每經(jing)記者(zhe) 陳(chen)利    每經(jing)編輯(ji) 魏文(wen)藝(yi)     

哈爾濱(bin)無疑是(shi)攻堅戰2024年首個火“出圈(quan)”的城市(shi)。

據哈爾濱市文化廣電和旅游局測算，去庫存截至今年元旦假日第3天，攻堅戰哈爾濱市累計接待游客304.79萬人次，去庫存實現旅游總收入59.14億元。攻堅戰這個冬天，去庫存百姓彩票官網登錄“爾濱”頻頻登上熱(re)搜，攻堅戰成(cheng)為“頂流”。去庫存

不(bu)過(guo)，攻(gong)(gong)(gong)堅(jian)戰(zhan)(zhan)與(yu)持(chi)續火熱的(de)去庫(ku)存(cun)旅(lv)游業相比，哈(ha)爾濱樓(lou)市卻是攻(gong)(gong)(gong)堅(jian)戰(zhan)(zhan)另一番(fan)景象。據易居(ju)研究院(yuan)最新發布的(de)去庫(ku)存(cun)《2023年(nian)中國百(bai)城庫(ku)存(cun)報告》顯示，截(jie)至2023年(nian)底，攻(gong)(gong)(gong)堅(jian)戰(zhan)(zhan)哈(ha)爾濱新建商品住宅庫(ku)存(cun)達到814萬平方(fang)米，去庫(ku)存(cun)去化周期69.8個月，攻(gong)(gong)(gong)堅(jian)戰(zhan)(zhan)高居(ju)百(bai)城榜(bang)第(di)七位。

也就是說，即使不再新建住房，要消化814萬平方米的新房庫存，按照2023年哈爾濱的百姓神彩票銷售節奏，也需要近6年時間。

去化周期達69.8個月

“近段時(shi)間確實外(wai)地人來咨詢或者看房人增多了(le)(le)，也有(you)一些成交，但一時(shi)沖動(dong)買(mai)房的(de)情(qing)況很少。不(bu)過，目前購房的(de)主(zhu)要(yao)還是(shi)本(ben)地的(de)剛需(xu)和(he)改善(shan)客(ke)(ke)戶，當(dang)然也有(you)省內其他城(cheng)市客(ke)(ke)戶來哈爾濱(bin)買(mai)房，但外(wai)地來投資的(de)客(ke)(ke)戶比較少。”一位(wei)哈爾濱(bin)當(dang)地行(xing)業(ye)從業(ye)人員(yuan)告訴《每日經濟新聞》記者（以(yi)下簡稱(cheng)每經記者），本(ben)地人稍(shao)微有(you)點資金(jin)的(de)，都選擇(ze)去(qu)了(le)(le)海南、云南西雙(shuang)版納州(zhou)等暖和(he)的(de)城(cheng)市買(mai)房了(le)(le)。

值得注意的是，在旅游熱的催生下，近來哈爾濱樓市成交也有了一定回升。哈爾濱市不動產登記中心數據顯示，2023年12月，黑龍江省外人士在哈爾濱購房（新建商品房和存量房）共辦理不動產登記2790件，比2022年12月增加了1867件，快3百姓彩票同比增長202.3%。

“‘爾濱(bin)’熱持續(xu)增加了社會(hui)大(da)眾對其好感，這對于城(cheng)市經濟的(de)(de)健康發(fa)展和(he)樓市發(fa)展等都有積極的(de)(de)作用(yong)。”上海易居房地產研究(jiu)院研究(jiu)總監嚴(yan)躍(yue)進向(xiang)每(mei)經記者表(biao)示。

