近日(ri)，深(shen)圳深(shen)圳市規劃(hua)和自然資源局發布了關于公開(kai)征求(qiu)《關于積(ji)極穩步推進(jin)城中(zhong)村改造實現高質量發展的(de)擬出(chu)內實施意(yi)見》（征求(qiu)意(yi)見稿(gao)）（簡稱《意(yi)見》）的(de)通告，并(bing)于2024年2月4日(ri)前(qian)向(xiang)社會公開(kai)征求(qiu)意(yi)見。城中(zhong)村改城中(zhong)村優

征求意見稿通告

　　《意見》指(zhi)出，城(cheng)中村(cun)改造的(de)園區對象是以深圳市域內原農村(cun)集體經濟組織繼受單位(wei)及(ji)原村(cun)民實際占有使用的(de)現狀居住(zhu)用地(di)為主的(de)區域。

　　具體來說，先拆百姓彩票怎么買城(cheng)(cheng)中村改(gai)造(zao)分(fen)為拆(chai)(chai)除(chu)(chu)新(xin)(xin)建、深圳(zhen)整(zheng)治提(ti)升(sheng)、擬出(chu)內拆(chai)(chai)整(zheng)結合三類，城(cheng)(cheng)中村改(gai)城(cheng)(cheng)中村優具備(bei)條件(jian)的(de)(de)造(zao)新(xin)(xin)政(zheng)城(cheng)(cheng)中村實施(shi)拆(chai)(chai)除(chu)(chu)新(xin)(xin)建；不(bu)具備(bei)條件(jian)的(de)(de)城(cheng)(cheng)中村實施(shi)整(zheng)治提(ti)升(sheng)；介于兩者之間(jian)的(de)(de)實施(shi)拆(chai)(chai)整(zheng)結合。三類空間(jian)的(de)(de)園區引導范圍在專項規(gui)劃中予以明確。

　　這份文件的先拆亮點不少，例如(ru)：

　　《意見》提到，深(shen)圳位于20大(da)先進制造業園(yuan)區、擬出(chu)內重大(da)產業項目范(fan)圍等4種城中村(cun)用地，城中村(cun)改(gai)城中村(cun)優(you)將優(you)先納入拆(chai)除新建范(fan)圍。

　　另外，開發商在城中村改造中的百姓彩票網角色(se)也(ye)(ye)將(jiang)發生(sheng)變化：可(ke)以是前期(qi)服務商，負責(ze)將(jiang)城中村(cun)土地變為凈(jing)地、入庫(ku)；也(ye)(ye)可(ke)以是后期(qi)土地受(shou)讓(rang)方，負責(ze)實(shi)施開發建設；當然也(ye)(ye)可(ke)以前、后期(qi)都(dou)參與，負責(ze)改造全過程。

　　一、三種途徑實施深圳城中村改造

　　《意(yi)見》明確(que)，城(cheng)中村改(gai)造分為拆除新(xin)建、整(zheng)治提升(sheng)、拆整(zheng)結合三類(lei)，具體來看：

　　拆除新建類項目

　　劃定拆除新(xin)建類(lei)城(cheng)中村改造范圍，鼓勵(li)實施區(qu)域統籌和成(cheng)片開發(fa)，在城(cheng)中村空間(jian)范圍的基礎(chu)上將周(zhou)邊低效用地一(yi)并納入實施改造。

　　以下城中村用地優先納入拆除新建范圍：一是位于國民經濟和社會發展規劃、國土空間規劃、各類專項規劃等確定的重點功能片區、重點發展組團、百姓彩票紅軌道(dao)樞紐地區的(de)；二是位于國家、省、市等各級重大(da)(da)(da)民生項目、重大(da)(da)(da)基礎設施范圍的(de)；三是位于20大(da)(da)(da)先進制造業園區、重大(da)(da)(da)產業項目范圍的(de)；四是存在公(gong)共衛生安全風險大(da)(da)(da)、房屋(wu)安全和消(xiao)防安全隱患多、配套設施落(luo)后、環境臟亂差、社會治理(li)難等突出問(wen)題，或經相關部門(men)評估亟需實(shi)施改造的(de)。

深圳20大先進(jin)制(zhi)造業園區分布(bu)

深(shen)圳20大先進制造業園(yuan)區名單

　　整治提升（含拆整結合）類項目

　　不具備拆(chai)除新建(jian)條件的，納入整(zheng)治(zhi)(zhi)提(ti)升（含(han)拆(chai)整(zheng)結合）類(lei)(lei)城(cheng)中村改造范(fan)圍，開展經常性整(zheng)治(zhi)(zhi)提(ti)升，按照文明城(cheng)市標(biao)準實施和管理，重點(dian)抓(zhua)好(hao)房屋結構、消防、供用電、燃氣、公共衛生、道路交通、治(zhi)(zhi)安(an)、自然災害等安(an)全治(zhi)(zhi)理工作，防范(fan)各類(lei)(lei)風(feng)險(xian)。圍繞好(hao)房子、好(hao)小(xiao)區(qu)、好(hao)社(she)區(qu)、好(hao)城(cheng)區(qu)“四好(hao)”建(jian)設，按照城(cheng)中村改造專項規劃分類(lei)(lei)引導實施。

