2024全國“兩會”召開在即，房預第十四屆全國人大代表、爛尾百姓彩票官網登錄浩(hao)天律師事務所合伙人會議(yi)主席朱征(zheng)夫擬(ni)向大會提交“關于取消商(shang)品(pin)房預售制(zhi)(zhi)度(du)(du)”的(de)代表度(du)(du)建議(yi)。朱征(zheng)夫認為，建議(yi)商(shang)品(pin)房建設已經經過高速增長期，取消進入存量時(shi)代。商(shang)品(pin)售制(zhi)(zhi)生在這種背景下，房預應當考慮取消商(shang)品(pin)房預售制(zhi)(zhi)度(du)(du)。爛尾

代表：商品房建設進入存量時代

建議考慮取消商品房預售

朱征夫告訴紅星新聞，代表度商品房預售制是建議指就已符合預售條件但尚未竣工的商品房，房地產企業與購房者約定，取消百姓神彩票購房(fang)者(zhe)交(jiao)付預售款項(xiang)，在預售商(shang)品房(fang)項(xiang)目竣工后擁有所購房(fang)屋的一種商(shang)品房(fang)交(jiao)易(yi)制度(du)。

據介(jie)紹，商(shang)(shang)品(pin)房(fang)(fang)(fang)預售(shou)制(zhi)度較早出(chu)現于我(wo)國香港。我(wo)國內地(di)住房(fang)(fang)(fang)制(zhi)度改(gai)革初(chu)期，由(you)于房(fang)(fang)(fang)地(di)產開(kai)發企業普遍存在(zai)資金(jin)短缺，商(shang)(shang)品(pin)房(fang)(fang)(fang)供(gong)應量不足，于是借(jie)鑒香港地(di)區(qu)房(fang)(fang)(fang)地(di)產業的成(cheng)功經驗，在(zai)1994年《中華人民共和(he)國城市房(fang)(fang)(fang)地(di)產管(guan)理法》中明確規定了商(shang)(shang)品(pin)房(fang)(fang)(fang)預售(shou)制(zhi)的實施方(fang)案，這份方(fang)案的提出(chu)標志著(zhu)我(wo)國商(shang)(shang)品(pin)房(fang)(fang)(fang)預售(shou)制(zhi)度正式形成(cheng)。

▲資料圖

在朱征夫看來，商品房預售制度在我國房地產產業發展歷史進程中起到了一定的積極作用。但預售制度施行近30年來，其負面效應日益凸顯。快3百姓彩票尤其自2021年以來(lai)，一些大型房(fang)(fang)地(di)產企業出現債務問(wen)題，有(you)的地(di)方出現房(fang)(fang)地(di)產項目停(ting)工的現象，多部門、地(di)方政府出臺措施“保交樓”。朱征夫認(ren)為，商(shang)品房(fang)(fang)建設已經經過高(gao)速(su)增長期，進入(ru)存量時代(dai)。在這種背景下，應當考慮(lv)取(qu)消商(shang)品房(fang)(fang)預售制度。

為何應取消？

若項目存在問題，購房者面臨不可預知重大風險

對于該(gai)建(jian)議的理由，朱征夫進行了詳細闡(chan)述。

他認為，商品(pin)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)預(yu)售(shou)(shou)制度弊端在(zai)于讓(rang)購房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)者承受了(le)巨(ju)大(da)的單方面(mian)風(feng)(feng)險(xian)，預(yu)售(shou)(shou)買賣雙方風(feng)(feng)險(xian)存在(zai)嚴重的不對(dui)等(deng)(deng)。房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產企業在(zai)交付房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)前收(shou)取全部預(yu)售(shou)(shou)款，意味著(zhu)將建設(she)風(feng)(feng)險(xian)和融資壓力提前轉嫁到了(le)購房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)者身上。一旦項(xiang)目存在(zai)問題，購房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)者就面(mian)臨(lin)著(zhu)延期交房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)甚至爛尾、房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)質量有問題、配套設(she)施虛假宣傳(chuan)等(deng)(deng)不可(ke)預(yu)知的重大(da)風(feng)(feng)險(xian)，還有可(ke)能面(mian)臨(lin)著(zhu)自身貸款的違(wei)約(yue)，給個人生活(huo)造成影響(xiang)。

同時(shi)，朱征夫指出，根據現行規定(ding)(ding)，商品房(fang)預售項(xiang)目應當在指定(ding)(ding)的(de)監(jian)(jian)管銀(yin)行開(kai)設專用賬(zhang)(zhang)戶，購房(fang)者支(zhi)付(fu)的(de)預售房(fang)款應當存入(ru)該(gai)賬(zhang)(zhang)戶。該(gai)賬(zhang)(zhang)戶由政府管理機構(gou)、監(jian)(jian)管銀(yin)行與房(fang)地產企(qi)業(ye)三(san)方(fang)共同監(jian)(jian)管。但在實踐中(zhong)，預售資(zi)(zi)金有(you)時(shi)未能按照(zhao)規定(ding)(ding)進入(ru)銀(yin)行的(de)監(jian)(jian)管賬(zhang)(zhang)戶，或者雖進入(ru)監(jian)(jian)管賬(zhang)(zhang)戶，但房(fang)地產企(qi)業(ye)用提(ti)前支(zhi)取(qu)資(zi)(zi)金、虛(xu)報工程進度(du)等各(ge)種(zhong)辦法(fa)套取(qu)預售資(zi)(zi)金。

