消費趨勢。”貝殼研究院成都分院分析(xi)指出。

加速形成“先舊后新”居住消費格局

事實(shi)上(shang)，近兩(liang)年(nian)來，成(cheng)都二手(shou)房(fang)(fang)表現格外搶(qiang)眼(yan)，特別是2023年(nian)的二手(shou)房(fang)(fang)成(cheng)交(jiao)量領跑全國(guo)房(fang)(fang)地產(chan)市(shi)場。據成(cheng)都市(shi)住房(fang)(fang)和城鄉建設局數據，2023年(nian)成(cheng)都二手(shou)房(fang)(fang)成(cheng)交(jiao)量首次超(chao)過20萬套，達到(dao)22.1萬套，同比增(zeng)長68%。

來自(zi)中指研究院數據也(ye)(ye)顯示，從成(cheng)交(jiao)結構來看(kan)，2023年成(cheng)都的(de)(de)新房(fang)、二(er)手房(fang)分化(hua)明顯，市(shi)場的(de)(de)份額(e)差異進一步擴(kuo)大(da)。2023年新房(fang)套(tao)(tao)均(jun)面(mian)積(ji)(ji)133平方(fang)米，其中中心城區接近140平方(fang)米；二(er)手房(fang)套(tao)(tao)均(jun)成(cheng)交(jiao)面(mian)積(ji)(ji)約(yue)(yue)95平方(fang)米。2023年成(cheng)都的(de)(de)新房(fang)成(cheng)交(jiao)約(yue)(yue)14.6萬套(tao)(tao)，二(er)手房(fang)成(cheng)交(jiao)約(yue)(yue)22.1萬套(tao)(tao)，是(shi)新房(fang)的(de)(de)1.51倍(bei)；2022年新房(fang)成(cheng)交(jiao)約(yue)(yue)14.3萬套(tao)(tao)，二(er)手房(fang)成(cheng)交(jiao)約(yue)(yue)15.1萬套(tao)(tao)，是(shi)新房(fang)的(de)(de)1.06倍(bei)。這(zhe)些數據也(ye)(ye)驗(yan)證了居(ju)住梯級消費體系正在(zai)加速(su)形成(cheng)。

從新房市場(chang)來看，剛需產(chan)品占比下(xia)降，100平方米(mi)以下(xia)房源(yuan)占比同比下(xia)降近(jin)6個百分點；120-150平方米(mi)、200平方米(mi)以上(shang)房源(yuan)占比同比提升(sheng)。低總價產(chan)品占比繼續(xu)下(xia)降；300萬-500萬元房源(yuan)同比提升(sheng)近(jin)7個百分點，中(zhong)高端產(chan)品在成都市場(chang)持(chi)續(xu)發(fa)力(li)。

另一方面(mian)(mian)，根(gen)據貝殼研究院成都分院提供(gong)的信息，2023年(nian)成都二手房(fang)成交平均面(mian)(mian)積，相比(bi)2022年(nian)上漲2.22%，新(xin)房(fang)、二手房(fang)總價差首(shou)次突破百萬元，“買新(xin)”更(geng)加(jia)(jia)依賴(lai)“賣舊”，而(er)交易結(jie)構也從局部存量轉為全面(mian)(mian)存量時代(dai)。剛(gang)需與改善置(zhi)業者開始進入分流通道(dao)，“剛(gang)需買二手房(fang)、改善買新(xin)房(fang)”的特征更(geng)加(jia)(jia)清晰。

“成(cheng)都(dou)(dou)正在(zai)加速形(xing)成(cheng)‘先租后買(mai)、先舊后新’的(de)(de)住房消費(fei)格局。”中指(zhi)研究院四川分(fen)院分(fen)析(xi)指(zhi)出(chu)，新房市(shi)(shi)(shi)場(chang)改善(shan)化進程加速，面積段、總價段上移，剛需客群(qun)在(zai)新房市(shi)(shi)(shi)場(chang)尋找首次置(zhi)業(ye)產品的(de)(de)可能性下(xia)降，從(cong)而(er)轉(zhuan)移目標關注二(er)手(shou)(shou)房市(shi)(shi)(shi)場(chang)。隨著“賣舊”動(dong)(dong)作(zuo)順利(li)進行(xing)，改善(shan)性需求在(zai)賣房資(zi)金支持(chi)下(xia)在(zai)新房市(shi)(shi)(shi)場(chang)進行(xing)置(zhi)業(ye)動(dong)(dong)作(zuo)，支撐了(le)新房市(shi)(shi)(shi)場(chang)改善(shan)型產品的(de)(de)銷售保持(chi)穩(wen)定。新房、二(er)手(shou)(shou)房市(shi)(shi)(shi)場(chang)的(de)(de)同步繁榮(rong)，資(zi)金的(de)(de)順利(li)流(liu)動(dong)(dong)，是(shi)支撐成(cheng)都(dou)(dou)市(shi)(shi)(shi)場(chang)韌性的(de)(de)關鍵(jian)因(yin)素(su)。

不過(guo)，克而瑞(rui)四川指出，預計隨著二(er)手房(fang)(fang)價格下(xia)行及LPR大幅下(xia)調(diao)，成(cheng)都二(er)手房(fang)(fang)成(cheng)交量將有所回升(sheng)，但回升(sheng)力度(du)及“賣舊(jiu)換新”對(dui)新房(fang)(fang)市場的貢獻(xian)度(du)都比較有限。

封面圖片來源：每經記者 陳利(li) 攝