不(bu)過(guo)，從整(zheng)體來(lai)看，近年來(lai)哈爾(er)濱(bin)房地產銷售量(liang)呈(cheng)下(xia)(xia)(xia)降態勢。克而瑞(rui)數據顯示(shi)，2023年哈爾(er)濱(bin)商(shang)品(pin)住宅市場(chang)整(zheng)體呈(cheng)下(xia)(xia)(xia)降趨(qu)勢，市場(chang)容(rong)量(liang)持續(xu)縮(suo)減，其中新增供應量(liang)為171.89萬(wan)平方米，同(tong)比(bi)下(xia)(xia)(xia)降14.62%；成交量(liang)159.50萬(wan)平方米，同(tong)比(bi)下(xia)(xia)(xia)降11.37%。

而從近年(nian)(nian)數據來看，哈爾濱樓(lou)市(shi)的(de)巔峰時期在2017年(nian)(nian)。這一年(nian)(nian)，全(quan)市(shi)商(shang)(shang)(shang)品(pin)(pin)房銷售(shou)面積1248.5萬平(ping)方米(mi)，商(shang)(shang)(shang)品(pin)(pin)房銷售(shou)額1045.5億元，商(shang)(shang)(shang)品(pin)(pin)住宅銷售(shou)套數11.1萬套，均為近年(nian)(nian)的(de)最(zui)高(gao)值。

此(ci)外，根(gen)據哈爾(er)濱(bin)統計局的數據 ，2018-2021年，哈爾(er)濱(bin)商品房(fang)銷售(shou)面積(ji)分別(bie)為1094.6萬平(ping)(ping)(ping)方米(mi)(mi)、964.8萬平(ping)(ping)(ping)方米(mi)(mi)、768.5萬平(ping)(ping)(ping)方米(mi)(mi)、609.4萬平(ping)(ping)(ping)方米(mi)(mi)，同比分別(bie)下降了2.04%、8.2%、20.3%、20.7%。期間，全市房(fang)地產開發投資分別(bie)增長17.6%、6.1%和(he)0.3%，-14.6%，新開工面積(ji)分別(bie)達到1095.9萬平(ping)(ping)(ping)方米(mi)(mi)、1399.5萬平(ping)(ping)(ping)方米(mi)(mi)和(he)1265.1萬平(ping)(ping)(ping)方米(mi)(mi)、635萬平(ping)(ping)(ping)方米(mi)(mi)。

隨著銷(xiao)量的降(jiang)低，哈(ha)(ha)爾濱(bin)新建商品(pin)住(zhu)(zhu)宅(zhai)的去(qu)(qu)化周期也隨之高(gao)漲。易居(ju)研究院(yuan)報(bao)告顯(xian)示，哈(ha)(ha)爾濱(bin)新建商品(pin)住(zhu)(zhu)宅(zhai)去(qu)(qu)化周期已經達到了69.8個(ge)月，高(gao)居(ju)百城榜(bang)第七位(wei)。這也意味(wei)著，即使(shi)不再新建住(zhu)(zhu)房(fang)，要將現有商品(pin)住(zhu)(zhu)房(fang)賣出去(qu)(qu)也得近6年時(shi)間。

房價同比連降33個月

需要指(zhi)出(chu)的(de)(de)(de)是，在購房者“買(mai)漲(zhang)不買(mai)跌(die)”的(de)(de)(de)心理(li)預期下(xia)，哈爾濱的(de)(de)(de)新房及二手房價格成為(wei)影響置業的(de)(de)(de)重要因素。

從(cong)國家統(tong)計局公告的數據來(lai)看，2023年(nian)12月(yue)哈爾濱新(xin)房價格環(huan)比下(xia)降(jiang)0.7%，環(huan)比降(jiang)幅(fu)(fu)擴大(da)；同比下(xia)跌1.6%，較11月(yue)降(jiang)幅(fu)(fu)擴大(da)了0.5個百分點，新(xin)房價格連續33個月(yue)同比下(xia)行(xing)。

