南方網訊（記者/盧紹聰）1月5日，兩部賃市中國人民銀行、文規國家金融監督管理總局發布關于金融支持住房租賃市場發展的范金房租意見。其中提出，融支日起住房租賃金融業務要嚴格定位于支持住房租賃市場發展，持住場不得為短期投機炒作行為提供融資。展月住房租賃金融產品及服務應與其他住房金融產品及服務明確區別，施行嚴禁以支持住房租賃的兩部賃市名義為非租賃住房融資，嚴禁將住房租賃金融產品違規用于商業性房地產開發。文規

　　意見全文如下：

中國人民銀行、范金房(fang)租國家金融監督管理總局關于金融支持住房(fang)租賃市(shi)場發(fa)展的融支日起意見

（銀發〔2024〕2號）

中國(guo)人民銀行(xing)(xing)上海總部，各省(sheng)、持住場(chang)自治(zhi)區、展月直轄市及計(ji)劃(hua)單列(lie)市分行(xing)(xing)；國(guo)家金融監督管理(li)總局(ju)各監管局(ju)；國(guo)家開發銀行(xing)(xing)，施(shi)行(xing)(xing)各政(zheng)策性(xing)銀行(xing)(xing)、兩部賃市國(guo)有(you)商(shang)業銀行(xing)(xing)，中國(guo)郵(you)政(zheng)儲蓄(xu)銀行(xing)(xing)，各股份制商(shang)業銀行(xing)(xing)：

　　為深入貫徹落實黨中央、國務院決策部署，支持加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，培育和發展住房租賃市場，促進房地產市場平穩健康發展，根據《國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（國辦發〔2016〕39號）、《國務院辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的意見》（國(guo)辦發(fa)〔2021〕22號）等文件要(yao)求，現就金(jin)融支持住房租賃(lin)市場(chang)發(fa)展提出以下意見。

　　一、基本原則和要求

　　（一）支持住房租賃供給側結構性改革。金融支持住房租賃市場發展應突出重點、瞄準短板，主要在大城市，圍繞解決新市民、青年人等群體住房問題，支持(chi)各類主體新建、改建和運營長期租賃住房(fang)，盤活(huo)存量(liang)房(fang)屋，有效(xiao)增加保障性(xing)和商業性(xing)租賃住房(fang)供應。

　　（二）重點支持自持物業的專業化、規模化住房租賃企業發展。金融支持住房租賃市場發展應堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，重(zhong)點支持以獨立法人(ren)運(yun)(yun)營、業務邊界清晰(xi)、具備房地產專業投資和管理(li)能(neng)力的自(zi)持物業型(xing)住房租(zu)賃企(qi)業，促(cu)進其規模化(hua)、集(ji)約化(hua)經營，提升長期租(zu)賃住房的供給能(neng)力和運(yun)(yun)營水平。

　　（三）建立健全住房租賃金融支持體系。金融支持住房租賃市場發展應以市場配置為主，按市場化原則自主決策，為租(zu)賃住房的投資、開(kai)發、建設(she)、運(yun)營提供多元化、多層次、全(quan)周期的金融產品和金融服(fu)務(wu)體(ti)系，市場(chang)功能完備、結(jie)構均(jun)衡、競(jing)爭有序。

　　——金(jin)融機(ji)構分工合理。商(shang)(shang)業性(xing)(xing)金(jin)融機(ji)構要按照依法合規、風(feng)險(xian)可(ke)控、商(shang)(shang)業可(ke)持續的原則，滿足各類(lei)住房租賃主(zhu)體合理融資(zi)需(xu)求。政策性(xing)(xing)開發性(xing)(xing)金(jin)融機(ji)構限于在符合自身職能(neng)定位和業務(wu)范圍的前提(ti)下，為保障性(xing)(xing)租賃住房建設運(yun)營提(ti)供融資(zi)。

