穩健(jian)的龍湖(hu)力(li)進成績自能贏得市場的認(ren)可。

就在幾天前龍湖集團公布了2023年度業績，集團健經數據顯示，多航道2023年龍湖全年實現營業收入1807.4億元，取穩期實現歸母凈利潤128.5億元，營穿越周其中經營性收入占比達到14%，龍湖力進百姓彩票最新網址利(li)潤占比超過60%；剔除公平值變動等影(ying)響后的(de)集團健經(jing)股(gu)東應占核心溢利(li)達113.5億(yi)元；實(shi)現毛利(li)305.8億(yi)元，毛利(li)率為(wei)16.9%。多(duo)航(hang)道

另外，取穩期(qi)龍湖報告期(qi)內持有的營(ying)穿越周銀行結余及現金繼續保持行業(ye)較高水(shui)平，為604.2億元；凈負債率同比下降2.2個百(bai)分(fen)點(dian)至(zhi)55.9%，龍湖力進(jin)整(zheng)體借貸成本4.24%，集團健經均(jun)處于行業(ye)最低區間。多航道全年品質交(jiao)(jiao)付(fu)14萬套房源(yuan)，取穩期(qi)其中20%提前一個月以上交(jiao)(jiao)付(fu)。營(ying)穿越周

在行業依然承壓的(de)當下，龍(long)湖集團一項項優于同行的(de)數(shu)據，再次直(zhi)觀地對外展示著這家民營房企穿越周期的(de)信心(xin)來源和底氣(qi)。

地產業務穩步前進

在2023年的市場(chang)下行背景，尤其繼“小陽(yang)春”后，市場(chang)再度陷入低(di)迷態勢，房企銷售端(duan)進一步承壓。

然而，于市場的百姓彩票不可抗(kang)力面前，從結果(guo)來看，龍湖集團地產開發業務仍舊實現了全年合同銷售額1734.9億元(yuan)，合同銷售面積1079.6萬平方(fang)米，穩居行業第九。回(hui)款(kuan)率超過100%，維持行業高位(wei)。

分區域(yu)看，長(chang)三角、環渤(bo)海、西部、華南及華中(zhong)(zhong)片區合(he)同(tong)銷售額在集團占比分別為28.9%、21.8%、28.4%、11.8%、9.1%。其中(zhong)(zhong)，95%的銷售額來自一二線高能級城市(shi)，在成都、西安、武漢等22座(zuo)城市(shi)入圍當地市(shi)場TOP10。

據管理層介紹，2023年，龍湖35個新項目首開去化率達70%，百姓彩票網全(quan)(quan)(quan)新高端產品(pin)線云河頌(song)，秉(bing)承(cheng)“擇(ze)址(zhi)城央、大(da)師藝術、精工匠造、圈層奢(she)享”的(de)理念，受到了市場(chang)普遍認可(ke)。如西安大(da)唐云河頌(song)首開(kai)8億，成(cheng)為西安2023首個(ge)改善(shan)紅盤；成(cheng)都濱江云河頌(song)即開(kai)即磬，90天實現全(quan)(quan)(quan)盤100%去(qu)化；蘇州(zhou)東吳(wu)云河頌(song)3個(ge)月實現全(quan)(quan)(quan)盤去(qu)化約100%，位(wei)列吳(wu)中區TOP1。

當(dang)然，這離不開龍(long)湖(hu)堅持(chi)精準投資，積(ji)極布局高能級城市的投資策略，把握了戰略主動性。截至(zhi)報告期末，龍(long)湖(hu)的總土(tu)儲有4539萬平(ping)方(fang)米(mi)，權(quan)益(yi)面積(ji)3236萬平(ping)方(fang)米(mi)，72%的土(tu)儲位于市場(chang)最(zui)為平(ping)穩(wen)的一二線(xian)核心城市。2023年全年，龍(long)湖(hu)就已分別在上(shang)海、杭州、西(xi)安、成都(dou)、深圳等17個重點城市，獲(huo)取了31幅新地，權(quan)益(yi)地價259億(yi)元。

持續(xu)聚焦(jiao)，是龍湖在(zai)行業(ye)劇變下(xia)依(yi)然可以相對從容應對的重要原因之(zhi)一(yi)。管(guan)理(li)層(ceng)也表示(shi)，未來龍湖將繼續(xu)嚴守投資(zi)刻度(du)，優(you)中選優(you)，密切關注政策(ce)和(he)市場的變化(hua)，高度(du)聚焦(jiao)一(yi)二線(xian)高能級城市。

經營性物業迎“收獲期”

進一步聚焦龍(long)湖的(de)業(ye)績表現(xian)，透過各項數據，除開(kai)發業(ye)務表現(xian)穩健(jian)外(wai)，作為(wei)一家具有(you)長期(qi)主義視角的(de)企業(ye)，早(zao)在多(duo)年前龍(long)湖就開(kai)始進行調整轉(zhuan)型，多(duo)航道發力進取。