　　在維持現狀建設格(ge)局(ju)基本不變(bian)的前提下(xia)，為完善城(cheng)市(shi)基礎設施、公共服務(wu)設施，消除安全隱患，可按照規劃(hua)采取“整(zheng)治提升+局(ju)部(bu)拆(chai)建”方式實施拆(chai)整(zheng)結合類(lei)改造。

　　局部拆(chai)建應以(yi)棟為基本單位，涉及的拆(chai)除用地(di)面積(ji)之(zhi)和（含零(ling)星納入的空地(di)）原則上不超過拆(chai)整結合(he)類城中村改造項目總(zong)用地(di)面積(ji)的30%。

　　據中國(guo)（深圳(zhen)）綜合開發研(yan)究(jiu)院2023年(nian)9月(yue)文章《深圳(zhen)城中村(cun)(cun)樓(lou)棟(dong)字典(dian)2022》數據，截至2022年(nian)底，深圳(zhen)全(quan)(quan)市(shi)(shi)以自然村(cun)(cun)為單位的(de)城中村(cun)(cun)單元共計2042個，城中村(cun)(cun)總(zong)樓(lou)棟(dong)約(yue)31.9萬棟(dong)，總(zong)套（間）約(yue)591.3萬，總(zong)建(jian)筑(zhu)面積約(yue)2.2億㎡，占全(quan)(quan)市(shi)(shi)建(jian)筑(zhu)總(zong)量比重超過40%，居住人口(kou)占全(quan)(quan)市(shi)(shi)實有人口(kou)約(yue)60%。轄區建(jian)面和棟(dong)數前三(san)甲為龍(long)崗、寶安、龍(long)華三(san)區。

　　二、首次明確：拆除新建類項目土地須為凈地入庫

　　《意見(jian)》提(ti)出，對于拆(chai)除(chu)新(xin)建類(lei)城中(zhong)(zhong)村改造項目，堅持人民政府負主體責任，由(you)區政府組織實施拆(chai)除(chu)新(xin)建類(lei)城中(zhong)(zhong)村改造工作(zuo)。

　　工作流程包括：意愿(yuan)征集和項(xiang)目(mu)可(ke)行(xing)性研究、納入拆除新建類(lei)城中(zhong)村改造(zao)年度(du)計劃、基礎信息(xi)核(he)查、項(xiang)目(mu)實施方案(an)和改造(zao)單元規劃編(bian)制、搬遷補償和安置、土地清理與收儲、用地出讓及開發(fa)建設(she)等。

　　其中，意(yi)愿征集上，拆除新建類城中村改(gai)造(zao)項目需經物業權利(li)人2/3以(yi)上同意(yi)，并經原農村集體經濟組(zu)織(zhi)繼受(shou)單(dan)位(wei)同意(yi)后方(fang)可實施。

　　前(qian)期(qi)服務(wu)商(shang)引入上，區政府(fu)組織指定(ding)部門編制拆除(chu)新建類城中村改造(zao)項目(mu)實(shi)施(shi)(shi)方(fang)案(an)時，需明確(que)前(qian)期(qi)服務(wu)商(shang)公(gong)開選(xuan)擇方(fang)案(an)，在項目(mu)實(shi)施(shi)(shi)方(fang)案(an)及(ji)改造(zao)單元規劃審批通(tong)過后(hou)公(gong)開擇優選(xuan)取(qu)，并簽訂實(shi)施(shi)(shi)協議(yi)；收儲(chu)補償金支(zhi)(zhi)付上，按照“總成(cheng)本+微利”的原則(ze)，區政府(fu)根(gen)據項目(mu)實(shi)施(shi)(shi)協議(yi)對前(qian)期(qi)服務(wu)成(cheng)本進行核算(suan)并上浮一定(ding)比例后(hou)，向前(qian)期(qi)服務(wu)商(shang)支(zhi)(zhi)付收儲(chu)補償金。

　　搬(ban)(ban)(ban)遷(qian)補(bu)(bu)(bu)償與支付時點(dian)上(shang)，由政府統(tong)一制定拆除新建類城(cheng)中村改造項目搬(ban)(ban)(ban)遷(qian)補(bu)(bu)(bu)償指(zhi)引(yin)，區政府與被(bei)搬(ban)(ban)(ban)遷(qian)人簽訂(ding)搬(ban)(ban)(ban)遷(qian)補(bu)(bu)(bu)償協議，并(bing)約定搬(ban)(ban)(ban)離時點(dian)，自搬(ban)(ban)(ban)離并(bing)交(jiao)付房屋之日起支付搬(ban)(ban)(ban)遷(qian)補(bu)(bu)(bu)償費。安(an)(an)置(zhi)(zhi)房建設(she)及回(hui)遷(qian)安(an)(an)置(zhi)(zhi)責任上(shang)，可由區政府視條件許可安(an)(an)排(pai)安(an)(an)置(zhi)(zhi)房用地、實施回(hui)遷(qian)安(an)(an)置(zhi)(zhi)等。

