12月14日晚，門店京滬兩地同步調整多項樓市政策，成交內(nei)容涉及(ji)優(you)化(hua)普通住宅認定標準、京滬購(gou)房首付比例下調、樓市落地調整房貸利率下限(xian)等。新政

新(xin)政落地進(jin)入(ru)第二周，中介(jie)漲市場(chang)表現如何(he)、門店成交(jiao)量是(shi)成交(jiao)否上(shang)行(xing)等(deng)仍備(bei)受關(guan)注。

有中介門店成交量上漲50%

此次，京(jing)滬京(jing)滬兩地同步出臺優化普(pu)通住宅(zhai)認定標準。樓市落地而在這之(zhi)前(qian)，新(xin)政上海、北(bei)京(jing)執行的普(pu)宅(zhai)標準均已從2014年沿用至今。

其中，上海對普(pu)通住宅(zhai)的(de)認定標準進行了(le)(le)優化，剔除了(le)(le)價格標準，同時提(ti)高了(le)(le)建筑(zhu)面積標準，從140平方(fang)米(mi)提(ti)高至144平方(fang)米(mi)。

而一旦認定為普通住宅，則意味著二手房出售時稅費成本可明顯降低。這一政策的出(chu)臺也被認(ren)為直接利好(hao)二手房市(shi)場。

據網上房(fang)(fang)地(di)產數據，在上海(hai)宣布新(xin)政(zheng)實施首日(ri)(ri)(ri)（12月15日(ri)(ri)(ri)），上海(hai)二(er)手(shou)房(fang)(fang)網簽成交(jiao)(jiao)662套(tao)；次(ci)日(ri)(ri)(ri)（12月16日(ri)(ri)(ri)）二(er)手(shou)房(fang)(fang)成交(jiao)(jiao)738套(tao)；12月17日(ri)(ri)(ri)（周日(ri)(ri)(ri)）二(er)手(shou)房(fang)(fang)成交(jiao)(jiao)639套(tao)。從(cong)網簽數據看，新(xin)政(zheng)落地(di)一周，上海(hai)二(er)手(shou)房(fang)(fang)成交(jiao)(jiao)4181套(tao)，日(ri)(ri)(ri)均成交(jiao)(jiao)597套(tao)；截至(zhi)12月21日(ri)(ri)(ri)，上海(hai)二(er)手(shou)房(fang)(fang)共成交(jiao)(jiao)10835套(tao)，日(ri)(ri)(ri)均成交(jiao)(jiao)約516套(tao)。

而據(ju)上海鏈(lian)家研(yan)究院的監控數據(ju)顯示，11月份上海全市(shi)共(gong)成交(jiao)二(er)手(shou)房1.41萬(wan)套，日均成交(jiao)約470套。

業內人士指出，從網簽數(shu)據(ju)(ju)來看(kan)，新政(zheng)落(luo)地后(hou)首日(ri)及(ji)周(zhou)末兩(liang)天的(de)(de)數(shu)據(ju)(ju)在600套以上(shang)，工作日(ri)的(de)(de)數(shu)據(ju)(ju)維(wei)持在500套上(shang)下。雖較新政(zheng)前(qian)數(shu)據(ju)(ju)有(you)一些提升，但(dan)網簽數(shu)據(ju)(ju)相對滯后(hou)。

從門店情況看，太平洋房屋田林東路一門店店長孫潔瓊對澎湃新聞表示，“從我們門店周邊范圍來說，新政發布一周，二(er)手房(fang)(fang)(fang)市場的(de)咨詢量還是在(zai)往上(shang)攀升，同(tong)時(shi)掛(gua)牌量也(ye)在(zai)攀升，主要集(ji)中(zhong)在(zai)500萬元至(zhi)800萬元的(de)掛(gua)牌標的(de)。這部分房(fang)(fang)(fang)源，原來屬于(yu)非普(pu)通住宅(zhai)，新政落地(di)后(hou)，一些房(fang)(fang)(fang)東(dong)也(ye)存在(zai)置(zhi)換的(de)需求，因此(ci)一些之前(qian)覺得市場不(bu)太(tai)好撤(che)牌的(de)房(fang)(fang)(fang)東(dong)在(zai)此(ci)次‘普(pu)改’后(hou)又將房(fang)(fang)(fang)源掛(gua)牌。帶(dai)看量方(fang)面，從(cong)新政落地(di)一周與新政出(chu)臺前(qian)一周對(dui)比，帶(dai)看量大約提升了30%-40%。”