如今看來，這(zhe)一(yi)戰(zhan)略無疑(yi)是正(zheng)確的。2023年(nian)，龍湖運營及服(fu)務(wu)業務(wu)合計(ji)實(shi)現經營性(xing)收(shou)入248.8億元，同比(bi)增(zeng)長5.7%，在核心權益凈(jing)利(li)中的貢獻(xian)占比(bi)達(da)到60%以上(shang)。

“2023年(nian)龍湖經(jing)營性收(shou)入對集團利潤跟整個盤面形成持續的貢獻。”龍湖管理(li)層坦言(yan)，在行(xing)業下行(xing)過(guo)程(cheng)中(zhong)，經(jing)營性業務正成為公司(si)穿越周期的壓艙(cang)石(shi)。

具體來看(kan)，2023年，龍(long)湖的商(shang)業(ye)和長租(zu)公寓冠寓業(ye)務(wu)不含稅(shui)租(zu)金(jin)收入(ru)為129.4億元，同比增(zeng)長8.9%。

其中，龍(long)湖商業已(yi)進入全(quan)國(guo)20座城市，累計(ji)開業運營商場達88座，租金(jin)收(shou)入同比增(zeng)長9%至102.8億(yi)元，到2024年龍(long)湖開業的商業項目將超過100個，正式邁入“百MALL時代”；龍(long)湖冠寓累計(ji)已(yi)開業12.3萬間房源，規模行業領(ling)先，整體(ti)出租率提(ti)升(sheng)至95.5%。

“此前龍湖一直堅持用銷(xiao)售回款的10%，沉(chen)淀到投(tou)資(zi)(zi)性(xing)物(wu)業，經(jing)過(guo)若干年的沉(chen)淀，目前龍湖投(tou)資(zi)(zi)性(xing)物(wu)業已(yi)形(xing)成上千億資(zi)(zi)產規模。”龍湖管理層(ceng)表示，2023年，龍湖商業和長(chang)租公寓都(dou)實現了經(jing)營(ying)性(xing)現金流為(wei)正，意味著這兩(liang)個航道不(bu)再需要集團或者融資(zi)(zi)現金流的支(zhi)持，可以通過(guo)自身經(jing)營(ying)現金流驅動增長(chang)，解決(jue)未來發展問(wen)題。

與此(ci)同(tong)時，龍(long)湖的(de)服(fu)(fu)務(wu)(wu)業務(wu)(wu)表(biao)現亦不俗。年(nian)(nian)報顯示，2023年(nian)(nian)，龍(long)湖物業管理、智慧營(ying)造(zao)為主的(de)服(fu)(fu)務(wu)(wu)業務(wu)(wu)不含(han)稅收(shou)入為119.4億(yi)元，同(tong)比增長(chang)2.4%。服(fu)(fu)務(wu)(wu)業務(wu)(wu)及其他毛利率(lv)為31%，較上(shang)年(nian)(nian)增長(chang)2%。

其(qi)中，龍(long)湖智創生活(huo)期內總收入達102.8億元(yuan)，在管面積達3.6億平(ping)方(fang)米；龍(long)湖龍(long)智造品牌(pai)持續(xu)深(shen)耕數(shu)字科技能力，截至2023年底，代建業(ye)務(wu)已累計獲取項(xiang)目90個，累計簽約建管面積超1600萬(wan)平(ping)方(fang)米，實現(xian)營業(ye)收入19.7億元(yuan)。

在地產迎來新的發展(zhan)階段，房地產業轉型高(gao)質量發展(zhan)模式的當下，不斷夯實自身(shen)綜合實力(li)，增強發展(zhan)韌性的龍湖集團(tuan)，已經為此做好了準備。

更加健康的資金鏈

當行(xing)業出清加劇，龍湖集團始終(zhong)保持(chi)克制、審慎并高度自律的(de)態度，持(chi)續優化債務結構(gou)，打(da)造更健康的(de)資金鏈，增厚企業“安全(quan)墊”。

報(bao)告(gao)期(qi)內(nei)，龍湖集團的綜合借貸(dai)規模為(wei)1926.5億(yi)元，較去年減(jian)少154億(yi)元；在手現金為(wei)604.2億(yi)元，保持高位；三道紅線指標繼續(xu)穩居(ju)綠(lv)檔，凈負債率同比下降2.2個百分點至(zhi)55.9%，剔除預收賬款的資產負債率為(wei)60.4%，現金短(duan)債比為(wei)2.25倍(bei)。

短(duan)(duan)債(zhai)方面，截至(zhi)3月22日，龍湖2024年內到期(qi)的短(duan)(duan)期(qi)債(zhai)務(wu)占比降(jiang)低至(zhi)8%，貸款年限持續延長(chang)，長(chang)短(duan)(duan)債(zhai)配比更加合理，債(zhai)務(wu)到期(qi)節奏科(ke)學可(ke)控，短(duan)(duan)期(qi)內無還債(zhai)壓力。