　　——金融產品創新規范。住房租賃信貸產品應功能明確，期限和利率定價合理，風險評價和貸后管理完善。直(zhi)接融資(zi)產品(pin)應結(jie)構簡單清晰、定價透(tou)明，資(zi)金用途(tu)真實合規，市場約束和運行機制(zhi)健(jian)全有效(xiao)。

　　——信(xin)貸(dai)和(he)資本市場配(pei)置優化(hua)。信(xin)貸(dai)市場主要滿足各類主體(ti)開發建設、購買租賃(lin)(lin)(lin)住(zhu)房，以及住(zhu)房租賃(lin)(lin)(lin)企業(ye)流動性和(he)日常(chang)運營(ying)需求。資本市場側重(zhong)于發展(zhan)住(zhu)房租賃(lin)(lin)(lin)長期(qi)投(tou)融資工具。信(xin)貸(dai)市場和(he)資本市場可根據住(zhu)房租賃(lin)(lin)(lin)不(bu)同(tong)(tong)環(huan)節收益和(he)風險特點，協(xie)同(tong)(tong)配(pei)合、合理接(jie)續。

　　二、加強住房租賃信貸產品和服務模式創新

　　（四）加大住房租賃開發建設信貸支持力度。支持商業銀行向房地產開發企業、工業園區、農村集體經濟組織、企事業單位等各類主體依法合規新建、改建長期租賃住房發放住房租賃開發建設貸款。住房租賃開發建設貸款期限一般為3年，最長不超過5年，租賃住房建設的項(xiang)目資本(ben)金比例應符(fu)合(he)國務院關(guan)于固定資產(chan)投資項(xiang)目資本(ben)金制度相關(guan)要求。

　　（五）滿足團體批量購買租賃住房的合理融資需求。對于企業和符合條件的事業單位依法依規批量購買存量閑置房屋用作宿舍型保障性租賃住房，專業化規模化住房租賃企業依法依規批量購買存量閑置房屋用作保障性或商業性租賃住房長期持有運營的，鼓勵商業銀行在風險可控、商業可持續、嚴格不新增地方政府隱性債務的前提下，發放住房租賃團體購房貸款。利用貸款購買的商品住房、商業用房等應為法律關系清晰、已竣工驗收的房屋，貸款存續期內，房屋租賃用途不得改變。住房租賃團體購房貸款的期限最長不超過30年，貸款額度原則上不超過物業評估價值的80%，貸款利率由(you)商業銀(yin)行綜合考慮借款人風(feng)險狀況、風(feng)險緩釋措施等因素(su)合理(li)確定。

　　（六）支持發(fa)放住房(fang)租(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)經(jing)(jing)營(ying)(ying)性貸款(kuan)。住房(fang)租(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)企(qi)業(ye)(ye)運營(ying)(ying)自有產(chan)權長(chang)(chang)期(qi)租(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)住房(fang)的(de)(de)(de)，住房(fang)租(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)經(jing)(jing)營(ying)(ying)性貸款(kuan)的(de)(de)(de)期(qi)限最長(chang)(chang)不(bu)(bu)超過(guo)(guo)20年，貸款(kuan)額(e)度原則上(shang)不(bu)(bu)超過(guo)(guo)物(wu)業(ye)(ye)評估價值的(de)(de)(de)80%。住房(fang)租(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)企(qi)業(ye)(ye)依法合規改造工業(ye)(ye)廠(chang)房(fang)、商(shang)業(ye)(ye)辦公用房(fang)、城中村等形成的(de)(de)(de)非自有產(chan)權租(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)住房(fang)，住房(fang)租(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)經(jing)(jing)營(ying)(ying)性貸款(kuan)的(de)(de)(de)期(qi)限最長(chang)(chang)不(bu)(bu)超過(guo)(guo)5年，貸款(kuan)額(e)度原則上(shang)不(bu)(bu)超過(guo)(guo)貸款(kuan)期(qi)限內(nei)應收租(zu)(zu)(zu)(zu)金總額(e)的(de)(de)(de)70%。