進(jin)入2024年(nian)，哈爾濱新房(fang)市場有所(suo)起(qi)色。安(an)居客數據顯示(shi)，2024年(nian)1月(yue)哈爾濱新房(fang)均(jun)價(jia)為10428元/平方(fang)米，環比上漲0.09%；而(er)在2023年(nian)，哈爾濱的新房(fang)價(jia)格僅在5月(yue)份(fen)實現(xian)環比上漲，其他(ta)月(yue)份(fen)均(jun)環比下(xia)跌(die)。

顯然，不斷攀升的庫存和持續下跌的房(fang)價，進(jin)一步(bu)讓房(fang)企收縮了在哈爾濱投資(zi)的熱情(qing)。

克而(er)瑞數(shu)據顯示，2023年(nian)(nian)(nian)哈爾(er)濱全年(nian)(nian)(nian)共成(cheng)交21宗商住用地，平(ping)均溢價(jia)率3.3%，成(cheng)交樓(lou)面價(jia)2063元/平(ping)方米，最高僅為5398元/平(ping)方米。拿地企業中，既有(you)著(zhu)深(shen)耕本土多年(nian)(nian)(nian)的匯龍、昆侖等老牌房(fang)企，也有(you)著(zhu)云科(ke)置業、方遠書(shu)宇、京(jing)洋(yang)等樓(lou)市新面孔。

然(ran)而布(bu)局全國的品牌房企(qi)(qi)卻集(ji)體缺(que)席(xi)哈爾濱，本土房企(qi)(qi)成為拿地(di)(di)主力。這已是連續(xu)兩年品牌房企(qi)(qi)缺(que)席(xi)哈爾濱土地(di)(di)市場。

以萬科(ke)為例，2023年萬科(ke)在(zai)哈爾濱(bin)實(shi)現(xian)備案銷售(shou)(shou)(shou)金(jin)(jin)額約26億元，銷售(shou)(shou)(shou)套數(shu)(shu)2336套，銷售(shou)(shou)(shou)面積(ji)25.5萬平米(mi)，成(cheng)為2023年哈爾濱(bin)房企(qi)銷售(shou)(shou)(shou)套數(shu)(shu)、面積(ji)、金(jin)(jin)額三個(ge)維度(du)的第(di)一，這也是哈爾濱(bin)萬科(ke)繼2022年取得銷售(shou)(shou)(shou)冠軍后再(zai)次(ci)蟬聯。但(dan)據公開信(xin)息，萬科(ke)目前在(zai)售(shou)(shou)(shou)的5個(ge)哈爾濱(bin)項目均為存量項目，其最(zui)近一次(ci)在(zai)哈爾濱(bin)拿地則還是2020年11月。

上述從業(ye)人員也(ye)表(biao)示，當前品牌開發商(shang)基本以銷售存(cun)量為(wei)主，去化相對較慢的是(shi)松北區(qu)產業(ye)新區(qu)，也(ye)是(shi)當前存(cun)量最多的一個區(qu)域。

也曾“走出去”賣房

事實上，近(jin)年來哈爾(er)濱(bin)人口(kou)流出(chu)問題日益(yi)突出(chu)。

據《2021年(nian)(nian)哈爾(er)濱市(shi)國(guo)民(min)經(jing)濟和社會(hui)發展統計公報》數據顯(xian)示，哈爾(er)濱2021年(nian)(nian)末常住人(ren)口(kou)為(wei)988.5萬(wan)(wan)(wan)人(ren)，全市(shi)人(ren)口(kou)自然(ran)增長率-2.0‰，比之(zhi)前公布的2020年(nian)(nian)末1000.1萬(wan)(wan)(wan)人(ren)口(kou)減少了11.6萬(wan)(wan)(wan)人(ren)。哈爾(er)濱也成為(wei)近(jin)年(nian)(nian)來全國(guo)首(shou)個跌出“千(qian)萬(wan)(wan)(wan)人(ren)口(kou)俱樂部”的省會(hui)城市(shi)。

面對(dui)流失的(de)人口和(he)攀升的(de)新房庫存，2023年以(yi)來哈爾濱也出臺了一(yi)系(xi)列政策“留人”，以(yi)期促進房地產銷售。最明(ming)顯的(de)一(yi)招(zhao)就(jiu)是(shi)“走出去。”