從成(cheng)(cheng)交(jiao)量來看，孫潔(jie)瓊介紹，其所在(zai)的(de)門店，新政(zheng)前一個(ge)月成(cheng)(cheng)交(jiao)量在(zai)3至4套，新政(zheng)落地后，本月已成(cheng)(cheng)交(jiao)7套房源(yuan)，成(cheng)(cheng)交(jiao)量提升約(yue)50%。“我(wo)們公司一些(xie)大(da)門店，本月的(de)成(cheng)(cheng)交(jiao)套數已經有(you)達(da)到12套至14套。”

另以世(shi)紀公園板塊(kuai)為例，中原(yuan)地產世(shi)紀花(hua)園豪宅分行門店店長潘雪蓮(lian)表示，該門店在新政(zheng)落地后已成交2套(tao)(tao)房(fang)源，一套(tao)(tao)總價近1600萬元(yuan)，綜合減免(mian)稅(shui)費(fei)(fei)約(yue)60萬元(yuan)；另一套(tao)(tao)房(fang)源2800萬元(yuan)，由于面積超過144平(ping)方米，未減免(mian)稅(shui)費(fei)(fei)。

潘雪蓮(lian)認為，“新政(zheng)落地有利于二(er)手房加(jia)(jia)速成交。原本賣家(jia)和買家(jia)之間可能因為差價仍在博弈，稅費減免后，買賣雙方心理價差縮小，可加(jia)(jia)速促成交易。”

從機構統(tong)計數(shu)據(ju)來看(kan)，上海(hai)鏈家(jia)研究(jiu)院數(shu)據(ju)顯示，新政發布(bu)后的首個(ge)周末，鏈家(jia)成(cheng)交量較上一周末環比(bi)增長33%，帶看(kan)量環比(bi)增長3%。

上海鏈家研究院首(shou)席分析師(shi)楊雨蕾指出，成(cheng)交(jiao)量(liang)增加主要是受(shou)到政策(ce)利(li)好影響(xiang)，購房者無論(lun)是在交(jiao)易環節的稅(shui)費(fei)上、還(huan)是貸(dai)款利(li)息上，都能享受(shou)到一定力(li)度的優(you)惠，前(qian)期觀望猶豫的客戶，也選(xuan)擇落(luo)袋為安。總體的帶看(kan)量(liang)相對(dui)平(ping)穩(wen)，說明(ming)市場(chang)還(huan)是比較(jiao)理性(xing)，此外，市場(chang)也需(xu)要一定時間對(dui)新頒布的政策(ce)進行(xing)消(xiao)化。

楊雨蕾(lei)提到，新政落地(di)后(hou)，工作(zuo)日的(de)成(cheng)交和帶(dai)看量(liang)未出現太(tai)大變(bian)化，因(yin)為帶(dai)看和成(cheng)交基(ji)本以(yi)周末為主，工作(zuo)日看房簽約(yue)的(de)客戶本身也比較少(shao)。

“新(xin)政落地(di)后有(you)一波成交(jiao)小(xiao)(xiao)高(gao)峰，從近幾日的(de)(de)情(qing)況看已逐步回穩(wen)。”位于(yu)上海浦(pu)東(dong)梅(mei)園(yuan)板塊的(de)(de)一中介表示(shi)。“當前(qian)掛(gua)牌(pai)量仍在(zai)(zai)高(gao)位，以梅(mei)園(yuan)板塊為例，單學區掛(gua)牌(pai)量在(zai)(zai)200套(tao)左右(you)，雙學區在(zai)(zai)300套(tao)左右(you)，整個板塊將近500套(tao)的(de)(de)掛(gua)牌(pai)量，之前(qian)市(shi)場好的(de)(de)時候整個板塊的(de)(de)掛(gua)牌(pai)量在(zai)(zai)200套(tao)左右(you)，因此(ci)新(xin)政落地(di)后，雖然成交(jiao)量時不(bu)時會有(you)，但整體的(de)(de)庫(ku)存仍在(zai)(zai)高(gao)位，因此(ci)對(dui)價格和(he)市(shi)場的(de)(de)熱度提升作用有(you)限。一小(xiao)(xiao)部分(fen)業主心態會有(you)所(suo)變化，議(yi)價空間減(jian)少；大(da)部分(fen)房(fang)東(dong)仍相對(dui)理性，趁著利好政策出售房(fang)源或者置換(huan)。”