　　商業銀行應對租(zu)賃(lin)住(zhu)房(fang)(fang)運營(ying)(ying)管(guan)理(li)合法合規情況，租(zu)賃(lin)住(zhu)房(fang)(fang)的租(zu)金水(shui)平(ping)、出租(zu)率，以及住(zhu)房(fang)(fang)租(zu)賃(lin)企(qi)業的專(zhuan)業能力(li)、財務狀(zhuang)況、持續(xu)審慎經營(ying)(ying)等(deng)開展盡職調(diao)查，并(bing)結合住(zhu)房(fang)(fang)租(zu)賃(lin)企(qi)業的經營(ying)(ying)、風險特(te)點和貸款用途，合理(li)審慎設計貸款的額度、期限、利(li)率和還款方式。

　　住房租賃企業應以租金收入作為第一還款來源。商業(ye)(ye)銀行(xing)在依法合(he)規、有效防控風險和商業(ye)(ye)可(ke)(ke)持續(xu)的前提(ti)下，可(ke)(ke)根據住房(fang)租賃企(qi)業(ye)(ye)的資信和經營(ying)情況發放(fang)信用貸(dai)款或質(zhi)(zhi)押(ya)、抵押(ya)貸(dai)款。商業(ye)(ye)銀行(xing)發放(fang)質(zhi)(zhi)押(ya)、抵押(ya)貸(dai)款應審慎評估質(zhi)(zhi)押(ya)、抵押(ya)的法律風險，確保質(zhi)(zhi)權和抵押(ya)權可(ke)(ke)執行(xing)。

　　對于(yu)開(kai)發(fa)建(jian)設(she)和持有(you)運營為(wei)同一主體的(de)租(zu)(zu)賃(lin)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)項目(mu)，住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)租(zu)(zu)賃(lin)經(jing)營性(xing)(xing)貸(dai)款(kuan)(kuan)可用(yong)于(yu)置(zhi)換項目(mu)前期(qi)的(de)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)租(zu)(zu)賃(lin)開(kai)發(fa)建(jian)設(she)貸(dai)款(kuan)(kuan)。商(shang)業銀行在(zai)發(fa)放住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)租(zu)(zu)賃(lin)開(kai)發(fa)建(jian)設(she)貸(dai)款(kuan)(kuan)時，可同時簽訂住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)租(zu)(zu)賃(lin)經(jing)營性(xing)(xing)貸(dai)款(kuan)(kuan)合同，與借款(kuan)(kuan)人(ren)約(yue)定后續住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)租(zu)(zu)賃(lin)經(jing)營性(xing)(xing)貸(dai)款(kuan)(kuan)的(de)發(fa)放接續條件，將(jiang)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)租(zu)(zu)賃(lin)經(jing)營性(xing)(xing)貸(dai)款(kuan)(kuan)納入(ru)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)租(zu)(zu)賃(lin)開(kai)發(fa)建(jian)設(she)貸(dai)款(kuan)(kuan)的(de)還款(kuan)(kuan)資(zi)金來源。

　　（七）完(wan)善住(zhu)房租(zu)(zu)賃(lin)(lin)相(xiang)關企業(ye)(ye)綜(zong)合金(jin)融(rong)服(fu)務(wu)(wu)。鼓勵(li)商業(ye)(ye)銀行積極探(tan)索適合住(zhu)房租(zu)(zu)賃(lin)(lin)相(xiang)關企業(ye)(ye)需(xu)求(qiu)特(te)點的(de)金(jin)融(rong)服(fu)務(wu)(wu)模式和金(jin)融(rong)產品，向住(zhu)房租(zu)(zu)賃(lin)(lin)企業(ye)(ye)、住(zhu)房租(zu)(zu)賃(lin)(lin)經紀機構(gou)、住(zhu)房租(zu)(zu)賃(lin)(lin)管(guan)理(li)(li)服(fu)務(wu)(wu)平(ping)臺(tai)等提供開戶、結(jie)算、咨詢、現金(jin)管(guan)理(li)(li)等綜(zong)合性金(jin)融(rong)解決方案。