　　另外，值(zhi)得注意(yi)的(de)(de)是，在用地出(chu)(chu)讓與開發建設上，首次明確(que)(que)拆除(chu)新建類城中村改造項(xiang)目內(nei)土地須(xu)為凈地，待(dai)完成(cheng)入庫后，可依法(fa)采用綜合評價出(chu)(chu)讓或帶(dai)設計方(fang)案(an)出(chu)(chu)讓等公(gong)開出(chu)(chu)讓方(fang)式(shi)確(que)(que)定土地受讓方(fang)，并(bing)由其實施開發建設；具備條件的(de)(de)城中村改造項(xiang)目，可按(an)要求配(pei)置一定比(bi)例(li)配(pei)售型保(bao)障性住房。

　　這也意味(wei)著，如果(guo)這份意見(jian)稿實施(shi)，開發商(shang)今后在城(cheng)中村(cun)改(gai)造中的角色將(jiang)發生變(bian)化：開發商(shang)可以(yi)(yi)只是(shi)前(qian)期(qi)服務商(shang)，負責將(jiang)城(cheng)中村(cun)土地(di)變(bian)為凈地(di)、入庫；也可以(yi)(yi)只是(shi)后期(qi)土地(di)受(shou)讓方，負責實施(shi)開發建設；當(dang)然也可以(yi)(yi)前(qian)期(qi)、后期(qi)都(dou)參(can)與(yu)(yu)，完整(zheng)參(can)與(yu)(yu)城(cheng)中村(cun)改(gai)造全過程。

　　三、整治提升（含拆整結合）類將推進“物業進村”全覆蓋

　　《意(yi)見》提(ti)出，對于整治提(ti)升（含(han)拆(chai)整結(jie)合）類(lei)城中(zhong)村改(gai)造(zao)項目，工作流程包括信息核查、納入整治提(ti)升（拆(chai)整結(jie)合）類(lei)城中(zhong)村改(gai)造(zao)年度計劃(hua)、規劃(hua)設(she)計方案(an)(an)編制、建(jian)設(she)實(shi)施(shi)方案(an)(an)編制、實(shi)施(shi)主體選擇、建(jian)管(guan)一體長效(xiao)治理等。

　　其中(zhong)(zhong)，建立城中(zhong)(zhong)村整(zheng)治提(ti)升（含拆整(zheng)結(jie)合）年度計劃(hua)管(guan)理制度。改(gai)造項目方(fang)案中(zhong)(zhong)需重點確定(ding)安全風險隱患治理內(nei)容，明確公共配套、道路交通、歷史文化保護等(deng)方(fang)面需完善或提(ti)升的(de)內(nei)容。實施(shi)主(zhu)體(ti)，可由區(qu)政府(fu)依法確定(ding)街道辦(ban)事處(chu)組織實施(shi)，或視情況選擇具有一定(ding)規模、信(xin)譽(yu)良好、具備整(zheng)治提(ti)升類(lei)城中(zhong)(zhong)村改(gai)造經驗的(de)企(qi)業(ye)。

　　長效(xiao)治理上，通過引導村(cun)(cun)股份公(gong)司(si)引進(jin)或(huo)自(zi)行成立物(wu)業服務企業，采用菜單式(shi)物(wu)業管理、村(cun)(cun)股份公(gong)司(si)兜(dou)底等多種(zhong)方式(shi)，推進(jin)“物(wu)業進(jin)村(cun)(cun)”全覆蓋，探索建(jian)立建(jian)管一(yi)體長效(xiao)治理機制。

　　為做好新舊政策銜接，《指導意(yi)見》印(yin)發前已(yi)公告城(cheng)市更(geng)新單元計(ji)劃(hua)和已(yi)批(pi)準土地整備(bei)(bei)利益統籌計(ji)劃(hua)的(de)項目，按既有(you)更(geng)新整備(bei)(bei)政策限期推進；計(ji)劃(hua)有(you)效(xiao)期內無法完成(cheng)規劃(hua)審批(pi)（無計(ji)劃(hua)有(you)效(xiao)期的(de)，設三年(nian)時限），將按規定(ding)予以清出更(geng)新整備(bei)(bei)計(ji)劃(hua)。其他(ta)未列入計(ji)劃(hua)但已(yi)開展(zhan)實(shi)質性工(gong)作或前期工(gong)作的(de)城(cheng)中村改(gai)造(zao)項目，除特殊情形外，原(yuan)則上(shang)按照《指導意(yi)見》和本實(shi)施(shi)意(yi)見實(shi)施(shi)。

　　【撰文】邱永寬

　　【通訊員】張躍

　　【來(lai)源(yuan)】深圳(zhen)市規劃和(he)自然資源(yuan)局、奧一新聞、深圳(zhen)特區(qu)報(bao)、深圳(zhen)市工業和(he)信息(xi)化局