從北(bei)京(jing)的(de)市場(chang)情況來看(kan)，諸葛數據研究中心監測(ce)數據顯示，北(bei)京(jing)新(xin)政(zheng)落(luo)地(di)一(yi)(yi)周(zhou)，短期內成(cheng)交(jiao)(jiao)量(liang)出現積極(ji)的(de)回(hui)升態(tai)勢，掛牌房(fang)源(yuan)(yuan)量(liang)、漲價房(fang)源(yuan)(yuan)量(liang)迅(xun)速增(zeng)多。其中，從成(cheng)交(jiao)(jiao)來看(kan)，新(xin)政(zheng)落(luo)地(di)后新(xin)房(fang)成(cheng)交(jiao)(jiao)上(shang)升相(xiang)對二手房(fang)迅(xun)速，且漲勢更為顯著，根據諸葛數據研究中心監測(ce)數據顯示，北(bei)京(jing)新(xin)政(zheng)落(luo)地(di)后的(de)一(yi)(yi)周(zhou)內北(bei)京(jing)新(xin)建(jian)商品住(zhu)宅日均(jun)成(cheng)交(jiao)(jiao)230套，高(gao)于(yu)新(xin)政(zheng)前(qian)一(yi)(yi)周(zhou)平均(jun)水(shui)平82%；二手住(zhu)宅日均(jun)成(cheng)交(jiao)(jiao)391套，高(gao)于(yu)新(xin)政(zheng)前(qian)一(yi)(yi)周(zhou)平均(jun)水(shui)平7%。掛牌房(fang)源(yuan)(yuan)量(liang)及漲價房(fang)源(yuan)(yuan)量(liang)均(jun)迅(xun)速上(shang)升后出現下滑態(tai)勢，但(dan)日均(jun)量(liang)仍處于(yu)較(jiao)高(gao)水(shui)平。

諸葛數據(ju)研究(jiu)中心(xin)高級分析師關榮雪指出，整體來看，北京(jing)新政落地(di)刺激了購房需求進(jin)一(yi)步釋放(fang)，政策效果顯(xian)現(xian)迅速但持(chi)久性仍有(you)待觀(guan)察(cha)。

新房項目表現不一，熱銷樓盤成交量可觀

從新房項目(mu)銷(xiao)售(shou)情況而(er)言(yan)，各項目(mu)表現不一。

“從(cong)我們代(dai)理(li)的(de)新(xin)房(fang)項目(mu)(mu)來看(kan)，不(bu)(bu)同(tong)(tong)板(ban)塊(kuai)區位(wei)的(de)項目(mu)(mu)表現并(bing)不(bu)(bu)相(xiang)(xiang)同(tong)(tong)。部(bu)(bu)分項目(mu)(mu)受新(xin)政(zheng)落地影(ying)響，帶看(kan)量較(jiao)(jiao)好，比(bi)如位(wei)于(yu)(yu)曹路的(de)涌(yong)潮府(fu)、川沙的(de)華潤(run)觀宸(chen)潤(run)府(fu)等，這(zhe)兩個盤距離地鐵站都比(bi)較(jiao)(jiao)近(jin)，成(cheng)(cheng)交量可觀。以(yi)華潤(run)觀宸(chen)潤(run)府(fu)為例，僅12月23日一(yi)(yi)天，我們就成(cheng)(cheng)交了8套。”上(shang)海一(yi)(yi)新(xin)房(fang)代(dai)理(li)中(zhong)介說道，“相(xiang)(xiang)比(bi)較(jiao)(jiao)而(er)言(yan)，位(wei)于(yu)(yu)郊區的(de)部(bu)(bu)分新(xin)盤的(de)去化(hua)速度比(bi)較(jiao)(jiao)一(yi)(yi)般(ban)，受新(xin)政(zheng)影(ying)響有限。而(er)且目(mu)(mu)前已(yi)接近(jin)年(nian)底，從(cong)往(wang)年(nian)的(de)情況(kuang)來看(kan)，年(nian)底購房(fang)者會相(xiang)(xiang)對較(jiao)(jiao)少，所以(yi)一(yi)(yi)些(xie)不(bu)(bu)是特別熱門的(de)盤，客(ke)戶(hu)并(bing)不(bu)(bu)急(ji)于(yu)(yu)入手，也(ye)有一(yi)(yi)些(xie)客(ke)戶(hu)想等等元旦售樓處是否會有活動。”

也(ye)有部分樓(lou)盤持續銷售性較好(hao)。

澎湃新(xin)聞從位于自貿區(qu)臨(lin)港新(xin)片區(qu)的中(zhong)建玖海(hai)云天項(xiang)目(mu)處了解到，上海(hai)新(xin)政落地后，該(gai)項(xiang)目(mu)累計銷售額已突破2億(yi)元(yuan)。