　　三、拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道

　　（八(ba)）增強金融(rong)(rong)機構住房租(zu)賃(lin)(lin)貸(dai)(dai)款投(tou)(tou)放能力。支持商(shang)業銀行發行用于(yu)住房租(zu)賃(lin)(lin)的金融(rong)(rong)債券，籌集資金專門(men)用于(yu)增加住房租(zu)賃(lin)(lin)開發建設貸(dai)(dai)款、團(tuan)體購房貸(dai)(dai)款和經(jing)營性貸(dai)(dai)款的投(tou)(tou)放。

　　（九）拓寬(kuan)住房(fang)租賃(lin)企(qi)業債券融資(zi)渠道(dao)。支持住房(fang)租賃(lin)企(qi)業發行(xing)(xing)債券，專項用于租賃(lin)住房(fang)建(jian)設、購(gou)買和運營。鼓勵優化債券發行(xing)(xing)流程，提高住房(fang)租賃(lin)債券發行(xing)(xing)效(xiao)率，為(wei)住房(fang)租賃(lin)企(qi)業提供融資(zi)便利。

　　（十）支持發(fa)行住房租(zu)賃(lin)(lin)擔(dan)保(bao)債券(quan)。住房租(zu)賃(lin)(lin)企業持有運營的租(zu)賃(lin)(lin)住房具(ju)有持續、穩(wen)定現金(jin)流的，可將物業抵(di)押(ya)作為信用增進，發(fa)行住房租(zu)賃(lin)(lin)擔(dan)保(bao)債券(quan)。住房租(zu)賃(lin)(lin)擔(dan)保(bao)債券(quan)納入債券(quan)管理(li)框架。

　　（十一）穩步發展房地產投資信托基金。穩步推進房地產投資信托基金試點工作，在把控風險前提下，募集資金用于住房租賃企業持有運營長期租賃住房。支持房地產投資信托基金份額交易流通，促進住房租賃企業長期穩定經營，防范短期炒作。優先支持雄安新區、海南自由貿易港、深圳中國特色社會主義先行示范區等國家政策重點支持區域以及人口凈流入的大城市開展房地產投資信托基金試點，為利用各類建(jian)設用地(di)(di)（含集體建(jian)設用地(di)(di)、企事(shi)業單位自有空(kong)閑土地(di)(di)等）依法依規建(jian)設和持有運營長期租賃住(zhu)房的企業提供資金(jin)支持。

　　（十二(er)）引導各類社(she)會資(zi)(zi)金(jin)有序投資(zi)(zi)住房(fang)租(zu)(zu)賃(lin)領域。支持金(jin)融機(ji)構、資(zi)(zi)產管理機(ji)構規(gui)范投資(zi)(zi)住房(fang)租(zu)(zu)賃(lin)相關金(jin)融產品。鼓勵住房(fang)租(zu)(zu)賃(lin)企(qi)業(ye)(ye)、專業(ye)(ye)資(zi)(zi)產管理機(ji)構通過房(fang)地產投資(zi)(zi)信托基金(jin)長(chang)期(qi)持有運營租(zu)(zu)賃(lin)住房(fang)。支持保險資(zi)(zi)金(jin)等長(chang)期(qi)資(zi)(zi)金(jin)投資(zi)(zi)住房(fang)租(zu)(zu)賃(lin)市(shi)場。鼓勵住房(fang)租(zu)(zu)賃(lin)企(qi)業(ye)(ye)和金(jin)融機(ji)構利用(yong)利率衍(yan)生工具(ju)對沖(chong)相關利率風(feng)險。

