揚子晚報網1月19日訊（記者 馬祚波）新老物業交接，項目交接原物業阻撓新物業進場怎么辦？小區的原物業不意公共收益該如何處置，納入住宅維修資金的得阻占多大比例？近日，南京市住房保障和房產局在其官網發布了《南京市住宅物業管理條例》（修正草案征求意見稿）征求意見的撓新南京公告，針對業主自治、物業物管前期物業管理、進場物(wu)業管理服(fu)務等方面進行了修改，新規公開向社會(hui)征(zheng)求意見的公開截止(zhi)日期為(wei)2024年2月15日。

鼓勵業主大會招投標選聘物業

據了解，現行《南京市住宅物業管理條例》自2016年7月1日起施行，項目交接隨著《民法典》等國家上位法相繼出臺以及社會經濟的原物業不意發展，現行《條例》難以適應當下的得阻新需求，需要進行修改，撓新南京并于2023年11月列入了立法計劃。物業物管新的進場《條例》（修正草案征求意見稿）分為總則、業主自治、前期物業管理、物業管理服務、物業的使用與維護、公共收益與維修資金等(deng)九章(zhang)，進(jin)一(yi)步(bu)強化了業委會監管、資金監管等(deng)條(tiao)款。

在現實生活中，選聘物業公司成為許多小區的難點甚至是“痛點”，原《條例》中的相關規定為“提倡業主大會通過統一的招標投標平臺選聘物業服務企業”。此次修訂根據實踐進行了完善性修改，該條款變更為“鼓勵業主大會采用招投標方式，公開、公平、公正地選(xuan)聘物(wu)(wu)(wu)業(ye)服務企業(ye)”，同(tong)時(shi)規(gui)定“采取招投(tou)標方式選(xuan)聘物(wu)(wu)(wu)業(ye)服務企業(ye)的(de)，應當通過市(shi)物(wu)(wu)(wu)業(ye)管理招投(tou)標平臺進行招標”。業(ye)內人士表示，由于上位法中對業(ye)主大會選(xuan)聘物(wu)(wu)(wu)業(ye)的(de)形式沒(mei)有具體規(gui)定，因此對該(gai)條款進行了修改，并(bing)參考了上海物(wu)(wu)(wu)管條例的(de)相關規(gui)定。

原物業不得阻撓新物業進場

此外，在(zai)進(jin)行(xing)項目交接時(shi)，時(shi)常發(fa)生新(xin)老物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)在(zai)小區門口對(dui)峙(zhi)并引(yin)發(fa)沖突糾紛的(de)情況，給廣大業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主們的(de)生活帶來影(ying)響。在(zai)此次修訂中，針對(dui)此情形做出了(le)詳細規(gui)定(ding)(ding)。記者了(le)解到，《條例》中明確，“原物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)服務企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)不得以業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主欠交物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)費(fei)、對(dui)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主共(gong)同決定(ding)(ding)有異議等為由(you)(you)拒絕(jue)辦(ban)理(li)交接，不得以任何理(li)由(you)(you)阻撓新(xin)物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)服務企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)進(jin)場服務，原物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)服務企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)應(ying)當在(zai)辦(ban)理(li)交接至(zhi)退出物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)區域期(qi)間，維持正常的(de)物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)秩序。”同時(shi)，也規(gui)定(ding)(ding)了(le)“新(xin)物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)服務企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)不得強行(xing)接管(guan)物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)，按照約定(ding)(ding)承接物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)時(shi)，應(ying)當對(dui)共(gong)用部(bu)位、共(gong)用設施設備(bei)進(jin)行(xing)查驗。”

針對(dui)(dui)不(bu)少業(ye)主反映的(de)個(ge)人信息(xi)被物(wu)業(ye)泄露、裝修人員被阻(zu)止(zhi)進小(xiao)區等問題，《條例(li)(li)》也(ye)進行了重新修訂，規定(ding)物(wu)業(ye)公(gong)(gong)司不(bu)得有的(de)行為包括：在(zai)招投標(biao)中提供虛(xu)假信息(xi)；騙取、挪用、侵(qin)占住(zhu)宅專項維修資(zi)金、公(gong)(gong)共收益；出售、泄露或者非法提供、使用業(ye)主信息(xi)；無正當理由阻(zu)止(zhi)裝修人員、材料進入小(xiao)區等。對(dui)(dui)于物(wu)業(ye)公(gong)(gong)司違反相關規定(ding)的(de)，《條例(li)(li)》也(ye)制(zhi)定(ding)了罰則(ze)，罰款額度在(zai)1萬(wan)至20萬(wan)之間。

業主大會成立后，公共收益50%用于維修資金

揚子晚報/紫牛新聞此前曾報道過(guo)南京(jing)江寧一小區(qu)用(yong)(yong)公(gong)共收益(yi)(yi)的(de)結余給業(ye)主(zhu)們發“紅包”的(de)消息，在本次《條例》的(de)修(xiu)訂中也對小區(qu)的(de)公(gong)共收益(yi)(yi)如(ru)何處(chu)置進行了規(gui)定。修(xiu)訂中明確，物業(ye)共用(yong)(yong)部位(wei)和(he)共用(yong)(yong)設(she)施設(she)備經(jing)營所得收益(yi)(yi)應當(dang)主(zhu)要(yao)用(yong)(yong)于(yu)(yu)(yu)補充(chong)住宅(zhai)專項(xiang)(xiang)維(wei)修(xiu)資(zi)(zi)金(jin)或者物業(ye)管理區(qu)域(yu)維(wei)修(xiu)、建設(she)。業(ye)主(zhu)大(da)會成(cheng)立(li)(li)前，應當(dang)將收益(yi)(yi)的(de)70%納入住宅(zhai)專項(xiang)(xiang)維(wei)修(xiu)資(zi)(zi)金(jin)；業(ye)主(zhu)大(da)會成(cheng)立(li)(li)后(hou)，公(gong)共收益(yi)(yi)主(zhu)要(yao)用(yong)(yong)于(yu)(yu)(yu)補充(chong)住宅(zhai)專項(xiang)(xiang)維(wei)修(xiu)資(zi)(zi)金(jin)的(de)，補充(chong)比例應當(dang)高于(yu)(yu)(yu)百分之五十。

在剩余(yu)部(bu)分的(de)分配(pei)上，《條例》規定(ding)(ding)應當(dang)按照業(ye)(ye)主(zhu)大會(hui)或(huo)者(zhe)共同擁有該收益(yi)業(ye)(ye)主(zhu)的(de)決定(ding)(ding)，用(yong)(yong)(yong)于業(ye)(ye)主(zhu)大會(hui)和業(ye)(ye)委(wei)會(hui)的(de)工作經費、物(wu)業(ye)(ye)管理活動的(de)審計(ji)費用(yong)(yong)(yong)、擁有該收益(yi)業(ye)(ye)主(zhu)的(de)物(wu)業(ye)(ye)維護費用(yong)(yong)(yong)或(huo)者(zhe)物(wu)業(ye)(ye)方面的(de)其他需(xu)要，同時，還(huan)授(shou)權南京市人(ren)民政府另行制定(ding)(ding)公共收益(yi)監管具體辦法。

校對 李海慧