龍(long)湖始終以(yi)安全(quan)的債(zhai)(zhai)務結構來(lai)應對市場波動，合理(li)調配內(nei)外債(zhai)(zhai)占比(bi)。截至2023年底(di)，龍(long)湖集團(tuan)整(zheng)體借貸成(cheng)本保持在4.24%的行業低(di)位(wei)，平均賬(zhang)期(qi)進一步拉長(chang)至7.85年；外幣債(zhai)(zhai)占比(bi)進一步下降至17.7%，其中100%的外債(zhai)(zhai)已做掉期(qi)對沖，有效避免(mian)了匯(hui)率波動帶來(lai)的匯(hui)兌損失，進一步提(ti)升并保護公司經(jing)營盤面的安全(quan)度(du)。

穩(wen)健的(de)財務狀況、持續降低的(de)杠桿率，無疑(yi)給龍湖劃定了足(zu)夠高的(de)安全閾(yu)值，使其能(neng)夠從(cong)容(rong)應對周期，這也是(shi)龍湖區別于其他競爭對手的(de)一大關鍵優勢。

“龍湖經常會提(ti)前(qian)償還債務(wu)(wu)，包括公(gong)司始終把債務(wu)(wu)安全(quan)放在第一位(wei)，履(lv)行我們所有債務(wu)(wu)的安全(quan)兌付，其實也是用自己(ji)的行動來給行業注入一些信心。”龍湖管理(li)層(ceng)稱(cheng)，在提(ti)前(qian)償還債務(wu)(wu)后，公(gong)司2024年(nian)內(nei)(nei)到(dao)期(qi)債務(wu)(wu)余額147億、占比不(bu)到(dao)8%。此外，2025年(nian)到(dao)期(qi)的國內(nei)(nei)債券和部分(fen)銀(yin)團也將在今年(nian)內(nei)(nei)安排(pai)逐步提(ti)前(qian)償付或回購(gou)。

憑借按時還(huan)貸、不(bu)(bu)展期、不(bu)(bu)逾期的(de)財(cai)務鐵律，龍湖集團贏得(de)(de)監管機構(gou)的(de)信(xin)任，同樣獲得(de)(de)銀行、券商、評(ping)級機構(gou)等金(jin)融機構(gou)的(de)信(xin)賴(lai)。在(zai)融資(zi)環境嚴峻的(de)時期，龍湖集團的(de)融資(zi)渠道始終保持通(tong)暢(chang)且多元。

2023年內，龍湖(hu)集團凈增174億(yi)元(yuan)經營性(xing)物(wu)業貸，平均融(rong)(rong)資(zi)(zi)成(cheng)本(ben)低至3.65%，“公司現在大概有110座的(de)重資(zi)(zi)產，還(huan)有40座左(zuo)右可(ke)以用于后續的(de)融(rong)(rong)資(zi)(zi)，這也為(wei)未(wei)來提供(gong)了一個(ge)長賬期、低成(cheng)本(ben)的(de)融(rong)(rong)資(zi)(zi)品(pin)種。”

惠譽在(zai)最(zui)新的報告中表示，在(zai)政(zheng)策支(zhi)持(chi)下，年初至今龍湖已累計獲(huo)得超過180億(yi)人(ren)民(min)幣的經(jing)(jing)營(ying)(ying)性(xing)物(wu)業(ye)貸，其中超120億(yi)為存量經(jing)(jing)營(ying)(ying)性(xing)物(wu)業(ye)貸置(zhi)換增(zeng)(zeng)額(e)，全年預計凈增(zeng)(zeng)約200億(yi)。整體經(jing)(jing)營(ying)(ying)性(xing)物(wu)業(ye)貸可融資空(kong)間超1000億(yi)元。

此外(wai)，龍湖銀行(xing)貸款(kuan)授(shou)信(xin)剩余(yu)額(e)度(du)(du)超過2000億(yi)元，公司(si)債(zhai)、住(zhu)房(fang)租賃專項債(zhai)、中期票據剩余(yu)額(e)度(du)(du)高達407億(yi)元，境(jing)外(wai)貸款(kuan)及美元債(zhai)剩余(yu)額(e)度(du)(du)達12.8億(yi)美元。在(zai)行(xing)業深度(du)(du)調整期，龍湖集團依舊保持融(rong)(rong)資權(quan)的主(zhu)動性，留有(you)融(rong)(rong)資余(yu)地。

財(cai)務上的(de)自律，讓龍(long)湖(hu)(hu)持續獲得惠譽、穆迪、標(biao)普(pu)等評級(ji)(ji)(ji)機構較(jiao)高的(de)信(xin)用評級(ji)(ji)(ji)；而在(zai)野村、摩根士(shi)丹利等多家券商發布的(de)報告(gao)中(zhong)，“資產負(fu)債表風險仍(reng)(reng)然是民(min)企中(zhong)最低的(de)”“唯(wei)一一家在(zai)行業動蕩中(zhong)仍(reng)(reng)持有兩(liang)家投(tou)資級(ji)(ji)(ji)評級(ji)(ji)(ji)的(de)民(min)營房企”“業內(nei)管理最好的(de)民(min)營房企之一”等也(ye)是其持續維持龍(long)湖(hu)(hu)“買入”“增持”評級(ji)(ji)(ji)的(de)重(zhong)要原因。

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