2023年8月，哈爾(er)濱(bin)市住建局在和房(fang)地(di)產商(shang)會的(de)一次交(jiao)流中提(ti)出(chu)(chu)，把哈爾(er)濱(bin)的(de)房(fang)地(di)產項目帶到南方去推(tui)介。與此同時(shi)，《黑(hei)龍江省促進商(shang)品房(fang)省外消(xiao)費(fei)實施方案》出(chu)(chu)臺(tai)，提(ti)出(chu)(chu)“吸引越來(lai)越多(duo)的(de)外埠(bu)居民到黑(hei)龍江旅(lv)居避(bi)暑、安(an)居置業”。

由此(ci)，哈爾濱“北(bei)房南(nan)(nan)賣”被正(zheng)式提(ti)上日程，并將(jiang)第一站選在南(nan)(nan)京。

一個月(yue)后的(de)2023年9月(yue)9日(ri)到9月(yue)11日(ri)，在(zai)(zai)南京為期3天的(de)房(fang)產(chan)(chan)推介會(hui)上，哈(ha)爾濱(bin)住(zhu)建(jian)局領導和13家房(fang)企帶來了21個房(fang)地(di)產(chan)(chan)項目和近5000套房(fang)源，其中包(bao)括(kuo)濱(bin)江地(di)產(chan)(chan)、匯(hui)龍地(di)產(chan)(chan)、昆侖(lun)地(di)產(chan)(chan)等黑龍江省內房(fang)企，也包(bao)括(kuo)綠城(cheng)、萬(wan)科等國內知名(ming)房(fang)企的(de)。這也是哈(ha)爾濱(bin)首次在(zai)(zai)異(yi)地(di)舉辦(ban)房(fang)產(chan)(chan)推介活(huo)動。不過(guo)，此次活(huo)動并沒有達成成交。

除了出省(sheng)，也(ye)有(you)部分(fen)房企(qi)(qi)將(jiang)目光(guang)放到(dao)了省(sheng)內(nei)下(xia)沉市(shi)場。公開(kai)(kai)信(xin)息(xi)顯示，位于香坊區的(de)龍(long)創•睦鄰(lin)項目在(zai)去年(nian)9月(yue)(yue)便開(kai)(kai)始(shi)到(dao)齊齊哈爾、牡(mu)丹江、大慶、綏化等(deng)地邀請當地人氣主播推廣項目，當月(yue)(yue)銷售額達到(dao)1.26億(yi)元(yuan)。此后，包(bao)括萬科、中國鐵(tie)建、寶能、綠(lv)地等(deng)在(zai)內(nei)的(de)多個企(qi)(qi)業項目選擇組(zu)團(tuan)到(dao)綏化、肇東、賓縣、呼蘭(lan)等(deng)地進行巡(xun)展推廣。

此外(wai)，早在2021年(nian)10月，哈(ha)爾濱便(bian)率先在國內出(chu)臺了《促進房(fang)地產市(shi)(shi)場平穩(wen)健康發(fa)展(zhan)實(shi)施意見(jian)》穩(wen)定房(fang)地產市(shi)(shi)場，其中人(ren)才購房(fang)補貼發(fa)放金(jin)額在東(dong)北核心四城中排在第一(yi)梯(ti)隊(dui)，并允(yun)許異地繳存公(gong)(gong)積金(jin)職(zhi)工在哈(ha)購房(fang)申請公(gong)(gong)積金(jin)貸款，希望能夠借(jie)此解決人(ren)口外(wai)流，吸(xi)引(yin)全國各地人(ren)才在哈(ha)爾濱“安居筑巢”，但當(dang)地樓市(shi)(shi)表現(xian)一(yi)直沒有太大起色。

封面(mian)圖片(pian)來源：每(mei)經記者 陳(chen)利 攝