每經(jing)記(ji)者 黃(huang)婉(wan)銀    每經(jing)編輯 魏文藝(yi)    

長(chang)租公(gong)寓(yu)的(de)長(chang)租客(ke)戶特征正(zheng)在發(fa)生變化。

以往，公寓長租公寓“開源”的變泊主要方式就是不斷地增加房源、出租，寓何應對主力人群都是挑戰以個人身份租房的散客。但近幾年，長租百姓彩票怎么買隨著藍領勞動者不斷(duan)涌(yong)入(ru)城(cheng)市以及長租產品的(de)公寓不斷(duan)完善，企業客戶正在(zai)成為長租公寓運營商的(de)變泊新主力。

不論是寓何應對當下(xia)還(huan)是未(wei)來，租(zu)賃與住(zhu)房的(de)挑戰重要性(xing)、需求性(xing)并(bing)駕齊驅。長租(zu)第七次全國人口普查數據顯示，公(gong)寓深(shen)圳目前(qian)有76.8%的(de)變泊家(jia)庭租(zu)房居(ju)住(zhu)，每4個(ge)家(jia)庭有3個(ge)在租(zu)房；已經買(mai)房置業的(de)寓何應對家(jia)庭中，有接近50%也在租(zu)房。挑戰

對房企而言，長租公寓業務的周期穿越能力在當下愈加凸顯，且能帶來穩定的現金流。另一方面，百姓彩票網政策端對于(yu)租(zu)賃(lin)行業(ye)的(de)支持力度越來越大(da)，行業(ye)融資環境也在(zai)多渠道改善。因此在(zai)2023年，與開發(fa)業(ye)務持續縮量不同(tong)的(de)是，包(bao)括泊寓(yu)、冠寓(yu)等在(zai)內的(de)多家房(fang)企長租(zu)公寓(yu)品牌仍在(zai)加大(da)新房(fang)源和布局與開業(ye)。

與此(ci)同時，因為客(ke)戶在城(cheng)市間、城(cheng)市區域間的(de)流動性越來越強，3個月(yue)以內短租(zu)期(qi)需求的(de)占比不斷提升。對于長租(zu)公寓企業(ye)而言，短租(zu)業(ye)務既是目前新型租(zu)賃(lin)趨勢(shi)下(xia)的(de)機(ji)遇(yu)，亦是供給側(ce)競爭(zheng)加劇(ju)下(xia)的(de)挑戰。

企業類客戶占比快速提升

與個人身份的租客相比，企業客戶不僅租賃房源的需求量大、集中性高，而且續租率高、增值空間較強。百姓彩票紅結(jie)合市場供(gong)應、客(ke)戶需求(qiu)、配套政策的變化，多家長租公寓運(yun)營商近年來都(dou)在持(chi)續提升企(qi)業(ye)客(ke)戶的占比。

以萬科(ke)泊寓為例，其在主流青(qing)年公寓的基(ji)礎上，根據企(qi)業(ye)和城市人才的需(xu)求，推出了(le)家庭式(shi)公寓、服務式(shi)公寓等不同定(ding)位的產(chan)品，精裝標準可實現租戶拎包入住(zhu)，滿足全年齡段企(qi)業(ye)員工的居住(zhu)需(xu)求。

比亞(ya)迪就是泊(bo)(bo)寓(yu)的客(ke)戶(hu)，2020年開(kai)始(shi)，比亞(ya)迪在深圳一家(jia)泊(bo)(bo)寓(yu)的門店租房間(jian)數只有405間(jian)，在去年10月已(yi)經達(da)到1700間(jian)。除了車企之外，泊(bo)(bo)寓(yu)的企業客(ke)戶(hu)對象還包括(kuo)銀行(xing)、政府單(dan)位、酒店等。

泊寓(yu)方(fang)面告訴每經(jing)記者，為了積極尋找企業(ye)客戶，其從(cong)2022年開始(shi)在內部啟動KA經(jing)理(li)制，泊寓(yu)的總經(jing)理(li)、城市負責人、部門(men)負責人、KA團隊都要做KA經(jing)理(li)（即關鍵(jian)客戶經(jing)理(li)或大客戶經(jing)理(li)），服務企業(ye)。