　　四、加強和完善住房租賃金融管理

　　（十三）嚴格住房租賃金融業務邊界。住房租賃金融業務要嚴格定位于支持住房租賃市場發展，不得為短期投機炒作行為提供融資。住房(fang)租賃金融(rong)(rong)產品及服(fu)務應與其(qi)他住房(fang)金融(rong)(rong)產品及服(fu)務明確區別，嚴禁以支(zhi)持住房(fang)租賃的名義為非租賃住房(fang)融(rong)(rong)資，嚴禁將(jiang)住房(fang)租賃金融(rong)(rong)產品違規用于商(shang)業(ye)性房(fang)地(di)產開(kai)發。

　　（十四）加強住房租賃信貸資金管理。商業銀行應建立完善的貸款審批機制和風險管理機制，嚴格住房租賃貸前審查和貸后管理，加強對借款人、項目屬性、貸款用途真實性、還款資金來源的跟蹤調查，確保貸款資金按照約定用途用于住房租賃建設、購買和運營，切實防范資金挪用、套現等風險。對于貸款期間項目租賃屬性(xing)或房屋租賃用途發生改(gai)變的(de)，應及時(shi)收回貸款，并視情況對借(jie)款人采(cai)取適當(dang)的(de)風險防(fang)控措施。

　　（十五）規范住房租賃直接融資產品創新。住房租賃直接融資產品應基礎資產質量優良、結構簡單、法律關系清晰、信息公開透明、資金用途合法合規。相關部門應明確住房租賃企業的業務模式、募集資金用途等政策及審核要求，完善信息披露和存續期管理，采取有效措施確保募(mu)集資金用于租(zu)賃住房(fang)建設、購買和運營等(deng)相關活動，不得挪作他用。

　　（十六）防范住房租賃金融風險。商業銀行等為住房租賃提供融資的金融機構應建立健全相關制度，加強合規性審查和評估，確保審慎合規開展相關業務。對各類住房租賃企業以及持有租賃住房的房地產開發企業負債水平進行上限控制，確保其資產負債率保持在適度區間。加(jia)強(qiang)對住(zhu)(zhu)房租賃企業的(de)運營管理、財務狀況(kuang)、資金用(yong)途等(deng)的(de)監控，對住(zhu)(zhu)房租賃企業等(deng)借(jie)款(kuan)主(zhu)體存在違反借(jie)款(kuan)合(he)同約定情形的(de)，要及(ji)時(shi)采取加(jia)速清償、提(ti)前收貸等(deng)有效(xiao)措(cuo)施(shi)化解風險。

　　金融機(ji)構在(zai)提供融資前需確保(bao)住房(fang)租賃(lin)企業(ye)已按規定向住房(fang)城鄉建(jian)設部門(men)進行(xing)開業(ye)報告或者備案從事住房(fang)租賃(lin)經營業(ye)務(wu)。對(dui)住房(fang)租賃(lin)直接融資產(chan)品(pin)應充分揭示(shi)其與住房(fang)租賃(lin)業(ye)務(wu)、房(fang)地(di)產(chan)市場相(xiang)關的風(feng)險，建(jian)立(li)健全風(feng)險預警及處置機(ji)制，保(bao)護投資者合法權益。

　　（十七）加強(qiang)住房(fang)(fang)租(zu)賃(lin)金融監(jian)測評估(gu)。中國人民銀行(xing)牽頭住房(fang)(fang)租(zu)賃(lin)金融統計，加強(qiang)對(dui)住房(fang)(fang)租(zu)賃(lin)金融產(chan)品的統計、調查(cha)和監(jian)測分析。相(xiang)關部門加強(qiang)住房(fang)(fang)租(zu)賃(lin)相(xiang)關信息(xi)共(gong)享，發揮監(jian)管合(he)力。

　　本意見自2024年(nian)2月5日(ri)起施行。

中國人民銀行

國家金(jin)融監督管理總局

2024年1月5日