據該項目(mu)營(ying)銷負責人介(jie)紹，“當(dang)前，客戶比(bi)以(yi)前更(geng)(geng)專業也更(geng)(geng)理(li)性(xing)，項目(mu)品質、房企品牌、工程進度等都是(shi)購房者會(hui)考慮的(de)因素(su)。在臨(lin)港，現階段(duan)我(wo)們的(de)流速(su)算比(bi)較(jiao)快的(de)，新政(zheng)落地(di)后的(de)第二個周末現場的(de)看房者依然(ran)絡繹不絕(jue)，截至12月23日，項目(mu)已銷售約63套。”

另(ling)據位于松(song)(song)江的萬科·海上映(ying)象銷(xiao)售人(ren)員介(jie)紹(shao)，“項目(mu)于今(jin)年(nian)9月底(di)首次開盤(pan)，11月26日二期開盤(pan)，在松(song)(song)江廣(guang)富林板塊是熱門的樓盤(pan)，新政落地后(hou)，項目(mu)成交量(liang)也(ye)很不錯。”

澎湃新聞從貝(bei)殼找房(fang)APP上(shang)(shang)(shang)看到，根(gen)據(ju)貝(bei)殼平臺銷售數據(ju)，萬科·海上(shang)(shang)(shang)映象(xiang)項目(mu)位于“上(shang)(shang)(shang)海30天銷售榜”top1，30天成交94套房(fang)源；排名top2的項目(mu)為鵬瑞云璟灣；top3是中(zhong)國鐵建萬科朗(lang)拾花(hua)語。

“市場持續向好的延續性將好于九月”

從經紀人的(de)反饋來(lai)看(kan)，此次政策落地后成交(jiao)客(ke)戶(hu)主(zhu)要以存量(liang)客(ke)戶(hu)為(wei)(wei)主(zhu)。“從目前成交(jiao)的(de)案例來(lai)看(kan)，主(zhu)要還是以存量(liang)客(ke)戶(hu)為(wei)(wei)主(zhu)，新政對新增客(ke)戶(hu)的(de)影響有(you)限。當(dang)前促成交(jiao)易的(de)客(ke)戶(hu)基本均在(zai)新政前就已開始看(kan)房。”

上海花(hua)木板塊一經紀人(ren)表示，“政策落(luo)地后，我的客(ke)(ke)戶(hu)(hu)主要分(fen)為兩類(lei)，一類(lei)是之前就有明確購(gou)買(mai)意(yi)向(xiang)的客(ke)(ke)戶(hu)(hu)，在新政落(luo)地后，加速其(qi)購(gou)房(fang)決策；另一類(lei)是相對理性的客(ke)(ke)戶(hu)(hu)，因(yin)為目前也已接近年(nian)底，這部(bu)分(fen)客(ke)(ke)戶(hu)(hu)想等到明年(nian)再看看市(shi)場，特別是銀(yin)行存款(kuan)利(li)率已經下調，市(shi)場預期后續貸款(kuan)利(li)率大(da)概率也會降低(di)，所以這部(bu)分(fen)客(ke)(ke)戶(hu)(hu)不太急于(yu)入(ru)市(shi)。”

上(shang)海中原地產(chan)市(shi)場(chang)分(fen)析師盧文曦認為，當前(qian)政(zheng)策已經(jing)落地，今后(hou)也會(hui)(hui)有(you)更(geng)多的(de)人能(neng)(neng)夠享受到政(zheng)策帶來的(de)優惠。目前(qian)時間節(jie)點來看畢竟是(shi)(shi)(shi)到了年末，相對來說(shuo)，年末其實不是(shi)(shi)(shi)一(yi)個比(bi)較活躍的(de)交(jiao)(jiao)易時期。從(cong)全年來說(shuo)，下半年交(jiao)(jiao)易活躍期可(ke)(ke)(ke)能(neng)(neng)是(shi)(shi)(shi)在(zai)九月(yue)(yue)份(fen)、十月(yue)(yue)份(fen)。現在(zai)已經(jing)是(shi)(shi)(shi)臨近年末了，可(ke)(ke)(ke)能(neng)(neng)大(da)家(jia)的(de)交(jiao)(jiao)易熱情會(hui)(hui)藏一(yi)藏或者說(shuo)放一(yi)放。“我相信(xin)市(shi)場(chang)持續向好的(de)延續性，可(ke)(ke)(ke)能(neng)(neng)會(hui)(hui)比(bi)九月(yue)(yue)份(fen)‘認房不認貸’來得好一(yi)點。另外，其實政(zheng)策也是(shi)(shi)(shi)釋放了比(bi)較明(ming)顯的(de)信(xin)號，就是(shi)(shi)(shi)政(zheng)策的(de)工具箱里面還有(you)很多的(de)儲備性政(zheng)策，儲備政(zheng)策肯定還會(hui)(hui)給市(shi)場(chang)交(jiao)(jiao)易起到穩(wen)定作用。”