截至(zhi)2023年12月，泊(bo)寓(yu)已(yi)開業房源數(shu)量超過(guo)18萬(wan)間，管理運營房源達23.6萬(wan)間。其中，企(qi)業客(ke)戶超過(guo)5000家，企(qi)業員工(gong)入住泊(bo)寓(yu)次數(shu)約(yue)有19.67萬(wan)。目(mu)前，泊(bo)寓(yu)的企(qi)業客(ke)戶占比(bi)從(cong)原來的19%提升至(zhi)45%以(yi)上。

國家統計局數據顯(xian)示(shi)，我(wo)國近三(san)年來流(liu)動(dong)人(ren)口規(gui)模一直保(bao)持在3億以上，其中藍領(ling)人(ren)群占比約15%-20%。隨著城市(shi)化進程加速和產業(ye)結(jie)構持續升級，藍領(ling)勞動(dong)者不斷(duan)涌入城市(shi)，確保(bao)城市(shi)基層(ceng)人(ren)員(yuan)的穩定居住(zhu)和優質生(sheng)活(huo)變得愈發重要，這不僅(jin)關乎城市(shi)基礎(chu)運營的穩固，更(geng)直接影響到產業(ye)的持續健康(kang)發展(zhan)和服(fu)務能級的提升，目前(qian)仍有近千萬的宿舍(she)居住(zhu)需求未(wei)被滿足。

因此(ci)，泊寓(yu)的(de)宿舍(she)類產品(pin)也在(zai)(zai)快速發展。自(zi)2016年多人(ren)宿舍(she)產品(pin)在(zai)(zai)廣(guang)州(zhou)首次(ci)推(tui)出以來，泊寓(yu)已(yi)在(zai)(zai)合肥、蘇州(zhou)、南京、深圳等6個城市的(de)7家(jia)門店，共計向企業提供了超1萬(wan)個宿舍(she)床(chuang)位。

這(zhe)在(zai)類產品上，泊(bo)寓多(duo)采用輕資產合(he)(he)作(zuo)模式。比如在(zai)合(he)(he)肥的一個(ge)(ge)項(xiang)目，就是(shi)通過與國企(qi)海(hai)恒集(ji)團合(he)(he)作(zuo)，以政府投(tou)入、泊(bo)寓運營、海(hai)爾承租的形(xing)式為海(hai)爾員工(gong)打造的藍領(ling)租住社區，是(shi)泊(bo)寓首個(ge)(ge)定制化藍領(ling)宿舍，設有356個(ge)(ge)四人間，可提供1424個(ge)(ge)床位。

短租業務既是機遇也是挑戰

去年以來，不少企(qi)業(ye)下(xia)調了(le)差(cha)旅預算(suan)，尤其是低端企(qi)業(ye)客戶(hu)。另(ling)外(wai)，客戶(hu)租(zu)房租(zu)期變(bian)得更短。對長租(zu)公寓運(yun)營商而(er)言，短租(zu)一(yi)方面可以加強客戶(hu)服務深度和頻次、拓展(zhan)品牌認知，另(ling)一(yi)方面亦可以降低在手房源的空置率(lv)(lv)，提高運(yun)營效率(lv)(lv)。

泊寓方(fang)面向(xiang)每經記者表示，他們此前在客戶訪談中(zhong)發(fa)現，短租(zu)房是多次聽到的(de)訴求(qiu)，因為客戶在城市間、城市區域間的(de)流動性越來越強，3個(ge)月(yue)以(yi)內(nei)短租(zu)期需求(qiu)的(de)占比接近(jin)40%。

因此，2023年(nian)泊寓開(kai)(kai)始為(wei)(wei)一些長(chang)期合作的(de)企業開(kai)(kai)放商旅短(duan)租服務。同時，開(kai)(kai)發了(le)更(geng)為(wei)(wei)靈(ling)活(huo)的(de)“隨(sui)心(xin)短(duan)租”“商旅月租”“省心(xin)長(chang)租”三款產品，針對B端客戶的(de)隨(sui)心(xin)短(duan)租，最短(duan)租期從(cong)一年(nian)調整成(cheng)一個月。