朱(zhu)征夫還(huan)關注到(dao)，商品房(fang)預(yu)售制(zhi)度助長房(fang)企(qi)高(gao)杠(gang)桿高(gao)風(feng)(feng)險開發模式(shi)。很多(duo)企(qi)業或個(ge)人(ren)只要(yao)籌集小部分資(zi)(zi)(zi)金，后續通(tong)過銀行貸款、代建單位墊資(zi)(zi)(zi)、收(shou)取全(quan)額預(yu)購(gou)房(fang)款等方式(shi)，虛(xu)構資(zi)(zi)(zi)金寬裕假象(xiang)，借此可不斷(duan)去滾動資(zi)(zi)(zi)金。一旦出(chu)現市場風(feng)(feng)險事件和預(yu)期不良等情況(kuang)，就會導致資(zi)(zi)(zi)金鏈斷(duan)裂、工程爛(lan)尾項目擱置，不僅給(gei)地方政府帶來(lai)很大壓力(li)，也給(gei)普通(tong)購(gou)房(fang)者造成了極高(gao)的風(feng)(feng)險和嚴重的后果。

此外，朱征夫認為(wei)，商(shang)品(pin)(pin)房(fang)預(yu)(yu)售制度的(de)平穩(wen)運(yun)行(xing)需(xu)要各(ge)政(zheng)(zheng)(zheng)府(fu)(fu)部(bu)門(men)(men)對預(yu)(yu)售的(de)整(zheng)個過程建立完善(shan)的(de)預(yu)(yu)售監管(guan)機制，并(bing)且(qie)要求(qiu)相關部(bu)門(men)(men)在各(ge)個實施階段都嚴(yan)格履行(xing)相應(ying)規定。相較于現房(fang)銷售，商(shang)品(pin)(pin)房(fang)預(yu)(yu)售對政(zheng)(zheng)(zheng)府(fu)(fu)的(de)行(xing)政(zheng)(zheng)(zheng)能力和跨部(bu)門(men)(men)協調能力提出了更(geng)高的(de)要求(qiu)，額外增加政(zheng)(zheng)(zheng)府(fu)(fu)管(guan)理(li)成本。同(tong)時(shi)，商(shang)品(pin)(pin)房(fang)預(yu)(yu)售中，由(you)于涉(she)及的(de)購房(fang)者(zhe)人(ren)數眾多且(qie)預(yu)(yu)售金(jin)額較大，房(fang)地(di)產企業的(de)違約行(xing)為(wei)不僅會(hui)嚴(yan)重(zhong)損害購房(fang)者(zhe)的(de)合(he)法利(li)益，也會(hui)削(xue)弱(ruo)提供(gong)貸款(kuan)銀(yin)(yin)行(xing)的(de)經營(ying)能力，造(zao)成銀(yin)(yin)行(xing)不良(liang)資產率升高，市場(chang)流動性(xing)降低，嚴(yan)重(zhong)的(de)話可能導(dao)致(zhi)系統性(xing)金(jin)融風險。

▲第十四屆全(quan)國人大代表、浩天律師事務所合伙人會議主(zhu)席朱征夫

取消后有何有利之處？

讓購房者買得放心、用得舒心

朱征夫(fu)表示(shi)，取消(xiao)商品房(fang)預(yu)售制度，可帶(dai)來(lai)諸多有利之處(chu)，如有力保護(hu)購房(fang)業主(zhu)的合法權益，催生(sheng)優(you)質房(fang)地產開發(fa)企業，減輕(qing)政(zheng)府(fu)監(jian)管壓力等。

朱征夫解釋，取消預(yu)售制度之后，購房者(zhe)不僅(jin)不用承擔(dan)項目爛尾和貸款(kuan)違約(yue)的(de)風險(xian)，而且由于購房者(zhe)購買的(de)商品樓盤看得(de)見、摸得(de)著，切(qie)實滿足普通購房者(zhe)買得(de)放心(xin)、用得(de)舒心(xin)的(de)剛性(xing)和改善性(xing)住(zhu)房需(xu)求。

對于催生優(you)質(zhi)房地(di)(di)產開發(fa)企(qi)業，朱征夫闡(chan)述說，取消(xiao)預售制度將(jiang)(jiang)迫使小(xiao)開發(fa)商進行重組整合，充裕自(zi)身(shen)資金(jin)，市(shi)場主體將(jiang)(jiang)更優(you)質(zhi)，行業集中度和行業規范(fan)性(xing)大(da)大(da)提高，樓(lou)盤爛尾和違約交付(fu)等問題有望大(da)大(da)降(jiang)低。資金(jin)雄厚、技(ji)術(shu)過(guo)硬的優(you)質(zhi)房地(di)(di)產開發(fa)企(qi)業將(jiang)(jiang)成為市(shi)場競爭主力。

“在商品房現售制度下，實現公開、公正、公平交易，商品房預售制度下的爛尾等情形幾乎不會發生，能夠有效減輕地方政府的壓力，也有利于地方政府相關部門集中精力做好其他服務與監管等工作。”朱征夫說(shuo)。

此外(wai)，朱征夫認(ren)為(wei)，對(dui)銀行(xing)而(er)言，擔保物由期房(fang)變為(wei)現房(fang)，融資杠桿(gan)(gan)門(men)檻提高，擔保物更集中可靠，銀行(xing)壞賬風險降低。對(dui)于(yu)整個金融系(xi)統而(er)言，供需(xu)兩(liang)端的(de)杠桿(gan)(gan)率(lv)降低也有(you)利(li)于(yu)降低系(xi)統性金融風險的(de)發生(sheng)。