事實上，除(chu)了泊寓(yu)之外(wai)，冠寓(yu)、自如、城家等(deng)不少長租公寓(yu)品牌都在去年(nian)接連推(tui)出了“隨心(xin)住(zhu)”“安心(xin)住(zhu)”等(deng)主打靈活性的(de)短租產品。可見(jian)，短租業務既是目前新型(xing)租賃趨勢下的(de)機遇，亦是供(gong)給側競爭加劇下的(de)挑戰。

泊(bo)寓(yu)方面指出，2023年(nian)全年(nian)，泊(bo)寓(yu)為客戶(hu)短(duan)租(zu)需求已經(jing)提(ti)供了(le)60萬個(ge)間夜(ye)，“商旅短(duan)租(zu)”產品正在不斷(duan)探(tan)索迭代(dai)，成為一(yi)種長短(duan)租(zu)結合(he)的(de)業務模式。一(yi)位與萬科泊(bo)寓(yu)合(he)作的(de)企(qi)業行政(zheng)負責(ze)人表示，2023年(nian)全年(nian)，該企(qi)業的(de)差旅費用節省了(le)近100萬元。

從這一(yi)(yi)層面來看，長租公寓(yu)雖然一(yi)(yi)直面臨盈利難的(de)問題，但(dan)在業務模(mo)式和增值需求上(shang)，有不少空間能實現“常做常新”。

近(jin)日，每日經(jing)濟新(xin)聞聯合中(zhong)指研究院(yuan)共同發布《中(zhong)國(guo)住(zhu)房租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)需求(qiu)趨勢分析報告》指出(chu)，隨(sui)著“租(zu)(zu)(zu)購并舉”住(zhu)房制度的(de)(de)(de)(de)持續(xu)建設，我(wo)(wo)國(guo)住(zhu)房租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)市(shi)場快速發展(zhan)，住(zhu)房租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)企(qi)業發展(zhan)也面臨機(ji)遇：第一，在政策(ce)支持下，租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)住(zhu)房項目(mu)“融投建管退”的(de)(de)(de)(de)商業模式逐漸清晰，住(zhu)房租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)投資有(you)望“算(suan)得過來賬”；第二(er)，隨(sui)著我(wo)(wo)國(guo)經(jing)濟社會的(de)(de)(de)(de)發展(zhan)，流動人(ren)口規模持續(xu)擴大(da)，同時隨(sui)著“租(zu)(zu)(zu)購同權”的(de)(de)(de)(de)不斷(duan)推進(jin)，我(wo)(wo)國(guo)住(zhu)房租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)市(shi)場規模有(you)望繼續(xu)增長(chang)；第三，目(mu)前租(zu)(zu)(zu)住(zhu)在非成套住(zhu)房中(zhong)的(de)(de)(de)(de)人(ren)口規模仍龐大(da)，居住(zhu)條件較差，市(shi)場存在大(da)量改善性租(zu)(zu)(zu)房需求(qiu)。

可供觀察的是，保障(zhang)性租賃住(zhu)房是目(mu)前唯(wei)一(yi)納入REITs試點(dian)的租賃住(zhu)房產(chan)(chan)品。今年以(yi)來，泊寓的保租房產(chan)(chan)品增(zeng)長明(ming)顯，截至目(mu)前，泊寓已(yi)在23個(ge)城市為10.8萬間(jian)保障(zhang)性租賃住(zhu)房提(ti)供運(yun)(yun)營(ying)(ying)服務，在市場(chang)化運(yun)(yun)營(ying)(ying)機構中，納保數量位居第(di)一(yi)。

經(jing)營(ying)服(fu)務(wu)類業(ye)務(wu)周(zhou)期(qi)長(chang)、見效慢、利潤比較低，保租房(fang)REITS政策的(de)推(tui)出，使泊寓長(chang)期(qi)持有(you)的(de)不(bu)動產業(ye)務(wu)有(you)了更大的(de)發展空間，讓整個經(jing)營(ying)服(fu)務(wu)類業(ye)務(wu)的(de)商(shang)業(ye)模式實現閉環。郁亮(liang)也曾在(zai)媒體(ti)交流會中(zhong)表示，不(bu)止泊寓，萬科的(de)商(shang)業(ye)、物(wu)流等不(bu)動產業(ye)務(wu)都在(zai)積極準備(bei)REITs。

封(feng)面圖片來源(yuan)：泊寓官微